Pada tanggal 22 Januari 2010 yang lalu, Pemerintah mengeluarkan Peraturan baru yang memberikan standarisasi besarnya uang Pemasukan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pelayanan pada BPN, yaitu Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.

Peraturan baru tersebut menyusul standarisasi besarnya PNBP untuk pelayanan masyarakat di lingkungan Departemen Hukum dan HAM RI (Depkumham) sebagaimana ditetapkan dengan PP No. 32 Tahun 2009. Dimana pada PP No. 32/2009 tersebut sudah dibuat standarisasi baku untuk pelayanan di bidang Pendaftaran Jaminan Fidusia, Pendaftaran Hak Kekayaan Intelektual, pendaftaran keimigrasian, dan lain sebagainya.

Sebagaimana halnya dengan PP No. 32/2009 yang memberikan rincian mengenai tarif resmi yang dikutip di lingkungan Depkumham untuk pelayanan tertentu, dalamn PP No. 13/2010 ini secara rinci juga memberikan deskripsi mengenai tarif2 untuk masing-masing pelayanan pertanahan. Berdasarkan keterangan di lapangan pada beberapa kantor Pertanahan, kapan mulai berlakunya ketentuan mengenai tarif baru ini masih simpang siur. Para petugas Kantor Pertanahan tertentu menyatakan bahwa peraturan ini akan mulai diberlakukan secara serentak terhitung sejak hari Senin, tanggal 8 Februari 2010 besok. Namun demikian, pihak humas IPPAT,  menjelaskan bahwa Peraturan ini belum berlaku dan masih menunggu juklak nya dari BPN Pusat.

Terdapat peningkatan biaya yang cukup signifikan dalam tarif resmi tersebut dibandingkan dengan tarif yang sebelumnya berlaku selama ini. Kenaikan yang cukup menyolok terutama terjadi pada uang pemasukan negara (yang biasa dikenal dengan SPS), yang selama ini merupakan satu-satunya biaya resmi yang di atur oleh PP; yaitu dimana semula sebesar RP. 25.000,– (duapuluh lima ribu rupiah), naik 100% menjadi sebesar Rp.50.000,– (limapuluh ribu rupiah).
Biaya lain yang cukup siginifikan contohnya adalah dalam pemasangan Hak Tanggungan. Pada PP No. 13/2010 ini ditetapkan bahwa untuk pendaftaran hak tanggungan, yang dihitung masing-masing per bidang, dikenakan PNBP masing-masing:

a. untuk nilai sampai dengan RP. 250jt  sebesar Rp. 50.000,–
b. untuk range Rp. 250jt sampai dengan Rp. 1 Milyar, sebesar Rp. 200.000,–
c. untuk di atas Rp. 1 Milyar sampai Rp. 10 Milyar sebesar Rp. 2.500.000,–
d. untuk di atas Rp. 10 Milyar sampai Rp. 1 Trilyun sebesar Rp. 25jt
e. di atas Rp. 1 Trilyun, sebesar Rp. 50jt
Karena perhitungannya dikenakan per bidang, maka tentunya PNBP tersebut akan berbeda untuk pendaftaran hak tanggungan yang terdiri dari beberapa sertifikat.

Kenaikan tersebut diharapkan tidak mempengaruhi pula kenaikan biaya “lain-lain” yang sudah jamak berlaku di masing-masing kantor pertanahan,   Karena memang selama ini  dalam prakteknya, masyarakat tidak hanya dikutip biaya PNBP atau SPS yang resmi sebesar Rp. 25rb saja.Jika di samping tarif PNBP yang berlaku resmi tersebut masih ada biaya “lain-lain”,  maka hal tersebut akan berakibat pada semakin tingginya biaya yang harus dibayar oleh masyarakat dalam mendapatkan suatu pelayanan di bidang pertanahan.

Hal yang Positif dari ditetapkannya PP No. 13 Tahun 2010 adalah: diharapkan dengan adanya pemberlakuan tarif secara resmi yang secara nasional tersebut dapat membuat standarisasi dan aturan baku yang jelas dalam pelayanan di bidang pertanahan. Peningkatan tarif tersebut diharapkan juga berakibat langsung dengan peningkatan pelayanan masyarakat di bidang pertanahan.

