Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

Indonesia baru saja kehilangan salah satu anak bangsa yang berjasa di dalam hukum Agraria yaitu Bp. Profesor Boedi Harsono. Beliau tutup usia pada hari Selasa, 18 Oktober 2011 pukul 14.15 dalam usia 89 tahun. Sebagai Guru Besar Hukum Agraria Universitas Trisakti, almarhum Boedi Harsono disemayamkan di Universitas Trisakti sebelum diberangkatkan ke peristirahatan terakhir. Hampir semua media di internet memberitakan tentang wafatnya beliau.

Siapakah Profesor Boedi Harsono?

Profesor Boedi Harsono lahir di Berbek, Jawa Timur pada tanggal 3 Mei 1922 merupakan salah satu pakar senior di dalam hukum agraria dan salah satu Guru Besar Hukum Agraria. Sebagian besar ahli-ahli hukum pertanahan di Indonesia pernah menimba ilmu dari beliau. Di dalam artikel di Media Indonesia.com tanggal 19 Oktober 2011 disebutkan, sebelum menjabat Guru Besar di Universitas Trisakti, almarhum pernah menjabat sebagai Kepala Direktorat Hukum Kementerian Dalam Negeri RI dan Koordinator Hukum dan Agraria Kompartemen Pertanian dan Agraria RI.

Almarhum juga tercatat sebagai pengagas kuliah Hukum Agraria sebagai mata kuliah baru dalam pendidikan hukum di Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

Banyak buku tentang hukum agraria yang telah di buat oleh almarhum di antaranya Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan Hukum Tanah), Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) dan buku hukum lainnya seperti The Development of the Indonesian Land Law from Adat Law to Modern Times. Almarhum juga pernah mendapatkan Tanda Kehormatan Bintang Jasa dari Presiden Republik Indonesia.

Apa saja kiprah beliau sebagai pakar senior hukum agraria?

Dalam artikel hukum online yang berjudul DPR Diminta Luruskan Konsep UU Pokok Agraria, salah satu pakar agraria Guru Besar Hukum Agraria Universitas Gajah Mada (UGM) Maria Sumardjono menceritakan kisah ‘salah arah’ pembahasan UU Pokok Agraria yang disahkan pada 1960 lalu.Pada saat di sahkannya UUPA No. 5 tahun 1960, Profesor Boedi Harsono merupakan salah satu pakar hukum agraria yang berpendapat bahwa seharusnya nama UU itu bukan UU Pokok Agraria, melainkan UU Pertanahan. Namun, akhirnya perdebatan berakhir setelah Menteri Agraria tetap lebih sreg menggunakan istilah UU Pokok Agraria.Demikian yang diceritakan oleh Prof. Maria Sumardjono menceritakan pada Komisi II DPR saat membahas revisi Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UU PA). Sejumlah pakar dihadirkan untuk berpendapat sebaiknya bagaimana revisi UU Pokok Agraria kedepan seperti yang sudah saya ulas di artikel sebelumnya.

Bagi para notaris nama Profesor Boedi Harsono sudah sangat familiar. Karena selama menjalani pendidikan profesi notariat, buku karangan Profesor Boedi Harsono yang berjudul Undang-undang Pokok Agraria – Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya merupakan referensi wajib yang biasa dijadikan acuan bagi para calon notaris. Bahkan para calon notaris sebelum tahun 2000, tergolong beruntung karena bisa menimba ilmu langsung dari beliau.

Di dalam artikel hukum online tanggal 3 September 2011 yang berjudul Mengawali Hukum Agraria disebutkan buku ini merupakan salah satu buku yang memerlukan buku lain sebagai padanan untuk memahami isi buku pertama. Buku pertama di terbitkan pada tahun 1961 oleh penerbit Djambatan tepatnya setahun setelah UU No. 5 tahun 1960 di sahkan. Pertama kali dicetak buku ini hanya terdiri dari 1 jilid, namun karena perkembangan studi hukum agraria isi buku harus harus diceraikan. Sehingga pada tahun 1968 isi buku dibagi ke dalam 3 buku. Buku pertama menguraikan pembaharuan hukum agraria berikut asas-asas hukum agraria baru, yang menjadi dasar ketentuan di UUPA. Buku kedua membahas hak-hak atas tanah dan hak agraria lain. Buku ketiga memuat lengkap semua bagian UUPA yang dilengkapi peraturan pelaksana serta keputusan-keputusan. Uniknya, setelah diceraikan, selayaknya buku tersebut dibaca terpisah, namun jika cara itu dipilih, niscaya pembaca akan sulit memahami isinya. Inilah mungkin kejelian dari Profesor Boedi Harsono sebagai penulis. Meskipun terpisah namun roh dari uraian yang ada di dalam ketiga buku tetap merujuk dan menyatu.

