Berkaitan dengan artikel saya sebelumnya yang membahas mengenai jaminan fidusia, ada kasus yang cukup menarik mengenai gugatan Bank Mandiri atas eksekusi lelang kopi PT Tripanca. Dalam artikel berjudul MA Tolak PK Bank Mandiri Atas Ekseskusi Lelang Kopi Tripanca di skalanews.com tanggal 12 September 2011.  Disebutkan bahwa Bank Mandiri harus melepaskan salah satu aset berupa komoditas kopi milik PT. Tripanca Group (dalam keadaan pailit). Setelah permohonan upaya hukum peninjauan kembali (PK) untuk membatalkan proses lelang kopi sebanyak 26 ribu ton atau senilai Rp. 277,5 miliar ditolak majelis hakim.

Bagaimana awal mula kasus ini terjadi?

Sugiharto Wiharjo pemilik Tripanca Group terbelit persoalan kredit macet dan diduga melarikan dana nasabah BPR Tripanca. Sugiharto melalui dua perusahaan PT. Tripanca Group dan PT Cideng Makmur Pratama berhutang ke lima bank, yaitu PT. Bank Ekspor Indonesia sebesar Rp. 245 miliar, PT. Bank BRI sebesar Rp. 250 miliar, Bank Mandiri Rp. 50 miliar, Bank Mega Rp. 507.6 miliar dan Deutsche Bank Rp. 648 miliar yang ditotal mencapai hampir Rp 1,7 triliun yang terancam macet. Artikel di skalanews.com tanggal 12 September 2011 menyebutkan pihak Bank Mandiri dkk merasa berang setelah biji kopi milik PT. Tripanca Group sebanyak 26 ribu ton itu dieksekusi lelang oleh Bank Mega, Tbk. yang dibeli oleh PT. Perkebunan Indonesia Lestari senilai Rp. 277, 5 miliar pada tanggal 2 November 2009. Kopi yang disimpan di 3 tempat di Bandar Lampung yaitu gudang Dharmala, gudang Lakop dan gudang Asenda, dianggap sebagai bagian dari aset pailit atau bundel pailit. Bank Mandiri menganggap saat itu PT Tripanca sudah dinyatakan pailit (3 Agustus 2009) dan proses kepailitan sedang berjalan, sehingga seandainya pihak Bank Mega mau menjual, seharusnya setelah proses kepailitan selesai. Sementara pihak Bank Mega berpendapat lain, bahwa kopi tersebut telah dijaminkan PT. Tripanca Group kepada Bank Mega sebagai jaminan fidusia (pengalihan hak suatu benda atas dasar kepercayaan). Artinya benda jaminan fidusia tetap dikuasai debitur walaupun hak milik benda tersebut telah berpindah ke tangan kreditur.

Bagaimana kasus tersebut dilihat dari sudut pandang pihak Bank Mega?

Di dalam artikel www.radar lampung.co.id tanggal 23 April 2010 disebutkan bahwa Bank Mega memberikan fasilitas kredit warehouse receipt financing (WRF) pada PT Tripanca Group dengan total kredit USD 47 juta. Jaminan kopi itu diikat dengan perjanjian fidusia melalui akta No. 49 tanggal 24 Agustus 2007. Akta dibuat dihadapan notaris Joni, S.H. yang selanjutnya didaftarkan di kantor pendaftaran fidusia yaitu Kantor Wilayah Departemen HAM RI Propinsi Lampung. Kemudian diterbitkan sertifikat jaminan fidusia No. W6.836.04.06. TH.2007 tanggal 6 November 2007 jo akta fidusia No. 38 tanggal 28 November 2007 jo sertifikat jaminan fidusia No. W6.1103.HT.04.06.TH.2007/STD tanggal 4 Desember 2007.

Bank Mega melalui suratnya tanggal 7 November No. 102/SARD/08 mengajukan permohonan eksekusi ke PN yang diterima dan didaftarkan di kepaniteraan PN tanggal 10 November 2008.

Perkara kepailitan ini diajukan oleh Tim kurator PT. Tripanca Group (dalam pailit), Bank Mandiri dan Exim Bank (dahulu PT. Bank Ekspor Indonesia (Persero) ke Mahkamah Agung dengan mengajukan Permohonan Kasasi (PK) terhadap Perkara No. 306K/Pdt.Sus/2010 melawan tergugat (PT.Perkebunan Indonesia Lestari, PT Bank Mega, Tbk dan Kantor Pelayanan Lelang dan Kekayaan Negara (KPKNL) Bandar Lampung).

