logo

Arsip | pertanahan

RSS feed untuk arsip ini

Tags: , , , , ,

Rancangan Undang-Undang Baru Untuk Rumah Susun (Apartemen, Kondominum, Kondotel)

Posted on 16 September 2011

Semakin mahalnya harga tanah, menyebabkan pembangunan hunian secara vertikal yang secara awam disebut sebagai Apartemen, Kondominium, maupun Kondotel semakin marak. Para konsumen terutama keluarga muda yang ingin tinggal di perkotaan dengan pertimbangan jarak yang lebih dekat ke kantor dan quality time dengan keluarga, banyak yang lebih memilih untuk tinggal di apartemen dibandingkan tinggal di lokasi yang sangat jauh dari tempat kerjanya. Hal ini menyebabkan maraknya pertumbuhan dan perkembangan pembangunan apartemen, dari type yang sederhana seperti Rumah Susun Hunian Milik (Rusunami) untuk menjangkau kalangan menengah ke bawah sampai dengan Apartemen yang super mewah dengan fasilitas hotel bintang lima.

Pesatnya pertumbuhan pembangunan Apartemen, tersebut menyebabkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU No.16/1985) dianggap sudah tidak dapat mengakomodasi kepentingan penegakan hukum di lapangan, perkembangan hukum, kebutuhan masyarakat dan kebutuhan setiap orang dan partisipasi masyarakat. Oleh karena itu, saat ini sedang digodok RUU rumah susun yang baru, yang diharapkan dapat lebih mengantisipasi tentang pengaturan dan penegakan hukum dimasyarakat.

Apa sih yang dibahas di dalam RUU ini?

Sebagaimana hal nya dengan UU Rumah Susun No. 16/1985, di dalam RUU ini dibahas tentang criteria Rumah Susun. Namun lebih rinci lagi mengenai jenis rumah susun, dimana yang termasuk dalam Rumah Susun adalah:

(1) Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pembangunannya mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah;

(2) Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial;

(3) Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian;

(4) Rumah susun dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri beserta keluarganya;

(5) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjualbelikan sesuai dengan mekanisme pasar.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

Lalu, bagaimana dengan pembangunan rumah susun komersial?

Pembangunan rumah susun komersial sebagaimana disebut pada pasal 12 ayat (1) dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib menyediakan sarusun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari jumlah sarusun komersial yang dibangun. Kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.

Di mana pembangunan rumah susun bisa dilakukan?

Pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Bangunan;
c. Hak Pakai;
d. Hak Pengelolaan; atau
e. Hak Sewa

Pembangunan rumah susun di atas tanah dapat dilakukan melalui peralihan hak dan/atau konsolidasi tanah.
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Bagaimana ketentuan pembangunan rumah susun yang dilakukan di atas tanah hak sewa?
Pembangunan rumah susun di atas tanah hak sewa harus dilakukan dengan perjanjian sewa secara tertulis yang dibuat dengan akta otentik dihadapan pejabat yang berwenang.
Perjanjian tertulis itu harus memenuhi persyaratan:

a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b) jangka waktu sewa paling singkat 1 (satu) kali umur teknis bangunan rumah susun;
c) akibat-akibat hukum dari perjanjian sewa terhadap rumah susun.

Perjanjian tertulis tersebut didaftarkan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional sebagai dasar penerbitan sertifikat sewa tanah untuk bangunan rumah susun.

Tanah hak sewa tersebut meliputi:

(a) tanah milik negara;
(b) tanah milik daerah, ketentuannya diatur di dalam peraturan pemerintah.

Bersambung: “Rumah Susun Sebagai Jaminan Hutang”

Did you like this? Share it:

Kategori : Berita, Hibah, Hukum Jaminan, Jual beli, Pembagian Hak Bersama, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , ,

Konsekwensi Penggunaan Nama Orang Lain (Nominee Arrangement) Untuk PT ataupun Property di Indonesia

Posted on 20 August 2011

Nina beserta dengan 2 orang sahabatnya Tata dan Dewi berencana akan mendirikan perusahaan berbentuk PT yang bergerak di bidang ekspor souvenir ke Italia. Kebetulan ia bersahabat dengan Paolo yang berkewarganegaraan Italia yang tinggal di Indonesia. Kebetulan dalam PT tersebut, sesungguhnya Paolo yang menanamkan modal terbanyak, yaitu sekitar 90% dari total modal PT. Namun, jika Paolo masuk ke dalam PT tersebut sebagai salah seorang pemegang saham, maka berdasarkan hukum yang berlaku di Indonesia, PT tersebut otomatis harus berbentuk Penanaman Modal Asing (PMA), dengan mengikuti segala aturan dan prosedur yang diwajibkan dalam sebuah PT PMA.

