You Are Here: Home » pertanahan » Jual beli » JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

About The Author

Number of Entries : 235

Comments (138)

  • christine

    Selamat malam bu,
    saya punya tanah warisan dari almarhum ayah saya. Kami bersaudara 3 orang, namun salah seorang adik saya sudah menjadi warga negara Australia. Bagaimana caranya saya untuk balik nama sertifikat ke atas nama kami selaku ahli waris? O ya bu, status tanahnya Hak Milik. terima kasih jawabannya

    JAWAB:
    Untuk tanah warisan yang akan dibalik nama ke ahli waris, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah ahli waris haruslah merupakan subjek hak atas tanah yang bersangkutan. Berdasarkan pasal 26 ayat 3 UUPA, maka kalau ahli waris adalah WNA, maka ahli waris tersebut dalam waktu 1 th harus mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak ketiga atau tanah tersebut jatuh ke negara. Dasarnya adalah asas “grond verponding verbod” (larangan pengasingan tanah). Dalam kasus anda, karena salah seorang adik anda sudah menjadi WNA, maka ada 2 pilihan untuk adik anda yang WNA:
    1. melepaskan hak warisnya atas tanah tersebut atau
    2. bersama2 mewaris dengan saudara2 lainnya, tapi dalam jangka waktu 1 tahun dia harus melepaskan bagiannya kepada pihak lainnya.
    Saya sarankan sejak awal saja dia melepaskan bagiannya, dengan menggunakan akta pelepasan hak secara notariil yang dibuat di Indonesia, atau dengan surat Pernyataan Pelepasan Hak Waris yang dibuat di bawah tangan, namun dilegalisir di Australia oleh pejabat yang berwenang.

  • wyne

    Selamat malam bu..
    Saya ingin menanyakan bagaimana jika sertifikat tanah hilang dan terbakar? apa yang harus saya lakukan ?

    JAWAB:
    Untuk sertifikat tanah yang hilang atau terbakar, anda dapat segera mengurusnya dengan mengajukan penerbitan sertifikat pengganti di Kantor Pertanahan setempat sesuai lokasi tanah anda. Prosesnya pertama2 dengan membuat 1. surat keterangan lurah setempat yang menerangkan perihal lokasi tanah (apabila terbakar, ada baiknya dilengkapi dengan surat keterangan RT/RW perihal kejadian tersebut)
    2. surat laporan polisi bahwa sertifikat tanah tersebut hilang dengan melampirkan surat keterangan lurah dan foto copy sertifikat yang hilang/terbakar tersebut.
    DOkumen2 tersebut yang nantinya dapat anda sampaikan pada Kantor Pertanahan untuk dapat menerbitkan sertifikat pengganti. Untuk prosedur lengkapnya, silahkan membaca artikel saya di subjek Pertanahan dengan judul “Serifikat tanah hilang”. Terima kasih atas perhatian dan partisipasi anda.

  • Resa

    slamat malam bu Irma. saya mau tanya, saya membeli tanah kapling dengan cara kredit tanpa bunga. uang muka 20%. karena belum lunas yang saya dapatkan hanya sebuah akta ‘perjanjian jual beli dengan pembayaran dimuka (turunan)’. akta tersebut tidak ada tulisan PPATnya. hanya ada tulisan KANTOR NOTARIS (nama notaris) dengan SK MENKEH DAN HAM. apa tidak apa2 jika akte jual beli tanah tidak dibuat di PPAT? trimakasih sebelumnya

  • Irma Devita

    Dear pak Resa, seperti uraian saya di atas, bahwa jual beli itu pada prinsipnya adalah “terang dan tunai”. “terang” Artinya harus dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang dan “tunai” artinya dibayar lunas sekaligus. Apabila bpk membayar dengan cara mencicil, artinya jual beli tersebut belum bisa dilaksanakan. Namun, agar para pihak tidak memungkiri adanya pembayaran cicilan tersebut, maka dibuatlah “Perjanjian Jual Beli” atau bahasa awamnya “Pra Jual Beli”. Pada saat penanda-tanganan akta tsb, hak atas tanah belum beralih. Karena para pihak baru saling berjanji dimana Penjual berjanji untuk menjual kepada Bpk dan bpk berjanji untuk membeli tanah tersebut dari Penjual. Perjanjian Pra jual beli ini memang dilakukan dengan akta Notaris. Apabila cicilan sudah lunas, maka akan dilanjutkan dengan Akta Jual Beli secara dengan akta PPAT (blanko Jual Beli). Pada saat itulah terjadi perpindahan hak atau kepemilikan atas tanah, dimana juga harus dilakukan pembayaran pajaknya (Pph dan BPHTB) kemudian dilanjutkan dengan balik nama sertifikat kepada pembeli.
    Ada satu hal yang tidak anda jelaskan, apakah anda membeli tanah tersebut dari developer? Apabila iya, maka ada aturan bahwa developer tidak boleh menjual tanah kavling (harus ada bangunannya). Oleh karena itu, biasanya akta jual beli tersebut baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut didirikan sebuah bangunan (minimal sudah ada fondasinya). Semoga cukup jelas.

  • Resa

    terima kasih bu Irma informasinya. tidak, saya tidak membelinya dari developer. saya membelinya dari cv. jaya mulya. keliatannya itu perusahaan pengkavlingan tanah di sidoarjo jawa timur. dalam akta pra jual belinya nama CV tidak dicantumkan. apakah itu berarti CV itu tidak didaftarkan di notaris? trimakasih

  • Toddy

    Terima kasih untuk ibu Irma atas Informasi terbukanya. saya sangat tebantu dengan adanya informasi ini. saya dukung dan saya harap untuk kedepannya selalu bertambah informasinya, agar masyarakat lebih sadar hukum. sukses selalu

  • Irma Devita

    Pak Resa, yang bertindak selaku penjual harus orang/pihak yang namanya ada di sertifikat. saya harus melihat berkasnya untuk tahu lebih detil, kenapa CV Jaya mulya tidak tercantum sebagai penjual. Karena bisa terdiri dari beberapa kemungkinan. Antara lain, CV. tersebut hanyalah perantara atau bisa jadi dia mengoperkan dari pemilik asal atau bisa karena hal lain. Untuk mengetahui CV tersebut di buat di hadapan notaris dan didaftarkan di pengadilan negeri atau tidak, bisa dilihat dari akta pendiriannya. Untuk jelasnya bisa melihat artikel saya perihal pendirian CV. Salam,

  • Meggy Primasari

    Dear Ibu Notaris,
    Saya tidak tahu apakah ini ada hubungannya dengan jual beli atau tidak, tapi saya yakin pasti Ibu bisa menjawab pertanyaan saya. Jika ada jual beli loan/kredit, dan loan itu mempunyai sebidang tanah yang telah di bebani Hak Tanggungan,bagaimana penyelesaiannya? apakah tanah tersebut harus di balik nama krediturnya? Jika iya apa saja persyaratannya dan berapa biayanya? Terima Kasih

    JAWAB:

    Dear Ibu Meggy,

    tentu saja ini ada hubungannya dengan jual beli, namun bisa juga dikategorikan dalam Perjanjian Jaminan. Dalam UU Hak Tanggungan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 th. 1996), dinyatakan bahwa Jual Beli tidak menggugurkan Hak Tanggungan. Jadi bisa saja dilaksanakan jual beli dengan catatan HT masih melekat. Tapi pada proses peralihannya harus mendapat persetujuan dari Kreditur terlebih dahulu. Biasanya hal ini bisa dilakukan dengan kesepakatan antara Penujual dan Pembeli bahwa pembeli yang akan menanggung hutang dari penjual. Biasanya ini juga dilakukan antar grup perusahaan.
    Anyway, dapat juga dilakukan dengan cara “penebusan” sertifikat dari bank. Artinya, pembeli dengan membayar sejumlah uang tertentu dapat melepaskan sertifikat tersebut dari agunan bank. Bank akan memberikan surat lunas dan surat roya. Jadi pada saat dilakukan balik nama bisa sekaligus dilakukan roya.
    Salam hangat dari saya,

  • andre

    Dear Ibu Notaris,

    Mau bertanya. Sudi menjawab kiranya. Saya mau membeli sebidang tanah. Namun tanah itu adalah tanah warisan si penjual. Apakah cukup hanya surat keterangan waris bertanda tangan Lurah dan Camat ? apakah kuat hukumnya ? atau harus dibuatkan fatwa waris ? membuat fatwa waris itu dimana ? pengadilan agama ? Biayanya kira kira lebih dari 2 juta gak bu notaris untuk buat fatwa waris ?
    Sekian dan mohon dijawab, karena saya buta sekali tentang hukum terima kasih.

    Jawab:
    Tanah yang diperoleh karena warisan, sebagaimana saya jelaskan di artikel saya di atas, harus dilengkapi dengan keterangan waris. Dimana untuk pribumi, keterangan waris tersebut cukup dibuat di bawah tangan dengan disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat pak. Untuk WNI keturunan (Chinese) baru membuat keterangan waris di hadapan Notaris dalam bentuk akta Notaris.
    Ada edaran dari Mahkamah Agung pada th 1990-an, bahwa Pengadilan Agama sudah dilarang untuk membuat Fatwa Waris, kecuali terjadi sengketa warisan. Mungkin masih saja dijumpai orang yang membuat Fatwa Waris pada pengadilan agama, tapi apabila anda perhatikan, pasti judulnya “Pertolongan Pembuatan Fatwa Waris”.
    Kesimpulannya: penjual (jika pribumi) cukup membuat keterangan waris di hadapan Lurah dan dikuatkan oleh Camat. Lebih bagus lagi jika ada kesaksian dari RT/RW setempat.
    Semoga bermanfaat

  • Wulan

    Dear Ibu Irma,

    Saya diwariskan rumah yang saya tempati dari alm. ibu saya dan ingin melakukan proses balik nama. Menurut notaris prosesnya adalah:

    I. – SSB = 5% x (NJOP sebagai dasar pengenaan PBB x 50%)
    – Validasi SSB = Rp250.000,-
    – Pengurusan balik nama = Rp 2.000.000,-

    Pertanyaan saya, apakah rumusnya benar begitu dan biaya validasi dan biaya pengurusan balik nama memang umumnya seperti itu?
    Kalau yang saya baca-baca bukankah seharusnya rumusnya
    5% x (NJOP – NJOPTKP) x 50% ?

    Kedua saya ingin meningkatkan SHGB ke SHM
    dikatakan biayanya sbb:

    - 2% x NJOP bumi
    - Pengukuran + Ganti buku = 5.000.000
    - Peningkatan HGB ke HM = 2.500.000
    - PM1 Kelurahan = 1.000.000

    Pertanyaannya apakah memang harus ada pengukuran? Dan apakah biayanya sesuai?

    Terima kasih.

    JAWAB:

    Dear Bu Wulan,

    penghitungan SSB untuk waris seperti yang saya tulis di uraian saya di atas adalah:
    5% x (NJOP – NPTKP) = Rp. X,- x 1/2
    Contoh NJOP Rp. 300jt. NPTKP = Rp. 250jt. Maka penghitungannya (5%x Rp.50jt) x 50%

    Untuk sertifikat tanah yang masih bertuliskan “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang. Apalagi ibu akan meningkatkan status tanah ibu menjadi Hak Milik. Memang diwajibkan untuk membayar Uang Pemasukan ke negara, yang rumusnya adalah 2% x luas tanah x harga dasar tanah (artinya sama juga dengan 2% x NJOP). Harga tersebut tentu saja di luar biaya2 pengurusan dan biaya di Kantor Pertanahan setempat.
    Semoga cukup jelas.

  • Nina

    Dear Bu Irma,

    saya baru membeli sebidang tanah dari seorang kerabat di daerah Tambun, Bekasi. Sampai saat ini saya belum melihat fisik tanah tsb, namun di AJB yang ada tertulis luas 250m2. AJB tsb atas nama kerabat yg menjual dan masih bertuliskan Mentri Dalam Negeri (thn 1985).
    Sekarang saya ingin melakukan proses balik nama. Menurut penjelasan Ibu, ada bbrp dokumen yg diperlukan yaitu :
    1. asli PBB 5 tahun terakhir berikut SuratTanda Terima Setoran. bagaimana jika dokumen tsb tidak berurutan namun tetap ada 5? Apakah diperbolehkan?
    2. Asli sertifikat tanah. Apakah yg dimaksud AJB atas nama kerabat tsb?
    3. Copy KTP suami istri, surat nikah. Saya masih single, apakah bisa dengan KTP saya saja & copy kartu Keluarga?

    selain itu, karena AJB masih bertuliskan
    “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” menurut Ibu memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang.
    Yang dimaksud dengan ganti buku itu apa?
    Siapa yang harus mengukur ulang?
    Jika saat diukur ulang ternyata luas tanah tsb kurang dari 250m2, apa yg dapat saya lakukan? Apakah bisa saya meminta kembali kelebihan uang yg telah saya bayarkan?
    Bagaimana saya bisa memeriksa status tanah, SGHB atau SHM? apakah tertulis di AJB?
    Apakah diperlukan kuitansi dr kerabat tsb?

    Terakhir, berapa lama proses dan biayanya utk semua proses balik nama tsb termasuk utk pajak jual-belinya.

    Mohon pencerahannya, terima kasih.

    Nina

    JAWAB:
    Mbak Nina, penjelasannya saya berikan secara garis besarnya ya … karena akan panjang sekali.

    1. Saya kurang jelas, mengenai AJB yang ada kata2 “Menteri dalam negeri” nya. Karena yang ada tulisan seperti itu hanyalah pada asli sertifikat. Kalau di AJB, tidak ada tulisan itu (juga tidak ada gambar burung garuda). Kalau baru AJB (belum ada sertifikat) artinya masih girik/verponding/tanah adat lainnya. Pada dasarnya kalau sertifikat lama harus ganti buku (ganti sertifikat baru) dan ukur ulang (yang mengukur dari kantor Pertanahan pada waktu proses ganti sertifikat).

    2. Hasil pengukuran bisa berkurang karena tanah bisa saja kena abrasi, pelebaran jalan, dll Mengenai biaya yang sudah mbak bayarkan, tergantung kesepakatan dengan saudara mbak.

    3. Copy PBB+STTS harus lengkap, kalau ada yang kurang dan ada tagihan dari kantor pajak, harus disepakati siapa yang menanggung

    4. Kalau belum menikah, copy KTP dan KK saja cukup.

    5. Kwitansi terserah ibu, sebaiknya ada. tapi pada waktu jual beli saudara ibu (suami isteri) harus hadir untuk tanda-tangan akta jual beli di hadapan PPAT.

