Siang ini Fauzi merasa sangat bingung dan putus asa setelah pulang dari BTN. Bagaimana tidak, tadinya dia bertujuan untuk mengambil asli sertifikat rumahnya, yang sudah dibelinya secara mencicil dari orang lain. Fauzi telah membayar angsuran kredit pemilikan rumah tersebut selama 10 tahun terakhir. Namun pada saat pelunasan dan dia akan mengambil asli sertifikat rumah tersebut, pihak BTN menolak untuk memberikan asli sertifikat atas rumahnya. Usut punya usut, ternyata Fauzi tidak memiliki dokumen apapun yang menyebutkan bahwa dia adalah orang yang melanjutkan cicilan pembayaran rumah yang dulunya di beli atas nama Amir. Atau dengan kata lain, Fauzi mengoper kredit rumah tersebut dari Amir. Antara Amir dan Fauzi hanya dibuatkan suatu kwitansi lunas. Pihak BTN tetap berkeras hanya akan memberikan asli sertifikat tanah tersebut kepada Amir. Susahnya lagi, Fauzi sekarang sudah tidak tahu dimana keberadaan Amir.
Ilustrasi tersebut sering terjadi pada masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas antara pembeli dan penjual saja sudah beres. Namun mereka lupa bahwa dalam jual beli secara kredit atau cicilan, tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja, melainkan juga melibatkan bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Untuk itu, tentu saja ada “aturan main” dalam koridor hukum yang harus dipenuhi oleh para pihak yang akan melakukan transaksi oper kredit dimaksud.
Proses Oper Kredit
Proses oper Kredit Rumah yang dibeli secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di dunia perbankan (salah satu contohnya yang dibahas berikut ini adalah di Bank Tabungan Negara - BTN), biasanya dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
A. Oper Kredit Langsung Melalui BTN
Oper kredit langsung melalui BTN adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan “Alih Debitur”. Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)
Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.
Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
c. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank
B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS
Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara ”Alih Debitur” tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.
Mekanismenya adalah sebagai berikut:
1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas sebagaimana diuraikan di bawah ini.
2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.
4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point 2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3
Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.
Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani), pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak.
Sebagai penutup, perlu saya sampaikan bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.
CATATAN:
Data Yang diperlukan Untuk Membuat akta pengoperan Hak atas Rumah yang masih dalam proses kredit di bank adalah:
A. Data Objek jual beli (tanah/bangunan)
1. Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
2. Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
3. Foto Copy IMB
4. Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti lunasnya (STTS)
5. Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan oper kredit
6. Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran
B. Data Penjual & Pembeli:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga
a.3. Copy Akta Nikah
a.4. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
October 30th, 2007 at 10:52 am
October 31st, 2007 at 2:14 am
Pertanyaan yang cerdas sekali Ibu Meggy.
Secara teknis hukumnya, pengalihan Debitur yang saya maksud di atas dinamakan NOVASI SUBJEKTIF PASIF sebagaimana diatur dalam pasal 1413 KUHPerdata. yaitu apabila seorang berhutang baru (Debitur baru) ditunjuk oleh si berpiutang (Kreditur) untuk menggantikan orang berutang lama (Debitur sebelumnya), dimana Debitur lama tersebut dibebaskan dari perikatannya (perjanjian hutang yang dibuatnya dengan Kreditur).
Dalam Novasi tersebut semua perjanjian accesoir ikut hapus kecuali dalam perjanjian kredit yang baru dinyatakan secara tegas masih dipertahankan. Hal ini disebabkan karean novasi tersebut pada hakekatnya merupakan suatu perjanjian kredit baru untuk menggantikan perjanjian kredit lama yang sudah berakhir dengan masuknya Debitur baru yang menggantikan.
Sebagai tambahan, mohon dibedakan antara NOVASI tersebut dengan “SUBROGASI”. Karena dalam subrogasi, hutang tidak sempat berakhir, namun dialihkan/digantikan oleh kreditur baru.Jadi dalam pembuatan aktanya nanti juga berbeda.
Semoga jawaban saya cukup jelas.