Semoga  

Menyambung artikel saya sebelumnya

A. Untuk pengurusan SKB Pph adalah sebagai berikut:

1. Mengajukan permohonan tertulis oleh orang atau Badan yang bersangkutan kepada Kantor Pelayanan Pajak setempat dengan mengisi Daftar isian; dimana:

a. Untuk orang pribadi, permohonan harus dilampiri:

a.1. Surat pernyataan berpenghasilan di bawah PTKP dan jumlah bruto pengalihan hak atas
tanah dan bangunan kurang dari Rp. 60.000.000,–
a.2. Foto Copy Kartu Keluarga

a.3. Foto copy Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)

tahun berjalan.
b. Untuk badan hukum selaku penerima hibah, harus mengisi Lampiran IV dengan melampirkan
pula Surat Pernyataan Hibah.

c. Dalam hal pengalihan tanah tersebut terjadi karena warisan, ahli waris yang mengajukan SKB Pph tersebut dengan mengisi Lampiran IV

B. Untuk pengurusan pengurangan pajak sehubungan dengan pembayaran BPHTB atas hibah dalam garis lurus ke atas atau ke bawah satu derajat (antara orang tua ke anak atau sebaliknya), maka syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut:

1. Foto copy SSB (bukti pembayaran BPTHB) Lembar ke-1

2. Foto copy surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)

tahun berjalan.

3. Foto copy dokumen perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan

4. Foto copy sertifikat hak atas tanah dan/atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalamhal perolehan hak karena pemindahan.

5. Foto copy KTP, SIM Passport, Kartu Keluarga, atau identitas lainnya.

6. Surat Keterangan Lurah/Kepala Desa atau surat Keterangan instansi lain yang terkait.

Suatu hari, Rani (45 tahun) – bukan nama sebenarnya, merasa kaget sekali ketika akan mengurus proses balik nama kliennya yang baru saja melangsungkan pembuatan akta jual beli di hadapannya selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Karena, pembeli diwajibkan untuk membayar pajak penghasilan sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang berjumlah Rp. 58.000.000,– (limapuluh delapan juta rupiah). Padahal, yang berlaku selama ini untuk nilai transaksi atau NJOP di bawah Rp. 60.000.000,– (enampuluh juta rupiah) tidak dikenakan pajak penghasilan alias bebas Pph. Pihak PPAT tinggal menghitung dan membantu membayarkan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) nya saja kemudian melaksanakan transaksi jual beli dan mendaftarkan peralihan haknya pada Kantor Pertanahan setempat.

Klien Rani, sebut saja pak Arief, yang merasa tidak pernah mendapat penjelasan sebelumnya mengajukan protes, karena selama ini mengenai pajak tersebut tidak pernah menjadi bahan negosiasi antara penjual dan pembeli. Sehingga mereka tidak memperhitungkan akan adanya biaya pajak yang jumlahnya bagi mereka cukup signifikan. Karena dalam proses transaksi tersebut, riel transaksi atas tanah dan bangunan dimaksud hanyalah bernilai Rp. 27.000.000,– (duapuluh tujuh juta rupiah). Sedangkan perhitungan Pajak Penghasilan tersebut harus dilakukan dari nilai transaksi yang tertinggi. Karena NJOP sebesar Rp. 58.000.000,– maka yang dijadikan sebagai dasar perhitungan bukan dari nilai riel yang diterima oleh penjual, melainkan dari NJOP tersebut.

Apakah dimungkinkan untuk mengajukan bebas pajak?

Berdasarkan Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009, tentang “Tata Cara Pemberian Pengecualian Dari Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Atas tanah dan Bangunan”, yang diterbitkan pada tanggal 27 April 2009, ada beberapa ketentuan agar pak Arief tersebut dibebaskan dari kewajiban pembayaran Pajak Penghasilan.

Agar bebas dari kewajiban pembayaran pajak penghasilan atas transaksi dimaksud, Pak Arief harus mengajukan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB Pph). Untuk mendapatkan SKB Pph dimaksud, pak Arief harus memenuhi syarat-syarat sesuai dengan Pasal 2 Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009 tersebut di atas, yaitu:

1. orang Pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp. 60.000.000,– dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.

PTKP di tiap-tiap daerah berbeda-beda. Sebagai contoh, untuk wilayah Jabodetabek PTKP seorang wajib pajak pribadi adalah sebesar Rp. 1.300.000,– (satu juta tiga ratus ribu rupiah). Oleh karena itu, jika penghasilan orang yang bersangkutan di atas Rp. 1.300.000,– maka dia tetap diwajibkan untuk membayar pajak.