    6. Mengenai biaya, mbak bisa kirim e-mail di notaris@irmadevita.com

    Semoga penjelasan saya cukup jelas.
    Salam hangat dari saya :)

  • doni

    Dear Ibu Irma

    bu, saya mau tanya apa saja yang mesti dilampirkan untuk proses ganti nama di sertifikat tanah yang sebelumnya atas nama ayah saya ( sekarang sudah meninggal dunia ). rencananya mau diganti nama ke ibu saya. bisa tolong dirincikan juga rumus perhitungan biaya-nya?

    atas jawabannya saya ucapkan terima kasih

    JAWAB:
    Mas Doni, untuk balik nama sertifikat karena pewarisan, harus dilakukan kepada seluruh ahli waris dulu, baru dipisahkan kepada salah satu ahli waris dengan akta pemisahan pembagian. Menurut saya, lebih murah biayanya apabila dilakukan ke seluruh ahli waris saja (tidak hanya ke ibu anda).

    Sebagai perbandingan:

    Kalau ke seluruh ahli waris: hanya bayar BPHTB waris (sesuai perincian dalam artikel saya “JUAL BELI” dan balik nama.

    kalau ke salah satu ahli waris:
    1. Dibuatkan akta pembagian hak bersama (ahli waris lain melepaskan kepada ibu anda saja)
    2. Dibayarkan BPHTB waris
    3. di bayarkan BPHTB atas penerimaan bagian yang dilepaskan kepada ibu anda (oleh ahli waris lain)
    4. dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris
    5. dilanjutkan balik nama ke salah satu ahli waris (ibu anda)

    Semoga cukup jelas dan bermanfaat ya pak

  • Aisah

    Yth Ibu Notaris,

    Saya mempunyai sertifikat rumah atas nama saya. Karena satu dan lain hal, saya ingin membalik nama sertifikat tersebut menjadi nama suami saya. Apakah hal ini bisa dilakukan?
    Terima kasih sebelumnya.
    Aisah

    JAWAB:
    Ibu Aisah yth,
    Itu sama saja seolah2 ada jual beli antar suami isteri. Padahal jual beli antar suami isteri dilarang. Kesimpulannya, hal itu tidak bisa dilakukan Kecuali ada perjanjian pisah harta (sebelum perkawinan).
    Salam,

  • mega

    selamat sore..

    salam kenal.
    boleh tanya? apakah rumah yang sertifikatnya atas nama suami bisa diganti menjadi atas nama istri??
    kalau bisa, bagaimana prosedurnya dan berapa lama selesaianya..

    terima kasih.

    salam
    megawati sri dewi

    JAWAB:
    Bu Mega, pertanyaan ibu sama dengan pertanyaan bu aisah. Jawabannya juga sama, yaitu tidak bisa. karena dianggap sebagai jual beli antara suami isteri. Padahal hal tersebut dilarang. terima kasih

  • ahmed

    asslmualaikum…..

    saya mo tanya, saudara saya berhutang kepada orang lain dengan jaminan sertifikat rumah saya,dan sampai sekarang sertifikat rumah saya tersebut masih di pegang oleh orang yang memeinjamkan hutang tersebut..

    pertanyaan saya???
    1. apakah aman saya tinggal di rumah dengan tidak memegang sertifikat rumah saya?
    2. bisakah orang tersebut menganggap bahwa sertifikat tersebut adalah miliknya? sedangkan dari pihak saya tidak memberikan bukti2 atau tanda tangan ke padanya?
    3. apakah bank mau memeinjamkan uang dengan jaminan sertifikat rumah tanpa izin dari pemiliknya sendiri?
    4. jika bisa, apakah suatu saat tanah saya bisa menjadi milik bank sedangkan saya sendiri tidak tahu dimana surat tanah saya sekarang?

    terimakasih…

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wr . Wb pak ahmed.
    1. Apabila ditanya aman atau tidak, jawabannya relatif sekali. Karena tergantung dari itikad baik orang yang memegang sertifikat ybs.
    2. Sertifikat sebenarnya hanya bisa dialihkan/dijaminkan ke orang lain dengan persetujuan dari pemilik/orang yang namanya ada dalam sertifikat tersebut. Artinya orang tersebut tidak bisa begitu saja menjaminkan sertifikat tersebut ke Bank tanpa tanda-tangan anda. Kecuali jika identitas dan tanda-tangan anda dipalsukan.
    3.Jika anda ragu, lebih baik sertifikat tersebut di tebus dari orang yang bersangkutan pak. Karena terus terang resikonya cukup tinggi untuk meminjamkan asli sertifikat kepada orang lain. Semoga tidak ada masalah ya pak.
    wassalam,

  • ahmed

    makasih ya…

    Jawab:
    sama-sama pak ahmed

  • Andy

    Selamat siang bu…
    Kami akan menjual rumah warisan orang tua. Surat-surat rumah yg ada hanya akte jual beli atas nama ayah saya. Yang jadi pertanyaan saya, untuk pembuatan fatwa waris apa cukup dgn akte jual beli saja,sedangkan kami tidak mempunyai sertifikat tanah tersebut karena menurut informasi di lokasi kami sdh tidak bisa dibuatkan sertifikat. Terima kasih atas bantuannya.

  • cahya

    Sore ibu irma,

    Saya ingin berkonsultasi mengenai jual beli rumah dan balik nama. Setahun lalu ibu saya membeli rumah kpr dari kakaknya di daerah bantul seharga 30 juta. Rumah tersebut bertipe 29 dgn LT 90 m2. ibu membayar dengan cara mencicil dan tanpa ada perjanjian jual beli. Uang yang telah kami setor melalui transfer antar bank adalah 13.5 juta. Saat kesulitan dana akhirnya saya ambil alih rumah tersebut untuk dilunasi. Dengan tidak bermaksud berprasangka buruk, saat ini saya terpikir bahwa tidak ada dasar hukum kuat kami atas rumah tersebut karena kami hanya memiliki bukti transfer antar bank. Pertanyaan saya, apa yang harus kami lakukan supaya kami memiliki bukti hukum kuat atas rumah tersebut selama kami mencicil?. Bisakah surat perjanjian jual beli rumah tersebut dibuat setelah pembayaran berjalan?. Bila harus kami lunasi maka kami ingin segera balik nama, berapa besar biayanya sampai kami mendapatkan sertifikat yg dikeluarkan oleh bank?. Bude saya mengatakan biaya balik nama sebesar 2 juta, apakah wajar nilainya karena seorang teman yang membeli rumah kpr di daerah BSD seharga 45 juta hanya membayar 450 ribu?. Sekian ibu dan terima kasih atas perhatian dan penjelasannya.
    Salam,

    Cahya

    JAWAB:
    Perjanjian Pengikatan jual beli bisa dilakukan walaupun cicilan sudah berjalan, asalkan bisa menghadirkan penjualnya kembali. Sebaiknya memang melakukan alih debitur langsung di bank, atau melunasi cicilan pada bank dan langsung dibuatkan akta jual beli dan balik nama. Untuk biaya, setahu saya tidak ada jual beli PPAT berikut pengurusan balik nama di BPN seharga 450rb. Mungkin yang bapak maksud berbeda (bukan AJB-BN). Semoga bermanfaat.

  • Yayat

    Bu Irma,

    Bu..saya berniat membeli sebidang tanah+rumah. Sebelum terjadi akad jual beli, saya bermaksud melakukan verifikasi atas validitas surat2 yang penjual (Bpk-A) tunjukkan kepada saya. Adapun surat2 yang Bpk-A tunjukkan adalah: akta jual beli dengan pemilik pertama (almarhum) dan sertifikat tanah atas nama Bpk-A.Yang menjadi ganjalan adalah, Bpk-A menunjukkan kepada saya bahwa pihak kantor pajak menerbitkan tagihan PBB ganda. Satu atas nama Bpk-A dan satu lagi atas nama pemilik pertama, bpk-A juga menunjukkan tagihan ganda tsb pajak kpd saya. Bpk-A juga menunjukkan kepada saya tanda terima permohonan dari bpk-A untuk pengecekan status kepemilikan tanah tsb dari BPN dan tanah tsb memang atas nama bpk-A.Saya kawatir keluarga pemilik pertama masih terus memanfaatkan tagihan ganda tersebut untuk mempermasalahkan kepemilikan tanah tsb.Untuk kasus seperti ini, bagaimana dan kemana bu saya harus melakukan verifikasi. Mohon pencerahannya. TErima kasih

    JAWAB:
    Pak Yayat, saya kurang jelas apakah tanah yang bapak maksud sudah bersertifikat atau masih berupa tanah girik? Kalau menurut keterangan bapak, seperti masih berupa tanah girik. Untuk amannya, sebaiknya bapak menghubungi PPAT atau minimal camat sesuai dengan lokasi tanah bapak, sebelum bapak melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. Karena untuk tanah2 girik tersebut harus dilakukan verifikasi data yang lebih detil dan membutuhkan pengetahuan yang mendalam atas surat2 tanah yang dimaksud, karena girik sering sekali tumpang tindih (seperti yang bapak ceritakan ada SPPT PBB ganda). Atau kalau yang paling amannya, bapak buat pengikatan jual beli dulu, kemudian mensertifikatkan tanah dimaksud, baru setelah selesai dilakukan transaksi jual belinya. terima kasih

  • Yayat

    Assalamu ‘alaikum wr wb.

    Terimakasih bu atas informasinya. Btw tanah tsb sudah SHM, karena bpk-A juga menunjukkan copy sertipikat hak milik atas tanah tsb kepada saya. Makanya saya juga heran dan was-was kenapa bisa ada dua tagihan PBB. Kalau memang sudah bersertifikat SHM atas nama bpk-A, seharunya sudah aman ya bu untuk diteruskan ke tahap jual beli ? Thanks.

    Wassalamu ‘alaikum

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr. Wb pak yayat,
    Kalau sudah bersertifikat, memang prosesnya lebih mudah pak. Cuma, sebaiknya yang melakukan pengecekan juga pihak PPAT setempat, agar dapat dipastikan ke absahan sertifikat ybs. Untuk pajak ganda, bapak tinggal datang ke kantor pelayanan PBB setempat untuk mengkoreksi SPPT PBB ybs. Semoga lancar ya pak.

  • Yayat

    Assalamu’alaikum,

    Terima kasih bu, semoga akan lebih banyak orang yang mendapat manfaat dari website ibu ini. Sebagai praktisi IT saya salut pada terobosan dan good will ibu. Ibu memanfaatkan teknologi dan ilmu pengetahuan yang ibu miliki untuk kebaikan semua orang. Ini baru namanya muslim yang rahmatan lil ‘alamin. Semoga berbalas barokah dari Allah SWT.
    Maaf nglantur bu.

    Wassalamu’alaikum.

    JAWAB:
    Amien, terima kasih apresiasinya yang baik pak. Mohon bantu doa biar manfaatnya semakin banyak

  • M. Aliajiri s

    Bu,ada yg ingin saya tanyakan, semoga ibu bersedia untuk mnjawabnya!
    begini bu,
    1.warisan tanah dan rumah dari ayah mertua saya telah dijual oleh ibu mertua tampa diketahui oleh selurus anak/ahli waris. apakah perjanjian jual beli itu sdh dapat dikatakan syah menurut hukum?
    2.Apakah jual-belinya bisa dibatalkan? mengingat
    semasa hidupnya almarhum pernah berpesan untuk tidak boleh menjualnya.

    terima kasih
    Wassalamu ‘alaikum

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb, langsung saja ya pak:
    1. Apabila sertifikat tanah terdaftar atas nama ibu mertua, maka yang berhak menjual adalah ybs (dengan persetujuan tertulis dari anak2 nya) – tapi karena tidak mutlak, kadang hal tersebut diabaikan (biasanya tidak lewat PPAT, tp camat). Tapi kalau atas nama almarhum, mutlak harus ada keterangan waris, pembayaran pajak waris, dan penjualan dilakukan oleh seluruh ahli waris.
    2. Apabila tidak dipenuhi syarat-syarat sah jual beli sebagaimana di atas, dapat saja jual belinya dibatalkan, tapi harus melalui prosedur berperkara di pengadilan.
    Wassalam,

  • andre

    Bu Notaris Saya Mau Tanya Lagi.

    Nama disurat girik adalah nama orangtua perempuan dari si penjual yang sudah almarhum. Di PBB tertulis anak pertama ahli waris. Apabila dilakukan proses jual beli apakah kuat hukumnya ? keterangan tambahan surat ahli waris dari anak anak sudah lengkap kecuali yang sudah meninggal mengetahui rt,rw,kelurahan,kecamatan.

    JAWAB:
    Untuk menjual, harus dilakukan oleh seluruh ahli waris dilengkapi dengan keterangan waris yang dibuat di hadapan lurah-camat, dan dilengkapi dengan akta kelahiran (atau kenal lahir) dari seluruh anak2nya.

  • andre

    Maaf Ibu Kembali Bertanya. Hal tersebut diatas sudah dilakukan. Pembuatan surat keterangan waris dihadapan para rt,rw,camat. Hanya saja digirik tertulis nama almarhum ibu dan di surat PBB nama ahli waris (kakak pertama dari ahli waris). Apakah sudah bisa dilakukan transaksi ?

    JAWAB:
    Bisa pak. Karena PBB hanya bukti pembayaran pajak dan bukan merupakan bukti pemilikan tanah. Makanya saya wkt itu sampaikan bhw yang menjual harus ahli waris dari alm ibu. salam,

  • james

    selamat malam bu…
    saya mau tanya kalau mau mengurus hak milik hak guna bangunan,dan sebagainya itu sehingga hak atas rumah saya itu jadi kuat…
    1.Apa perlu waktu yang lama??soalnya ibu saya mengurus sendiri tanpa notaris dan itu sudah berlangsung hampir 2 bulan..
    2.waktu beli rumah harganya 84 juta..kalau dihitung kira-kira habis biaya berapa ya Bu???
    3.yang tidak lengakap dari surat-surat rumah saya adalah IMB-nya Bu…
    4.Kalau mau minta biaya dari penjualnya,apa harus dilakukan??soalnya transaksi penjualannya sudah berlangsung kurang lebih 3 tahun yang lalu(selama saya tinggal)…
    trimakasih banyak ya Bu..atas jawabannya…oya fitunggu jawabannya bu…selamat malam…

    JAWAB:
    Maaf Saya kurang jelas pengurusan apa yang Bpk maksud. Apakah jual belinya atau pensertifikatan tanah nya ataukah peningkatan status tanah dari HGB menjadi HM. Sepertinya pensertifikatan tanah ya pak? Kalau pensertifikatan tanah memang waktunya lama (antara 6 bulan sampai 1 th). Kalau jual beli, harus lewat PPAT setempat pak. Untuk Peningkatan status hak atas tanah yang sudah bersertifikat (dari HGB ke HM) biasanya memakan waktu 1 bulan.

