Dewi menikah secara siri (di bawah tangan) dengan Dono dan dari pernikahan tersebut mereka memiliki seorang anak laki-laki bernama Doni yang berusia 3 tahun. Pada saat Dono dan Dewi menikah, Dono berstatus menikah dan memiliki istri bernama Dina, yang mana pernikahan Dono dan Dina dicatatkan di Kantor Urusan Agama dan pada saat itu Dono sudah memiliki 2 orang anak perempuan masing-masing berusia 8 tahun dan 10 tahun. Lima tahun kemudian Dono meninggal karena kecelakaan dan meninggalkan harta warisan berupa tanah seluas dua hektar dan 5 buah rumah. Dewi berusaha menuntut bagian warisan untuk anak laki-lakinya karena menurut pendapatnya Doni adalah anak kandung dari Dono jadi dia juga memiliki hak untuk mendapatkan warisan. Apakah anak pernikahan siri berhak mendapatkan warisan?

Kilas balik mengenai artikel nikah siri yang pernah diulas di dalam blog saya,yang dimaksud dengan nikah siri, yaitu pernikahan yang dilakukan oleh wali pihak perempuan dengan seorang laki-laki dan disaksikan oleh dua orang saksi, tetapi tidak dilaporkan atau tidak dicatatkan di Kantor Urusan Agama (KUA).

Menurut Kompilasi Hukum Islam Pasal 4 menyebutkanPerkawinan adalah sah, apabila dilakukan menurut hukum Islam sesuai dengan pasal 2 ayat (1) Undang-undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan yang menyebutkan “Perkawinan adalah sah apabila dilakukan menurut hukum masing-masing agama dan kepercayaannya itu.”

Namun perkawinan tersebut harus dilaporkan dan dicatat di Kantor Urusan Agama atau di Catatan Sipil bagi yang bukan beragama Islam, mengapa?

UU No. 1 tahun 1974 pasal 2 ayat 2 menyebutkan “Tiap-tiap perkawinan dicatat menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Begitu pula di dalam Pasal 5 Kompilasi Hukum Islam menyebutkan:

(1) Agar terjamin ketertiban perkawinan bagi masyarakat Islam setiap perkawinan harus dicatat.

(2) Pencatatan perkawinan tersebut pada ayat (1), dilakukan oleh Pegawai Pencatat Nikah

sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang No.22 Tahun 1946 jo Undang-undang No. 32 Tahun 1954.

Walaupun pernikahan siri dianggap sah secara agama Islam, yaitu adanya ijab dan Kabul serta wali nikah dan pengantin sudah cukup umur; namun perkawinan tersebut juga harus sah secara hukum Negara. Tanpa adanya pencatatan secara hukum Negara, maka anak-anak yang lahir dari perkawinan tersebut tidak dapat dibuktikan secara hokum merupakan anak sah dari ayahnya. Akibatnya, si anak hanya memiliki hubungan hukum dengan ibu yang melahirkannya.

Di dalam UU No. 1 tahun 1974 Pasal 42 menyebutkan bahwa “Anak yang sah adalah anak yang dilahirkan dalam atau sebagai akibat perkawinan yang sah” dan Pasal 43 ayat (1) menyebutkan “Anak yang dilahirkan di luar perkawinan hanya mempunyai hubungan perdata dengan ibunya dan keluarga ibunya”.Ini juga dikuatkan di dalam Kompilasi Hukum Islam mengenai waris pasal 186 yang berbunyi ”Anak yang lahir di luar perkawinan hanya mempunyai hubungan saling mewaris dengan ibunya dan keluarga dari pihak ibunya”. Oleh karena itu, dia hanya mewaris dari ibunya saja.

Lalu, apakah anak hasil pernikahan siri Dono dengan Dewi berhak mendapatkan warisan?

Seperti yang sudah dijelaskan di atas, meskipun Doni adalah anak kandung Dono namun karena pernikahan Dono dan Dewi dilakukan secara siri (perkawinan antara seorang pria dan wanita yang dilakukan secara hukum Islam, namun tidak dicatatkan di Kantor Urusan Agama) maka Doni tidak memiliki hak waris.

Seperti yang saya ulas di dalam artikel terdahulu mengenai pernikahan siri, dalam hal ini lebih banyak ruginya terutama bagi pihak perempuan.

Mengapa?

