Untuk melakukan pembelian rumah yang diperoleh secara lelang, awalnya memang tidak seperti prosedur jual beli biasa. Karena calon pembeli tidak langsung bertransaksi dengan pemilik rumah, melainkan melalui Balai lelang yang ditunjuk. Biasanya yang dibeli adalah asset-asset jaminan bank yang telah disita oleh bank dimaksud, karena pemiliknya tidak dapat mengembalikan kredit yang diterimanya (macet).

Bagaimanakah pelaksanaan lelang sebenarnya?

Lelang dapat dilakukan dengan 2 cara, yaitu:

I. Pelaksanaan Lelang sendiri melalui Balai Lelang

Pelaksanaan lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.

II. Pelaksanaan lelang melalui Penetapan Pengadilan

Pelaksanaan lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:

a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum
dikosongkan).

b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang

Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.

Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.

Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.

Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?

Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:

1. Surat permohonan untuk balik nama sertifikat

2. Kutipan Risalah Lelang

3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud

4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:

a. Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak (lihat artikel: Sertifikat Hilang).

b. Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media massa dengan biaya pemohon.

5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):

a. Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir oleh pejabat
yang berwenang)

b. Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan Hukum (dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang).

6. Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan

7. bukti pelunasan harga pembelian.

8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).

9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.

10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak
Tanggungan).

11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.

12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.

Selanjutnya, setelah semua dokumen tersebut lengkap, maka pembeli tinggal menunggu proses balik namanya selama lebih kurang 1 bulan seperti halnya pada balik nama pada jual beli  biasa.

Pada pembahasan sebelumnya tentang “Aspek Hukum Dalam Perjanjian Jual Beli Batu Bara”, sudah di kelompokkan bahwa bentuk-bentuk perjanjian yang mungkin timbul di antara para pihak yang terkait dalam 1 spect Batu Bara bisa terjadi antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Dari ke empat bentuk perjanjian tersebut, hal yang paling sensitive, yaitu masalah mengenai:

1. Term Of Payment

jangka waktu dan tata cara pembayaran memang merupakan hal paling sering menjadi perdebatan dalam perjanjian jual beli. Dalam perjanjian yang berkaitan dengan jual beli batu bara, masalah term of payment adalah masalah yang sangat sensitive dan memiliki resiko yang cukup tinggi bagi pihak yang memberikan prestasi. Hal ini bisa menyebabkan kerugian yang luar biasa bagi pihak yang terkena dampak dari buruknya pengaturan masalah term of payment dalam suatu kesepakatan. Oleh karena itu, masing-masing pihak harus dilindungi dari resiko kegagalan pembayaran.

2. Demurrage

istilah ini lazim digunakan dalam pengiriman barang yang menggunakan kapal (vessel) atau tongkang (barge). Demurrage adalah biaya yang dikenakan atas kelewatan waktu kapal berlabuh. Artinya: vessel/tongkang disewa dalam waktu 1 minggu. Ternyata penggunaannya lebih dari 1 minggu sehingga dikenakan denda dikarenakan:

a. kemampuan para pihak tidak mendukungnya,

b. kesalahan penjadwalan,

c. kekurang profesionalan (kurang pengalaman/ketidak tahuan pihak penjual). à demorage tidak hanya terjadi karena kesalahan penjual saja atau pembeli saja, melainkan bisa jadi juga kesalahan kedua belah pihak.

d. masalah-masalah lainnya yang mengakibatkan terjadinya peristiwa demurrage tersebut

3. Reject

Terjadinya reject oleh pihak Konsumen pada saat batu bara tersebut diterima di pelabuhan yang dituju (Titik Penyerahan) oleh karena spect batu bara yang diterima tidak sesuai dengan yang diperjanjikan; atau dengan kata lain kwalitas batu bara tidak sama dengan yang diperjanjikan.

Hal ini bisa saja terjadi karena proses pengiriman selama perjalanan pengiriman, terjadi perubahan spect karena pengaruh cuaca (panas, hujan dll) yang mana hal tersebut berpengaruh pada kadar air, kalori, dll.