Awas… satu hal yang perlu diperhatikan adalah: dalam prakteknya apabila seseorang penjual memiliki penghasilan di bawah PTKP, namun dia memiliki NPWP, maka permohonan SKB ini biasanya tidak dikabulkan (ditolak).

2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah guna melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Contohnya begini: misalnya tanah seseorang digusur untuk dijadikan sebagai waduk. Nilai ganti rugi atas penggusuran tersebut misalnya Rp. 50.000.000,–. Yang bersangkutan berhak untuk minta pembebasan dari kewajiban membayar Pph. Karena disamping nilai yang diperoleh di bawah Rp. 60.000.000,–, tanah tersebut juga digunakan untuk kepentingan umum.

3. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan social termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau pengusaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.

Khusus untuk hibah tersebut, sebelum Peraturan ini diundangkan, di beberapa Kantor Pajak memberlakukan bahwa untuk pemberi hibah dapat langsung dinyatakan bebas pajak, jadi tinggal membayar pajak Penerima Hibah (BPHTB atas hibah tanah/bangunan), yang besarnya 50% dari BPHTB yang biasanya dibayar dalam akta jual beli atau hibah yang bukan termasuk pengecualian di atas. Namun, sekarang untuk bisa membayar BPHTB atas hibah tersebut, pemberi dan penerima hibah harus mengurus:

a. Surat keterangan bebas Pph (sesuai Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009 tersebut di atas

b. Surat Keterangan Pengurangan BPTHB.

Hal ini sesuai Peraturan Direktur Jendral Pajak No. PER-29/PJ/2009 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 16/PJ/2005 tentang Tata Cara Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, yang di terbitkan pada tanggal 27 April 2009.

4. Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan social termasuk yayasan, koperasi atau oran gpribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan atau pengusaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau

5. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Untuk pengalihan karena warisan, tentu saja pewaris yang sudah meninggal dunia bebas dari kewajiban pajak ya…. J Namun untuk ahli waris selaku penerima warisan berupa tanah dan bangunan, diwajibkan untuk membayar pajak setelah dikurangi dengan Nilai Tidak Kena Pajak yang mana di masing-masing daerah yang satu dan yang lain tentunya berbeda.

Contohnya: untuk Jakarta, NTKP nya adalah Rp. 300jt.

Sehingga, kalau tanah warisan tersebut NJOPnya Rp. 325jt, maka yang dikenakan pajak atas warisan hanyalah selisihnya saja, yaitu Rp. 25jt. Jadi pajaknya adalah:

(Rp. 25jt X 5% ) X 50% = Rp. 625.000,–

Termasuk yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pph atas pengalihan tanah dan bangunan adalah: pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak. Khusus untuk kelompok ini, bebas pajak dapat langsung diberikan tanpa melalui penerbitan SKB Pph.

(bersambung ke: “Bagaimana Cara Pengurusan SKB Pph dan/atau Pengurangan BPHTB?

“LARASITA” itu apa ya? Hal ini menjadi pembicaraan di kalangan petugas lapangan dan orang-orang yang hendak melakukan proses di Kantor Pertanahan Kota Bekasi. Karena sejak awal minggu beberapa kepala kantor dan pejabat di Kantor Pertanahan Jawa Barat tidak ada ditempat . Menurut kabar, mereka mengikuti diklat selama 2 minggu untuk program LARASITA tersebut. Istilah LARASITA yang sering di plesetkan menjadi “LARASATI” (nama artis/model papan atas era tahun 1990-an) merupakan program unggulan dari Kantor Pertanahan. LARASITA atau singkatan dari LAyanan RAkyat untuk SertifikasI Tanah, yang diatur berdasarkan PERATURAN KEPALA BPN RI NO. 18 TAHUN 2009 TENTANG LARASITA.

Pola layanan LARASITA masyarakat harus melalui prosedur pendaftaran tanah secara sporadis yakni pendaftaran tanah di kelurahan dengan dilampiri daftar nominatif calon peserta (minimal 25 bidang). Bidang-bidang tanah tidak harus mengelompok dalam satu hamparan. Masyarakat tidak perlu datang ke Kantor Pertanahan tapi cukup menunggu di kelurahan. Petugas akan mendatangi dan bila selesai akan diserahkan ke rumah.