Masih banyak kiprah Boedi Harsono di dalam hukum agraria, namun tidak semuanya dapat diuraikan di dalam artikel ini. Selamat jalan Profesor Boedi Harsono, meskipun engkau telah tiada, namun semangat dedikasi dan karyamu akan tetap selalu hidup.

Verba Volant, Scripta Manent
(yang terucap kan lenyap tak berjejak, yang tertulis mengabadi).

*******

Sumber foto:
1. rakyat merdekat (foto Prof Budi harsono)
2. kaskus.us (Bintang mahaputra)

(Berdasarkan RUU Rumah Susun)

Melanjutkan pembahasan mengenai Rancangan Undang-undang Rumah Susun yang saat ini sedang digodok, kali ini saya ingin membahas mengenai Rumah Susun Sebagai Jaminan pelunasan hutang kredit. Berbeda dengan jaman orang tua dahulu, yang baru bisa memiliki rumah setelah uangnya terkumpul banyak, dengan adanya berbagai terobosan hokum dan upaya dari pengembang serta dukungan dari pemerintah untuk memberikan subsidi dan berbagai kemudahan bagi masyarakat untuk dapat membeli rumah dengan cara mencicil, maka anak-anak muda jaman sekarang sudah bisa memiliki rumah susun di wilayah yang cukup mentereng.

Tentu saja pembelian atas rumah susun tersebut dilakukan dengan cara mencicil melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang marak disediakan oleh berbagai Bank baik swasta maupun asing. Proses pembeliannya seperti pembelian rumah biasa, namun pembayarannya sebagian dibiayai oleh Bank. Atau dengan cara pembayaran mencicil kepada devolper secara langsung. Dengan demikian, maka apartemen yang baru dibeli tersebut dijadikan sebagai jaminan atas pelunasan kembali hutang konsumen pembeli apartemen yang dibiayai oleh bank tersebut.

Apakah ada perbedaan pengaturan mengenai pemberian jaminan dalam bentuk Rumah Susun berdasarkan RUU Rumah
Susun tersebut?

Sebagaimana dalam UU No. 16/1985 yang lalu, atas suatu uni satuan Rumah susun yang dibangun beserta tanahnya bisa dijadikan sebagai jaminan hutang dan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Namun demikian, tidak semua Sarusun tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Yang dapat dijadikan sebagai jaminan hutang hanyalah rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas tanah Negara.

Sedangkan untuk Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dapat dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan tanpa dipungut biaya.
Satu hal yang menarik di sini adalah, dalam rancangan UU tentang Rumah susut tersebut dinyatakan bahwa Bangunan rumah susun yang berdiri di atas tanah berdasarkan perjanjian sewa dan mendapatkan sertifikat Hak Sewa Tanah untuk Bangunan bisa dijadikan jaminan utang.
Yang menjadi permasalahan disini adalah, dalam pasal 16 RUU Rumah Susun tersebut dinyatakan bahwa rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau hak sewa milik pemerintah daerah akan dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tanpa tanah bersama. Yang menjadi pertanyaan kami adalah: Apa bentuk Jaminan Hutang yang diperbolehkan dengan kondisi demikian?

Hal ini merupakan hal baru yang belum pernah diatur sebelumnya. Walaupun yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik Negara dan/atau hak sewa atas tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah tersebut harus ditunjuk secara khusus dalam Peraturan Pemerintah. Karena, dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960, yang dimaksud dengan hak sewa atas suatu tanah hak, termasuk dalam jenis Hak Sekunder. (Lihat pembahasan tentang Jenis-Jenis Hak Atas Tanah. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan beserta benda-benda lain yang berada di atasnya, Hak Sewa tidak termasuk dalam salah satu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam hal diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Oleh karena itu, Hak Milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau Hak Sewa atas tanah milik pemerintah Daerah, otomatis menurut kami tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, walaupun sertifikat hak milik atas satuan rumah susunnya sudah terbit.

(Bersambung: “Pemilikan Rumah Susun (Apartemen, Kondominium, Kondotel) Oleh Orang Asing berdasarkan RUU Rumah Susun).