Sewaktu Nina mendiskusikan hal tersebut, saya teringat artikel tanya jawab yang di dalam Klinik Hukum yang diselenggarakan oleh hukum.online.com dengan topik “Bisnis & Investasi Hukum Praktik Saham Pinjam Nama (Nominee Arrangement)” dan dijawab oleh editor klinikhukum: AMRIE HAKIM, SH. Apa yang dilakukan oleh Nina adalah praktik praktik “saham pinjam nama” atau biasa disebut praktik “nominee arrangement”. Dalam artikel ini, saya akan membahas lebih jauh mengenai nominee arrangement yang memang sering terjadi dalam praktik.

Sebenarnya seperti apakah konkritnya praktik saham pinjam nama (Nominee Arrangement) dalam praktik?

Nominee Arrangement (pinjam nama) dalam praktik sehari-hari adalah penggunaan nama seseorang Warga Negara Indonesia sebagai pemegang saham suatu PT Indonesia atau sebagai salah seorang persero dalam suatu Perseroan Komanditer. Atau lebih jauh lagi, penggunaan nama tersebut sebagai salah satu pemilik tanah dengan status hak milik atau Hak Guna Bangunan di Indonesia. Jadi praktik nominee arrangement tersebut tidak hanya berkaitan dengan penggunaan nama sebagai pemegang saham dalam PT Indonesia, melainkan sampai dengan penggunaan nama dalam pemilikan suatu property di Indonesia, yang sangat marak terjadi terutama di Bali. Diakui atau tidak, banyak sebenarnya tanah-tanah di Bali yang dimiliki oleh orang asing, walaupun apabila di cek di kantor pertanahan setempat, terdaftar atas nama WNI. Hal ini terjadi karena adanya asas larangan pengasingan tanah (gronds verponding verbood) yang dianut dalam hukum tanah di Indonesia; yang melarang kepemilikan tanah dengan hak selain hak pakai untuk dimiliki oleh Warga Negara Asing.

Dalam praktik, penggunaan nama warga Negara Indonesia tersebut juga sering dilakukan dengan cara mengatas namakan saham-saham ataupun tanah/property di Indonesia tersebut yang sebenarnya adalah milik Warga Negara Asing, ke atas nama isterinya yang berkewarganegaraan Indonesia. Atau di atas namakan ke atas nama orang kepercayaannya, dan sebagai “pengaman” bagi WNA tersebut, pihak WNI yang namanya digunakan sebagai orang yang secara hukum “memiliki” saham-saham atau tanah/property tersebut menanda-tangani surat pernyataan pengakuan bahwa saham-saham ataupun tanah/property tersebut bukanlah miliknya, dan namanya hanya “dipinjam”.

Sejak berlakunya UU RI No. 25 tahun 2007 Tentang Penanaman Modal dan UU RI No. 40 tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas praktik nominee arrangement tersebut DILARANG. Dalam Pasal 33 ayat 1 dan 2 UU No. 25 tahun 2007 disebutkan adanya sanksi berkaitan dengan praktik nominee arrangement, yang dinyatakan sebagai berikut:

(1) Penanam modal dalam negeri dan penanam modal asing yang melakukan penanaman
modal dalam bentuk perseroan terbatas dilarang membuat perjanjian dan/atau pernyataan yang menegaskan bahwa kepemilikan saham dalam perseroan terbatas untuk dan atas nama orang lain.

(2) Dalam hal penanam modal dalam negeri dan penanam modal asing membuat perjanjian
dan/atau pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), perjanjian dan/atau pernyataan itu dinyatakan batal demi hukum.