Apa perkara yang digugat di dalam Perkara 306K/Pdt.Sus/2010?

Di dalam http://kepaniteraan.mahkamahagung,go.id menyebutkan perkara No.306/Pdt.Sus/2010 berkisar tentang gugatan tim kurator (penggugat) debitur pailit terkait pelelangan aset debitur yang sebelumnya telah diagunkan oleh pemegang hak fidusianya.

Pada tingkat pertama gugatan tersebut dikabulkan pengadilan dengan memerintahkan menyerahkan uang hasil pelelangan kepada tim kurator. Tergugat (PT.Perkebunan Indonesia Lestari, PT Bank Mega, tbk dan Kantor Pelayanan Lelang dan Kekayaan Negara (KPKNL) Bandar Lampung) kemudian mengajukan permohonan kasasi dengan pertanyaan utama apakah pelaksanaan lelang seperti ini tidak diperbolehkan.

Bagaimana pendapat Mahkamah Agung?

Mahkamah Agung mengeluarkan Putusan No. 062 PK/Pdt .Sus/2011 memeriksa perkara Perdata Khusus Kepailitan dalam peninjauan kembali telah mengambil putusan yaitu Menolak Permohonan Peninjauan kembali dari Bank Mandiri dkk.

Mahkamah Agung berpendapat, meskipun terdapat ketentuan pasal 34 UU No. 37/2004 yang melarang adanya perjanjian yang bermaksud untuk memindahtangankan hak atas tanah, balik nama kapal, pembebanan hak tanggungan, hipotik, atau jaminan fidusia, namun harus dipertimbangkan pula ketentuan pasal 55 UU No. 37/2004 yang mengatur bahwa pemegang jaminan fidusia dapat mengeksekusi hak-haknya seolah-olah tidak ada kepailitan. Karenanya larangan dalam pasal 34 UU No. 37/2004 harus ditafsirkan bahwa yang tidak diperbolehkan adalah “melakukan perjanjian”, sementara bila perjanjian telah sempurna, maka berlaku pasal 55 UU No. 37/2004. Dengan demikian, pelelangan atas obyek jaminan fidusia di dalam perkara ini tidaklah bertentangan dengan hukum.

Apa pertimbangan Mahkamah Agung sehingga menolak gugatan penggugat?

1. “Bahwa persoalan dalam perkara ini adalah ada perjanjian dengan jaminan Fidusia antara PT. Tri Panca Group dengan PT. Bank Mega, kemudian PT. Tri Panca Group tersebut dinyatakan pailit. Judex Facti di dalam pertimbangannya bersandar pada Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004, yang berbunyi ”kecuali ditentukan lain dalam undang-undang ini perjanjian yang bermaksud memindahtangankan hak atas tanah, balik nama kapal, pembebanan hak tanggungan, hipotik, atau jaminan fidusia yang telah diperjanjikan lebih dahulu, tidak dapat dilaksanakan setelah putusan pernyataan pailit diucapkan.”

2. “Bahwa pertimbangan Judex Facti tersebut tidak mempertimbangkan ketentuan lain di dalam undang-undang yaitu:

• Pasal 55 Undang-Undang Kepailitan yang menentukan: “…setiap kreditur pemegang hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotik atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan;
• Penjelasan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 (Undang-Undang Jaminan Fidusia) menyatakan “Benda yang menjadi obyek jaminan fidusia berada di luar kepailitan dan atau likuidasi” Penjelasan Pasal 31 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 “dengan tidak mengurangi ketentuan Pasal 56, 57 dan pasal 58 Ketentuan ini (pasal 31 ayat 1) tidak berlaku bagi kreditur sebagaimana dimaksud dalam pasal 55. ”

3. “Bahwa dengan pertimbangan di atas, maka seolah-olah ada pertentangan antara Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 dengan Pasal 55, Penjelasan Pasal 31 ayat (1) serta Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, sehingga menurut Mahkamah Agung ketentuan Pasal 34 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 haruslah diartikan bahwa yang tidak boleh dilaksanakan setelah adanya putusan pernyataan pailit adalah melakukan perjanjian yang bermaksud:

1) Memindahtangankan hak atas tanah

2) Balik nama kapal

3) Pembebanan hak tanggungan

4) Hipotik

5) Jaminan fidusia yang telah diperjanjikan lebih dahulu.