Membahas tentang pernikahan siri mungkin akan berujung pada penjelasan akibat dari pernikahan itu sendiri dimana secara tegas dan jelas menyatakan tidak adanya kepastian hukum atas status serta hak si istri. Ini karena perkawinan tersebut tidak diakui oleh hukum negara, meskipun secara agama dianggap sah. Efek lain dari perkawinan siri tentu saja adalah masalah hak anak dari perkawinan tersebut. Jadi, sebelum mengambil keputusan untuk menikah secara siri ada baiknya pikirkan dahulu permasalahan yang akan muncul di kemudian hari, terutama mengenai hak anak.

BERSAMBUNG: “Bagaimana agar anak yang lahir dari perkawinan Siri bisa mendapatkan warisan dari ayah kandungnya?”

Ibu Tuti (38 tahun) baru saja mendapat kabar dari keluarga mantan suaminya, bahwa Bowo (40tahun) – mantan suaminya tersebut, meninggal mendadak karena terkena serangan jantung.  Keluarga mantan suaminya memberitahukan bahwa semasa hidupnya Bowo pernah secara lisan  berpesan kepada ibunya, bahwa salah satu rumah yang dimilikinya akan diberikan kepada Ajeng, anak kandung Bowo, yang lahir dari hasil perkawinannya dengan ibu Tuti. Saat ini Ajeng masih berusia 11 tahun. Walaupun keluarga Bowo mengakui adanya wasiat yang diberikan oleh Bowo secara lisan melalui ibunya, namun Tuti merasa ragu, karena tidak ada bukti tertulis bahwa Bowo memang pernah mewasiatkan rumah tersebut kepada anak mereka.

Apakah amanah secara lisan dapat dijadikan wasiat?

Sebelum menjawab pertanyaan tersebut, kita perlu mengetahui apa yang dimaksud dengan wasiat itu.

Apa yang dimaksud dengan wasiat?

Di dalampenjelasan pasal 49 ayat (c) UU No. 3 tahun 2006 tentang perubahan UU No. 7 tahun 1989 tentang Peradilan agama yang dimaksud dengan wasiat adalah perbuatan seseorang memberikan suatu benda atau manfaat kepada orang lain atau lembaga/badan hukum yang berlaku setelah yang memberi tersebut meninggal dunia.

Apa dasar hukum wasiat?

Di dalam hukum Islam, sumber hukum yang mengatur tentang wasiat adalah surat ke-2 (Al Baqarah) ayat 180 yang artinya:

“Diwajibkan atas kamu, apabila diantara seorang diantara kamu kedatangan (tanda-tanda) maut, jika ia meninggalkan harta yang banyak, berwasiat untuk ibu, bapak, dan karib kerabatnya secara ma’uf (ini adalah) kewajiban orang-orang yang bertaqwa”.

Sedangkan menurut pasal 195 ayat 3 Kompilasi Hukum Islam menyebutkan bahwa wasiat kepada ahli waris masih memungkinkan dengan syarat telah mendapat persetujuan dari ahli waris yang lainnya.

Apa syarat-syarat wasiat?

Di dalam Kompilasi Hukum Islam Pasal 195 disebutkan bahwa:

(1) Wasiat dilakukan secara lisan di hadapan 2 (dua) orang saksi, atau tertulis di hadapan 2 (dua) orangsaksi, atau di hadapanNotaris.

(2) Wasiat hanya diperbolehkan sebanyak-banyaknya (maksimum) 1/3 (sepertiga) dari seluruh harta warisan; kecuali apabila semua ahliwaris menyetujui.

(3)  Wasiat kepada ahliwaris berlaku bila disetujui oleh semua ahliwaris.

(4) Pernyataan persetujuan pada ayat (2) dan (3) pasal ini dibuat secara lisan di hadapan 2 (dua) orang saksi atau tertulis di hadapan 2 (dua) orang saksi di hadapan Notaris.

Apa saja bentuk wasiat itu?

Wasiat secara umum yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), ada 4 macam bentuknya; yaitu:

1.  Wasiat rahasia (geheim)

yaitu wasiat yang pada saat pembuatannya harus dihadiri oleh 4 saksi, wasiat tidak harus ditulis tangan oleh (calon) pewaris sendiri namun harus ditandatangani oleh (calon) pewaris sendiri dan membuat pernyataan bahwa kertas/ sampul itu berisi wasiatnya. Notaris membuat akta penjelasan (Acta Superscripties) pada bagian luar wasiat atau sampul wasiat yang tersegel (Pasal 940 ayat 2 BW). Wasiat yang dibuat tidak dapat ditarik sendiri, artinya apabila suatu ketika wasiat rahasia akan dibatalkan, maka harus dibuat wasiat umum.