Kemudian Panitia Pemeriksaan Tanah ”A” LARASITA dengan Petugas Ukur secara bersama-sama mendatangi lokasi peserta. Tentang penggunaan tanah, untuk rumah tinggal lebih diutamakan dan statusnya bukan sengketa. Untuk status tanah yang ikut LARASITA adalah tanah milik adat atau Girik yang tercatat pada Buku C Kelurahan/Desa dan tanah negara (bekas Eigendom Verponding).

Terhitung tahun 2008 program ini dikembangkan secara nasional, dan pada akhir tahun 2008 telah siap sebanyak 124 armada Larasita dan 248 sepeda motor yang akan beroperasi di 124 kabupaten/kota di seperempat wilayah Indonesia. “Program ini telah mendapat apresiasi yang besar dari Bank Dunia dengan menyebutnya pioneering mobile land information services,” ujar Joyo Winoto. Tahun 2009, lanjutnya, akan dibangun lagi Larasita di 134 kabupaten/kota lainnya di Indonesia. Dengan demikian pada akhir tahun 2009 lebih dari 60 persen wilayah Indonesia terlayani Larasita, tambahnya.

MOBILE ONE DAY SERVICE for LARASITA

(Sumber: http://www.bpndki.org/index.php?option=com_content&task=view&id=73&Itemid)

Kotamadya Jakarta Barat membuat inovasi baru yaitu peluncuran Mobil LARASITA (Layanan Rakyat untuk Sertipikasi Tanah). Sistem LARASITA adalah jemput bola dimana mobil tersebut digunakan untuk mendatangi masyarakat di berbagai kelurahan di wilayah Jakarta Barat guna mendukung pelayanan proses sertipikasi tanah. Sebelum Mobil LARASITA datang ke Kelurahan terlebih dahulu melakukan koordinasi dengan pihak Kelurahan setempat.

Peluncuran Mobil LARASITA bertepatan dengan Pameran dan Seminar Inovasi Aparatur Negara 2008 seluruh Indonesia  di parkir timur Senayan Jakarta Jum’at (27/8) yang dibuka oleh Presiden RI Susilo Bambang Yudhoyono. Selain BPN Jakarta Barat, Instansi lain turut pula mengenalkan beberapa Inovasi lain.

Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Barat Ir. H. Tjahyo Widianto, Msc, MH menjelaskan bahwa tujuan LARASITA untuk mendekatkan pelayanan kepada masyarakat sehingga masyarakat lebih mudah mendapatkan pelayanan pertanahan dan juga mengurangi beban biaya masyarakat dalam kepengurusan sertipikasi tanah. Harapan Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Barat masyarakat dapat meningkatkan nilai tanah menjadi lebih berarti.

Mobil Larasita (Layanan Rakyat untuk Sertipikasi Tanah) Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat telah diluncurkan pada tanggal 17 Pebruari 2009, dihalaman Kantor Walikota Jakarta Barat.     Peluncuran dilakukan oleh Bapak Walikota Jakarta Barat didampingi oleh Bapak Inspekstur Utama, Bapak Deputi I BPN RI, Bapak Kakanwil BPN Propinsi DKI Jakarta, Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat serta disaksikan oleh para pejabat Struktural dilingkungan BPN Kanwil Propinsi DKI Jakarta, yang ditandai dengan penekanan tombol Sirine dan Pelepasan Balon Larasita ke Udara.

Selanjutnya dalam acara Peluncuran tersebut juga dilakukan Pelayanan langsung Kepada 5 (Lima) orang Warga, yang langsung berkoneksi dengan Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat. Dalam Pelayanan permohonan tersebut langsung dilakukan Pengukuran Lapangan oleh Petugas Ukur menggunakan Sepeda Motor Larasita.  Sejak tanggal Peluncuran, maka Mobil dan Motor Larasita telah melakukan kunjungan ke Kelurahan Kapuk dan Kelurahan Duri Kosambi Kecamatan Cengkareng pada tanggal 18-20 Pebruari 2009 dan Kelurahan Cengkareng Barat Kecamatan Cengkareng pada tanggal 23 Pebruari 2009 untuk Sosialisasi dan Pelayanan.     Sekian dan Terima Kasih, Semoga BPN melalui Larasita Makin Dekat dengan Rakyat

Bagaimana prakteknya?