Artinya perjanjian yang ada tersebut tidak boleh diwujudkan/dilaksanakan lebih lanjut, misalnya dengan menerbitkan sertifikat. Tetapi apabila perjanjian-perjanjian tersebut telah sempurna dengan adanya sertifikat, maka yang harus berlaku adalah Pasal 55 Undang-Undang Kepailitan dan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, yaitu obyek jaminan tidak masuk dalam harta/budel pailit.”

Dengan adanya Putusan Mahkamah Agung pada tanggal 26 Juli 2011, maka PT Bank Mandiri, Tbk harus rela melepaskan salah satu aset berupa komoditas kopi milik PT Tripanca Group (dalam pailit), Lampung. Terlepas adanya pro dan kontra di dalam perkara ini, Putusan Mahkamah Agung ini merupakan tonggak sejarah di dalam perkembangan hukum jaminan di Indonesia.

********

“Ma, papa sedang di kantor polisi, ini pakai HP lain, tolong jangan ditelpon dulu. Penting, tolong kirimkan pulsa ke no, 081x.xxx.xxx”,     “Kalau sudah ada uangnya transfer saja ke Sari di Bank Mandiri Cabang  y rekening no. 345.xxx.xxx” SMS seperti ini seringkali nyasar di ponsel saya. Awalnya saya kira hanya SMS nyasar saja, tetapi banyaknya SMS nyasar dari mulai permintaan transfer pulsa sampai permintaan transfer uang ke rekening bank, lama-lama membuat saya sangat terganggu.

Ternyata SMS nyasar ini tidak hanya dialami oleh saya, di dalam artikel berjudul Disusun, Peraturan Menteri Tentang Spam di kompas.com tanggal 20 Oktober 2011, disebutkan bahwa selama ini, pengaduan seputar telekomunikasi yang disampaikan ke call center Badan Regulasi Telekomunikasi Indonesia, 159. Terjadi lonjakan tajam jumlah pengaduan pada tiga bulan terakhir. Pada Juli 2011, jumlahnya mencapai 2.161 aduan. Bulan Agustus 2011 melonjak menjadi 13.000 aduan dan September 2011 semakin meningkat menjadi 17.500 aduan.

Apa saja bentuk penipuan via SMS itu?

Artikel koran-jakarta.com yang berjudul SMS Bisa di Moratorium menyebutkan modus utama kasus sedot pulsa ini adalah sebagai berikut:

1) Penipuan lewat SMS dan penyedotan pulsa tanpa seizin pengguna. Modusnya seperti mengirimkan pesan secara acak yang berisikan minta pulsa atau minta transfer dana, pengiriman SMS promosi yang redaksionalnya membingungkan sehingga tanpa sadar pengguna membalas dan dianggap telah melakukan registrasi.

2) Teknik masking yaitu mengirimkan pesan seolah-olah dari short code resmi operator atau nomor biasa yang ketika dibalas SMS tersebut secara algoritma dianggap sebagai konfirmasi berlangganan layanan SMS premium. Para penerima SMS yang berisikan minta transfer menyatakan hal ini terjadi pada diri mereka seusai membalas isi pesan.

Apa tanggapan pemerintah akan hal ini?

Di dalam artikel hukumonline yang berjudul Rekening Pelaku Penipuan via SMS Harus Ditutup, Komisi XI DPR meminta Bank Indonesia (BI) beserta seluruh bank mengambil kebijakan tegas menutup seluruh rekening pelaku penipuan yang dilakukan melalui SMS berisi permintaan transfer. Anggota Komisi XI DPR Kemal Azis Stamboel mengatakan, BI perlu bertindak dengan menutup rekening penipu yang menyebarkan SMS tersebut dan beliau  juga meminta seluruh bank harus memperbaiki strategi marketingnya dengan mengedepankan etika. Selanjutnya, tidak boleh ada lagi teror berupa SMS mengenai penawaran kredit tanpa agunan (KTA) kepada nasabah. Bank sentral harus memberikan teguran keras kalau masih ada bank di Indonesia yang melakukan cara-cara seperti itu.