2.  Wasiat umum (openbaar)

yaitu wasiat yang dibuat di hadapan notaris dan dua saksi sesuai dengan ketentuan formil dari sebuah akta otentik. (Pasal 938 BW). Oleh Notaris, wasiat tersebut kemudian dilaporkan pembuatannya ke pusat daftar wasiat di Kementrian Hukum dan HAM RI.  Sehingga pada waktu pewaris meninggal dunia, tercatat bahwa ada warisan atas nama pewaris tersebut.

3.  Wasiat ditulis sendiri (Olografis)

yaitu wasiat yang seluruhnya ditulis oleh (calon) pewaris sendiri dan ditanda-tangani oleh pewaris tersebut (ps. 932 ayat 1 BW). Notaris membuat akta penyimpanan (Acta van Depot) dibagian bawah wasiat atau pada kertas lain (Pasal 932 ayat 3 BW). Wasiat yang dibuat bisa ditarik kembali oleh (calon) pewaris.

4.  Wasiat Darurat (Pasal 946, 947, 948 BW)

yaitu wasiat yang dibuat oleh tentara (dalam keadaan perang), orang yang dalam pelayaran, orang yang dalam karantina karena penyakit menular, dsb.

Wasiat ini dibuat dihadapan atasannya, karena si calon pewaris dalam keadaan sakratul maut atau akan meninggal dunia. Namun demikian, wasiat ini sekarang sudah tidak dipakai lagi.

Apakah wasiat lisan yang disampaikan Bowo sah?

Sebenarnya dalam hal ini wasiat secara lisan yang pernah dilakukan oleh Bowo sah, asalkan pada saat dilakukan ada minimal 2 (dua) orang saksi dan saksi-saksi tersebut berikut seluruh ahli waris yang lain beritikad baik untuk melaksanakan wasiat tersebut.

Bagaimana dengan hak Ajeng sebagai anak kandung sah dari Bowo yang masih di bawah umur (belum dewasa)?

Sesuai dengan Kompilasi Hukum Islam pasal 184 disebutkan:

“bagian ahli waris yang belum dewasa atau tidak mampu melaksanakan hak dan kewajibannya, maka baginya diangkat wali berdasarkan keputusan Hakim atas usul anggota keluarga”.

Di dalam hal ini karena Ajeng masih berada di bawah umur, dan hak perwaliannya jatuh kepada ibunya,  maka Ibu Tuti selaku ibu kandungnya dapat mengajukan permohonan sebagai wali ahli waris ke Pengadilan Agama.

Apabila putusan Pengadilan Agama mengabulkan permohonan Tuti, makaTuti berhak menjadi wali bagi Ajeng.

Namun dalam hal ini karena wasiat Bowo tidak dibuat di dalam secara tertulis maka rumah yang diberikan kepada Ajeng tidak bisa langsung balik nama dengan menggunakan nama orang yang ditunjuk dalam wasiat (dalam hal ini Ajeng) melainkan tetap harus ditempuh dengan jalan “turun waris” biasa, yaitu dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris yang ada terlebih dahulu, selanjutnya, atas itikad baik dari para ahli waris tersebut, baru dibuatkan akta pelepasan hak atau dalam dengan membuat akta Pembagian Hak Bersama ke salah satu ahli waris yang ditunjuk(Ajeng) dalam wasiat lisan tersebut.  Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) tersebut dibuat secara otentik di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang.

Melihat permasalahan di atas ada baiknya kita secara sadar para calon pewaris membuatkan wasiat secara tertulis dan dibuatkan akta oleh notaris supaya memiliki kekuatan hukum. Banyak masalah wasiat lisan yang akhirnya menjadi perselisihan keluarga, karena wasiat lisan tidak memiliki kekuatan hukum dan para ahli waris tidak setuju terhadap wasiat lisan tersebut .

(BERSAMBUNG: “APAKAH ANAK YANG LAHIR DARI KAWIN SIRI BERHAK MEWARIS?”)