  • ADE NS

    Assalamu’alaikum wr wb

    Ibu, orang tua saya menjual tanah sekalian mengurus balik nama sertifikat atas nama pembeli, tetapi setelah selesai balik nama sertifikat tersebut, akte jual beli yang aslinya di tahan di BPN, apakah memang harus seperti itu (akte jual beli asli di simpan di BPN). Terima kasih banyak atas jawabannya

    JAWAB:
    Pada waktu proses jual beli, semua asli data kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut memang diserahkan kepada pembeli pak. terima kasih kembali, salam,

  • baiquni

    Bu Irma yang baik,
    Saya melakukan jual-beli tanah dengan Arpan, terdiri dari kapling A dan kapling B. Kapling A sudah disertifikasi atas nama saya sendiri. Status tanah Kapling B masih berupa akta jual beli antara developer dan Mardi, di mana Mardi adalah paman Arpan dan sudah almarhum; sedangkan Arpan bertindak sebagai kuasa atas nama ahli waris Mardi.
    Jadi, apa saja proses yang harus saya jalani supaya kapling B bisa segera disertifikasi atas nama saya?
    Apakah sertifikat Mardi harus dipisah dulu dari sertifikat developer?
    Bagaimana supaya saya bisa melakukan AJB dg Arpan (yang bertindak sebagai kuasa dari ahli waris Mardi)?

    Normalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga saya dapat sertifikat atas nama saya sendiri? Berapa biaya yang dibutuhkan?
    Terimakasih banyak atas kesediaan Bu Irma

    JAWAB:
    Untuk menjawab pertanyaan bapak, masih banyak data yang kurang jelas. Jadi saya menjawab secara global saja ya pak.
    Pertama2, ada ketentuan yang melarang developer menjual tanah kaveling. Sehingga, saya pikir kalau masih atas nama developer, pasti harus dibuatkan bangunan dulu baru bisa dilaksanakan jual beli. Untuk tanah yang masih atas nama alm. P. Mardi, harus dibuatkan surat keterangan waris dulu, baru dibuatkan kuasa dari seluruh ahli waris kepada Arpan.
    Mhn maaf saya kurang mengerti maksud anda untuk “dipisahkan dari developer”. Jika yang anda maksud “pemecahan dari sertifikat induk”, dan sertifikat masih atas nama developer, sebaiknya Arpan (selaku kuasa alm. P.Mardi) mengajukan pembatalan pengikatan jual belinya di developer, dan kemudian developer langsung membuat AJB dengan anda. Dari sana baru diajukan pemecahan dan permohonan balik namanya ke atas nama bapak.
    Wassalam,

  • Lusy

    Assalamu’alaikum wr.wb

    selamat siang ibu irma, saya seorang ibu rumah tangga sekaligus pekerja swasta. beberapa waktu yang lalu saya dan suami membeli sebidang tanah seluas 70m milik kakek saya. kebetulan yang mengurus proses jual beli tersebut adalah paman saya. untuk mengurus sertifikat berdasarkan informasi dari paman saya, kami harus membuat akta jual beli tanah dulu baru selanjutnya mengajukan permohonan pemecahan tanah untuk dibuat sertifikatnya, dan untuk membuat akta sampai dengan jadi sertifikat membutuhkan biaya 4 jt. tetapi ketika kami bicara dengan orang tua dari suami saya, menurut beliau akta itu tidak penting, yang penting sertifikatnya saja, langsung saja buat sertifikat tidak perlu membuat akta. saya jadi bingung, sebetulnya yang betul yang mana? mohon penjelasannya ya bu irma, terima kasih.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb bu Lusy,
    Untuk kasus ibu, sepertinya tanah yang akan ibu beli masih berupa girik. Jika demikian, maka saran saya girik tersebut disertifikatkan secara induk dulu atas nama kakek, baru dipecah menjadi beberapa sertifikat (jika perlu). Setelah itu dilanjutkan dengan akta jual beli. Akta tetap penting, untuk membuktikan telah terjadi peralihan hak kepada suami bu lusy. Jika tidak, sertifikat masih tetap atas nama kakek, dan bisa di klaim oleh ahli waris yang lain. Wassalam,

    wassalamu’alaikum wr.wb

  • radix

    salam sejahtera ibu irma..
    Ibu saya mohon masukannya perihal resiko resiko yang mungkin timbul apabila:
    1. Debitur seorang WNA.
    2. Pasangan Hidup Debitur seorang WNA
    atas perhatiannya saya sampaikan terima kasih

    JAWAB:
    Pak, setahu saya memang ada ketentuan dari Bank Indonesia yang melarang DEBITUR adalah WNA. Secara hukumnya, salah satu resikonya adalah WNA tidak bisa punya asset tanah di Indonesia. Sedangkan salah satu jaminan kredit yang paling mantap (kokoh) di Indonesia adalah tanah. Jadi hal tersebut menyulitkan bagi kreditur. Kalau cuma pasangan hidupnya yang WNA, selama tidak terkait dengan perkawinan, saya pikir tidak masalah.

  • Lusy

    Assalamu’alaikum bu irma

    melanjutkan pertanyaan yang lalu. maaf bu saya masih bingung. yang saya tahu, tanah kakek saya tersebut sudah memiliki sertifikat atas nama kakek saya, karena pada saat transaksi kakek saya menunjukkan sertifikat asli tanah tersebut. kalau seperti itu bagaimana bu, apa harus dibuat juga akta jual belinya bu, atau bisa langsung buat sertifikat. terima kasih bu.

    wassalamu’alaikum wr.wb

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb bu lusy,
    Kalau sudah bersertifikat (berbeda dengan masih berupa AJB ya bu), ibu tinggal melaksanakan jual beli di hadapan PPAT di lingkungan letak tanah saja, kemudian proses balik nama ke atas nama ibu/suami. Tidak usah disertifikatkan lagi bu. Wass,

  • Parmin

    Assalamu’alaikum Wr Wb,
    Bu irma yang saya hormati, mohon maaf apabila pertanyaan ini terasa berulang-ulang.
    Begini bu, Saya menempati rumah peninggalan almarhumah Ibu saya (AJB masih atas nama ibu) sedangkan PBB masih atas nama pemilik yang lama dan lokasinya ada di jakarta timur. Kami dua orang bersaudara sementara ayah menikah lagi. Saya khawatir apabila ada sengketa di kemudian hari yang melibatkan pihak keluarga dari Ibu tiri.

    Supaya tidak ada sengketa apa yang harus saya lakukan bu? Saya ada niat untuk hak kepemilikan rumah itu atas nama saya sendiri (kakak sudah memiliki rumah sendiri), apa langkah langkah yang harus saya lakukan atas AJB yang sudah saya pegang ini bu? Kira-kira berapa besar biaya yang harus saya keluarkan untuk merubah AJB menjadi HGB/SHM supaya menjadi patokan apabila saya mengurus ke PPAT.
    Mohon maaf dan terima kasih sebelumnya. Wassalam.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb pak Parmin, untuk kasus bapak, sebaiknya bapak membuat Keterangan waris dulu di kelurahan. setelah itu, yang terbaik bapak membuatkan sertifikat atas tanah girik tersebut. Setelah sertifikat terbit, bpk bisa membuat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, yang mana Bapaknya dan kakak anda melepaskan bagiannya atas tanah tersebut kepada anda. Semoga cukup jelas ya pak… Wassalam

  • Itha

    Ass. Wr. Wb Bu irma
    Bpk saya punya sebidang tanah dan bangunan dengan status girik dan peralihan karena pewarisan. Rencananya ingin dibuatkan sertipikat dengan status hak milik. Menurut info yang ibu berikan harus ada PBB 5 th terakhir. Setelah dicek ternyata masih ada tunggakan PBB. Kami ingin melunasinya tetapi luas tanah yang tertera di PBB tidak sesuai dengan aslinya. Dulu saat pihak pajak mengukur ternyata luas tanahnya digabung dengan luas tanah kakak2 bpk saya. Hasilnya kita harus membayar PBB yang sangat besar. Hal ini yang membuat bapak saya keberatan untuk melunasinya.
    Pertanyaan:
    1. Menurut ibu apa yang harus kami lakukan? Apakah kami harus melakukan pemisahan PBB dulu? Jika iya prosesnya bagaimana?
    2. Pihak yang mengurus bilang kalo ingin melakukan pemisahan, harus melunasi tunggakan2 nya dulu, apakah tidak bisa kl kita melakukan pemisahan dulu baru melunasi PBBnya?
    3. Setelah masalah diatas selesai tahapan apa yang harus saya lakukan untuk membuat sertipikat hak milik atas tanah bapak saya tersebut?
    Mohon informasinya ya bu, karena kami sudah urus masalah ini selama hampir 2 tahun tapi sampai sekarang belum selesai.Terima kasih sebelumnya.
    Wassalam.

    JAWAB:
    1. Jika masih berupa PBB global, bisa dilakukan pemecahan PBB dengan membawa bukti akta jual beli atau akta hibah atau bukti kepemilikan lainnya ke kantor PBB setempat. tapi memang syaratnya, PBB yang tertunggak harus dilunasi dulu.
    2. Untuk persertifikatan tanah dari warisan, sebaiknya disertifikatkan bersama2 dulu, baru di pecah ke masing-masing bagiannya. (untuk menghemat biaya secara keseluruhan).
    Wass,

  • Andriyono

    Dear Ibu Irma,
    Ibu, teman saya memiliki seorang bibi (dari pihak ayah) yg sdh janda. Si bibi ini tdk memiliki anak namun sdh menganggap teman saya dari kecil hingga dewasa sebagai anaknya. Saat ini si Bibi ingin mengubah sertifikat tanah dan bangunan yg atas nama almarhum suaminya tsb menjadi a/n. teman saya tersebut.
    Yang menjadi pertanyaan saya :
    a. Apakah mungkin membuat sertifikat atas 2 nama ?
    b. Jika memungkinkan bagaimanakah caranya ?
    c. Tahapan apa sajakah yg harus dilakukan oleh si Bibi tsb untuk mengubah sertifikat tanah dan bangunannya atas nama teman saya tsb ?
    Demikian ibu, atas perhatian dan jawaban yg akan ibu berikan saya ucapkan terimakasih…

    Salam,
    Andri

    JAWAB:
    Dear pak andri,
    untuk kasus teman bapak: maka sertifikat tersebut harus di balik nama dulu ke atas nama ahli waris dari almarhum, baru dibuatkan akta hibah ke atas nama teman bpk. Untuk hal tersebut kena pajak ahli waris (BPHTB waris), kemudian pada saat hibah, pajaknya sama dengan pajak jual beli (kena Pph dan BPHTB). Proses hibah tersebut harus dengan persetujuan ahli waris yang lain (jika ada). Salam,

  • cha-cha

    malam buk irma,..
    saya disini mo minta bantuan ibu, sekarang ini saya lagi nyelesain tesis yang berhubungan dengan PPAT sementara, ibu bisa bantu saya ga, untuk memberikan sedikit pengetahuan ibu tentang PPAT sementara ini pada zaman sekarang n bagaimana keberadaan PPAT ini pada saat sekarang, saya betul-betul kekurangan bahan atau pengetahuan dalam hal yang menyangkut PPAT sementara, sebelumnya terimakasih atas bantuan ibu, wasalam

    JAWAB:
    Mengenai PPAT sementara memang bahannya baru sedikit. kalau mau diskusi, silahkan contact saya japri. sukses ya

  • Lin

    Dear Ibu Irma,
    Saya ingin tanya, apakah perjanjian jual beli (tanah) antara orang tua dan anak atau antara suami-istri itu sah menurut hukum?
    Terima kasih.

    JAWAB:
    Jual beli antara orang tua dan anak tentu saja boleh (anak sudah dewasa). Tapi kalau antar suami isteri tidak boleh, kecuali ada pisah harta. salam,

  • Property To Invest

    dear ibu,
    seorang teman saya sedang mengalami masalah sbb : istrinya tanpa sepengetahuan dirinya telah membalik nama sertifikat rumahnya utk PIL-nya tanpa sepengetahuan dia. Apa yg harus teman saya lakukan ?
    mohon bantuannya. Terima kasih

    JAWAB:
    sepanjang pengetahuan saya, seseorang yang sudah menikah tidak bisa menjual harta bersama mereka tanpa persetujuan dari pasangannya. Jadi, kecil kemungkinan isteri tersebut dapat mengoperkan tanahnya tanpa sepengetahuan suaminya, kecuali jika tanda-tangannya dipalsukan. untuk itu, mungkin lebih cocok anda menghubungi pengacara terdekat. salam,

  • Damy

    Salam
    bu irma mau nanya lagi neh, untuk tanah yang belum bersertifikat atau tanah garapan bagaimana proses jual belinya?

    lebih detilnya begini, tanah tersebut tidak pernah dibayar PBB nya? tapi secara fisik dikuasi oleh pemilik secara turun temurun. menurut BPN setempat kondisi tidak pernah dibayarnya PBB karena beberapa sebab (BPN memaklumi)

    pertanyaan saya:
    1. kelengkapan apa saja yang harus disiapkan agar proses jual beli sah?

    salam, dan terima kasih
    damy
    (save The local right of land)

    JAWAB:
    Untuk tanah belum bersertifikat biasanya jarang PPAT yang mau melangsungkan jual belinya, karena kemungkinan bermasalahnya sangat tinggi. Saya sarankan agar disertifikatkan dulu (lihat artikel Proses Pensertifikatan Tanah Girik). Namun apabila tetap akan dijual beli dalam kondisi tidak ada sertifikatnya, bpk bisa melakukannya lewat Lurah setempat. karena mereka memiliki riwayat tanah, data tanah dan keterangan pemilikan tanah berdasarkan peta desa. salam,

  • Asyari

    Dear Bu Irma,
    Saya bermaksud membeli rumah di daerah asal. Rumah tersebut kebetulan adalah rumah warisan keluarga. Dalam pembagian warisan, rumah tsb menjadi hak saudara kandung saya.Karena sesuatu hal, maka saudara saya berniat menjualnya kepada saya. Tetapi sertifikat hak milik rumah tersebut masih atas nama almarhumah ibu kami. Apa yang harus kami siapkan agar proses jual beli ini tidak bermasalah di kemudian hari?