Dalam hal terjadi recject, kedua belah pihak mengalami kerugian. Walaupun tentu saja kerugian yang terbesar terjadi pada pihak Penjual atau trader.

Ketiga resiko tersebut merupakan hal paling sensitive yang harus diatur sedemikian rupa diantara kedua belah pihak, agar tidak terjadi kerugian yang nilainya miliaran rupiah.

Resiko tersebut di atas dapat diantisipasi sejak awal dan harus dituangkan dalam klausula Perjanjian.

Dari berbagai resiko tersebut, maka dapat dibuat suatu perjanjian jual beli batu bara yang berbentuk:

1. Perjanjian tunggal atau perjanjian yang dibuat hanya antara salah satu pihak
saja dan masing- masing berdiri sendiri

2. Perjanjian bertingkat

adalah Perjanjian yang melibatkan yang melibatkan semua pelaku di atas.

contoh yang paling kompleks:

adalah Perjanjian yang dibuat antara Produsen, Konsumen, Trader (yang
beneran) dan trader (yang hanya calo). Objek Perjanjian berupa Spect
Batu bara yang diperjanjikan adalah sama, akan tetapi pihak-pihaknya
berbeda.

Dalam hal kerjasama bertingkat, resiko yang harus diantisipasi sejak awal
adalah: siapa yang bertanggung jawab terhadap terhadap:

a. resiko demorage

b. resiko reject

c. resiko gagal bayar

Para pelaku perjanjian maupun notaris/lawyer yang membuat perjanjian tentang jual beli batu bara tersebut harus bisa mengidentifikasi masalah-masalah apa saja yang mungkin timbul dalam setiap perjanjian. Karena kondisi dan situasi dari setiap kejadian antara perjanjian yang satu dan lain tidak lah sama, jadi tidak bijaksana jika hanya bertindak selaku “peng copy paste” dari perjanjian yang ada tanpa mengidentifikasi terlebih dahulu kemungkinan masalah yang mungkin timbul dari suatu kondisi tertentu.

Wahhh… kalau bicara masalah perjanjian batu bara,… kayaknya tidak ada habisnya. Makanya, biar tidak bosan… saya sambung lagi ya di pembahasan berikutnya.

See you there!  

Suatu hari, Firman salah seorang sahabat saya datang dan mengeluh kepada saya, bahwa untuk melakukan transaksi batu bara adalah perkara yang gampang-gampang susah. Tidak seperti jual beli rumah misalnya, yang biasanya hanya terdiri dari 1 atau 2 orang perantara (broker), tetapi dalam jual beli batubara ini, biasanya terdiri dari mata rantai perantara yang sangat panjang, sampai akhirnya bisa menemumkan penjual atau pembeli yang sebenarnya. Karena menurut pengalamannya, dari 10 orang yang ditemui, 9 orang diantaranya hanyalah sekedar tahu tentang batu bara dari temannya, yang apabila ditelusuri, ternyata temannya pun memiliki informasi tersebut dari temannya lagi dan temannya lagi. Jadi setiap orang bisa bertindak selaku broker yang hanya memiliki informasi yang sangat sedikit namun sudah “menjual” informasi dimaksud kepada orang lain, seolah-olah dia adalah perantara langsung dari penjual atau perantara langsung dari pembeli.

Menanggapi keluhan di atas, saya memberikan penjelasan kepada sahabat saya tersebut, bahwa dalam suatu perjanjian jual beli terutama masalah batu bara yang sangat kompleks, walaupun memiliki konsep dasar yang sama dengan perjanjian jual beli pada umumnya. Konsep tersebut adalah:

1. Adanya harga, yaitu harga penjualan atas batu bara dimaksud

2. Adanya barang. yaitu batu bara yang diperjual belikan.

Yang membedakan antara lain adalah subjek atau pelaku perjanjian tersebut. Dalam perjanjian jual beli batu bara, para pihaknya harus di identifikasi terlebih dahulu. Bertindak/berperan sebagai apa dia sebenarnya.