Dengan adanya larangan untuk melakukan praktik nominee arrangement (pinjam nama), maka konsekwensinya adalah: setiap penggunaan nama WNI sebagai pemilik dari sebuah property ataupun saham-saham di Indonesia, dianggap sebagai pemilik yang sah. Karena sebagaimana dinyatakan dalam pasal 48 ayat 1 UU RI No. 40 tahun 2007, maka: ”Saham Perseroan dikeluarkan atas nama pemiliknya”.
Dengan demikian, maka walaupun dibuat suatu “counter document” berupa akta Pernyataan atau Akta Pengakuan dan Kuasa” yang menyatakan bahwa sebenarnya si WNI tersebut hanyalah “seolah-olah pemilik” dari saham-saham dimaksud, dan melakukannya atas nama si WNA tersebut, maka yang diakui sebagai pemilik sah di mata hukum tetaplah si WNI dimaksud. Karena “counter document” tersebut dinyatakan batal demi hukum sebagaimana ditegaskan dalam pasal 33 ayat 2 tersebut di atas.

Jadi bagaimana dong kalau ada orang asing ingin masuk ke dalam PT Indonesia?

Pernah juga terlintas dalam pikiran saya dan saya sampaikan kepada WNA tersebut, bahwa apabila di negaranya praktik nominee arrangement tersebut tidak dilarang menurut hukum negaranya, maka agar sekedar ada suatu bukti yang menyatakan bahwa saham tersebut adalah milik WNA dimaksud, maka Surat Pernyataan bahwa saham tersebut milik si WNA, dibuat menurut hokum di Negara asal WNA dimaksud. Namun untuk itu, harus ditanyakan kepada lawyer yang ia percaya. Namun saya lebih yakin dan selalu menyarankan ada baiknya melalui prosedur resmi, yaitu merubah status PT tersebut menjadi PT PMA. Atau mendirikan PT PMA baru.

Bagaimana dengan akta pengakuan dan kuasa ataupun surat pernyataan yang diatur sehubungan dengan kepemilikan atas tanah/property?

Memang Pasal 33 ayat 1 dan ayat 2 tersebut hanyalah berlaku pada kepemilikan atas saham. Dan sepanjang yang saya ketahui, belum ada peraturan yang secara tegas mengatur larangan mengenai praktik nominee arrangement sehubungan dengan kepemilikan atas tanah/property di Indonesia. Namun demikian, perlu saya sampaikan agar pihak-pihak yang melakukan praktik nominee arrangement atas tanah (hal mana sering dianjurkan bahkan oleh para lawyer mereka), baiknya waspada dan berhati-hati dalam menetapkan seseorang yang menjadi “kepercayaan” dengan menggunakan nama mereka sebagai nama yang dipinjam. Hal ini karena sudah sering terjadi pihak yang namanya digunakan sebagai pemilik dari suatu tanah/property dikemudian hari melakukan pengingkaran dengan cara menjual langsung ataupun menggadaikan tanah tersebut kepada orang/pihak lain. Karena secara hokum, yang bersangkutan memang berhak untuk mengalihkan property/tanah tersebut.

Hal lain yang perlu diwaspadai dalam praktik nominee arrangement untuk tanah/property adalah: dalam hal orang yang namanya “dipinjam” tersebut telah meninggal dunia. Maka tentunya secara hukum tanah tersebut termasuk dalam boedel waris dari almarhum. Pernyataan dari almarhum dalam praktiknya tidak serta merta dapat digunakan sebagai dasar untuk dilakukannya balik nama kepada orang yang ditunjuk oleh “pemilik asal”. Melainkan harus tetap melalui persetujuan dan tanda-tangan dari seluruh ahli waris dengan menanda-tangani sebuah akta pengalihan (baik itu akta jual beli atau akta hibah) yang dibuat di hadapan PPAT. Bagaimana jika ahli waris dimaksud tidak bersedia untuk menanda-tangani akta pengalihan dimaksud?
Silahkan untuk dijawab dan direnungkan sendiri oleh anda, pembaca yang budiman. :)

Sebagai penutup, salah satu kasus yang sering saya hadapi di lapangan adalah: penggunaan nama seorang anak di bawah umur sebagai pemilik dari suatu property. Pada praktiknya, jika suatu saat property tersebut akan dijual, sering menyulitkan bagi orang yang sesungguhnya memiliki property tersebut. Karena untuk penjualan property yang termasuk dalam kategori harta anak di bawah umur, harus mendapatkan persetujuan ataupun penetapan dari pengadilan negeri setempat. Selain biaya, tentu saja memakan waktu yang cukup signifikan.
Hal-hal ini harus dijadikan sebagai bahan pertimbangan sebelum anda memutuskan untuk mengatas namakan property anda ke atas nama orang lain.