October 31st, 2007 at 4:44 am
November 1st, 2007 at 3:57 am
dan setelah membaca artikel ibu, ternyata cukup menambah wawasan bagi saya untuk memperkaya materi kuliah yang dapat saya sampaikan kepada Mahasiswa yang kebetulan saya mengajar mata kuliah Hukum Perbankan, dan besar keinginan saya untuk bergabung di website yang ibu kelola ini, demikian atas perhatiannya saya sampaikan terima kasih, semoga sukses selalu
November 1st, 2007 at 11:56 pm
November 19th, 2007 at 7:29 am
JAWAB:
Alhamdulillah…. saya sangat senang bila artikel saya bisa membantu ibu. Saya bukan alumni SMA 3 Malang bu. walaupun demikian, kalau ibu ada masalah, insya Allah akan saya bantu. Salam hangat dari saya
November 28th, 2007 at 4:47 am
JAWAB:
Untuk melakukan oper rumah, karena baru berupa Pengikatan Jual Beli secara Notariil, bisa menggunakan Notaris di Bandung namun bisa juga Notaris di Jakarta. Tergantung dimana Penjual dan Pak Djasimun bisa berhadapan (hadir bersama-sama). Kecuali pada waktu pelaksanaan AJB nya nanti harus menggunakan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) setempat lokasi tanah (bandung). Semoga bermanfaat ya pak. salam hangat dari saya,
December 3rd, 2007 at 1:59 pm
sy mengucapkan selamat dan sukses untuk ibu, semoga website ini dapat menjadi tempat untuk bertanya jawab semua kalangan sekaligus ajang diskusi atau tukar pendapat sesama rekan sejawat…amin.
sehubungan dengan uraian ibu di atas mengenai pengoperan hak atas tanah dihadapan notaris, bagaimana seandainya telah dilakukan mekanisme point 2 dengan dibuatkan Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat dan telah dibuat pemberitahuan kepada BTN (point 3)kemudian dilakukan point 4 dengan membawa akta-akta dan surat pemberitahuan ke BTN, ternyata pihak BTN menolak memberi persetujuan pengoperan kredit tersebut dengan alasan pihak pembeli atau penerima pengoperan kredit atau calon kreditur baru tidak memenuhi syarat yang ditentukan oleh bank?apakah dengan telah dibuatkannya akta pengoperan hak atas tanah dihadapan notaris dan surat kuasa tersebut dapat menjadi alat pemaksa kepada bank untuk menyetujui pengoperan kredit tersebut?terima kasih atas kesediaan ibu untuk menjawab.
January 16th, 2008 at 9:56 am
saya buta mengenai hukum hutang piutang. yang ingin saya tanyakan,
1.hukum apa yang diterima bagi seorang debitur yang ingkar / melarikan diri?
2.apakah orang tersebut bisa dikenakan sangsi pidana/kurungan penjara?
terima kasih atas perhatiannya.
JAWAB:
Pak sugi, terus terang saya bukan ahli hukum pidana. Tapi sepanjang pengetahuan saya, untuk urusan hutang piutang masuknya dalam kategori perkara perdata yang harus menjalani proses peradilan yang panjang, dan hukumannya berupa ganti rugi dan pengembalian hutang. Namun, jika waktu bpk meminjamkan uang tersebut bpk diberikan iming2 atau janji2 (seperti halnya investasi fiktif, arisan berantai dll), bpk bisa menuntut dari sisi pidana, yaitu penipuan. hal ini bisa bpk konsultasikan dengan bpk anggara (advokat) di blognya: salam,
January 24th, 2008 at 4:12 am
akhirnya saya dapat mengetahui mengenai hal alih debitur di sini..trima kasih kepada ibu ats penjelasan ini..
begini ibu irma, saya baru saj melakukan over kredit rumah tipe 48, ukrn tanah 120..sebenernya saya ingin langsung proses alih debitur akan tetapi saya tidak jadi karena biaya yang harus dikeluarkan besar banget sampai 12 jt, ap bener harga rumah dan tanah sgitu besarnya bu proses alih debitur n pergantian nama ke saya? Karena tidak jadi proses alih debitur maka sya melkukan cara yang ke 2, yaitu dg PJB, yang saya mau tanyakan lagi bisa tidak pada saat angsuran berjalan saya ingin melkukkan balik nama (seperti cara pertama)?bgaimana caranya…
Terima kasih sebelumnya…
JAWAB:
Mengenai biaya alih debitur itu sangat relatif di tiap bank ya pak… Biasanya memang meliputi biaya PK, pemasangan HT dan roya (jika sebelumnya pernah di HT), kemudian biaya balik nama berikut pajak2nya. Mungkin bapak bisa minta perinciannya pada bank tersebut. Jika statusnya masih di jaminkan pada bank atas nama penjual, tentu saja bapak tidak bisa balik nama ke atas nama bpk. Paling aman, jika ada rejeki bapak lunasi kreditnya, dan setelah bpk terima sertifikatnya, bapak lakukan jual beli dan balik nama berdasarkan PJB tersebut. salam
January 31st, 2008 at 2:32 am
Ibu Irma jika saya telah melunasinya akan tetapi saya belum balik nama ke nama saya..apakah pihak I masih ada hak atas rumah tsb (dengan adany PJB dan kuasa di tangan saya)? dan apakah jika suatu saat saya ingin menjual rumah tersebut masih dengan nama pihak I, perlu menghadirkan pihak I?