Di kota-kota besar seperti di Jakarta misalnya, sudah sulit untuk mencari tempat tinggal yang nyaman dan lokasinya dekat dengan tempat kerja. Kalaupun ada harganya pasti sudah sangat mahal. Tak heran banyak orang yang membeli rumah yang lokasinya di pinggiran kota karena di Jakarta sudah tidak memungkinkan untuk memiliki rumah dengan harga terjangkau. Bagi kalangan atas tentunya tidak masalah untuk memiliki apartemen yang harganya selangit, tapi tidak demikian dengan dengan kalangan menengah dan bawah.

Untuk memfasilitasi hal tersebut, sejak tanggal 5 April 2007 pemerintahan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono telah mencanangkan pembangunan rumah susun sederhana hak milik -RUSUNAMI, yang sekarang disebut: “Rumah Sejahtera Susun”. Artikel yang diulas oleh okezone.com pada tanggal 29 Desember 2010 yang berjudul “Pembangunan Rusunami 1000 Di Percepat” Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) berencana mempercepat program pembangunan 1.000 menara rumah susun sederhana pada tahun 2011 untuk mengejar target penyelesaian program tersebut pada 2014.

Percepatan dilakukan melalui peraturan tata ruang dan zonasi untuk pembangunan rusun. Selain itu, Kementrian Perumahan Rakyat bersama Kementerian Pemberdayaan Aparatur Negara dan Reformasi Birokrasi akan menyelesaikan peraturan pemerintah (PP) terkait perizinan pembangunan hunian. Dengan peraturan itu akan ada ketetapan satu standar khusus untuk masalah perizinan dan pembangunan rusun di seluruh daerah. Pemerintah juga akan merevisi PP Nomor 38/2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan.

Di dalam artikel berjudul “Pengembang Wajib Sediakan 20% Pembangunan Rusun Bagi Kalangan Bawah” yang ditulis oleh Dwi Nur Oktaviani tanggal 18 Oktober 2011 di kontan.co.id menyoroti tentang amanat UU tentang Rusun yang disahkan oleh DPR pada tanggal 18 Oktober 2011. UU Rumah Susun yang baru tersebut ditetapkan bahwa pengembang wajib menyediakan 20% pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Bagaimana dalam praktiknya sejak dicanangkan tahun 2007?

Sejak pencanangan oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono pada 2007, program pembangunan 1.000 menara rusun banyak menemui kendala. Dari 1.000 menara yang ditargetkan hingga kini pemerintah baru menyelesaikan 250 menara pada 2010. Sejumlah rusun yang dibangun di Jakarta, misalnya, sempat disegel oleh pemerintah daerah (pemda) lantaran dianggap tidak memenuhi standar. Kita bisa lihat kasus penyegelan proyek pembangunan rusunami di Kalibata, Jakarta selatan akibat tidak adanya Izin Mendirikan Bangunan; rusunami Cibubur yang penghuninya mengeluhkan tingginya biaya bulanan yang ditetapkan oleh pengelolanya

Mengapa pengembang komersial lebih memilih membangun apartemen dibandingkan rusun?

Bagi pengembang komersial membangun rusun kurang menguntungkan. Adapun kendala yang yang sering dialami pengembang menurut artikel tanggal 22 November 2010 di pajakonline.com ; sebagai berikut:

1) Kepastian hukum

Pengembang mendesak pemerintah memberikan kepastian mengenai kelanjutan program pembangunan 1.000 unit menara rumah sejahtera susun (dulu rumah susun sederhana milik/rusunami). Kepastian hukum dibutuhkan karena saat ini pembangunan puluhan menara rusun tersendat. Ketua Umum Realestat Indonesia (REI) Setyo Maharso mengatakan kelanjutan program pembangunan 1.000 menara tidak jelas kepastian hukumnya karena insentif yang dijanjikan pemerintah ternyata tidak ada.

2) Lambannya pencairan dan perubahan pola subsidi membuat pengembang ragu-ragu memasarkan proyek mereka.

Hingga penghujung 2009, pengembang baru mampu membangun sedikitnya 30.000 unit rumah sejahtera susun. Dari jumlah itu, baru 3.000 unit yang sudah selesai sebab subsidi pembiayaannya sempat tersendat akibat pengalihan subsidi pembiayaan dari subsidi selisih bunga menjadi bantuan likuiditas.Maharso menyebutkan banyak pengembang mengalihkan proyek rumah sejahtera susun menjadi rumah menengah bawah dengan harga sekitar 180 juta rupiah per unit atau nonsubsidi guna tetap dapat menjual unit yang sudah terbangun.