Semoga bermanfaat :)

Did you like this? Share it:

Kategori : CV/Firma/Persekutuan Perdata, Hibah, Hukum Jaminan, Jual beli, Perjanjian, Perjanjian / Kontrak, Perseroan terbatas, pertanahan, UmumKomentar (0)

Tags: , , ,

Larangan/Pembatasan Pemberian Kredit Bank Bagi WNA

Posted on 02 August 2011

Vania baru saja menikah dengan Scott yang berkewarganegaraan Australia bermaksud akan membuka usaha restoran di Bali. Rencananya Scott akan mengajukan kredit di sebuah bank di Jakarta dengan jaminan sebidang tanah di Bali seluas 5 hektar. Ternyata pengajuan Scott ditolak oleh pihak bank dengan alasan karena Scott adalah warga negara asing. Scott yang kurang mengerti dengan berlakunya peraturan tersebut tidak habis pikir dengan alasan penolakan itu,

Keadaan yang dialami Scotts tersebut sering terjadi dalam praktek perbankan di Indonesia. Hal ini bahkan pernah dibahas dalam salah satu Tanya Jawab dalam Klinik Hukum yang diselenggarakan oleh hukumonline.com dengan topic “Apakah WNA boleh menjadi Debitur Bank di Indonesia? http://bit.ly/oPpBxV yang dijawab oleh mitra klinik, ibu Flora Dianti, SH, MH. Saya tertarik untuk mengangkat tema tersebut dalam salah satu artikel saya, karena hal ini sering menjadi pertanyaan bagi para praktisi Notaris dan perbankan, sehubungan dengan boleh tidaknya memberikan kredit terhadap orang asing atau yang memiliki suami WNA.

Apa ya dasar aturan larangan tersebut?

Awalnya yang menjadi aturannya adalah Peraturan BI No. 3/3/PBI 2001 yang mengatur tentang transaksi rupiah antara bank dengan warga negara asing, badan hukum asing atau badan asing lainnya, warga negara Indonesia yang memiliki status penduduk tetap (permanent resident) negara lain dan tidak berdomisili di Indonesia, dan kantor bank atau badan hukum Indonesia di luar negeri, serta pengaturan pemberian kredit valuta asing oleh bank kepada pihak-pihak tersebut. Tujuannya adalah untuk melindungi integritas dan stabilitas sistem keuangan Indonesia. Namun sejak 14 Juli 2005, Peraturan BI No. 3/3/PBI 2001 dinyatakan tidak berlaku, digantikan oleh Peraturan BI No. 7/14/PBI 2005 tentang pembatasan transaksi rupiah dan pemberian kredit valuta asing oleh bank.

Siapa saja sih yang dimaksud dengan pihak asing di dalam Peraturan BI tersebut?

Dalam Peraturan Bank Indonesia tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud sebagai “Pihak asing” tersebut meliputi:
(1) warga negara asing termasuk yang memiliki izin menetap atau izin tinggal di Indonesia;
(2) badan hukum asing atau lembaga asing lainnya tetapi tidak termasuk kantor cabang asing, PMA, badan hukum/ lembaga asing yang kegiatannya bersifat nirlaba;
(3) warga negara yang memiliki status penduduk tetap (permanent resident) negara lain dan tidak berdomisili di Indonesia;
(4) kantor bank diluar negeri dari bank yang berkantor pusat di Indonesia;
(5) kantor perusahaan di luar negeri dari perusahaan yang berbadan hukum di Indonesia.

Transaksi apa saja ya yang dilarang dilakukan oleh Bank dengan pihak asing ?