    JAWAB:
    Proses yang harus dilakukan adalah: pembuatan akta pembagian hak bersama (antara para ahli waris), pembayaran pajak waris dan pajak peralihan berdasarkan akta pembagian hak bersam tersebut, yang di ikuti dengan balik nama waris dan balik nama ke atas nama penerima hak (anda). salam

  • Maria

    Dear Ibu Irma,
    Saya akan membeli rumah dari penjual, namun penjual tersebut namanya tidak sama dengan yang tercantum di Sertifikat (SHM). Penjual memiliki surat kuasa dari pemilik lamanya (yang tercantum di SHM).Dengan alasan supaya tidak terkena pajak dahulu saat membeli rumah tersebut maka tidak dilakukan Balik Nama.
    Yang ingin saya tanyakan disini:
    1. Benarkah pembelian si penjual dengan pemilik lama tersebut bisa dianggap sah, dengan adanya Surat Kuasa tersebut ( yang berisi mengenai kuasa untuk melakukan pembelian sekaligus penjualan atas rumah tersebut)?
    2. Apakah beresiko membeli jika beresiko rumah tersebut?
    3. Apabila saya membelinya secara kredit/KPR ke Bank, apakah resikonya lebih kecil karena pihak Bank tentunya akan lebih teliti dalam menilai keabsahan surat kuasa tsb?
    4. Saat melakukan akad kredit dengan pihak bank, apakah Sertifikat tersebut sudah di balik nama dengan nama saya? atau tercantum di dalam sertifikat tersebut masih nama bank?
    Mohon bantuannya. Terima kasih

    JAWAB:
    sebenarnya bisa saja menjual dengan menggunakan akta kuasa menjual (yang harus dibuat di hadapan Notaris) bu. Namun, ibu harus perhatikan tanggal akta kuasa tersebut. Jika lebih dari 1 tahun yang lalu, biasanya kantor pertanahan akan meminta agar kuasa tersebut di perbaharui karena dikhawatirkan pemberi kuasa sudah meninggal dan kuasa tersebut menjadi gugur.
    salam

  • Johny Irawan

    Dear Ibu Irma,

    Saya bermaksud untuk menjual rumah di daerah Cengkareng, Jakarta Barat. Saat ini sertifikat rumah tersebut masih dalam KPR salah satu Bank Swasta. Saya bermaksud melunasi sisa KPR saya tersebut.
    Karena saya KPR, maka di sertifikat tanah masih ada tercantum Hak Tanggungan Bank tersebut. Saya mendapatkan informasi dari Customer Service Bank tersebut bahwa setelah pelunasan nanti, saya akan diberikan surat roya (selain sertifikat asli & bukti pelunasan) untuk keperluan penghapusan Hak Tanggungan tersebut supaya rumah+tanah tersebut dapat diperjual belikan.

    Yang menjadi pertanyaan saya :
    1.Apabila saya mengurus Surat Roya tersebut, kira-kira berapa hari kerja yang dibutuhkan? Kira-kira ada catatan apa di sertifikat tanah kita kalau Hak Tanggungan tersebut telah di cabut?

    2. Apabila saya meminta bantuan Notaris untuk mengurusnya, saya mesti menyerahkan sertifikat asli saya ke Notaris tersebut, apa yang harus saya pegang dari Notaris tersebut setelah saya serahkan sertifikat aslinya?

    3. Apabila ada pembeli yang membeli secara cash, apakah dilakukan penandatanganan AJB terlebih dahulu baru uang pelunasannya disetor atau kah sebaliknya?

    4. Biaya AJB dan Balik Nama, menjadi tanggungan siapa, Penjual atau Pembeli?
    Terima kasih banyak.

    JAWAB:
    Pak Johnny, untuk pembelian jaminan dari bank, prosesnya adalah pelunasan di bank ybs. Dari situ bpk akan dapat surat lunas dan surat roya, untuk kemudian diproses di BPN setempat dengan cara melakukan pencoretan di sertifikat dan dinyatakan bahwa hak tanggungan tersebut sudah di roya. Jika notaris yang melaksanakannya, bpk akan mendapat tanda terima resmi dari mereka. Untuk pelaksanaan jual beli, dapat dilakukan di bank tempat jaminan berada, agar uang pembayaran bisa langsung masuk dan pada hari yang sama bisa dikeluarkan jaminannya. Mengenai biaya AJB dan balik nama, itu kesepakatan dari kedua belah pihak pak. semoga cukup jelas

  • Asyari

    Dear Bu Irma,
    Terima kasih atas tanggapannya yang baik.
    Mengenai Akta pembagian hak bersama, apakah cukup kalau kami (ahli waris) membuat pernyataan bersama diatas materai dan ditanda tangani semua ahli waris, yang isinya menyatakan bahwa hak waris utk obyek yg dimaksud dialihkan kepada kami. Ataukah kami (semua ahli waris)harus menghadap notaris/PPAT untuk pembuatan akta ini? berapa biaya yang menjadi kewajiban masing-masing penjual dan pembeli? harga obyek dibawah 100jt bu.
    Terima kasih atas tanggapannya, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan perlindungan dan rezeki buat ibu sekeluarga.
    Salam,
    Ari

    JAWAB:
    Untuk pembuatan akta pembagian bersama sama saja dengan proses pembuatan akta jual beli. Jadi semua pemberi dan penerima bagian harus hadir di hadapan PPAT setempat. Kalau tidak bisa hadir, harus dikuasakan kepada saudara yang lain, dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris setempat. Mengenai biaya relatif pak, bpk bisa kontak PPAT/notaris ybs. salam,

  • janette

    ibu saya 5 bersaudara,saat nenek saya meninggal surat rumah nenek saya diambil oleh kakak dan adik ibu saya tanpa sepengetahuan ibu saya, lalu adik ibu saya menjual rumah itu tanpa sepengetahuan ibu saya dengan menerima uang dp kemudian memberikan surat rumah itu kepada pembeli yg jg tetangga nenek sya, pembelian itu tanpa ttd,ktp,dan sepengetahuan rt/rw setempat n tdk ada saksi,kemudian skrg kakak ibu sya itu malah minta patungan untuk membayar dp yang telah dibawa kabur oleh adiknya..padahal ibu saya tidak tau apa2 ttg hal ini bahkan liat surat rumahnya saja blm,skrg adik ibu saya membawa kabur uang dp rumah 28 jt,uang nenek saya,perhiasan yang yang tidak tau jumlahnya,mohon solusinya??

    JAWAB:
    mbak janette, maaf ya kalau lama menjawabnya. Mhn dimaklumi, karena surat yang masuk sangat banyak. sebaiknya memang lewat alamat e-mail notaris.irma@yahoo.co.id. Tapi nggak papa, kembali ke masalah mbak, di sini mbak tidak menjelaskan apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum? kalau belum, maka memang agak mudah dalam memindah tangankan girik dimaksud. tapi kalau sudah, saya rasa jual beli tersebut tidak akan dapat dilakukan, karena pada umumnya camat atau PPAT pasti minta surat keterangan waris, dan kemudian seluruh ahli waris harus ttd. Kalau menurut saya, jika mau, ibu anda dapat menuntut kembali haknya atas tanah dan bangunan yang dimaksud. karena pembeli memiliki tanah tersebut tanpa dasar yang kuat (dan menurut anda memang belum dilakukan jual beli secara resmi kan?). Jika ibu anda diminta uang lagi, ya kembali kepada keluarga mbak. apakah mau memberikan ke adik ibu atau tidak. kalau menurut saya, tidak perlu. semoga cukup jelas ya… salam

  • ilham

    assalamu alaikum.wr.wb

    bu, saya sih tidak mengajukan pertanyaan apapun (untuk sekarang ini) kepada ibu. cuma saya ingin menghaturkan BANYAK BANYAK TERIMA KASIH dan APRESIASI kepada ibu,dengan disediakan nya situs ini telah banyak membantu orang awam seperti saya tentang pertanahan dsb,
    semoga Allah senantiasa melimpah kan rahmat kepaga Ibu dan keluarga..Amin

    ilham

    JAWAB:
    Amien,.. Alhamdulillah… terima kasih atas dukungan dan apresiasinya ya pak. salam hangat dari saya,

  • M. David

    Ass. Wr.Wb.
    Salam Sejahtera
    Bu Irma kami ingin bertanya, bgm tata cara pemecahan sertifikat sebidang tanah luas 665 m3 yang ingin kami jual. Tanah yang ingin kami jual luasnya 324m3. Apakah kami langsung urus pengurusan ke kantor BPN atau langsung bisa ke notaris untuk segala pengurusannya. Perlu Ibu Irma ketahui bahwa pembeli sudah setuju untuk membeli tanah kami.

    Kami perlu bertanya juga biaya-biaya yang harus dikeluarkan kami sebagai penjual dalam seluruh proses transaksi jual beli sampai pengurusan di notaris. Apakah nanti sertifikat induknya kami tetap pegang atau diganti baru oleh notaris.
    Terimakasih banyak atas bantuanya Ibu Irma.
    Salam,
    M. David

    JAWAB;
    Pak david, untuk kasus bapak, tergantung dari sertifikatnya. Jika sertifikat lama (kepalanya masih tertulis Departemen Dalam Negeri dan di bawah/sebelum tahun 1993), biasanya langsung diterbitkan dua sertifikat baru. Untuk itu ada proses ukur ulang, dan ganti buku, masing-masing dengan luas yang baru. Jika sertifikatnya sudah baru, biasanya di pisahkan saja bagian yang akan dikeluarkan, jadi sertifikat asal kembali ke pemilik, setelah di bagian luas dikurangi luas yang dipisahkan. Pengurusannya biasanya sekaligus AJB sebagian di PPAT, bersamaan dengan proses balik nama. Untuk biaya, itu relatif, tergantung lokasinya. salam,

  • Didi

    Dear bu Irma

    SAYA DI BERIKAN SEBIDANG TANAH ( 102 MTR )OLEH ORANG TUA SAYA ( SAMPAI DENGAN SAAT INI KEDUA ORANG TUA MASIH HIDUP ) DI WILAYAH DEPOK ( BOGOR ), YANG INGIN SAYA TANYAKAN , BAGAIMANA CARA BALIK NAMA DARI ORANG TUA KE SAYA ATAS SEBIDANG TANAH TERSEBUT YANG KEBETULAN SURAT SURATNYA MASIH GIRIK , DAN BERAPA BIAYANYA APABILA DI RUBAH KE SERTIFIKAT DENGAN STATUS HAK MILIK.DAN APA SAJA SYARAT SYARATNYA.

    ATAS PERHATIAN DAN BANTUANNYA SAYA UCAPKAN TERIMA KASIH

    DIDI

    JAWAB:
    SARAN SAYA, SEBAIKNYA DISERTIFIKATKAN DULU PAK. LIHAT ARTIKEL http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/ SETELAH BERSERTIFIKAT DAPAT DIBUATKAN AKTA HIBAH. salam

  • asiyah

    sugeng ndalu ibu,..
    saya asiyah seorang pegawai swasta. saat ini perusahaan kami ingin membeli tanah girik dan akan di sertifikasi HGB melalui tahapan AJB yang dikuasakan kepada saya juga melalui proses pelepasan hak.
    Mohon pencerahannya tentang prosedur dan aspek pajak yang harus saya siapkan.Maturnuwun sanged

    JAWAB:
    Sungeng enjang bu,
    Untuk proses pensertifikatannya ibu bisa membaca artikel saya di http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik. Untuk perpajakannya, nanti setelah ada pengukuran dan hasil penetapan dari Panitia A, akan diberikan penetapan mengenai berapa jumlah uang pemasukan (SPS) yang harus dibayar bu. salam,

  • mega

    assalamualaikum bu Irma
    ibu, saya mahasiswa kenotariatan mau menyusun tesis, dan kebetulan tesisnya tentang jual beli tanah bekas hak milik adat, yang sedikit banyaknya berhubungan dengan artikel ibu “jual beli dan balik nama sertifikat” tgl 27 nov 07. dalam pengajuan tesis saya, saya terbentur pada data-data kasusnya. kalau boleh saya mau minta tolong kepada ibu notaris untuk memberikan masukan, kemana saya harus mencari kasus2nya yang berhubungan denganjual beli tanah bekas hak milik adat. terima kasih atas bantuannya bu

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam wr.wb mbak mega, untuk jual beli tanah bekas hak milik adat mungkin mbak bisa cari dari kecamatan setempat. Karena kalau PPAT biasanya menghendaki agar di sertifikatkan dulu baru dilaksanakan jual belinya. Semoga sukses dengan tesisnya ya mbak. salam hangat,

  • yaya

    Assalamu’alaikum bu Irma,saya ingin bertanya :
    1. Ayah saya memiliki sebidang tanah yang dokumennya hanya berupa AJB tahun 1988, belum ada sertifikatnya. Bagaimana proses pengurusan mensertifikatkannya? biasanya berapa lama prosesnya?
    2. Apabila antar perorangan membuat perjanjian hutang dengan jaminan tanah, apakah si kreditur bisa memasang APHT atas jaminannya tsb?
    Terima kasih sebelumnya bu Irma, situs ibu ini amat sangat bermanfaat bagi kami semua.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.wb mbak yaya,
    1. Untuk pensertifikatan tanah girik, jangka waktu dan syaratnya bisa di cek di http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/
    2. Walaupun untuk perorangan, tetap bisa dipasang hak tanggungannya (APHT) seperti dalam perbankan mbak (lihat di http://irmadevita.com/wp-content/uploads/2007/11/uu4-1996.pdf).
    Alhamdulillah jika mbak senang. semoga semakin bermanfaat ya. salam hangat dari saya,

  • Rinto

    Selamat pagi ibu irma,

    tgl 15 Mei kemaren saya baru aja akad kredit dan tandatangan AJB disaksikan notaris dan pihak bank serta pengembang perumahannya. Saya bnyk tanya ke notaris mslh sertifikat saya yg msh berstatus HGB. saya minta status tsb ditingkatkan ke SHM segera. Tp berdasarkan peratran kerjasama Bank dan pengembang katanya penurusan peningkatan HGB ke SHM kalo sudah lunas. yg ingin saya tanyakan apakah emank peraturan pemerintah mengenai pembelian akad kredit dr thn 2000 keatas kembali lg ke zaman orde baru dimana yg diberikan oleh negara itu hanya berupa HGB karna hampir semua pemgembang cuma memberi konsumen sebatas HGB?Trus saya merasa keberatan kalo bayar 10thn ke dpn tp setelah lunas cuma dpt HGB? gimana caranya supaya sya dpt SHM saat masa proses cicilan ini? Karna saya mau langsung SHM rumah yg saya kredit tsb.Trus brp biaya yg hrs saya keluarkan utk proses HGB ke SHM? sya tahu meskipun SHM nya nanti akan dipegang oleh pihak Bank tp saya sejahtera aja kalo sudah SHM. Terimakasih,

    Salam,

    Rinto

  • Manik

    Selamat pagi Bu Irma

    Kami 7 bersaudara dan ibu masih ada, yang ingin saya tanyakan apakah proses penjualan tanah waris, kami berdelapan mutlak harus hadir di depan notaris?

    JAWAB:
    Selamat pagi mbak.. memang untuk itu harus semua hadir di hadapan notaris, Alternatifnya: memberikan kuasa secara notariil atau kuasa yang dilegalisir notaris setempat kepada salah seorang ahli waris yang lain.

  • Heri Patrianto

    Bu Irma Yth.,
    Mohon kiranya bantuan ibu tentang informasi detail seputar pengurusan balik nama sertifikat tanah, berikut biayanya.

    Terima kasih terlebih dahulu.

  • Ilham

    Hallo bu..,
    apakah CV bisa melakukan perbuatan jual-beli atas tanah?
    makasih.

