You Are Here: Home » pertanahan » Peraturan Terkait » Jenis-Jenis Hak Atas Tanah dan Pengaturannya

Jenis-Jenis Hak Atas Tanah dan Pengaturannya

Dita yang baru saja menerima warisan sebuah rumah kuno bergaya Art Deco di sebidang tanah seluas 500 m2 bertanya kepada saya, ”Mbak Irma, tolong jelaskan dong apa saja ya jenis kebijakan hak tanah itu? Aku bingung nih, menurut ibuku tanah yang diwariskan ke aku ini masih berstatus Hak Guna Bangunan dan sebentar lagi akan habis masanya. Aku ada rencana mau bikin usaha di rumah itu, bisa gak sih?”

Sebelum menjawab pertanyaan Dita, ada hal yang sebaiknya kita ketahui lebih dulu:

Apa sih landasan kebijakan hak atas tanah itu?
Landasannya adalah Ketentuan Pokok yang terdapat dalam UUD 1945 pasal 33 ayat 3 dan UU No. 5 tahun 1960 pasal 2 (ayat 2) – UUPA yang menyatakan bahwa Negara berhak untuk mengatur pemilikan, peruntukan, peralihan dan pendaftaran atas hak bangsa Indonesia.

Mengapa harus diatur ya?
Apabila tidak ada pengaturan dari negara, tentunya peruntukkan dan pemilikan tanah akan menjadi kacau sebab setiap orang pasti ingin memiliki tanah yang lebih dan lebih luas.

Apa saja Ketentuan mengenai hak-hak atas tanah itu?
Berdasarkan Pasal 4, 6 dan 9 – UUPA, ditentukan bermacam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, Tanah dapat diberikan dan dimiliki oleh perseorangan maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Di pasal 6 juga ditegaskan bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal 1 dan 2. Setiap warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah serta mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. Di pasal 9 juga dinyatakan bahwa hak-hak atas tanah apapun yang dipunyai oleh seseorang, kelompok, badan hukum, dll harus berfungsi sosial. Maksudnya, Hak atas tanah apa pun yang ada pada seseorang, tidak dapat dibenarkan akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadi, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat dari hak atas tanah tersebut, sehingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun masyarakat dan Negara. Kalau diihat dari ketentuan ini bukan lantas berarti kepentingan perseorangan akan terdesak oleh kepentingan umum (masyarakat), karena UUPA juga memperhatikan kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan harus saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai tujuan pokok : kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya.

Lalu, dengan ketentuan tadi mbak, apa saja sih Landasan Hukum Pemberian Hak Atas Tanah itu?

1. PP No. 40 Tahun 1996 tentang Pemberian HGU, HGB dan HP.
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan, Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Kalau begitu, apa saja jenis Hak – Hak Atas Tanah itu ?
Sesuai Pasal 4 jo. Pasal 16 jo. Pasal 53 jo. PP 40/1996 dan PP 41/1996 jo. Negara memberikan berbagai jenis hal atas tanah yang terdiri dari: (1) hak individual yang bersifat perdata;(2) hak pengelolaan yaitu hak istimewa yang diberikan oleh negara pada instansi-instansi tertentu untuk dikelola dan diambil manfaat atasnya.;(3) tanah wakaf yaitu hak atas tanah yang semula merupakan hak primer (HM, HGB, HGU, HP atau tanah girik) dan kemudian diwakafkan atau diserahkan oleh pemiliknya kepada badan keagamaan ataupun badan sosial lainnya untuk di wakafkan

Lalu, hak apa saja yang masuk ke dalam hak individual?
Hak individual yang bersifat perdata terdiri dari:
(1) hak primer yaitu hak yang langsung diberikan oleh negara kepada pemegang haknya yang meliputi:
(a) Hak milik yang merupakan hak terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Diatasnya bisa dibebani oleh hak-hak sekunder yang lebih rendah seperti HGB, HGU, Hak Pakai, Hak Sewa dan Hak Numpang karang.
(b) Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah-tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka waktu tertentu yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah lewat pengguna hak ini dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi.
(b) Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk mengolah/ mengusahakan tanah-tanah tertentu dengan luas minimal 5 ha dan biasanya digunakan untuk perkebunan dan pertanian.
(c) Hak Pakai terdiri dua macam: Hak Pakai atas tanah negara yang dikuasai langsung oleh negara dan tidak memiliki nilai ekonomis yaitu Hak Pakai atas tanah negara bagi instansi-instansi pemerintah spt TNI, departemen, kantor perwakilan negara lain (kedutaan besar/ konsulat); Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, maksudnya bisa diperjualbelikan atau dialihkan kepada orang/ pihak lainnya.

(2) Hak Sekunder (Derivatif) yaitu hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah yang sudah ada. Hak ini bisa timbul karena perjanjian antara pemilik tanah sebagai pemegang hak primer dan calon pemegang Hak Sekunder.
Yang termasuk Hak atas tanah ini antara lain:
(a) Hak sekunder yang ditumpangkan di atas hak lain yang memiliki derajat yang lebih tinggi misalnya HGB/HGU/Hak Pakai di atas tanah Hak Milik
(b) Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/ HGB/ HG/ Hak Pengelolaan atas tanah negara
(c) Hak Sewa atas tanah pertanian
(d) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan
(e) Hak usaha bagi hasil
(f) Hak menumpang (Hak Numpang Karang)
(g) Hak Jaminan atas tanah,yang terdiri dari gadai dan hak tanggungan.

Bagaimana mengenai pertanyaan Dita tadi apakah ia bisa membuat usaha di atas tanah HGB itu?
Merujuk pada Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 tahun 1998 tentang pemberian Hak Milik atas Tanah untuk rumah tinggal dapat diajukan permohonan peningkatan statusnya menjadi Hak Milik. Jika Dita ingin menggunakannya sebagai tempat usaha (berupa ruko atau kantor) maka Dita tetap hanya boleh memegang HGB. Jadi Dita cukup memperpanjang masa HGB rumah warisan dari ibunya itu.

BERSAMBUNG:

About The Author

Number of Entries : 242

Leave a Comment

Powered By Mediatechindo

Scroll to top