Transaksi yang dilarang meliputi:
(1) Pemberian Kredit dalam rupiah dan atau valuta asing;
(2) Penempatan dalam rupiah;
(3) Pembelian Surat Berharga dalam rupiah yang diterbitkan oleh Pihak Asing;
(4) Tagihan Antar Kantor dalam rupiah;
(5) Tagihan Antar Kantor dalam valuta asing dalam rangka pemberian Kredit di luar negeri;
(6) Penyertaan Modal dalam rupiah;
(7) Transfer Rupiah ke rekening yang dimiliki Pihak Asing dan atau yang dimiliki secara gabungan (joint account) antara Pihak Asing dengan bukan Pihak Asing pada Bank di dalam negeri;
(8)Transfer Rupiah ke rekening yang dimiliki Pihak Asing dan atau yang dimiliki secara gabungan (joint account) antara Pihak Asing dengan bukan Pihak Asing pada Bank di luar negeri. Selain itu, bank juga dilarang melaksanakan Transfer Rupiah kepada bukan Pihak Asing di luar negeri dan larangan ini juga berlaku terhadap transaksi sejenis berdasarkan Prinsip Syariah.

Transaksi apa saja yang dibatasi dilakukan oleh Bank dengan pihak asing?

Transaksi tersebut antara lain:
(1) Transaksi derivative jual valuta asing terhadap rupiah meliputi transaksi outright forward jual, transaksi swap jual, transaksi jual call option, transaksi beli put option dan transaksi lainnya yang dapat dipersamakan dengan transaksi tersebut;
(2) Transaksi derivatif beli valuta asing meliputi Transaksi outright forward beli. transaksi swap beli, transaksi beli call option, transaksi jual put option dan transaksi derivatif lainnya yang dapat dipersamakan dengan transaksi di atas.
Bank hanya dapat melakukan transaksi derivatif valuta asing terhadap rupiah dengan pihak asing sampai batas nominal USD 1.000.000 (satu juta US Dollar) atau ekuivalen dari nilai dimaksud, baik untuk setiap transaksi individual maupun posisi (outstanding) masing-masing Transaksi Derivatif jual dan Transaksi Derivatif beli per Bank.

Namun, dalam peraturan tersebut larangan terhadap pemberian Kredit tidak berlaku terhadap:

(a) Kredit dalam bentuk sindikasi yang memenuhi persyaratan berikut: mengikutsertakan Prime Bank sebagai lead bank; diberikan untuk pembiayaan proyek di sektor riil untuk usaha produktif yang berada di wilayah Indonesia; kontribusi bank asing sebagai anggota sindikasi lebih besar dibandingkan dengan kontribusi bank dalam negeri;
(b). kartu kredit;
(c) kredit konsumsi yang digunakan di dalam negeri;
(d) cerukan intra hari rupiah dan valuta asing yang didukung oleh dokumen yang bersifat authenticated yang menunjukkan konfirmasi akan adanya dana masuk ke rekening bersangkutan pada hari yang sama dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam Surat Edaran Bank Indonesia;
(e) cerukan dalam rupiah dan valuta asing karena pembebanan biaya administrasi;
(f) pengambilalihan tagihan dari badan yang ditunjuk pemerintah untuk mengelola aset-aset bank dalam rangka restrukturisasi perbankan Indonesia oleh Pihak Asing yang pembayarannya dijamin oleh Prime Bank.

Lalu, bagaimana dengan permasalahan Scott?

Sesuai dengan Peraturan tersebut, maka Scott memang tidak bisa mengajukan kredit pada Bank di Indonesia.

Jika demikian, bagaimana jika seorang suami/istri WNI yang menikah (tanpa menggunakan perjanjian pra nikah) dengan seorang WNA ingin membeli rumah dengan menggunakan Kredit dari Bank?

Mengenai hal tersebut, maka kita kembali lagi kepada Undang-Undang Pokok Agraria, yang khususnya mengatur mengenai kepemilikan hak atas tanah yang berada di Indonesia. Dalam hal tanah tersebut berbentuk Hak Milik (ps. 21 ayat 1), Hak Guna Bangunan (36 ayat 1) dan Hak Guna Usaha (pasal 30 ayat 1), maka WNA atau sebagian hartanya berstatus asing karena terjadi percampuran harta sehubungan dengan menikahnya WNI dengan WNA tanpa melakukan pisah harta, maka tanah tersebut dalam waktu 1 tahun harus dialihkan ke pihak lain yang memenuhi syarat, atau hak atas tanah tersebut hapus, dan jatuh negara (pasal 21 ayat 3, 30 ayat 3 dan 36 ayat 3 UUPA). Oleh karenanya, jika sebuah lembaga perbankan membiayai kredit pemilikan rumah dalam kondisi demikian, maka status pemasangan hak tanggungannya akan terancam gugur; oleh karena hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut akan menjadi hapus dengan hapusnya hak atas tanah dimaksud.