Banyak nasabah perbankan mengeluh terkait dengan maraknya SMS penawaran KTA dan SMS berisi permintaan transfer ke rekening yang dibuat dengan identitas palsu. Terkait hal ini, BI telah melakukan pertemuan dengan 12 bank dan membentuk working group mediasi perbankan dengan nama Grup Kerja Mediasi Perbankan (GKMP). Meski terdapat 22 bank yang tergabung dalam working group, BI hanya menyertakan 12 bank penyedia layanan khusus aduan penipuan transfer rekening, yaitu: Bank Mandiri, BNI, Bank Rakyat Indonesia (BRI), Bank Central Asia (BCA), CIMB Niaga, Permata, OCBC NISP, Mega, Danamon, Bank Internasional Indonesia (BII), Bank Syariah Mandiri, dan Bank Muamalat.

Dijelaskan Kemal, sebagaimana diatur dalam Peraturan Bank Indonesia No 7/7/PBI/2005 tentang Penyelesaian Pengaduan Nasabah, bank wajib memiliki unit pengaduan. Pengaduan yang masuk akan ditindaklanjuti. Apabila diketahui nasabah menggunakan identitas tak benar, maka hubungan usaha atau rekening dibekukan. Bahkan bank juga perlu bekerjasama dengan kepolisian untuk menindak para penjahat tersebut.

Selain itu dalam Rapat Dengar Pendapat (RDP) antara Menteri Komunikasi dan Informatika (Menkominfo) dengan Komisi I DPR tanggal 10 Oktober 2011 seperti yang diulas di dalam Koran-jakarta.com, dihasilkan 2 rekomendasi yaitu (1) meminta operator dan regulator untuk lebih memperketat pemantauan layanan SMS premium; (2) membentuk panitia kerja (panja) untuk kasus sedot pulsa agar bisa lebih mendalami masalah seperti aturan, model bisnis, hingga sanksi.

Esoknya, rekomendasi ini langsung direspon oleh Badan Regulasi Telekomunikasi Indonesia (BRTI) yang menyiapkan lima langkah aksi yang diharapkan selesai dalam kurun waktu tiga bulan ke depan:

1) BRTI akan menyampaikan data yang diduga telah merugikan konsumen berdasarkan masukan publik terkait penyedotan pulsa melalui SMS penipuan layanan pesan premium kepada polisi untuk ditindak secara hukum.

2) BRTI akan melakukan pengawasan secara ketat untuk mendalami hubungan bisnis antara penyedia konten dan operator telekomunikasi dalam memberikan jasa pesan premium.

3) BRTI bersama operator akan merancang sistem aplikasi yang memungkinkan jika konsumen tidak menginginkan jasa pesan premium.

4) Jika ada penyedia konten yang ditemukenali melakukan pelanggaran, BRTI akan menginstruksikan operator telekomunikasi untuk menghentikan jasa pesan premium dan mengawasi pemberian ganti rugi sesuai ketentuan yang hasilnya akan dipublikasikan kepada publik.

5) Kelima, BRTI dan operator secara bersama-sama akan melakukan iklan layanan masyarakat secara masif mengenai nomor pengaduan yang dapat dihubungi konsumen dan cara pengaduan. Poin kelima ini sangat penting. Sebab, pengguna kerap mengalami kesulitan menghentikan SMS meresahkan ini. Misalnya, soal modus yang terindikasi SMS REG, mestinya penyedia konten (content provider) melakukan sosialisasi secara masif dan berkelanjutan dalam bentuk layanan iklan tentang mekanisme UNREG secara benar. Sebab, kebanyakan konsumen tidak tahu ketika ada sebuah SMS yang terindikasi sebagai SMS REG mampir di HP konsumen. Kebanyakan konsumen bahkan tidak tahu layanan apa yang sedang dikirimkan dan tidak mengetahui nomor pengirim dari penyedia konten yang berjumlah 4 digit atau 6 digit itu. Perintah ketik UNREG pun banyak yang tidak berfungsi.

Adakah pasal KUHP yang bisa menjerat para pelaku penipuan tersebut?

Herie Purwanto, Kasubbag Hukum Polres Pekalongan Kota dan juga dosen Fakultas Hukum Universitas Pekalongan (Unikal) menulis artikel berjudul Celah Hukum Atasi Penyedotan Pulsa pada suaramerdeka.com menyebutkan seandainya ditelusuri lebih dalam, bila yang dicari adalah rumusan tekstual dalam bahasa tindak pidana, yaitu dalam konteks kejahatan teknologi, pasal-pasal dalam UU Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (ITE), yang dianggap sebagai regulasi dunia cyber atau maya belum mengakomodasi perbuatan ’’penyedotan pulsa’’. Beliau mengusulkan untuk mencoba menerapkan pasal-pasal konvensional dalam KUHP dengan pertimbangan:

(1)  bahwa perbuatan menyedot pulsa sama halnya dengan ’’mengambil sesuatu barang’’ yang menjadi elemen dasar dari Pasal 362 KUHP. Berkurangnya pulsa bisa diartikan peristiwa ’’kehilangan’’ dan pulsa itu dianalogikan sebagai barang yang oleh R. Soesilo dalam penjelasan Pasal 362 KUHP menyebut bahwa dalam pengertian barang, termasuk pula ’’daya listrik dan gas’’ yang meskipun tidak berwujud bisa diukur. Hal itu juga dikatakan pakar hukum pidana Undip Dr. Pujiyono S.H, MHum. (Wawasan, 11/10/11) yang mengatakan kasus penyedotan pulsa bisa dikategorikan pencurian.

(2)  dalam beberapa modus penyedotan pulsa misalnya, peluang mendapat bermacam hadiah, pulsa gratis, atau penawaran produk, informasi tentang sesuatu dan sebagainya, yang dijadikan media menarik perhatian pemilik ponsel, hanyalah bentuk akal-akalan, keadaan palsu, rangkaian perkataan bohong, dan mengandung bujukan. Media yang digunakan jelas merupakan unsur-unsur dalam pasal penipuan, sebagaimana diatur Pasal 372 KUHP.

Maraknya pelaku penipuan via SMS ini tentunya sangat merugikan para nasabah perbankan ataupun customer operator seluler terutama secara materil. Dalam hal ini memang diperlukan kerja sama antara pemerintah, pihak bank, operator seluler dan penegak hukum untuk menghentikan aksi para pelaku penipuan via SMS ini.

Sumber artikel:

http://regional.kompas.com/read/2011/10/20/22232635/Disusun.Peraturan.Menteri.tentang.Spam.
http://hukumonline.com/berita/baca/lt4e9835919c61c/penipuan-transfer-via-sms-harus-ditindak
http://koran-jakarta.com/index.php/detail/view01/73457
http://suaramerdeka.com/v1/index.php/read/cetak/2011/10/14/162654/Celah-Hukum-Atasi-Penyedotan-Pulsa

Di kota-kota besar seperti di Jakarta misalnya, sudah sulit untuk mencari tempat tinggal yang nyaman dan lokasinya dekat dengan tempat kerja. Kalaupun ada harganya pasti sudah sangat mahal. Tak heran banyak orang yang membeli rumah yang lokasinya di pinggiran kota karena di Jakarta sudah tidak memungkinkan untuk memiliki rumah dengan harga terjangkau. Bagi kalangan atas tentunya tidak masalah untuk memiliki apartemen yang harganya selangit, tapi tidak demikian dengan dengan kalangan menengah dan bawah.

Untuk memfasilitasi hal tersebut, sejak tanggal 5 April 2007 pemerintahan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono telah mencanangkan pembangunan rumah susun sederhana hak milik -RUSUNAMI, yang sekarang disebut: “Rumah Sejahtera Susun”. Artikel yang diulas oleh okezone.com pada tanggal 29 Desember 2010 yang berjudul “Pembangunan Rusunami 1000 Di Percepat” Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) berencana mempercepat program pembangunan 1.000 menara rumah susun sederhana pada tahun 2011 untuk mengejar target penyelesaian program tersebut pada 2014.

Percepatan dilakukan melalui peraturan tata ruang dan zonasi untuk pembangunan rusun. Selain itu, Kementrian Perumahan Rakyat bersama Kementerian Pemberdayaan Aparatur Negara dan Reformasi Birokrasi akan menyelesaikan peraturan pemerintah (PP) terkait perizinan pembangunan hunian. Dengan peraturan itu akan ada ketetapan satu standar khusus untuk masalah perizinan dan pembangunan rusun di seluruh daerah. Pemerintah juga akan merevisi PP Nomor 38/2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan.

Di dalam artikel berjudul “Pengembang Wajib Sediakan 20% Pembangunan Rusun Bagi Kalangan Bawah” yang ditulis oleh Dwi Nur Oktaviani tanggal 18 Oktober 2011 di kontan.co.id menyoroti tentang amanat UU tentang Rusun yang disahkan oleh DPR pada tanggal 18 Oktober 2011. UU Rumah Susun yang baru tersebut ditetapkan bahwa pengembang wajib menyediakan 20% pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Bagaimana dalam praktiknya sejak dicanangkan tahun 2007?