Silahkan lihat artikel di bawah ini:

BPN Bekasi Batalkan Program Larasita

Juni 7, 2009 – 15:36
Kategori Bekasi, Berita Terkini, Bodetabek Plus

BEKASI (Pos Kota) – BPN Kota Bekasi membatalkan program Layanan Rakyat untuk Sertifikasi Tanah (Larasita) di Kelurahan Harapanjaya, Bekasi Utara. Pembatalan berdasar survey dan ternyata tidak memenuhi persyaratan.

Pembatalan berdasarkan surat BPN Kota Bekasi nomer 330.250.2009 yang ditujukan kepada Kelurahan Harapanjaya.

Pembatalan ini memunculkan sejumlah spekulasi. Pasalnya, program Larasita merupakanm program bantuan kepada masyarakat dalam memperoleh sertifikat dengan cara mudah dan murah. Spekulasi diantaranya karena biaya yang dikeluarkan pemohon dianggap masih sangat mahal. Apalagi, ketetapan biaya sudah ditetapkan sebesar Rp 700 ribu pe rbidang.

Pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Bekasi sendiri mengakui banyak keluhan dari masyarakat pemohon sertifikasi terkait biaya  program Larasita . Atas keluhan dan survey yang dilakukan maka dilakukanlah pembatalan, terlebih peraturan dalam PP 46 mengatur jelas masalah ini.

Ir. Bambang Hendrawan, Kepala BPN Kota Bekasi, mengakui adanya pembatalan Larasita di Harapanjaya ini. Dia juga menegaskan kalau ada aparatnya yang terlibat pungutan liar dalam proses  Larasita  di Kota Bekasi, maka akan ditindak tegas,

Program Larasita di Kota Bekasi dilaksanakan di Kelurahan Haapam Jaya, Keluruhan Kayuringin Jaya, Telukpucung, Harapan Mulya, Jakasampurna dan Jatisari,  Berdasar PP 46, pemohon hanya dikenakan biaya Rp 700 ribu/sertifikat dan sudah terasuk biaya pengukuran dan pemetaan. Waktu selesainya pun juga hannya 3 bulan.

Proses sertifikasi melaui program Larasita dilaksanakan oleh Lurah dan Camat sesuai dengan  lokasi dan domisili pemohon. Pihak BPN hanya menjadi pemantau. ”Progaram ini dicetuskan memang untuk mempermudah pelayanan terhadap masyarakat yang menginginkan setifikat murah dan cepat,” kata Bambang.

Hanya saja, kepada wartawan, Bambang mengaku menerima laporan kalau program Larasita lebih justru lebih mahal daripada permohonan perseorangan. “Saya banyak menerima masukan progam Larasita mahal. Maka, berarti progam ini gagal dan harus dievaluasi,” ujarnya.

Keluhan masuk diantaranya dari warga R09/09 Kelurahan Harapam Jaya, Bekasi Utara, yang mempertanyakan tingginya biaya yang ditetapkan oleh panitai. Biaya itu mencapai Rp 2 hingga 2, 5 juta. ”Daripada nanti BPN yang dituding yang melakukan pungli lebih baik dibatalkan saja,” ujar Bambang.

Di kelurahan ini menurut informasi sudah diajukan permohoan 92 berkas.Dengan pembatalan ini belum jelas kapan akan dibuka lagi. (chotim/B)

Sumber: http://www.poskota.co.id/berita-terkini/2009/06/07/bpn-bekasi-batalkan-program-larasita

Sumber foto:

http://kab-serang.bpn.go.id/fotonews.aspx?fotoid=18

http://foto.detik.com/readfoto/2009/02/17/175110/1086351/157/3/

Jadi maksud baik, belum tentu pada prakteknya bisa berjalan dengan baik. Karena lemahnya Law enforcement di lapangan. Untuk itu, maka sebaiknya dibuka juga peran serta dari masyarakat untuk ikut memantau dan melaporkan pelaksanaan program LARASITA ini di lapangan.

Bagaimana menurut anda, pembaca yang budiman? 

Dedi, Evi dan Tomi bermaksud untuk mendirikan suatu usaha Eksport Impor ikan hias ke mancanegara. Setelah berunding beberapa kali, mereka sepakat untuk mendirikan suatu perseroan terbatas yang diberi nama PT. PRIYATAMA PERKASA. Dedi, Evi dan Tomi telah setuju untuk menetapkan modal dasar Perseroan sebesar Rp. 1 Milyar. Dari modal dasar sebesar Rp. 1 Milyar tersebut, masing-masing pendiri memiliki kesanggupan untuk menempatkan modal sebesar Rp. 250jt. dan karenanya modal disetor juga sebesar Rp. 250jt.