3) Aturan perizinan

4) Sistim perpajakan yang berlapis-lapis

Pengembang dikenakan banyak jenis perpajakan dari mulai PPh, PPN, pajak barang mewah, hingga pajak supermewah. Lalu kontraktor juga kena PPh 3 persen, demikian juga dengan supplier yang kena PPN. Semua beban pajak itu diakumulasikan pengembang ke harga jual rumah yang harus dibayar konsumen. Rumah sejahtera susun yang seharusnya murah menjadi mahal dan akhirnya tidak terjangkau masyarakat target sasaran.

5) Belum adanya ketersediaan lahan dari pemerintah untuk pembangunan rusun sedangkan harga tanah sangat mahal

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, berpendapat dengan harga tanah di kota-kota besar yang semakin mahal, sepantasnya Kemenpera menyediakan bank tanah untuk pembangunan rumah susun milik. Di Jakarta, ia menyebutkan, masih tersedia tanah untuk pembangunan rumah susun milik, termasuk lahan milik daerah atau lahan yang berada di belakang gedung bertingkat. Untuk mendapatkan harga tanah sebesar itu sebenarnya tidak sulit karena pemerintah dapat memanfaatkan dana bergulir Badan Layanan Umum (BLU). Setelah dipetakan, tanah-tanah yang akan dibangun rumah susun milik tadi dibeli pemerintah. Dan setelah seluruh tanah dibebaskan, barulah kemudian ditawarkan kepada pengembang yang akan membangun rumah susun milik sehingga dana pemerintah kembali dan dapat dipakai untuk keperluan lain seperti infrastruktur.

SANKSI BAGI PENGEMBANG

Dengan adanya kewajiban tadi, apa sanksinya bila pengembang tidak memenuhi kewajiban tersebut?

Menteri Pekerjaan Umum Djoko Kirmanto menjelaskan, pengembang yang tidak memenuhi kewajiban itu akan mendapat sanksi yang cukup berat. Sanksi itu berupa penjara paling lama dua tahun dan denda paling banyak Rp 20 miliar. Selain sanksi pidana, pengembang juga terancam kehilangan izin. Dalam pasal 117 ayat 2 disebutkan sanksi tambahan berupa pencabutan izin usaha atau pencabutan status badan hukum.

Tentunya dengan disahkannya oleh DPR UU Rusun yang diharapkan bisa menjadi terobosan baru, hendaknya pemerintah juga memerhatikan kendala yang selama ini dihadapi oleh pengembang rusun, sehingga program 1000 menara rusun dapat berjalan sukses.

********

Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

Pada tanggal 12 Oktober 2011 lalu, DPR mengundang 3 pakar agraria yang berasal dari kalangan akademisi dan aktivis ke ruang rapat Komisi II DPR untuk diminta pendapatnya mengenai rencana dewan yang ingin merevisi UU No. 50 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.

Pimpinan Rapat Wakil Ketua Komisi II Abdul Hakam Naja mengatakan undangan tersebut merupakan tindak lanjut dari tim kerja pertanahan Komisi II. Ia mengatakan revisi UU No.5 Tahun 1960 ini menjadi RUU prioritas untuk diselesaikan pada periode 2009-2014 dan ingin mendalami apakah UU yang sudah lebih setengah abad ini masih relevan.Selain itu salah satu yang didalami apakah UU PA ini hanya perlu direvisi atau dibuat UU yang baru. Bila isinya berubah lebih dari 50%, maka nanti akan menjadi UU baru.

Apa pertimbangan adanya UU No. 5 tahun 1960?

UU No. 5 tahun 1960 berisi tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang saat itu disahkan oleh Presiden RI Ir. Soekarno dengan pertimbangan bahwa:
a) di dalam negara Indonesia susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekonomiannya, terutama masih bercorak agraris, bumi, air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan YME mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur
b) hukum agraria yang masih berlaku sekarang ini sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan dan sebagian dipengaruhi olehnya, hingga bertentangan dengan kepentingan rakyat dan negara didalam menyelesaikan revolusi nasional sekarang ini serta pembangunan semesta;
c) hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme, dengan berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang didasarkan atas hukum barat;
d) bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan itu tidak menjamin kepastian hukum.

Apa saja yang diatur di dalam UU no. 5 tahun 1960?