Sejak pencanangan oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono pada 2007, program pembangunan 1.000 menara rusun banyak menemui kendala. Dari 1.000 menara yang ditargetkan hingga kini pemerintah baru menyelesaikan 250 menara pada 2010. Sejumlah rusun yang dibangun di Jakarta, misalnya, sempat disegel oleh pemerintah daerah (pemda) lantaran dianggap tidak memenuhi standar. Kita bisa lihat kasus penyegelan proyek pembangunan rusunami di Kalibata, Jakarta selatan akibat tidak adanya Izin Mendirikan Bangunan; rusunami Cibubur yang penghuninya mengeluhkan tingginya biaya bulanan yang ditetapkan oleh pengelolanya

Mengapa pengembang komersial lebih memilih membangun apartemen dibandingkan rusun?

Bagi pengembang komersial membangun rusun kurang menguntungkan. Adapun kendala yang yang sering dialami pengembang menurut artikel tanggal 22 November 2010 di pajakonline.com ; sebagai berikut:

1) Kepastian hukum

Pengembang mendesak pemerintah memberikan kepastian mengenai kelanjutan program pembangunan 1.000 unit menara rumah sejahtera susun (dulu rumah susun sederhana milik/rusunami). Kepastian hukum dibutuhkan karena saat ini pembangunan puluhan menara rusun tersendat. Ketua Umum Realestat Indonesia (REI) Setyo Maharso mengatakan kelanjutan program pembangunan 1.000 menara tidak jelas kepastian hukumnya karena insentif yang dijanjikan pemerintah ternyata tidak ada.

2) Lambannya pencairan dan perubahan pola subsidi membuat pengembang ragu-ragu memasarkan proyek mereka.

Hingga penghujung 2009, pengembang baru mampu membangun sedikitnya 30.000 unit rumah sejahtera susun. Dari jumlah itu, baru 3.000 unit yang sudah selesai sebab subsidi pembiayaannya sempat tersendat akibat pengalihan subsidi pembiayaan dari subsidi selisih bunga menjadi bantuan likuiditas.Maharso menyebutkan banyak pengembang mengalihkan proyek rumah sejahtera susun menjadi rumah menengah bawah dengan harga sekitar 180 juta rupiah per unit atau nonsubsidi guna tetap dapat menjual unit yang sudah terbangun.

3) Aturan perizinan

4) Sistim perpajakan yang berlapis-lapis

Pengembang dikenakan banyak jenis perpajakan dari mulai PPh, PPN, pajak barang mewah, hingga pajak supermewah. Lalu kontraktor juga kena PPh 3 persen, demikian juga dengan supplier yang kena PPN. Semua beban pajak itu diakumulasikan pengembang ke harga jual rumah yang harus dibayar konsumen. Rumah sejahtera susun yang seharusnya murah menjadi mahal dan akhirnya tidak terjangkau masyarakat target sasaran.

5) Belum adanya ketersediaan lahan dari pemerintah untuk pembangunan rusun sedangkan harga tanah sangat mahal

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, berpendapat dengan harga tanah di kota-kota besar yang semakin mahal, sepantasnya Kemenpera menyediakan bank tanah untuk pembangunan rumah susun milik. Di Jakarta, ia menyebutkan, masih tersedia tanah untuk pembangunan rumah susun milik, termasuk lahan milik daerah atau lahan yang berada di belakang gedung bertingkat. Untuk mendapatkan harga tanah sebesar itu sebenarnya tidak sulit karena pemerintah dapat memanfaatkan dana bergulir Badan Layanan Umum (BLU). Setelah dipetakan, tanah-tanah yang akan dibangun rumah susun milik tadi dibeli pemerintah. Dan setelah seluruh tanah dibebaskan, barulah kemudian ditawarkan kepada pengembang yang akan membangun rumah susun milik sehingga dana pemerintah kembali dan dapat dipakai untuk keperluan lain seperti infrastruktur.

SANKSI BAGI PENGEMBANG

Dengan adanya kewajiban tadi, apa sanksinya bila pengembang tidak memenuhi kewajiban tersebut?

Menteri Pekerjaan Umum Djoko Kirmanto menjelaskan, pengembang yang tidak memenuhi kewajiban itu akan mendapat sanksi yang cukup berat. Sanksi itu berupa penjara paling lama dua tahun dan denda paling banyak Rp 20 miliar. Selain sanksi pidana, pengembang juga terancam kehilangan izin. Dalam pasal 117 ayat 2 disebutkan sanksi tambahan berupa pencabutan izin usaha atau pencabutan status badan hukum.