Dalam perjanjian jual beli batu bara, pelaku perjanjiannya terbagi atas 4 kategori, yaitu:

1. Produsen

yang disebut sebagai produsen adalah orang atau badan usaha yang memiliki batu bara yang dijadikan sebagai objek jual beli. Dalam hal ini produsen tidak selamanya pemilik Kuasa Pertambangan. Bisa saja yang bertindak selaku produsen di sini adalah pihak yang diberikan surat dukungan dari pemegang Kuasa Pertambangan (KP)

2. Konsumen

yang disebut sebagai konsumen adalah orang atau badan usaha yang menggunakan batu bara tersebut untuk kepentingan proses produksinya.
Contohnya adalah: industry pembangkit, industry kertas dan pulp, industry semen, dll Industri inilah yang akan bertindak selaku pembeli (yang biasanya di istilahkan sebagai End User)

3. Funder (Pemilik modal/pendana)

adalah orang yang memiliki sejumlah dana yang di investasikan untuk membeli batu bara dan menjualnya kembali melalui Pedagang Perantara (Trader). Biasanya Funder yang murni hanya melepas uang tidak pernah tampil dalam perjanjian, dia biasanya bekerja sama dengan Produsen, atau Trader (Pedagang Perantara). Untuk setiap transaksinya, di hanya diwakili oleh Produsen tersebut atau Tradernya. Tapi ada juga Funder yang bertindak selaku Trader sebagaimana akan diuraikan dalam klasifikasi selanjutnya.

3. Trader/Pedagang Perantara

(orang awam memahaminya sebagai “calo”).Trader itu sendiri dapat
diklasifikasikan menjadi 2 macam, yaitu:

a. Trader yang bertindak selaku pembeli batu bara, tapi dia bukan
konsumen.

Jadi, trader jenis ini adalah pedagang perantara, yang membeli batu bara tersebut langsung dari Produsen, tapi dia tidak menggunakannya sendiri, melainkan ditujukan untuk dijual kembali kepada Konsumen. Dalam melaksanakan pekerjaannya, dia membeli batubara dimaksud dengan menggunakan dananya sendiri dan/atau bekerja sama dengan funder (pemilik dana).

b. Trader yang bertindak selaku penghubung murni antara:

-Konsumen dengan produsen,

-Konsumen dengan trader lainnya

-Produsen dengan funder

-Produsen dengan pemegang kontrak pembelian/pemesanan barang
(Purchase Order - PO).

- dan lain sebagainya.

Dalam tugasnya, orang tersebut bergantung pada pembayaran atas penjualan yang akan dilakukan dari batu bara yang sama (tidak punya dana sendiri). Dari sekian banyak pihak yang berhubungan dengan jual beli batu bara, orang-orang yang bertindak selaku trader inilah yang terdiri dari kumpulan orang yang paling banyak.

Inilah yang sesungguhnya dianggap benar2 calo karena sesungguhnya dia tidak memiliki kemampuan financial untuk melakukan transaksi jual beli.

Dari klasifikasi subjek atau pelaku perjanjian dalam jual beli batu bara tersebut, maka bentuk perjanjian bisa dikembangkan menjadi berbagai macam variasi perjanjian, yaitu perjanjian yang dibuat antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Mengenai bentuk-bentuk perjanjian dari masing-masing pihak tersebut nanti akan saya bahas dalam artikel selanjutnya tentang “Point-Point Krusial Dalam perjanjian Jual Beli Batu Bara”). See you there!  

Irma Devita

Diberlakukanya Undang-Undang No. 9 Tahun 2009 (“UU BHP”) menimbulkan beberapa pertanyaan bagi para praktisi dan pelaksana jasa usaha pendidikan. Terutama untuk Yayasan, PT ataupun BHMN yang telah berdiri dan telah menyelenggarakan Jasa Pendidikan selama beberapa waktu. Pertanyaan yang paling utama adalah: Bagaimana status mereka setelah terbitnya UU BHP tersebut?