Dari modal disetor sejumlah Rp. 250jt tersebut, disetorkan oleh masing-masing pendiri, dengan cara:

a. Dedi dengan uang tunai sebesar Rp. 50jt

b. Tomi dengan keahliannya untuk memproduksi dan pasar yang luas , oleh para pendiri yang lain dinilai sebagai good will sebesar Rp. 100jt

c. Evi, yang memiliki lahan yang akan digunakan sebagai tempat usaha peternakan dan pembibitan ikan tersebut, menyetorkan modal dalam bentuk Tanah yang setelah di appraise senilai Rp. 100jt.

Perbuatan hukum Evi dalam menyetorkan tanah senilai Rp. 100jt ke dalam PT. PRIYATAMA PERKASA tersebut dalam hukum pertanahan disebut: INBRENG.

Pada dasarnya proses dan perlakukan pajak untuk peralihan hak atas tanah dengan cara Inbreng tersebut sama hal nya dengan peralihan hak atas tanah dengan mekanisme jual beli. Artinya, Evi selaku pihak yang menyerahkan tanah tersebut tetap dikenakan pajak penghasilan sebesar 5% seperti halnya pada jual beli biasa. Karena diasumsikan dari penyerahan tanah dengan cara inbreng tersebut, Evi tetap mendapat keuntungan berupa saham yang nilainya sama dengan nilai tanah yang diserahkan.

Di pihak lain, PT. PRIYATAMA PERKASA selaku penerima tanah tersebut tetap dikenakan BPHTB dengan perhitungan yang sama dengan pada jual beli.

Yang membedakan dari proses jual beli biasa adalah: untuk Inbreng biasanya didahului dengan penilaian atas harga tanah yang di inbrengkan oleh appraisal. Kemudian, proses tersebut di umumkan di surat kabar. Setelah proses tersebut dijalani, maka akan dilanjutkan dengan pembayaran Pph dan BPHTB nya dengan menggunakan perhitungan yang sama dengan pada proses jual beli biasa. Setelah itu, baru dilanjutkan dengan pembuatan akta Inbreng di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat. dan terakhir mendaftarkan peralihan haknya (balik nama) pada Kantor Pertanahan setempat.

Sejak dilaksanakannya penanda-tanganan akta Inbreng dimaksud, maka otomatis hak atas tanah tersebut sudah beralih dari Evi ke PT. PRIYATAMA PERKASA. Dengan demikian, jika ada perbuatan hukum untuk menyewakan ataupun membebani tanah tersebut dengan Hak Tanggungan, maka yang bertindak mewakili pemilik sudah bukan Evi lagi, melainkan Direksi PT. PRIYATAMA PERKASA.

Sebagai penutup, Yayasan karena sifatnya yang merupakan badan sosial, dilarang untuk melakukan inbreng atas assetnya.

*****

Untuk melakukan pembelian rumah yang diperoleh secara lelang, awalnya memang tidak seperti prosedur jual beli biasa. Karena calon pembeli tidak langsung bertransaksi dengan pemilik rumah, melainkan melalui Balai lelang yang ditunjuk. Biasanya yang dibeli adalah asset-asset jaminan bank yang telah disita oleh bank dimaksud, karena pemiliknya tidak dapat mengembalikan kredit yang diterimanya (macet).

I. Proses Lelang sendiri melalui Balai Lelang

Proses lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.

Untuk proses lelang tersebut, pemohon lelang dapat mengajukan permohonan lelang pada Balai Lelang Swasta atau Pemerintah. Namun, jika melalui Balai lelang swasta, harus mendapat bantuan dari Kantor Lelang Negara, selaku pelaksana (juru lelang). Jadi balai lelang swasta tersebut hanya membantu untuk mempersiapkan dokumen2nya.