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Hukum Jaminan, Perjanjian / Kontrak, Perjanjian pra nikah, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , , ,

Jenis-Jenis Hak Atas Tanah dan Pengaturannya

Posted on 12 July 2011

Dita yang baru saja menerima warisan sebuah rumah kuno bergaya Art Deco di sebidang tanah seluas 500 m2 bertanya kepada saya, ”Mbak Irma, tolong jelaskan dong apa saja ya jenis kebijakan hak tanah itu? Aku bingung nih, menurut ibuku tanah yang diwariskan ke aku ini masih berstatus Hak Guna Bangunan dan sebentar lagi akan habis masanya. Aku ada rencana mau bikin usaha di rumah itu, bisa gak sih?”

Sebelum menjawab pertanyaan Dita, ada hal yang sebaiknya kita ketahui lebih dulu:

Apa sih landasan kebijakan hak atas tanah itu?
Landasannya adalah Ketentuan Pokok yang terdapat dalam UUD 1945 pasal 33 ayat 3 dan UU No. 5 tahun 1960 pasal 2 (ayat 2) – UUPA yang menyatakan bahwa Negara berhak untuk mengatur pemilikan, peruntukan, peralihan dan pendaftaran atas hak bangsa Indonesia.

Mengapa harus diatur ya?
Apabila tidak ada pengaturan dari negara, tentunya peruntukkan dan pemilikan tanah akan menjadi kacau sebab setiap orang pasti ingin memiliki tanah yang lebih dan lebih luas.

Apa saja Ketentuan mengenai hak-hak atas tanah itu?
Berdasarkan Pasal 4, 6 dan 9 – UUPA, ditentukan bermacam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, Tanah dapat diberikan dan dimiliki oleh perseorangan maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Di pasal 6 juga ditegaskan bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal 1 dan 2. Setiap warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah serta mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. Di pasal 9 juga dinyatakan bahwa hak-hak atas tanah apapun yang dipunyai oleh seseorang, kelompok, badan hukum, dll harus berfungsi sosial. Maksudnya, Hak atas tanah apa pun yang ada pada seseorang, tidak dapat dibenarkan akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadi, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat dari hak atas tanah tersebut, sehingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun masyarakat dan Negara. Kalau diihat dari ketentuan ini bukan lantas berarti kepentingan perseorangan akan terdesak oleh kepentingan umum (masyarakat), karena UUPA juga memperhatikan kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan harus saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai tujuan pokok : kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya.

Lalu, dengan ketentuan tadi mbak, apa saja sih Landasan Hukum Pemberian Hak Atas Tanah itu?

1. PP No. 40 Tahun 1996 tentang Pemberian HGU, HGB dan HP.
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan, Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Kalau begitu, apa saja jenis Hak – Hak Atas Tanah itu ?
Sesuai Pasal 4 jo. Pasal 16 jo. Pasal 53 jo. PP 40/1996 dan PP 41/1996 jo. Negara memberikan berbagai jenis hal atas tanah yang terdiri dari: (1) hak individual yang bersifat perdata;(2) hak pengelolaan yaitu hak istimewa yang diberikan oleh negara pada instansi-instansi tertentu untuk dikelola dan diambil manfaat atasnya.;(3) tanah wakaf yaitu hak atas tanah yang semula merupakan hak primer (HM, HGB, HGU, HP atau tanah girik) dan kemudian diwakafkan atau diserahkan oleh pemiliknya kepada badan keagamaan ataupun badan sosial lainnya untuk di wakafkan