Pada waktu pelaksanaan Konferda INI Kota Bekasi tanggal 17 Juni 2009 yang lalu, kendala tersebut dijelaskan oleh salah satu pembicara yaitu Bp. Pieter Latumenten, SH. Pada kesempatan tersebut beliau khususnya menjelaskan mengenai badan hukum Yayasan selaku penyelenggara pendidikan formal dikaitkan dengan PP No. 63/2008. UU BHP memberikan suatu pilihan kepada YAYASAN yang telah diakui sebagai BHP penyelenggara dengan berlakunya UU BHP yaitu :

(1) yayasan sebagai BHP Peyelenggara tidak perlu merubah bentuknya untuk jangka waktu yang ditetapkan dalam anggaran dasarnya dan harus menyesuaikan tata kelolanya sesuai dengan tata kelola dalam UU BHP dalam jangka waktu paling lambat 6 tahun sejak berlakunya UU BHP dengan cara merubah anggaran dasarnya tanpa merubah bentuk yayasan.

(2) Yayasan sebagai BHP Penyelenggara dapat mengubah bentuknya menjadi BHP Masyarakat.

Sesuai dengan pasal 64 UU BHP Yayasan yang telah menyelenggarakan pendidikan formal sebelum berlakunya UU BHP, tetap diakui sebagai BHP Penyelenggara yang mengelola (1) satu atau lebih Satuan Pendidikan Dasar, Pendidikan Menengah atau Pendidikan Tinggi, sepanjang izin penyelenggara Pendidikan formal masih berlaku atau belum dicabut oleh Pejabat yang berwenang.

Dengan demikian Yayasan “Lama” yang belum berstatus badan hukum atau yang tidak memenuhi syarat sebagai badan hukum, dapat memperoleh status badan hukum melalui cara :

1. Menyesuaikan anggaran dasarnya dengan UU Yayasan

2. Mengajukan permohonan pengesahannya kepada Menteri dalam jangka waktu palig
lama 1 tahun sejak berlakunya UU Yayasan atau selambat-lambatnya tanggal 6
Oktober 2006.

kedudukan yayasan “lama” yang telah menyelenggarakan pendidikan formal serta memilki izin penyelenggaraanya dengan berlakunya PP 63 tahun 2008 menjadi bervariatif, yaitu :

(1) sesuai dengan Pasal 72 UU No. 20 tahun 2003 tentang sistem pendidikan nasional, untuk yayasan lama yang sudah diakui sebagai badan hukum dan telah menyelenggarakan pendidikan formal dan memiliki izin penyelenggaraannya namun tidak menyesuaikan anggaran dasarnya dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya UU Yayasan atau telah menyesuaikan anggarannya dan tidak memberitahukan pelaksanaan peyesuaian dalam jangka waktu 1 tahun sejak tanggal penyesuaian, tetap diakui sebagai BHP penyelenggara dan yayasan ini tidak dapat merubah anggaran dasarnya untuk menyesuaikan tata kelolanya.

(2) Yayasan lama yang diakui sebagai badan hukum dan telah menyesuaikan anggaran dasarnya dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya UU yayasan dan telah memberitahukan pelaksanaan penyesuaian dalam jangka waktu 1 tahun sejak tanggal penyesuaian tetap diakui sebagai BHP penyelenggara dan dapat merubah anggaran dasarnya tanpa merubah bentuknya untuk menyesuaikan tata kelolanya sesuai tata kelola dalam UU BHP atau merubah bentuknya menjadi BHP Masyarakat.

Artinya; Yayasan tersebut bisa memilih:

a. Tetap berbentuk Yayasan dengan cara pengelolaan yang disesuaikan dengan UU
BHP atau

b. Yayasan tersebut dibubarkan dan membentuk BHP Masyarakat.

Berdasarkan PP No. 63/2009, untuk Yayasan yang belum mempunyai status badan hukum maupun yang sudah mempunyai status badan hukum akan tetapi tidak melaksanakan sebagaimana yang telah di tentukan oleh peraturan yang berlaku, maka konsekuensinya adalah :

(1). Yayasan tersebut Tidak Dapat Menggunakan kata “Yayasan” di depan namanya

(2). Dapat dibubarkan berdasarkan putusan pengadilan atas permohonan kejaksaan atau
pihak yang berkepentingan.

khusus untuk kegiatan pendidikan formal bagi yayasan “lama” yang sudah berbadan hukum namun belum menyesuaikan anggaran dasarnya dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya UU yayasan atau selambat-lambatnya tanggal 5 Oktober 2008, maka sebagai badan hukum ini tidak bisa menyesuaikan tata kelolanya dengan UUBHP.