    JAWAB:
    Tidak pak, karena CV bukan badan hukum sedangkan subjek hak atas tanah adalah Orang dan Badan Hukum. salam

  • Putra Ardhana

    Yth. Ibu Irma,
    Mohon bantuannya. Saya mau membeli rumah tapi ternyata sertifikat bukan atas nama penjual. Tapi penjual memiliki PPJB dan Surat Kuasa menjual dari pihak yang namanya tertera di sertifikat. Ibu pernah menjawab bahwa proses ini dimungkinkan. Pertanyaannya:
    1. Apakah saya bisa melakukan transaksi jual beli langsung dengan penjual tanpa melibatkan pihak yang namanya tertera di sertifikat ?
    2. Apakah adanya PPJB bisa mempengaruhi proses jual beli ini. Karena ada notaris yang menyatakan bahwa PPJB harus dibatalkan terlebih dahulu agar si Penjual tidak terbebani Pajak Penjualan atas transaksi sebelumnya dengan pihak yang namanya tertera di sertifikat. Jadi BBN tetap dibayar 1 kali saat transaksi jual beli dengan saya.
    Mohon informasinya, terima kasih banyak.

  • Kiki

    Yth. Ibu Irma,
    Saya mohon bantuannya,
    2 tahun yang lalu mertua saya membeli tanah dan bangunan di daerah bogor. Saat itu beliau telah meminta bantuan notaris untuk membuat akta jual beli dan sertifikat, serta balik nama sertifikatnya. Untuk keperluan itu semua beliau telah membayar 7 juta rupiah.
    Setelah 2 tahun berlalu, belum ada kabar dari notaris. Akhirnya mertua saya mengecek sendiri ke kantor BPN. Ternyata proses pembuatan akta jual beli telah selesai, tinggal dibuat sertifikat. Lalu mertua saya mengurus pembuatan sertifikat itu. Anehnya, setelah sertifikat selesai dibuat, sertifikat yang diterbitkan BPN masih atas nama si penjual. Katanya untuk balik nama sertifikat, mertua saya masih harus membayar Rp 21 juta rupiah ke BPN.
    Pertanyaan saya, mengapa sertifikat masih atas nama penjual? Apa untuk biaya balik nama memang semahal itu, berapa biaya normal balik nama sertifikat?

  • Idham

    Bu Irma, saya mau tanya kalo tanah atas nama si A digunakan sebagai jaminan hutang piutang antara B dan C, trus ternyata pihak yang berhutang tidak memenuhi janjinya dan tidak membayar hutang sesuai perjanjian. akan tetapi dalam perjanjian hutang piutang tidak ada tanda tangan si A (pemilik tanah), bagaimananya status tanah tersebut secara hukum yah ? terima kasih

  • Sofyan

    Malam bu…

    Saya ingin menanyakan, pada Bulan Januari 2008, kira-kira 4 bulan yg lalu saya melakukan pembelian/pembayaran pertama atas ruko berlantai 2(dua). Dijual dengan harga 82.5 jt seluas 3×11 meter = 33m2, namun karena kurang dana kami diperbolehkan mencicil 2 kali dan pembayaran pertama senilai 40jt sisanya akan kami lakukan beberapa bulan kedepan hingga saat ini kami belum bayarkan sisanya 42,5jt . Sedangkan kami diberikan hanya kwitansi bermaterai saja senilai 40jt.

    Pertanyaan, surat-surat apa saja yg harus saya minta kepada mereka bila saya akan melunasi kekurangannya?

    Untuk melakukan balik nama atas ruko tersebut, surat-surat apa yang harus saya bawa dan kemana harus saya daftarkan?

    Berapa biaya pembuatan sertifikat tersebut dengan nilai jual total 82,5jt?

    Atas bantuan ibu saya ucapkan terimakasih.

  • Aldi

    assalamualaikum bu Irma

    Saya Aldi, saya ingin menanyakan perihal proses balik nama Hibah Tanah Sertifikat atas nama Ayah. Yang ingin saya tanyakan adalah :
    1. Apakah proses hibah ini sama seperti dengan hibah waris.
    2. Kemudian kira-kira berapa hitungan biaya BPHTB atas tanah tersebut.
    3. Dan Apa syarat yang dibutuhkan untuk melakukan balik nama.

    Terima Kasih

  • Bambang

    Pagi Bu Irma,

    Saya ingin membeli sebuah rumah baru dibangun th 2006 tetapi ketika saya melihat PBB tahun 2008 ternyata hanya ada nilai tanahnya saja tidak ada nilai bangunan dan kata yang punya rumah tersebut data PBB nya belum diupdate dan akan dia urus. (tanggal di IMB April 2008)

    Yang saya ingin tanyakan apakah sebaiknya saya tunda dulu pembelian rumah tersebut sampai datanya ter update ?

  • HADI PURNOMO

    1. assalamualakum….
    maaf bu Erma saya ingin menanyakan sesutu,
    begini bu saya telah membeli tanah dengan luas 84 m2 (tanah kavling),tanah tersebut mempunyai sertifikat induk atas nama mis A.saya memesan untuk pengurusan AJB dan sertifikat pecah atas nama saya. saya sudah mendapatkan AJB yang sudah ditandatangagi si A beserta istrinya,notaris dan dua orang saksi notaris,tapi ternyata si A tersebut sudah meninggal dan bertanda tangan adlah anak laki-lakinya dengan memalsu tanda tanda tangan bapaknya.
    yang saya tanyakan :
    1. apakah hal tersebut boleh menurt undang2 pertanahan yang berlaku?
    2. saya sudah mendapat bukti bahwa pengurusan sertifikat pecah sudah dalam proses BPN dengan tanda buktinya atas nama saya.cuman ditanda bukti tersebut tertera luas tanah saya adalah 250 m2 (gabungan 3 pemilik tanah kavling),ketika saya tanyakan ke yang mengurus katanya BPN nya salah ketik seharusnya 336 m2,dan hal tersebut untuk menghemat biaya serta menghindari site plan,tapi ketika nanti sudah jadi sertifikatnya akan atas nama masing2 pemilik kavling sesuai luas tanahnya..betulkah pernyataan tersebut bu..? dan apakah dikemudian hari tdk terjadi maslah dan saya tidak perlu mengurus sertifkat pecah lagi..?? terima kasih atas jawabannya bu…
    jazakumulloh..
    hadi purnomo
    cipayung jaktim

  • sonny

    Salut atas blog ini,
    Saya usul, blog ini menampilkan tentang tata cara pengurusan Sertifikat Hak Milik Tanah dengan detil..mengingat banayk pertanyaan mengenai hal ini di masyarakat

  • armadda

    hallo bu,

    saya telah melakukan pembelian tanah. dari developer, tapi sertifikat-nya udah atas nama seseorang.
    nah pas di notaris udah di bikin AJB-nya yang sudah ditanda tangani oleh yang punya sertifikat. dan dia gak hadir dalam proses akad.
    apakah itu sah?

    terima kasih.

  • Annie

    selamat siang bu Irma,
    Saya seorang WNA,karena WNA tdk di perbolehkan mempunyai tanah di indonesia (setau saya). Bagaimana seandainya saya menggunakan nama saudara saya untuk membeli tanah di Indonesia, adakah kemungkinan untuk membuat suatu perjanjian yang bisa menguatkan posisi saya sebagai pemilik yang sebebenarnya.mohon penjelasan ibu, terima kasih.

  • MC.Wara Candrasari

    Selamat siang bu,
    Ada beberapa hal yang cukup membingungkan saya, waktu saya mencari rumah di jakarta. Rumah tersebut berada di Jakarta Timur.Surat yang ada pada pemiliknya berupa fotokopian (ada denah, tulisan tidak terlalu jelas),PBB ada,dari pembeli pertama,surat bercap pemerintah, pembeli kedua hanya berupa surat dgn meterai 6000 saja diketahui oleh lurah. Bgm itu bu? Mohon bantuannya. Apakah itu bisa nantinya dijadikan SHM?

  • yoyo

    Sore bu, boleh saya bertanya ?
    Saya berniat ingin membeli sebidang tanah, namun tanah tersebut masih berstatus tanah waris. Data-data apa saja yang harus ada pada penjual sebelum saya memutuskan untuk membeli tanah tersebut?
    Terima kasih sebelumnya bu..

  • Eko Hariyanto

    Selamat Malam bu..
    salam kenal dari surabaya. Saya ini awam masalah jual beli. Yang Mau saya tanyakan saya sudah melakukan jual beli sebidang tanah 4 tahun lalu tapi belum ke notaris hanya surat biasa bermeterai.Tanah sudah saya bangun ukuran luas total 400 m2 (shm) yang saya beli hanya 60m2. saat ini saya ingin memecahkan sertifikat tanahnya. langkah apa yang harus saya lakukan)syarat-syaratnya . apa saya harus pecah pbb dulu atau bagaimana. Mungkinkah diurus sendiri karena kalau ke notaris ada yang minta 7-8 juta sedangkan semua biaya mesti saya tanggung sendiri karena penjual tidak mau bantu. mohon bantuan ibu terima kasih.kira kira biayanya berapa. info dulu belinya 300rb per m2 saat itu njopnya 400rb
    saat ini di pbb njopnya 500rb. kata tetangga saya disurabaya tidak kena pajak bila dibawah 45 juta bph apa gitu saya juga gak ngerti tolong dibantu hitung bu terima kasih

  • ahmad

    Yth Ibu Irma,
    Banyak hal baru saya dapatkan dari blog ini dan terima kasih atas semuanya.
    Saya dimintai tolong temen yg usahanya bangkrut. Dia pinjam uang untuk menjadi TKI ke Arab dan melunasi utang di BRI. Sebagai jaminan dia memberikan jaminan setifikat tanah atas nama istrinya dan dibuat perjanjian dibawah tangan antara kami. Dalam perjanjian tersebut saya diberikan kuasa jual yang kemudian kuasa jual tersebut akan dibuat dihadapan notaris. Pertanyaan:
    1. Apakah cara ini bisa dilakukan??
    2. Karena dia menjadi TKI apakah saya boleh menjual dan menandatangani saat proses jual beli dan balik nama??

    Dalam perjanjian tersebut proses jual beli harus sesuai harga pasar dan sesuai proses yang lazim, jika hasil penjualan melebihi pinjaman saya harus memberikan kelebihannya, dll dengan tanpa merugikan salah satu fihak.

    Terima kasih sebelumnya.

  • Riva

    ibu saya pernah kirim email menanyakan tentang balik nama atas sertfikat hak milik rumah ko tidak di reply .terima kasih

  • Hermawan

    Siang Ibu Irma,
    Saya ada mau sedikit tanya Proses Balik nama. Rumah yang saya tempatkan sekarang Bersertifikat atas nama Kakak saya (alm). Kakak saya sudah bekeluarga masih ada Istri dan 2 anak di bawah Umur ( 9 & 5 Th). Kalau saya mau Balik Nama Sertifikat ruamh itu atas nama saya, bagaimana prosedur dan Biayanya? Krn rumah itu memang sekarang sudah jadi Hak saya dan istrinya mengetahui masalah ini

  • isanova

    dear, ibu notaris
    y punya tanah seluas 200 m2 dengan alas hukum girik.
    x membeli sebagian tanah y seluas 50 m2 hanya dengan kuitansi. sedangkan girik atas tanah y masih dipegang y dan belum disertifikasi.
    saya akan menukar sebagian tanah x yang dibeli oleh x dari y, dengan tanah saya.. apa yg harus dilakukan agar tukar menukar tanah ini memliki kepastian hukum yg cukup sehinga peralihan hak atas tanah sah, dan punya kekuatan hukum, sedangkan girik atas tanah x masih dipegang y dan belum dipecah (masih jadi satu dengan tanah y)? mohon bantuannya ibu…

  • irma

    Pagi ibu…
    Untuk pembuatan sertifikat hak milik dari tanah yang statusnya warisan apa bisa ? syarat apa saja yang harus saya penuhi dan berapa perkiraan biayanya ?
    Mohon di beri penjelasan bu…

    Thank’s

  • Kurnia

    Dear Bu Irma,

    Sebelumnya salam kenal dari saya Bu… Saya bermaksud membeli sebuah rumah second. Sertifikat rumah tersebut saat ini masih dijaminkan di Bank Niaga. Rencananya, saya dan Penjual akan bersama-sama datang ke Bank Niaga untuk menebus sertifikat tersebut menggunakan uang DP dari saya.
    1. Menurut Ibu, dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga?
    2. Apakah mungkin seluruh proses jual-beli dapat dilaksanakan dalam 1 hari, mulai dari penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga hingga pengurusan Jual Beli di Notaris?
    3. Kapan sebuah proses Jual Beli dikatakan benar-benar selesai?
    4. Mengingat Penjual akan segera pindah ke luar kota (dan mungkin akan sulit untuk dihubungi), dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah proses jual-beli selesai?

  • Bima Setiawan

    yth. Ibu Notaris,
    Saya 5 bersaudara mewarisi sertifikat rumah HGB dari alm.ayah. Kami sudah memiliki surat keterangan waris. NJOP rumah tsb sebesar 635 juta. Saudara-saudara saya sepakat utk merubah sertifikat tsb menjadi Hak milik atas nama saya. Langkah2 apa yg harus saya lakukan agar pajak dan biaya yg terjadi utk ini bisa seminimal mungkin ? Apa sertifikat dibikin hak milik dulu memakai nama2 ahli waris trus baru menjadi nama saya atau bagaimana ??? Terima kasih atas segala jawabannya.

  • liuyiusin

    Ibu Irma yang baik,

    Mohon bantuannya ya ibu. Menurut hukum, apakah dalam suatu kontrak/akta, seseorang dapat bertindak/berperan ganda selaku pihak pertama (mewakili diri sendiri) dan juga selaku pihak kedua (mis. mewakili suatu yayasan dalam perannya sebagai pengurus) ?
    Terima kasih banyak ya.

  • Wita

    Yth. Bu Irma…. Salam kenal ya,
    Saya Wita, ingin menanyakan tentang peningkatan status HGB menjadi HM… Persyaratannya apa saja? Lalu tahapan2 dan prosedurnya bagaimana? Apakah bisa terjadi HGB tidak bisa ditingkatkan menjadi HM, kalau iya karena apa? Selain itu juga mengenai biaya yang dikeluarkan apakah di masing2 dikenakan tarif yang berlainan ataukah ada rumus pastinya?

    Maaf ya bu pertanyaannya buanyak…soalnya ngga ngerti sich…hehehhehe…..

    Terimakasih banyak atas kesediaannya untuk memberikan penjelasan……

    Salam

  • riesti

    Bu Irma Yth,

    Kami 3 bersaudara memiliki tanah bersertifikat atas nama ayah kami yang sudah almarhum. Saat ini kami berniat menjual tanah tersebut. Mohon petunjuk ibu prosedur apa sajakah yang harus ditempuh? Apakah kami harus melakukan proses BBN sebelum melakukan transaksi jual beli? Terimakasih sebelumnya atas penjelasan ibu.