Tentunya dengan disahkannya oleh DPR UU Rusun yang diharapkan bisa menjadi terobosan baru, hendaknya pemerintah juga memerhatikan kendala yang selama ini dihadapi oleh pengembang rusun, sehingga program 1000 menara rusun dapat berjalan sukses.

********

Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

Pada tanggal 12 Oktober 2011 lalu, DPR mengundang 3 pakar agraria yang berasal dari kalangan akademisi dan aktivis ke ruang rapat Komisi II DPR untuk diminta pendapatnya mengenai rencana dewan yang ingin merevisi UU No. 50 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.

Pimpinan Rapat Wakil Ketua Komisi II Abdul Hakam Naja mengatakan undangan tersebut merupakan tindak lanjut dari tim kerja pertanahan Komisi II. Ia mengatakan revisi UU No.5 Tahun 1960 ini menjadi RUU prioritas untuk diselesaikan pada periode 2009-2014 dan ingin mendalami apakah UU yang sudah lebih setengah abad ini masih relevan.Selain itu salah satu yang didalami apakah UU PA ini hanya perlu direvisi atau dibuat UU yang baru. Bila isinya berubah lebih dari 50%, maka nanti akan menjadi UU baru.

Apa pertimbangan adanya UU No. 5 tahun 1960?

UU No. 5 tahun 1960 berisi tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang saat itu disahkan oleh Presiden RI Ir. Soekarno dengan pertimbangan bahwa:
a) di dalam negara Indonesia susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekonomiannya, terutama masih bercorak agraris, bumi, air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan YME mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur
b) hukum agraria yang masih berlaku sekarang ini sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan dan sebagian dipengaruhi olehnya, hingga bertentangan dengan kepentingan rakyat dan negara didalam menyelesaikan revolusi nasional sekarang ini serta pembangunan semesta;
c) hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme, dengan berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang didasarkan atas hukum barat;
d) bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan itu tidak menjamin kepastian hukum.

Apa saja yang diatur di dalam UU no. 5 tahun 1960?

UU no. 5 tahun 1960 mengatur hak-hak atas tanah, air dan ruang angkasa serta pendaftaran tanah. Di dalamnya juga diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut (hak milik, hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut-hasil hutan, hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut ) dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

Di dalam pendaftaran tanah, guna menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:

a) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c) pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud tadi dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Bagaimana dengan pelaksanaan UUPAyang sudah berusia lebih dari setengah abad ini?.
Sepanjang perjalanan sejak di sahkan, UUPA ini kini sudah berusia setengah abad. Selama kurun waktu tersebut banyak kasus-kasus pertanahan yang terjadi, mulai dari sengketa tanah sampai dengan manipulasi kekuasaan yang dilakukan oleh pejabat BPN sendiri.

(BERSAMBUNG: “PASAL-PASAL UU AGRARIA YANG DI WACANAKAN UNTUK DIREVISI”

Ada salah satu artikel menarik terkait dengan boleh dan tidaknya anggota TNI untuk melakukan bisnis atau menjadi pengusaha. Kilas balik kepada kasus yang sempat menghebohkan masyarakat sekitar awal tahun ini, yaitu tentang pembobolan Citibank oleh Melinda Dee, yang akhirnya membawa nama Marsekal Madya Rio Mendung Thalieb yang masih aktif dan juga menjabat Wakil Gubernur Lemhanas diketahui menjabat sebagai komisaris PT Sarwahita. Jabatan yang disandang Rio ini dinilai melanggar Undang undang Nomor 34 tahun 2004 tertang Tentara Nasional Indonesia, terkait larangan anggota TNI aktif berbisnis. Hal mana sebagaimana diulas dalam Tempo Interaktif

Bila di artikel saya sebelumnya mengulas mengenai boleh atau tidaknya PNS menjadi pengusaha, pada artikel ini saya akan membahas mengenai boleh tidaknya TNI yang masih aktif untuk menjadi pengusaha.

Menurut UU nomor 43 tahun 1999 yang membahas mengenai Perubahan Atas Undang-undang Nomor 8 Tahun 1974 Tentang Pokok-pokok Kepegawaian di dalam pasal 37 disebutkan bahwa Manajemen Anggota Tentara Nasional Indonesia dan Anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia, masing-masing diatur dengan Undang-undang tersendiri.