Jadi satu-satunya jalan ialah membubarkan Yayasan tersebut dan kemudian sisa hasil likuidasinya diserahkan kepada BHP Masyarakat lainnya, BHP Pemerintah atau BHP Pemerintah Daerah.

Sedangkan yayasan “lama” yang belum berbadan hukum dan tidak menyelenggarakan pendidikan Formal, maka tetap dibubarkan. Untuk selanjutnya, jika ingin tetap menyelenggarakan pendidikan non formal/informal tersebut, maka para pendirinya wajib untuk mendirikan yayasan baru dengan cara memisahkan harta kekayaan awal para pendiri yang berasal dari sisa kekayaan yayasan lama tersebut.

Untuk keadaan dimaksud, maka dalam premise akta pendiriannya harus diuraikan asal usul pendirian yayasan dan harta kekayaannnya.

Dalam hal Yayasan yang belum berbadan hokum tersebut bergerak di bidang pendidikan Formal, maka, yayasan tersebut tetap bubar. Dan selanjutnya, jika ingin meneruskan usaha di bidang pendidikan forma, maka wajib bagi para pendirinya untuk mendirikan BHP Masyarakat.

Bagaimana dengan asset/kekayaan nya?

berdasarkana atas ketentuan Pasal 39 PP no. 63 tahun 2008 Jo Pasal 68 UU Yayasan, maka Asset/kekayaan Yayasan yang dibubarkan atau dilikuidasi dan kemudian diubah menjadi BHP, dapat dialihkan kepada BHP yang baru dengan cara cessie atau hibah.

dee_dani

edited by Irma Devita P

(bersambung)

(Rangkaian Pembahasan Mengenai Hak
Kekayaan Intelektual)

Sebagai Negara yang kompleks dan penuh dengan
masalah internal yang belum terpecahkan, Indonesia
merupakan surga yang indah untuk pembajakan
hasil karya seseorang. Bukan hanya oleh bangsa
Indonesia sendiri, melainkan juga oleh bangsa lain
yang banyak mengakui hasil karya asli atau budaya asli bangsa Indonesia. Terutama di bidang seni dan kebudayaan, seperti tari-tarian, batik, tempe, bahkan lagu-lagu Daerah seperti Rasa Sayange, sudah dipatenkan di luar negeri dan diakui sebagai hasil karya bangsa lain atau kebudayaan bangsa lain. Jika ini dibiarkan terus berlanjut, maka bisa-bisa kita harus membayar royalty kepada bangsa lain hanya untuk memproduksi barang-barang tradisional milik kita sendiri. Baca Selanjutnya

Berdasarkan PP No. 38/2009 tanggal 28 Mei 2009 tentang Jenis dan Tarif  atas Jenis PNBP yang Berlaku di Lingkungan Departemen Hukum dan Hak Azasi Manusia Republik Indonesia lalu, ditetapkan mengenai besarnya PNBP untuk pengurusan di lingkungan Departemen Hukum dan HAM RI, yaitu masing-masing:

a.  Pemakaian nama PT  sebesar Rp. 200.000,–

b. Pengesahan Badan Hukum PT sebesar Rp. 1.000.000,–

c.  Persetujuan perubahan anggaran dasar

d. Salinan SK yang hilang/rusak sebesar Rp. 1.000.000,–

e. Pengumuman PT dalam Tambahan Berita Negara RI sebesar
Rp. 550.000,–

f. Pengesahan Akta Pendirian perkumpulan atau persetujuan perubahan
Anggaran dasar Perkumpulan sebesar Rp. 250.000,–

g. Pengecekan nama Yayasan sebesar Rp. 100.000,–

h. Pengesahan akta Pendirian Yayasan atau persetujuan perubahan Anggaran dasar Yayasan sebesar Rp. 250.000,–

i. Permohonan/pengecekan untuk pembuatan Surat Keterangan Waris
sebesar Rp. 250.000,–

Untuk detailnya bisa di akses di http:/www.dgip.go.id