  • lisa

    halo,bu.. saya ingin menjual rumah, dan sudah ada peminatnya. saya ingin nanya surat apa saja yang perlu saya siapkan, apakah dengan tanda jadi 1,5 juta pembeli bisa minta foto copy hak milik dan pbb ? kpn akta jual beli di tanda tangani, apakah sesudah lunas ? apakah perlu fc kk dan ktp, karena saya belum berkeluarga ? atas jawaban ibu, saya ucapkan terima kasih banyak

  • Dodit Ramadita

    Dear bu Irma..
    Mohon bantuannya bu karena saya masih awam..
    saya mau jual rumah tapi suratnya hanya ada Akte Jual Beli tapi surat2 PBB lengkap..yang mau saya tanyakan,apakah saya harus meningkatkan surat2 (menjadi SHGB atau SHM)dulu baru dijual? terus terang,saya inginnya menjual dengan surat Akte Jual Beli itu saja tapi saya bersedia menurunkan harga jual rumah saya?bisa tidak bu?lalu bila hanya punya surat AJB itu saja apakah bisa mengurus IMB? oya,untuk Mengurus SHGB dari AJB biayanya kira2 berapa?
    Terima kasih banyak ya bu..

  • cecil

    Selamat pagi ibu..
    salam kenal, saya ingin bertanya, bagaimana cara saya mencari tau sertifikat tanah saya bermasalah atau tidak?
    saya ingin memperjualbelikan tanah tersebut, tetapi saya takut apabila bermasalah, karena itu saya bermaksud untuk melakukan pengecekan terlebih dahulu.
    bagaimana langkah langkah yang harus saya tempuh untuk mencari tau apakah tanah tsb bermasalah atau tidak?
    Terimakasih banyak bu.

  • Airlangit

    Siang bu Irma. Saya ingin membeli sebidang tanah, luasnya 112m2 dengan harga 290.000/m2 di daerah Cinangka, Sawangan. Untuk pertanyaan dari saya adalah :
    1 Untuk AJB saya sudah keluarkan uang sebesar 2.000.000, apa benar sebesar itu?
    2. Untuk mengurus SHM saya dikenakan 5.000.000, sekali lagi apa benar uang sebesar itu yang harus saya keluarkan?
    3. Waktu tandatangan AJB cuma ada saya sama yang dulu jadi pemilik tanahnya (pak M), mengingat pemilik tanah yang baru (pak P) menyerahkan kembali ke pemilik yang lama (Pak M) untuk menjualnya. Tapi si pemilik tanah lama (Pak M) berjanji akan menghadirkan pemilik baru (Pak P) beserta istrinya kelak jika saya akan membayar lunas tanahnya. Diperbolehkankah cara seperti itu bu Irma?
    4. Tanah itu bersertifikat tapi masih atas nama bapaknya yang punya tanah lama (Pak M), itu tanah warisan bu. Bagaimana caranya kalo saya buat SHM sendiri, amankah kedepannya?
    Terimakasih bu Irma.
    Tabik,
    Airlangit

    JAWAB;
    Terus terang pertanyaan bpk kurang jelas. Kalau memang bersertifikat (point 4), mengapa ada pengurusan SHM (point2)? apkh mmg disertifikatkan atau dipecah dari induk menjadi sebagian yg lebih kecil? Intinya: jika tanah warisan, maka yang menjual harus seluruh ahli waris, dan apabila sempat dialihkan ke org lain (pak P), maka harus dibuat pembatalan dulu antara pak P dengan pak M tsb baru bisa jual beli antara seluruh ahli waris alm ayah pak M (tmsk ybs) dengan Bpk. Semoga cukup jelas ya pak…

  • henn

    Selamat siang bu ..
    Saat ini saya sedang dalam proses membeli rumah dengan status sitaan bank. Dalam hal ini masih timbul banyak pertanyataan di benak saya, apakah rumah eks sitaan bank akan bermasalah dikemudian hari.

    Terimakasih sebelumnya
    henn

  • nandang

    Saya mau bertanya alamat kantor BPN Kota Depok dimana ya?

  • Triyani

    Assalamu’alaikum bu Irma,
    Semoga Ibu dan keluarga dalam keadaan yang baik.

    Bu Irma, saya ingin mengurus penghapusan hak tanggungan atas tanah yang saat ini masih melekat dalam rumah saya. Setelah kredit lunas, saya memperoleh surat pernyataan lunas dan surat pengantar Roya dari Bank ex pemberi kredit yang ditujukan ke BPN sejak beberapa bulan yl, namun karena saya belum mengetahui langkah apa yang harus saya lakukan selanjutnya, sampai saat ini pengurusan ke BPN belum dilakukan.

    Mohon informasinya mengenai :
    - Bagaimana proses / tahapan2 utk pengurusan permohonan penghapusan hak tanggungan tersebut ke BPN
    - Berapa lama biasanya proses tsb
    - Berapa biaya resmi (retribusi) atas permohonan tsb yg seharusnya dipungut BPN?
    - Jika pengurusan melalui Notaris apakah harus menggunakan Jasa Notaris yang menandatangani AJB atau bisa menggunakan notaris lain (yg wilayah kerjanya meliputi tempat tanah tsb berada?)
    - Jika tidak confidential, berapa range profesional fee Notaris untuk jasa pengurusan penghapusan hak tsb :)

    Terima kasih banyak atas penjelasannya.

    Salam,
    Triyani

    JAWAB;
    Wa’alaikum salam mbak triyani… Alhamdulillah kami sekeluarga sehat, semoga mbak dan keluarga juga demikian
    Untuk roya, jika dilakukan bersamaan dengan jual beli, maka sebaiknya pelaksanaannya sekaligus dengan balik nama sertifikat. Jadi pada waktu mbak terima sertifikatnya sudah bersih dari HT. Tapi kalau tinggal di roya (tanpa ada proses apapun), sebenarnya bisa dilakukan sendiri. Dengan surat roya dari bank, asli sertifikat HT dan asli HT saja pemilik sertifikat sudah bisa datang ke BPN untuk meroya. Langung ke bagian pendaftaran penghapusan hak tanggungan. Pelaksanaannya lebih kurang 2 minggu sampai 1 bulan. Biaya, relatif mbak. tergantung BPN dan jika pakai notaris, tergantung notaris ybs.
    Wassalam, irma

  • gunawan

    salam kenal pak,
    pak sinaga yth. saya mohon pecerahannya dari masalah yg saya alami. saat ini ibu mertua saya ingin ngejual rumah warisan alm. suami yang dulu menikah secara siri. dari musyawarah keluarga baik istri tua (yg sah secara aturan negara) dan istri muda (red: nikah siri) berhasil menerbitkan surat kuasa dari sebidang tanah dan bangunan untuk ibu mertua saya. yang jadi pertanyaan saya:
    1. apakah ibu mertua saya dapat menjual tanah tsb dg bermodal selembar surat kuasa yang ditanda tangani istri tua beserta anak2 dan saksi2.
    2. pungutan apa saja yang dikenakan pd si penjual. berapa persen dari transaksi sebesar Rp. 60jt
    sekian terima kasih.

    Gunawan

  • gunawan

    maaf mbak, kemarin salah ketik.

  • therty

    selamat siang mbak..saya ingin tahu apakh seandainya saya memberikan pinjaman uang kepada seseorang dengan dia memberikan jaminan berupa sertifikat tanah, seandainya kemudian orang tersebut tidak bisa membayar hingga tempo yg telah disepakati, apakah saya bisa melakukan balik nama atas sertifikat tersebut?
    apakah dengan adanya perjanjian hutang yg menyebutkan bahwa seandainya dia tidak bisa membayar hingga jatuh tempo maka akan menyetujui untuk balik nama tanah tersebut adalah sah dimata hukum??
    terimakasih mbak…

  • alwi

    dear Bu Irma,

    Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.

  • alwi

    ddear Bu Irma,

    Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.ear Bu Irma,

  • Yos

    Yth Bu Irmadevita
    assalam wr wb
    membaca apa yang disyaratkan tentang syarat terjadinya jual beli tanah dimana ada disebutkan bahwa harus ada Bukti PBB dan bukti pelunasannya dalam 5 tahun terakhir ini…
    saya ada berniat menjual rumah yang kebetulan telah lama saya kontrakan,namun masalahnya saya malah tidak tahu dimana disimpannya PBB dan bukti lunasnya tersebut..maklum orang yang ngontrak sudah beberapa keluarga jadi berkas2 tersebut malah tak jelas ada.Adapun yang ingin saya tanyakan bagaimana caranya saya mendapatkan kembali bukti PBB tersebut bila saya ingin menjual rumah tahun ini juga..Mohon penjelasannya ya bu Notaris…wassalam

  • andi

    Salam Hormat,
    mohon dijelaskan adakah perbedaan antara Surat keterangan waris dengan fatwa waris. Terma kasih atas tanggapannya.

  • dede

    dear ibu irma, saya ingin tanya syarat document apakah yg perlu dilampirkan untuk balik nama rumah nenek saya yg sudah meninggal menjadi atas nama ibu saya, sedangkan ibu saya hanya di angkat anak dari bayi oleh nenek menjadi anak tunggal.. masalahnya ibu saya tidak mempunyai surat yg menjelaskan diangkat anak oleh nenek..
    mohon penjelasnya ya bu..
    terima kasih sebelumnya

    God Bless

  • adi setiadi

    assalamualaikum wr.wb.
    saya mau jual rumah, apa saja tanggungan atau pajak yang harus di keluarkan oleh penjual, dan bagaimana cara perhitungannya, terima kasih.

  • reviava

    dear ibu irma..
    bu ada yang mau saya tanyakan
    pertama saya membeli tanah dengan sertipikat lama dimana di dalam sertipikat tersebut ada cap BPN yang menyatakan bahwa untuk pendaftaran selanjutnya blanko sertipikat tersebut harus diganti, dan juga sertipikat tersebut terkena pemekaran wilayah. yang ingin saya tanyakan:
    apakah bisa saya ganti blanko + balik nama sekaligus, maksudnya ketika blanko sertipikat baru itu terbit langsung menjadi atas nama saya (pemilik baru)? dan bagaimana prosesnya?
    terimakasih

  • tety

    Dear Bu Irma,

    Ibu, saya baru aja membeli tanah dengan bukti kepemilikan berupa girik. Dalam akta jual beli yang dibuat oleh PPAT disebutkan bahwa status tanah tersebut adalah tanah adat. Pertanyaan saya adalah:
    1. Apakah saya bisa mengajukan permohonan pembuatan sertipikat atas tanah tersebut, mengingat tanah tersebut statusnya adalah tanah adat?
    2. Apabila bisa, syarat apalagi yang harus saya penuhi untuk proses pembuatan sertipikat tersebut?

    Terima kasih atas tanggapannya.

  • tety

    Dear Ibu Irma,

    Maap bu ada beberapa pertanyaan yang belum saya sampaikan.
    1. Apabila seseorang meninggal dunia tanpa anak dan suami/istri, tetapi mempunyai saudara tiri seibu dan anak angkat, harta peninggalannya menjadi milik siapa?
    2. Apakah sah dan mempunyai kekuatan hukum apabila pada masa hidupnya, orang yang meninggal tersebut telah memberikan seluruh harta peninggalan pada anak angkatnya (secara lisan)?
    3. Apabila tidak sah, apa yang harus dilakukan supaya tanah dan rumah tersebut bisa beralih secara sah? mengingat pesan almarhum bahwa tanah dan rumah tersebut tidak boleh dibagi dengan siapapun tetapi harus menjadi milik si anak angkat.

    terima kasih atas tanggapannya.

  • yanto

    Dear Ibu Irma,

    Mohon pencerahannya :
    Saya berencana membeli sebidang tanah seluas 100m2 (tanah induk luasnya sebesar 300m2).
    Yang ingin saya tanyakan berapakah biaya wajar yg harus saya siapkan jika saya mengurusnya melalui notaris sampai dengan selesai ( sampai saya memiliki sertifikat sendiri ( pemecahan dr sertifikat induk )

  • nicholasl

    salam hormat,
    maaf ibu irma saya ada beberapa pertanyaan mengenai masalah jual beli tanah kavling dari pengembang sbb :
    1.kalau tanah kavling tsb luas 96 m2 sudah dilunasi terus katanya dari pengembang untuk ajb harus tunggu surat pbb keluar dulu apakah ketentuannya memang begitu ya bu.
    2.kalau untuk biaya ajb,bphtb,bbm untuk wilayah tangerang itu berapa ya bu.
    mohon penjelasannya bu terima kasih

  • sandy

    Yth. Bu Irma,
    Orangtua kami (keduanya sdh almarhum) meninggalkan warisan sebuah rumah yang sdh lengkap surat2-nya (SHM, IMB, PBB, dll).
    Rumah tsb rencananya akan dibeli oleh adik kami (perempuan).
    Pertanyaan kami, bagaimana cara pengurusan/ prosedurnya agar hal tsb dapat dilaksanakan? Apa saja dan berapa besar biaya yg harus dikeluarkan utk mengurus hal tsb?
    Demikian Bu Irma, besar harapan kami pertanyaan2 tsb dapat dijawab. Semoga Bu Irma diberikan perlindungan dan balasan kebaikan yang berlipat dari TUHAN…amiin

    Sandy
    Cilangkap

  • sri

    Salam hormat,
    almarhum bapa saya pernah meminjam uang pada temannya sebesar 3 juta dengan menggadaikan sertifikat tanah atas nama ibu.Setelah ayah meninggal sudah kewajiban saya sebagai anak untuk melunasinya.Tapi waktu datang ke rumah teman ayah saya ternyata pindah pada intinya kami kehilangan jejaknya.Apa yang harus saya lakukan untuk melacak sertifikat itu ? apa kasus seperti ini bisa di bilang kasus sertifikat yang hilang?langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?
    terimakasih

  • benny

    Yth Ibu Irma,

    1 minggu yg lalu saya melakukan transaksi jual beli tanah SHM di notaris sekaligus PPAT. setelah saya transfer uang (100%), pihak notaris membuatkan kwitansi dengan ketikan yang ditandatangi oleh penjual. kemudian notaris memberikan catatan telah terima uang tunai x juta utk membayar pajak + akta jual beli + balik nama (tanpa menulis utk sertifikat HM no brp) yg ditandatangani oleh notaris. SHM asli dipegang oleh notaris sampai sekarang, dan saya belum mendapatkan kabar apapun juga. jd saya hanya diberi nota tanda terima tanpa copy AJB atau SHM asli.