Pada permohonan lelangnya, pihak pemohon harus melampirkan:

a. Surat permohonan lelang

b. Surat-surat somasi yang dilaksanakan secara pribadi sebanyak 3 kali berturut-turut

c. Akta Pengakuan Hutang dan/atau Perjanjian kredit dan Pengikatan jaminan (bentuknya berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan & Sertifikat Hak Tanggungan – SHT). Apabila tidak ada SHT, lelang tidak boleh dilakukan tanpa melalui gugatan terlebih dahulu.

d. Data2 jaminan/barang yang akan lelang (copy sertifikat, PBB 5 th terakhir, IMB dll).

e. Data2 pemilik jaminan/barang yang akan dilelang (copy    KTP, kartu keluarga dan akta nikah)

f. Surat Pernyataan dari pemohon lelang (kreditur) yang menyatakan bahwa Kreditur melepaskan pihak Kantor Lelang atau Balai Lelang dari segala tuntutan yang mungkin timbul dikemudian hari.

Setelah seluruh data-data tersebut lengkap, maka dimintakan jadwal lelang, dan selanjutnya pengumuman lelang di surat kabar selama 2 X dengan jangka waktu masing-masing 15 (lima belas) hari (terhitung dari tanggal pengumuman pertama sampai dengan hari pelaksanaan lelang). Setelah proses pengumuman tersebut dilaksanakan, maka lelang tersebut dapat dilangsungkan.

Pemenang Lelang akan mendapatkan akta Risalah Lelang setelah membayarkan harga jaminan/barang yang dilelang serta pembayaran atas pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

II. Proses lelang melalui Penetapan Pengadilan

Proses lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:

a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum dikosongkan).

b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang

Proses pelaksanaan lelang melalui pengadilan dapat dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut:

1. Kreditur selaku Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah kedudukan kreditur atau di tempat yang sudah ditentukan di dalam akta Perjanjian Kredit atau akta Pengakuan Hutangnya. Jika permohonan lelang disetujui dan karenanya keluar penetapan lelangnya, maka Prosesnya akan dilanjutkan dengan permohonan sita jaminan

2. Setelah keluarnya Penetapan Lelang, dilanjutkan dengan permohonan Sita Jaminan. Jk Penetapan Sita sdh keluar, dilanjutkan dgn penyitaan objek lelang kmdn di daftarkan di ktr BPN. Setelah itu PN mengajukan permohonan SKPT.

3. Setelah keluarnya SKPT tersebut, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk dapat dilaksanakannya Taksasi. Pada proses taksasi ini, yang melakukannya adalah pihak dari kelurahan dan pihak dari Dinas Pekerjaan Umum (PU), untuk dapat ditetapkannya berapa nilai atau harga wajar atas jaminan/barang yang akan dilelang. Setelah didapatkannya harga, maka Kepala Pengadilan akan menetapkan harga limit terendah atas jaminan/barang yang akan dilelang tersebut.

4. Setelah adanya penetapan Harga Limit, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk penjadwalan lelang pada kantor lelang Negara..

5. Setelah mendapatkan jadwal lelang, barulah dilaksanakan pengumuman untuk pelaksanaan lelang melalui iklan di surat kabar nasional selama 2 (dua) kali dengan jarak masing-masing 15 (limabelas) hari sampai pada hari pelaksanaan lelang.

6. Proses lelang tersebut.

Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.

Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.

Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.

7. Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri dilanjutkan dengan proses pengosongan atas jaminan/barang dimaksud dengan perintah dari Pengadilan

Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?

Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:

1. Surat permohonan untuk balik nama sertifikat

2. Kutipan Risalah Lelang

3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud

4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:

a. Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak (lihat artikel: Sertifikat Hilang).

b. Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media massa dengan biaya pemohon.

5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):

a. Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang)

b. Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan
Hukum (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang).

6. Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan

7. bukti pelunasan harga pembelian.

8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).

9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.

10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).

11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.

12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.

Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Lelang terbuka;

Yaitu Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran langsung oleh peserta lelang dengan system harga naik-naik, dimana penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan standar harga limit & pemenangnya adalah penawaran harga yg tertinggi. Biasanya yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.

2. Lelang tertutup;

Yaitu Lelang ini dilaksanakan dengan cara penawaran dari para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua panawaran disetor, maka juru lelang akan membuka amplop tersebut satu persatu di hadapan para peserta lelang & langsung dibacakan. Pemenangnya adalah penawaran harga yang tertinggi.

Ada pengecualian khusus mengenai harga yang dipilih. Untuk lelang terhadap tender pelaksanaan suatu proyek atau pengadaan suatu barang (biasanya pengadaan barang dan jasa dilingkungan pemerintah atau BUMN), maka pemenang lelangnya adalah peserta dengan penawaran harga terendah terhadap spesifikasi barang atau jasa yang telah ditentukan.