Terima kasih banyak sebelumnya…
JAWAB:
Tergantung isi PJB nya pak. Namun, pada umumnya dalam PJB tersebut termasuk juga kuasa untuk jual beli dan balik nama ke atas nama Bpk tanpa perlu kehadiran penjual (pihak I). Tapi jika ingin di jual ke atas nama orang lain, hanya bisa jika dilengkapi dengan kuasa jual terpisah. Namun umur kuasa jual tersebut tdk boleh lebih lama dari 1 tahun. Solusinya, harus di baliknama ke atas nama bpk, baru dijual ke pembeli baru. Namun kelemahannya pajaknya harus dibayar 2X. salam,
May 19th, 2008 at 1:45 am
Kalau kita sudah membuat PJB itu apakah artinya kita bisa mengambil sertipikat penjual di Bank dan melakukan balik nama tanpa kehadiran sipenjual begitukan bu? mohon maaf atas pertanyaan ini.
JAWAB:
Benar pak agus. Karena dalam akta PJB tersebut di dalamnya sudah ada kuasa untuk melakukan jual beli sendirian tanpa kehadiran penjual. Kemudian untuk pengambilan sertifikat di bank, melunasi sisa angsuran dll dibuatkan akta Kuasa tersendiri. salam,
May 26th, 2008 at 9:03 am
Kalo kita mau kredit KPR di bank tapi surat2 rumahnya (sertifikat) kita ingin agar diatasnamakan orang lain (semisal: atas nama istri), apakah bisa? kalo tidak bisa, secara notaris apa yang bisa dilakukan? apakah bisa pula jika awalnya menggunakan nama saya, kemudian setelah mendapatkan persetujuan kredit dan kredit sudah berjalan, baru dialih namakan (dengan cara dihibahkan atau dengan cara lainnya) ke istri. demikian, mohon bantuan ibu.
Salam,
HG
June 16th, 2008 at 3:45 am
1.Siapakah yang akan membuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat,apakah dari Penjual atau Pembeli atau dari Notaris?
2.Berapa biaya Notaris untuk pengurusan oper kredit rumah?
3.Berapa lama pengurusan dari Notaris sampai ke Bank KPR?
June 26th, 2008 at 3:34 pm
Jadi saya langsung arahkan telunjuk saya ke Ibu Irmadevita
Secara umum saya tahu soal over kredit dan take over tapi kalau detail, disinilah tempatnya bertanya.
Buat yang perlu kredit rumah kunjungi blog saya ya
JAWAB:
Terima kasih pak Heru. Semoga sukses dengan blog tentang jual beli/sewa property nya
September 9th, 2008 at 5:38 pm
Saya ingin tanya untuk point ke 2, sama seperti yang ditanyakan Pak Heri. Mungkin tidak setelah akte notaris dibuat, namun setelah pemberitahuan ke bank, dan bank menolak pembeli yang baru dengan alasan persyaratan tidak memenuhi (pekerjaan tidak tetap, NPWP tidak ada, atau karena umur, dll)? Jika itu terjadi, lalu bagaimana dengan proses over kredit tersebut?
Terima kasih untuk jawabannya.
November 30th, 2008 at 8:17 am
Bu Irma
kebetulan rumah yang ingin saya jual tsb adalah rumah BTN,namun calon pembelinya ingin nantinya mereka hanya terima LUNAS saja..status rumah saya juga masih HGB.Bagaimana ya bu syarat2nya dan proses yang harus kami jalani agar nanti pembeli bisa terima SHM nya..
Syukron
wasslm
February 12th, 2009 at 8:29 am
apakah subrogasi memerlukan persetujuan dari debitur ????