Kalau begitu, untuk TNI diatur di dalam peraturan yang mana ya?

BAGAIMANA DENGAN POLRI?

Sejak terlepasnya POLRI dari unsure TNI, maka POLRI tidak termasuk dalam bagian dari TNI, melainkan memiliki struktur dan pengaturan yang tersendiri. Sehingga yang dimaksud dengan TNI berdasarkan UU no. 34 Tahun 2004 adalah: angkatan laut, angkatan darat dan angkatan udara.

Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2002 tentang Kepolisian Republik Indonesia, maka yang dimaksud dengan Anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia adalah pegawai negeri pada Kepolisian Negara Republik Indonesia. Sehingga, sebagai pegawai negeri, POLRI juga tunduk pada aturan PP No. 53 Tahun 2010 tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil.

Dalam UU No. 2 Tahun 2002 maupun dalam Peraturan Pemerintah No. 2 Tahun 2003 tentang Peraturan Disiplin Anggota Kepolisian Republik Indonesia, tidak ada aturan yang secara tegas melarang anggota POLRI untuk menjadi pengusaha sebagaimana dalam UU No. 34 Tahun 2004 tersebut di atas.

Namun hal tersebut secara tersirat di sebutkan dalam PP No. 2 Tahun 2003, dimana dalam pasal 5 dan pasal 6 nya terdapat larangan anggota POLRI untuk:

d. bekerjasama dengan orang lain di dalam atau di luar lingkungan kerja dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan pribadi, golongan, atau pihak lain yang secara langsung atau tidak langsung merugikan kepentingan negara;

e. bertindak selaku perantara bagi pengusaha atau golongan untuk mendapatkan pekerjaan atau pesanan dari kantor/instansi Kepolisian Negara Republik Indonesia demi kepentingan pribadi;
f. memiliki saham/modal dalam perusahaan yang kegiatan usahanya berada dalam ruang lingkup kekuasaannya;

Jadi berbeda dengan UU No. 34 tahun 2004 yang secara khusus mengatur tentang TNI, maka dalam PP No. 2 tahun 2003 yang mengatur tentang POLRI secara tegas melarang untuk menjadianggota POLRI yang masih aktif untuk memiliki saham/modal dalam perusahaan yang kegiatan usahanya berada dalam ruang lingkup kekuasaannya atau bertindak selaku perantara bagi pengusaha atau golongan untuk mendapatkan pekerjaan atau pesanan dari kantor/instansi kepolisian.

Jadi penekanan larangan tersebut lebih kepada pencegahan kemungkinan terjadinya KKN antara perusahaan yang di dalamnya terdapat anggota POLRI dengan instansi Kepolisian. Jika kita hanya melihat dari dua macam Peraturan tersebut, maka dapat menimbulkan arti yang tersirat bahwa tidak ada larangan bagi anggota POLRI yang masih aktif, baik untuk menjadi pemegang saham dalam suatu perusahaan swasta nasional, ataupun menjadi komisaris atau direksi dari perusahaan lain yang tidak berhubungan dengan instansi POLRI.

Jadi bagaimana dong sebaiknya?

Semua dikembalikan kepada para pelaku bisnis. Karena tidak bisa dipungkiri, dimasukkannya anggota POLRI atau TNI baik yang masih aktif maupun sudah pension secara praktik banyak sekali terjadi. Ukuran yang menyatakan bahwa tidak adanya hubungan kerja dengan instansi POLRI juga bisa menimbulkan interpretasi yang bermacam-macam, seperti: hubungan langsung atau tidak langsung?
kemudian, bagaimana mekanisme kontrol bahwa perusahaan dimana terdapat salah seorang anggota POLRI yang masih aktif tersebut duduk sebagai pemegang saham, tidak memiliki hubungan dengan instansi POLRI?

Secara pribadi, saya berpendapat mari kita kembalikan saja POLRI sesuai dengan fungsinya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 UU No. 2 Tahun 2002, dimana fungsi POLRI merupakan salah satu fungsi pemerintahan negara di bidang pemeliharaan keamanan dan ketertiban masyarakat, penegakan hukum, perlindungan, pengayoman, dan pelayanan kepada masyarakat. Sehingga, apabila memang hendak berbisnis, sebaiknya setelah pension saja. Hal ini supaya TNI dan POLRI lebih konsentrasi dalam menjaga pemeliharaan keamanan bangsa dan Negara kita yang tercinta ini.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

***********