UU no. 5 tahun 1960 mengatur hak-hak atas tanah, air dan ruang angkasa serta pendaftaran tanah. Di dalamnya juga diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut (hak milik, hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut-hasil hutan, hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut ) dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

Di dalam pendaftaran tanah, guna menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:

a) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c) pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud tadi dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Bagaimana dengan pelaksanaan UUPAyang sudah berusia lebih dari setengah abad ini?.
Sepanjang perjalanan sejak di sahkan, UUPA ini kini sudah berusia setengah abad. Selama kurun waktu tersebut banyak kasus-kasus pertanahan yang terjadi, mulai dari sengketa tanah sampai dengan manipulasi kekuasaan yang dilakukan oleh pejabat BPN sendiri.

(BERSAMBUNG: “PASAL-PASAL UU AGRARIA YANG DI WACANAKAN UNTUK DIREVISI”

(Berdasarkan RUU Rumah Susun)

Melanjutkan pembahasan mengenai Rancangan Undang-undang Rumah Susun yang saat ini sedang digodok, kali ini saya ingin membahas mengenai Rumah Susun Sebagai Jaminan pelunasan hutang kredit. Berbeda dengan jaman orang tua dahulu, yang baru bisa memiliki rumah setelah uangnya terkumpul banyak, dengan adanya berbagai terobosan hokum dan upaya dari pengembang serta dukungan dari pemerintah untuk memberikan subsidi dan berbagai kemudahan bagi masyarakat untuk dapat membeli rumah dengan cara mencicil, maka anak-anak muda jaman sekarang sudah bisa memiliki rumah susun di wilayah yang cukup mentereng.

Tentu saja pembelian atas rumah susun tersebut dilakukan dengan cara mencicil melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang marak disediakan oleh berbagai Bank baik swasta maupun asing. Proses pembeliannya seperti pembelian rumah biasa, namun pembayarannya sebagian dibiayai oleh Bank. Atau dengan cara pembayaran mencicil kepada devolper secara langsung. Dengan demikian, maka apartemen yang baru dibeli tersebut dijadikan sebagai jaminan atas pelunasan kembali hutang konsumen pembeli apartemen yang dibiayai oleh bank tersebut.

Apakah ada perbedaan pengaturan mengenai pemberian jaminan dalam bentuk Rumah Susun berdasarkan RUU Rumah
Susun tersebut?

Sebagaimana dalam UU No. 16/1985 yang lalu, atas suatu uni satuan Rumah susun yang dibangun beserta tanahnya bisa dijadikan sebagai jaminan hutang dan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Namun demikian, tidak semua Sarusun tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Yang dapat dijadikan sebagai jaminan hutang hanyalah rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas tanah Negara.

Sedangkan untuk Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dapat dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan tanpa dipungut biaya.
Satu hal yang menarik di sini adalah, dalam rancangan UU tentang Rumah susut tersebut dinyatakan bahwa Bangunan rumah susun yang berdiri di atas tanah berdasarkan perjanjian sewa dan mendapatkan sertifikat Hak Sewa Tanah untuk Bangunan bisa dijadikan jaminan utang.
Yang menjadi permasalahan disini adalah, dalam pasal 16 RUU Rumah Susun tersebut dinyatakan bahwa rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau hak sewa milik pemerintah daerah akan dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tanpa tanah bersama. Yang menjadi pertanyaan kami adalah: Apa bentuk Jaminan Hutang yang diperbolehkan dengan kondisi demikian?

Hal ini merupakan hal baru yang belum pernah diatur sebelumnya. Walaupun yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik Negara dan/atau hak sewa atas tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah tersebut harus ditunjuk secara khusus dalam Peraturan Pemerintah. Karena, dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960, yang dimaksud dengan hak sewa atas suatu tanah hak, termasuk dalam jenis Hak Sekunder. (Lihat pembahasan tentang Jenis-Jenis Hak Atas Tanah. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan beserta benda-benda lain yang berada di atasnya, Hak Sewa tidak termasuk dalam salah satu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam hal diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Oleh karena itu, Hak Milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau Hak Sewa atas tanah milik pemerintah Daerah, otomatis menurut kami tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, walaupun sertifikat hak milik atas satuan rumah susunnya sudah terbit.

(Bersambung: “Pemilikan Rumah Susun (Apartemen, Kondominium, Kondotel) Oleh Orang Asing berdasarkan RUU Rumah Susun).