    JAWAB:
    Memang seperti itu pak. Setelah 2 minggu bpk bisa minta salinan AJB. sertifikat asli untuk proses balik nama dan biasanya selesai dalam waktu 1,5bln. Kecuali ada peningkatan status hak atas tanah atau pemecahan (bisa sampai 4 bulan).

    apa prosesnya memang spt ini? seharusnya yg benar bagaimana?

    normalnya kapan SHM yg asli yg sudah balik nama selesai?

    terimakasih untuk bantuannya

  • Joni

    Yth Ibu Irma Devita

    Saya ingin menanyakan perbedaaan dasar hukum antara perjanjian jual-beli yg dibuat di depan notaris dan yg dibuat secara intern pembeli dan penjual secara kekeluargaan langsung tanpa melibatkan notaris.

    Kalau suatu ketika salah sau pihak melakukan ingkar janji atas perjanjian tersebut dan sampai ke pengadilan. perjanjian yang mana yg memiliki kekuatan hukum?

    Mohon tanggapannya, sebelumnya saya ucapkan terima kasih

  • Halomoan T

    Dear bu irma,
    salam kenal.

    saya mau konsultasi, boleh ya bu..

    saya baru membeli sebidang tanah daerah deli serdang. Tanah yang saya beli ini, dulunya adalah perumahan bank BTN. Namun oleh karena pemilik rumah tidak sanggung membayar dan juga seiring berjalannya waktu rumah tersebutpun sudah tidak ada lagi oleh bencana maka rumah yang sudah tinggal tanah tersebut dilelang oleh bank BTN.

    Pelelangan tersebut diserahkan oleh pihak BTN kepada developer PT Paduan Agung. Dan saya membelinya dari developer tersebut.

    Saya membelinya bulan desember 2008 senilai Rp 61.500.000,-. Dan kesepakatan pada saat itu, saya akan bayarkan 50 juta dulu (artinya ditahan 11.500.000 dulu dan akan saya bayarkan sisa tersebut saat sertifikat hak milik saya terima. Saat ini kami sudah menandatangani surat ikatan jual beli tanah.

    Dan saat saya tanya kapan dibuat AJB nya, pihak developer tersebut menyebutkan bahwa tidak perlu lagi AJB dengan alasan surat ikatan jual beli tersebut sudah cukup unutk mengurus SHM.

    yang mau saya tanyakan, apakah memang benar bisa demikian bu?
    kalau tidak, apa sebaiknya langkah yang harus saya lakukan?

    terima kasih ibu,
    BR// Halomoan T

  • Ratna

    Yth. Ibu Irma

    Keluarga besar kami mewarisi tanah dr Nenek kami. Sudah bertahun2 belum dibalik nama.
    Apakah bisa tanah tersebut langsung kami jual saja ke pihak luar, berdasarkan keterangan hak waris dr Nenek?

    Maksud saya adalah utk menghemat waktu, biaya sertifikat dll.

    Kedua, bila tidak bisa, apakah bisa langsung dijual atau dihibahkan antar hak waris (atau tolak warisan) sebelum dibuat sertifikat?

    Terimakasih banyak.

  • dedy

    Selamat pagi bu,
    Bu, saya mohon bantuannya, saat ini saya akan membeli rumah secara cash yang masih dalam proses kredit di BTN, saya bingung untuk proses check sertifikatnya, karena yang ada cuma fotocopy dari bank aja?gimana cara terbaik buat ngecheck sertifikatnya?terus cara terbaik buat pembayarannya gimana?karena saya harus nglunasi dulu sisa kredit rumah tersebut di bank BTN?apakah perlu perjanjian ikatan jual beli dibawah tangan selama proses tersebut?kalo iya, formatnya seperti apa?terima kasih banyak atas bantuan dan infonya

    Jawab:
    Hal ini pernah saya bahas detil di artikel http://irmadevita.com/2007/10/27/sebelum-beli-rumah-secara-oper-kredit-pelajari-dulu-untung-ruginya/
    Salam hangat,

  • Lucky

    Ayah saya mewarisi sebuah rumah dimalang yang sekarang diatas nama om saya.

    Rumah ini masih berstatus HGB dan masanya habis di tahun 2006. Saya ingin melakukan balik nama (dari nama pemilik rumah ke nama saya) dan membuat rumah itu SHM.

    Saya ingin tau tahab-tahab apa yang harus saya lakukan? saya harus pergi kemana dan siapa yang bisa saya hubungi? dan berapa lama prosesnya?

    Terima kasih

  • Andre

    Selamat pagi bu,
    Saya ada beli tanah di Jakarta tahun 2000 dgn NJOP 400jt, pajak telah dibayar oleh sipenjual.
    Tahun 2009 ini saya mau balik nama, NJOP thn 2009 adalah 900jt, dan saya disuruh membayar pajaknya 5% dari 900jt. Yang saya tanyakan mengapa pajak yg harus dibayar dgn perhit NJOP sekarang dan bukan NJOP pada saat tanah itu dibeli? Dimana dasar hukumnya? Trimakasih bu.

  • adi

    met ciank bu irma
    makasih atas ilmunya
    q mo nanya tentang jual beli tanah yang hanya didasarkan kuitansi saja dan belum balik nama,dalam artikel ibu dijelaskan bahwa dalam kasus yang seperti itu orang akan si pembeli akan kesulitan dalam hal pengurusan balik nama jika si penjual sudah meninggal dunia.
    yang inggin saya tanyakan bagaimana pengurusan balik nama atas tahah apabila si penjual telah meninggal dunia.
    trimakasih

  • Susanto

    Yth Ibu Irma,

    Saya baru saja membeli rumah seseorang yang hanya memiliki akta hak bersama dengan bukti pembayaran pajak (PBB), tahapan secara terperinci apa saja yang harus saya lakukan agar rumah tersebut memiliki SHM atas namanya saya sendiri. apakah akta hak bersama kuat secara hukum apabila di perjual belikan.

    Mohon saran dan nasehatnya, senang bisa menghubungi Ibu Irma

    Terima Kasih
    Susanto

  • iin

    ass wr wb
    selamat malam bu
    kakek mertua saya mewariskan tanahnya yg masih HGB kepada 6 orang anak, termasuk ayah mertua saya.
    rencananya suami saya akan pecah sertifikat sebagian tanahnya, dan buat sertifikat atas namanya sendiri untuk di jaminkan ke bank, untuk modal bangun rumah untuk kami…

    yamg mau saya tanyakan bagaimana kah caranya, pecah sertifikat warisan, dan berapakah biayanya, dan prosesnya seperti apa, kalau bisa detail ya bu, karna kami benar benar buta akan hal ini
    terima kasih banyak
    wassalamu’alaikum

  • Must Trie

    Ibu Irma,
    Saya berencana membeli sebuah rumah lt/lb 115/80 di wilayah Jagakarsa-Jaksel, dimana sertifikat HGB tsb masih belum dipecah, dan total luas keseluruhan adalah lt/lb 168/120. Berdasarkan data 2008, NJOP tanah adalah 702.000 dan NJOP bangunan 596.000.
    Dari informasi tsb, yg ingin saya tanyakan :
    1. Berapakah total pajak yg dikenakan baik terhadap penjual maupun pembeli ?
    2. Berapa total biaya untuk memecah sertifikat tsb sekaligus balik nama masing-2 penjual dan pembeli dan butuh waktu berapa lama?
    Terima kasih atas pencerahannya.

  • budi

    Selamat Malam
    Pertanyaan saya sederhana bu, apabila salah satu ahli waris tidak mau menandatangani dalam Surat Keterangan Waris, langkah apa yang harus di lakukan agar permasalahan tersebut tidak berkepanjangan di kemudian hari mengingat ahli waris yg tidak mau tanda tangan ada gelagat niat yg tidak baik dalam hal ini ada salah satu warisan yg fisiknya sudah dikuasai(kalo bisa minta dasar hukumnya)
    Atas jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih

  • rivi

    sore bu…

    saya mau menanyakan, misalnya seorang pewaris mempunyai 5 orang anak dan meninggalkan warisan berupa tanah seluas 6 hektar. apakah ahli waris tersebut harus membayar pajak, jikalau terjadi balik nama terhadap perseorangn (masing2 ahli waris), apakah harus dilakukan pembayaran pajak lagi gak? seandainya memang terjadi pembayaran pajak lagi, berarti kemungkinan terjadi pembayaran pajak berganda ya bu?apakah hal tsb menyalahi aturan gak bu?…terima kasih…

  • Zirky

    Selamat sore,
    Semoga bu Irma dalam keadaan sehat selalu.

    Saya membeli sebidang tanah (SHM)dari kakak kandung.

    Sekarang kakak berdomisili di Sumatra Utara dan saya di Jawa, pertanyaan saya disaat akad jual beli didepan Notaris bisakah kakak tidak usah datang ke Jawa dan sertifikatnya dikirim untuk di tandatangani via pos?
    Dan apa saja persyaratan lainnya?

    Terima kasih atas penjelasannya.

  • Wito

    Bu Irma yang Baik,

    Bu, saya mau beli rumah di bekasi,,
    rupanya penjual rumah tidak membuat IMB baru waktu merenovasi rumahnya dari : (dulu LB/LT : 45/95 m2) , menjadi (130/95 m2)–> 1 1./2 tingkat soalnya.

    Sementara akad Kredit sebentar lagi akan saya tandatangani.

    Apakah mending IMB saya perbaharui sekarang bersamaan dengan akad kredit ?
    Bagaimana dengan perhitungan pajak penjual dan pajak pembeli? Apakah ada kenaikan atau tetap mengikuti perhitungan yang lama ?

    Saran Ibu , apakah mending IMB barunya saya apply setelah semuanya beres (PK, AJB, BN selesai) ?

    Terimakasih banyak sebelumnya,

    Wito

  • Dian

    saya baru membeli rumah second luas tanah 136 m2, luas bangunan 112 m2, seharga 50 juta di daerah surabaya.berapa biaya balik nama nya ya?

  • Cinda

    Bu Irma yang Baik
    saya mau tanya

    Saya baru diterima kerja di sebuah Perseroan Terbatas sebagai tenaga Legal dan Baru sebulan saya kerja, saya mendapat tugas untuk melaksanakan Jual Beli Tanah salah seorang warga untuk Perusahaan, yg jadi permasalahan yaitu tanah tersebut adalah tanah untuk pertanian dan itu telah saya konsulkan sama PPAT, dan PPAT tersebut memberikan masukan untuk Pengeringan dan Penurunan Hak status dari SHM ke HGB untuk PT. Inti masalahnya Direktur tidak mau melaksakan Pengeringan, kalau memang harus dikeringkan beliau Minta dasar Hukumnya apa? tolong Penjelasan yang sejelas jelasnya ya bu Irma jika perlu tolong dikasih info Praturannya. Terimaksih…wassalam

  • adiaries

    malam Bu,slam kenal

    saya mau tanya : saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah di depok yg tadinya HGB menjadi SHM, rumah tersebut warisan orang tua. permasalahannya, saya awam mengenai prosesnya dan notaris yg saya tunjuk sebentar2 minta uang, saya jd tidak percaya karena saya sudah mengeluarkan RP. 15.000.000,- awalnya notaris bilang biayanya 3.500.000 tp muncul alasan lain katanya sertifikat tersebut habis masa berlakunya jadi harus ada perpanjangan Hak lalu minta 2.319.000, dengan janji akan selesai dlm wakt 2 minggu, tp kemudian minta lg 5jt dengan janji selesai dlm wakt 3 bln tapi minta lg katanya klo mau slesai 1 bln tambah 5jt,apakah sedemikian besar biayanya ?sementara njop rmh tersebut hanya 46jt, rencana saya ingin menjual rumah tesebut tp klo begini caranya bisa habis hanya utk notaris dan biaya jual beli,benarkah notaris tsb atau saya yang awam? mohon jawabannya. terima kasih.

  • adiaries

    malam bu irma,

    ada tambahannya : notaris tsb ditunjuk oleh bank DSP (danamon simpan pinjam)krn sertifikat tsb sbg agunan pinjaman saya. Apakah dg permasalahan diatas jk ternyata notaris yg salah sy dpt meminta bank utk mengganti notaris? apakah saya dpt menuntut pihak bank?(krn ketika perjanjian awal credit pihak bank yg menawarkan diri mengurus sertifikat rumah sy menjadi SHM dg biaya 3,5jt dg jaminan biaya tersebut sdh fix dan klaupun ada penambahan biaya tdk banyak). krn pihak bank dan notaris seperti sengaja mengulur-ulur waktu, karena rencana sy menjual rumah tersebut utk menutup pinjaman di bank tsb. Lembaga hukum seperti apa yg dapat membantu saya, karena permasalahannya sdh berjalan hampir 6 bulan dr rencana outstanding saya, saya jadi merugi krn hrus terus membayar angsuran sementara ada pihak yg ingin membeli rumah tsb 6 bulan lalu mundur (tdk jadi beli) krn org tsb melihat rumitnya masalah sertifikat tsb. trimakasih sekali lg sy ucapkan

  • ISMAN

    saya bekerja di bidang developr, saya mau buka developer di daerah tempat tinggal saya ,,,,,,, apa saja syarat dan surat surat apa saja yang harus di urus.

  • Chandra

    Bu Irma yang baik..
    Saya mau tanya

    Bagaimana prosedur balik nama pada PBB dari nama pemilik yang lama ke pemilik yang sekarang. Ke dinas mana saya harus mengurusnya dan surat2 apa saja yang perlu saya persiapkan serta berapa kira2 berapa biayanya..?

  • Rachmad Islarianto

    Salam kenal Bu Irma,
    Saya diminta mertua saya untuk bertanya. Bagaimana cara memecah sertifikat tanah dan bangunan atas nama menantu Bude(WYN)yang diperjual belikan kepada 2 keluarga yaitu Mertua saya (SMT) dan adik ipar mertua (DRY). Kwitansi jual beli tanah dan bangunan tidak dihadiri saksi PPAT. Tanah sertifikat tersebut akan dibagi menjadi 2. Bangunan 2 rumah di atas tanah tersebut ditinggali oleh mertua saya dan adik ipar mertua saya. Tembok di tengah2 bangunan 2 rumah dalam perjanjian jual beli menjadi milik bersama 2 keluarga tersebut. Pertanyaan :
    1. Bagaimana langkah kami untuk memecah sertifikat tersebut menjadi 2 sertifikat atas nama mertua dan adik ipar mertua?
    2. cara menghitung pajak jual belinya?
    3. Apakah kwitansi jual belinya harus direvisi lagi?
    4. Apakah mengurus langsung ke BPN atau ke Notaris tanah?