Jawab:
tidak perlu pak
February 16th, 2009 at 5:14 am
Jawab:
Mungkin maksudnya pembayaran ke pihak yang berbeda ya pak (bukan 2 kali notaris). tergantung kasusnya pak. Tapi memang biasanya yang dibayarkan ke bank kan hanya yang sudah pernah di cicil penjual ke bank tsb. Sisanya (yang merupakan keuntungan penjual dari selisih harga belinya dulu) langsung dibayar ke penjual tersebut. Baru bpk bisa melanjutkan cicilan sebagai debitur bank yang baru.
February 18th, 2009 at 5:26 pm
February 24th, 2009 at 2:17 pm
bu saya ingin menanyakan apakah over kredit harus ada sertifikat sebagai salah satu syaratnya.padahal over kredit ini dilakukan di bank yang sama ( tidak pindah bank ),sedangkan sertifikatnya menurut pihak bank belum ada( masih di proses ).bagaimana ya bu soalnya saya memang ingin sekali masalah ini cepat selesai ( sudah ada orang yang ingin meneruskan kredit/membeli rumah tersebut ),karena saya ingin
mengajukan kredit rumah yang lebih dekat dengan tempat saya dan istri bekerja.
terima kasih.
March 4th, 2009 at 1:33 pm
April 1st, 2009 at 2:09 pm
Saya punya masalah dalam proses balik nama sertifikat, dimana saya beli rumah dari pihak pertama dengan akta kuasa dari pemilik awal dengan isi kuasa sbb:
1. Melanjutkan pembayaran angsuran ke BTN sampai jatuh tempo
2. Mengurus, mengambil dan menerima dokumen asli (sertifikatatau surat2 lainnya)dari BTN
3. Menjual,mengoperkan, mengalihkan hak/melepaskan hak, baik kpd penerima kuasa sendiri maupun kpd orang lain.
Ketiga poin diatas masuk dalam satu akta kuasa.
Kronologisnya setelah angsuran sudah lunas, maka sesuai kuasa kedua saya ambil sertifikat asli beserta surat2 lainnya dari BTN, semua sudah beres namun pihak BTN minta kuasa asli dan ditukar dengan kutipan kuasa yang selama ini dipegang pihak BTN.
Didaerah kami kebetulan tidak ada bank BTN, jadi saat2 tertentu wakil pihak BTN datang ke daerah kami untuk kebutuhan ttd berkas angkat kredit dll ke developer kami.
Pertanyaannya adalah :
saat ini saya butuh menjual rumah ini dan kebetulan sudah ada yang nawar harga, masalahnya setelah kami ke notaris guna pembuatan AJB dan balik nama ternyata notaris minta akta kuasa asli dinama sekarang masih ditahan oleh pihak BTN sebagai dokumen mereka.
Apakah memang secara aturan BTN harus menahan akta asli sebagai dokumen pengambilan sertifikat asli? dan apakah tidak kuat secara hukum bila BTN hanya memegang kutipan yang sudah di legalisasi oleh notaris.
Secara visual saya dirugikan sekali karena pembeli tidak bisa memproses balik nama atas tanah & rumah yang saya miliki atas kuasa dari pihak keI dan mungkin rumah ini tidak akan terjual.
Mohon petunjuk
Terima kasih
Salam
May 23rd, 2009 at 12:51 am
terima kasih untuk tulisan ibu di atas, bagai mana saya bisa menghubungi ibu untuk bertanya secara langsung mengenai proses over kredit…???
terima kasih
angga
July 8th, 2009 at 6:06 pm
satu persatu uraian dan tanya jawab diatas sudah sy baca dan sy sudah sangat jelas cuma kurang satu,pertanyaan bpk hery blm terjawab.satu lg bu bila datang ke notaris perlukah sy membawa saksi sendiri & kk (sy pihak pembeli tp belum punya kk di tempat tinggal sy sekarang)
terimakasih banyak
Eko
Jawab :
Salam kenal juga mas eko. Boleh saja kalau mau membawa saksi sendiri. Asal memenuhi syarat, yaitu: sudah dewasa dan dalam kondisi cakap melakukan perbuatan hukum. Anda boleh saja menggunakan KK yang lama.
October 5th, 2009 at 8:41 am
jawab :
selamat pagi mas cipto untuk biaya notaris relatif karena semua tergantung dari letak objek dan spesifikasi objek tanah tersebut.