  • komang

    bu… saya mau tanya.kami diwariskan tanah oleh almarhum ayah.saya 2 bersaudara… rencananya tanah bagian saudara saya,mau saya beli sesuai dng harga jualnya.rencananya saya mau balik nama,apakah surat perjanjian jual beli harus saya buat lagi??.yang mau saya tanyakan berapa biayanya untk mengurus itu semua? dng luas tanah 150 m2,harga 105 juta/are.
    “saya tunggu jawabannya bu…”

    terima kasih
    komang

  • patriajaya

    Selamat siang ibu irma,
    saya mau menjual aset bank likuidasi berupa beberapa lantai pada gedung strata title. Bagaimana ya bu apakah PPN masih dibebankan atas penjualan gedung tersebut, dan bagaimana perhitungan Pajak Penjual dan Pajak Pembeli yang tarifnya masing2 5% maksud saya 5 % langsung dari NJOP atau kah dihitung dulu berdasarkan hitungan NPP. Harga jual lebih rendah dari NJOP. Mohon penjelasannya bu. Tks

  • raymond

    Dear Ibu Irma,

    bu ada yang saya ingin tanyakan mengenai kekuatan hukum Surat Keterangan / Penetapan Ahli Waris, yaitu :
    1. Apakah surat keterangan ahli waris yang diketahui hanya sampai lurah mempunyai kekuatan hukum ? dan apa dasar hukumnya ?
    2. Apakah BPN dapat menerima Surat Keterangan Ahli Waris yg hanya sampai Lurah dalam proses pembuatan sertifikat, baik peningkatan dari girik ke SHM atau balik nama dari SHM atas nama pewaris ke para ahli waris?

    terimakasih banyak bu sebelumnya atas informasi dan bantuannya.
    hormat saya,
    Ray

  • melly

    Yth. Ibu Irma & salam kenal ..

    Pertanyaan saya :
    1. Bolehkan diadakan perdamaian antara Tergugat (Penerima hibah wasiat) dengan Penggugat (Para ahli waris) sebelum keputusan kasasi dikeluarkan oleh MA ?
    (PN & PT dimenangkan oleh Penggugat)

    2. Apabila saya menginginkan perdamaian dengan Tergugat sedangkan adik2x saya dan ibu saya tidak menginginkannya/tidak setuju berdamai dengan Tergugat, maka langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?
    (alasan saya ingin berdamai saja karena saya ingin agar tanah & bangunan warisan tsb dapat dijual segera karena saya membutuhkan uang untuk biaya hidup dan berobat dan berencana untuk tinggal diluar negeri)

    4.(a). Dapatkan saya melepaskan diri/tidak turut terlibat/menanggung segala akibat hukumnya dikemudian hari atas segala perbuatan/tindakan ibu & adik2x saya atas harta warisan tsb ?

    (b)Dapatkah saya melepaskan diri dari ibu dan adik2x saya untuk tidak turut serta membayar PBB,membayar pengacara, dan meminta hasil sewa atas tanah/bangunan waris terhitung sejak ayah saya meninggal ?
    (alasan saya atas pertanyaan a & b karena sejak ayah saya meninggal ibu saya dan adik2x saya menjadi tidak transparan dan hasil dari uang sewa harta warisan tsb tidak ada laporannya secara tertulis. Segala perbuatan dan tindakan yang dilakukan oleh ibu saya hanya disetujui oleh adik2x saya dan tanpa adanya persetujuan secara tertulis dari saya).
    5. Bagaiman caranya agar harta warisa dimanage oleh seseorang yg dipercaya agar ibu & adik2x saya tidak bertindak semauanya terhadap saya & harta waris tsb ?

    Sekian pertanyaan dari saya dan mohon jawabannya. Terima kasih banyak Bu Irma. GBU

  • oly

    dear Ibu Irma..
    kami 6 bersaudara yg mendapatkan harta warisan berupa rumah dari almarhumah ibu kami. salah satu saudara kami berencana untuk membeli rumah tersebut dan nantinya hasil penjualan dibagi rata untuk kelima saudara yg lain. yang saya ingin tanyakan, surat2 apa saja yg harus kami buat? apakah kami harus membuat surat pernyataan pembagian waris terlebih dahulu, setelah itu surat pernyataan bahwa salah satu dr kami akan membeli rumah tersebut, atau bisa dijadikan satu ( dlm satu surat) saja? apakah juga diperlukan surat jual beli antara kami dengan salah satu saudara kami yg akan membeli? maaf ya Bu kl pertanyaannya tdk bs singkat. terima kasih sekali atas bantuan Ibu

  • akiong

    Apakah peraturan BPN Sidoarjo mengharuskan mencantumkan Nama Pembeli dan Harga di Surat Kuasa Jual? Jadi surat kuasa tersebut diberikan oleh anak (pemilik rumah) kepada ibu untuk mewakili dalam proses pengikatan akad jual beli. Mohon advicenya, Terima Kasih.

    jawab :

    untuk surat kuasa yang harus ada antara lain : kuasa di berikan oleh siapa, ditujukan ke pada siapa dan untuk apa dan dicantumkan secara lengkap data-data tanah yang akan dijual…mengenai harga sya rasa tidak perlu.

  • Budi Suwardi

    Yth. Ibu Irma,

    Kami berdomisili di Jakarta.
    Saya mau jual rumah di Bali, untuk persyaratan tanda tangan jual beli suami istri (penjual), apabila istri saya berhalangan hadir apakah dapat di lampirkan surat kuasa saja ??
    Mohon penjelasan dari Ibu. Terima kasih banyak Bu Irma.GBU

    Salam,
    Budi S

    Jawab :

    apabila memang istri bapak sangat mendesak tidak bisa hadir cukup melalui surat persetujuan isteri. Akan tetapi persetujuan tersebut wajib di dilegalisir di hadapan notaris setempat. Jangan lupa untuk menuliskan secara lengkap dan terinci peruntukkannya ya pak.

    Salam hangat dari saya,

  • Lestari

    Bu Irma, suami saya sdg mengajukan pinjaman ke bank tempatnya bekerja. jaminan yg digunakan adalah sertifikat tanah a/n. kakaknya dan sertifikat rumah a/n. adik saya. pihak bank menyarankan agar sertifikat tersebut dibalik nama ke suami dan saya. pihak bank mau membantu mengurus proses balik nama tersebut dgn biaya 15jt untuk 2 sertifikat. Mohon pencerahannya bu:

    1. apakah benar sebesar itu biayanya? lokasi tanah (200m) dan rumah (LB 36m, LT 72m) ada dilokasi yg berbeda namun dalam satu wilayah Bekasi.
    2. waktu dulu suami saya beli tanah dari kakaknya tidak ada AJB. apakah sekarang tetap harus buat AJB dl baru bisa balik nama?
    3. untuk sertifikat rumah, hanya mau balik nama saja, dari adik saya ke saya. tidak bermaksud untuk diperjual belikan. apakah bisa?

    Terima kasih untuk pencerahannya ya Bu..semoga bisa cepat dibalas ya bu..:)

    Assalamualaikum,
    Tari

    Jawab :

    terimakasih sebelumnya ibu tari, begini bu :

    1. Mengenai biaya, bisa dikonfirmasikan langsung dengan bank ybs ya bu. Karena bukan wewenang saya untuk menilai.

    2. untuk balik nama memang harus harus ada proses AJb dan dibuatkan akta AJB terlebih dahulu sebagai dasarnya. Karena untuk hkm tanah, peralihan baru bisa terjadi kalau ada “akta van transport” atau bukti peralihan hak atas tanahnya

    3. seperti point 2 di atas, Balik nama harus ada dasar hukum peralihannya bu. Jika tidak mau jual beli, prosesnya bisa dengan hibah. Tapi keduanya tetap kena pajak untuk jumlah yang sama besarnya.

    terimakasih kembali bu, jangan lupa untuk sering mengunjungi web kami untuk mengetahui informasi terbaru.

    Wassalam,

  • wishnu

    maaf bu mau nanya, apa betul sertifikat tanah lebih dari 25 tahun lalu harus diganti? bagaimana dengan biayanya? terimakasih

    jawab:
    Memang ada peraturan yg menyatakan bahwa Blanko yang di atas tahun 1998 harus di ganti. terutama yang tulisannya masih “Departemen Dalam Negeri” diganti menjadi “Badan Pertanahan Nasional”

  • andri

    bank atau lembaga pembiayaan bagaimana dapat menerima jaminan benda bukan milik pribadi debitur ? syaratnya apa saja untuk dapat mengajukan pinjaman misalnya dengan kwitansi jual beli mobil atau surat lain. Aturan hukum dan perundang undangnya dimana saja????

  • Bharata

    Penjelasan yang sangat membantu dan bermanfaat. Terima kasih Bu Irma.

  • Sem

    bu Irma, kalau rumah msh dlm proses KPR, PBB jadi tanggung jawab siapa ya?

    JAWAB:
    Dalam bisnis praktis, selama belum beralih ke pembeli, maka semua biaya-biaya masih tanggung jawab penjual. Tapi dapat juga sebaliknya asal dibuat kesepakatan antara kedua belah pihak.

  • zaki

    dear ibu irma

    saya mempunyai tanah dari org tua,krn yg urus sertifikatnya istri saya jadi tanah tersebut pake nama istri saya, masalahnya skrg dia nuntut cerai dari saya, bagai mana tanah saya itu bisa balik nama saya, mohon penjelasannya trims.

    Jawab:
    Dear pak zaki,
    Jika bapak menikah tanpa membuat pisah harta, maka peralihan hak dari suami ke istri atau sebaliknya tidak dapat dilakukan sepanjang perkawinan masih berlangsung. Jika sudah terjadi perceraian, maka tanah tersebut bisa beralih ke bapak jika dibuatkan akta Kesepakatan Bersama secara notariil atau melalui putusan cera dari pengadilan sekaligus menetapkan ttg pembagian harta benda dalam perkawinan.

  • Tommy M Nuzul

    maaf bu, apa betul sebelum dibaliknamakan ke pihak luar, kepemilikan rumah harus dibaliknamakan dulu ke pihak ahli waris? Padahal fatwa waris sudah dibuat. Terimakasih

    JAWAB:
    Ya pak. karena harus dilaksanakan turun waris lebih dulu dan harus dibayarkan pajak warisnya. Dalam praktik, prosesnya dapat dilakukan secara sekaligus pada saat balik nama ke atas nama pembeli (namun dalam sertifikat terlihat ada 2 kali pergantian nama)

  • sulisti

    Yth. Ibu Irma

    Mohon untuk dapat di bantu , betul tidak rincian biaya yang dikirimkan oleh seorang pembeli , krn kami memakai notaris dari pembeli.dan kami ingin mengecek biaya untuk balik nama sertifikat, krn sertifikat tsb masih atas nama Alm. Ayah

    1. Proses Pengecekan Sertipikat di BPN Kotamadya Jakarta Timur (jangka waktu kurang lebih 1 minggu)
    2. Proses Balik Nama ke atas nama para ahli waris.
    luas tanah berpatokan pada luas di sertipikat yang sah,
    yaitu 476 m2, sehingga perhitungan NJOP berubah menjadi sbb :
    luas tanah : 476 m2 x 702.000 = 334.152.000
    luas bangunan : 80 m2 x 700.000 = 56.000.000
    sehingga NJOP menjadi : 390.152.000
    (menjadi dasar untuk perhitungan pajak waris)
    Pajak Waris ke negara : 5% x (390.152.000 – 300.000.000) = Rp. 4.507.600
    Biaya pengurusan Balik Nama ke Ahli Waris di BPN = Rp. 3.000.000
    Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk proses balik nama waris :
    (1 permil x 334.152.000) + 100.000 = Rp. 434.152
    Biaya Validasi Pajak Waris dan SKB (Surat Keterangan Pajak Waris) di Kantor Pajak : Rp. 300.000
    Jangka waktu penyelesaian Balik Nama ke Ahli Waris (termasuk validasi pajak, SKB dan laporan Kanwil),
    kurang lebih 1,5 bulan.

    3. Proses Pemecahan sertipikat.
    Setelah sertipikat sudah dibalik nama waris, maka dilanjutkan dengan proses pemecahannya.
    Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya standar sebesar 10 juta, jangka waktu penyelesaiannya 3 bulan.
    Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya percepatan sebesar 14juta, jangka waktu penyelesaian 2 bulan.

    4. Proses Jual Beli di depan PPAT.
    Setelah sertipikat dipecah, dilanjutkan dengan pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli di Bank,
    baru kemudian penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli didepan PPAT.
    Perhitungan Pajak Penjual dan Pembeli, dihitung berdasarkan Surat Ukur tanah yang sah dikeluarkan oleh BPN, pada saat pemecahan.

    Terima kasih

    Tolong untuk di balas segera

    JAWAB:
    Dear Ibu Sulisti,
    Untuk pengurusan yang ibu sebutkan, memang harus mengeluarkan biaya-biaya sebagaimana ibu rincikan di atas.

    Mengenai standard harga, tiap notaris memiliki policy (kebijakan) yang berbeda2. Sehingga untuk itu, mohon maaf saya tidak bisa menanggapi.
    Semoga lancar ya bu urusannya :-)

  • dden

    hari ini saya sudah interview proses pengajuan KPR BTN, bila pengajuan KPR saya di approve, kemudian akad kredit, apakah pasangan dari pihak calon debitur wajib hadir ?

    karena istri saya sedang hamil besar dan pulang kampung, bisakah istri saya tidak hadir ?

    Jawab:
    Wajib ada persetujuan pak. Kalau pasangan tidak bisa hadir, wajib dibuatkan surat persetujuan yang dilegalisir oleh Notaris.

  • Aby

    Salam ibu irma,

    saya telah membeli 1 kios seharga 200 jt tunai & telah lunas, saya melakukan transaksi di notaris nah tetapi Surat AJB nya kok lama tdk dikasih kasih ke saya ya, sudah hampir 2 minggu lebih

    kalau untuk proses balik nama, saya maklum agak lama, tapi kok untuk AJB nya lama juga, bukannya ajb itu langsung bisa di bawa oleh pembeli ?

    oiya, saya ingin menaikkan status sertifikat dari hgb ke shm kata nya tidak bisa, tapi saya konsultasi ke notaris yg lain bisa di konversi ke SHM bagaimana ya BU
    terima kasih banyak BU irma

    Jawab:
    Saya kurang tahu kondisi pada Notaris yang bersangkutan, jadi menurut saya, ada baiknya ditanyakan langsung dengan Notaris tersebut. Mungkin saja akta jual beli nya akan disampaikan sekalian dengan sertifikat yang telah selesai di balik nama.
    Sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.9/1999, Peningkatan status dari HGB ke SHM hanya bisa dilakukan terhadap tanah yang peruntukkannya untuk rumah tinggal. Jadi tergantung pada IMB nya tertera apa. Kalau memang IMB dan kondisinya adalah Kios maupun ruko, maka tidak bisa menjadi SHM.

  • Herman

    Ibu Irma yang terhormat:
    Bagamana dgn tanah tak bertuan dan lost history. apakah seseorang bisa memilikinya? bagaimana proses untul memilikinya?.

    Jawab:
    Bisa, jika sudah menguasai secara fisik dengan itikad baik selama lebih dari 20tahun (pasal 24 PP 24/1997). Caranya dengan mengajukan permohonan pengakuan hak ke Kantor Pertanahan setempat dengan rekomendasi RT/RW, Lurah, camat.

Leave a Comment

Powered By Mediatechindo

Scroll to top