Lalu, hak apa saja yang masuk ke dalam hak individual?
Hak individual yang bersifat perdata terdiri dari:
(1) hak primer yaitu hak yang langsung diberikan oleh negara kepada pemegang haknya yang meliputi:
(a) Hak milik yang merupakan hak terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Diatasnya bisa dibebani oleh hak-hak sekunder yang lebih rendah seperti HGB, HGU, Hak Pakai, Hak Sewa dan Hak Numpang karang.
(b) Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah-tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka waktu tertentu yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah lewat pengguna hak ini dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi.
(b) Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk mengolah/ mengusahakan tanah-tanah tertentu dengan luas minimal 5 ha dan biasanya digunakan untuk perkebunan dan pertanian.
(c) Hak Pakai terdiri dua macam: Hak Pakai atas tanah negara yang dikuasai langsung oleh negara dan tidak memiliki nilai ekonomis yaitu Hak Pakai atas tanah negara bagi instansi-instansi pemerintah spt TNI, departemen, kantor perwakilan negara lain (kedutaan besar/ konsulat); Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, maksudnya bisa diperjualbelikan atau dialihkan kepada orang/ pihak lainnya.

(2) Hak Sekunder (Derivatif) yaitu hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah yang sudah ada. Hak ini bisa timbul karena perjanjian antara pemilik tanah sebagai pemegang hak primer dan calon pemegang Hak Sekunder.
Yang termasuk Hak atas tanah ini antara lain:
(a) Hak sekunder yang ditumpangkan di atas hak lain yang memiliki derajat yang lebih tinggi misalnya HGB/HGU/Hak Pakai di atas tanah Hak Milik
(b) Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/ HGB/ HG/ Hak Pengelolaan atas tanah negara
(c) Hak Sewa atas tanah pertanian
(d) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan
(e) Hak usaha bagi hasil
(f) Hak menumpang (Hak Numpang Karang)
(g) Hak Jaminan atas tanah,yang terdiri dari gadai dan hak tanggungan.

Bagaimana mengenai pertanyaan Dita tadi apakah ia bisa membuat usaha di atas tanah HGB itu?
Merujuk pada Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 tahun 1998 tentang pemberian Hak Milik atas Tanah untuk rumah tinggal dapat diajukan permohonan peningkatan statusnya menjadi Hak Milik. Jika Dita ingin menggunakannya sebagai tempat usaha (berupa ruko atau kantor) maka Dita tetap hanya boleh memegang HGB. Jadi Dita cukup memperpanjang masa HGB rumah warisan dari ibunya itu.

BERSAMBUNG:

Did you like this? Share it:

Kategori : Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , ,

Perubahan Perhitungan dan Tempat Pembayaran BHPTB

Posted on 13 January 2011

Terhitung sejak tanggal 3 Januari 2011, terjadi perubahan yang cukup siginifikan terhadap perhitungan dan tata cara pembayaran serta format dari pembayaran BPHTB atas peralihan hak terhadap tanah dan bangunan.

Perubahan tersebut terjadi dalam rangka pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dimana salah satu jenis pajaknya adalah BPHTB, yang sejak tanggal 3 Januari 2011 telah berubah menjadi pajak daerah. Perubahan tersebut sayangnya tidak ditunjang dengan kesiapan masing-masing daerah untuk membuat Peraturan Daerah mengenai cara perhitungan dan tata cara pembayaran atas BPHTB dimaksud. Hal ini menyebabkan beberapa transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan di daerah-daerah menjadi mandeg dan dibekukan untuk sementara waktu. Karena pihak Kantor Pertanahan juga menolak memproses sebelum adanya kejelasan mengenai tata cara perhitungan dan pembayaran BPHTB dimaksud.

Sebenarnya apa saja yang berubah dengan terbitnya peraturan tersebut?

Perubahan yang terjadi rupanya memang cukup signifikan, terutama mengenai pembayarannya, yang semula dibayarkan ke Kas Negara, sekarang harus dibayarkan ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui DIPENDA (Dinas Pendapatan Daerah). Jakarta dapat digunakan sebagai salah satu contoh pemda yang sudah siap dengan perubahan dimaksud, dan karenanya telah menerbitkan Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2010 yang mengatur mengenai hal tersebut. Dalam Perda No. 18 Th 2010 tersebut, pokok-pokok perubahan tentang BPHTB dimaksud dituangkan dalam Surat Edaran dari Kepala Suku Dinas Pelayanan Pajak yang disampaikan kepada para Notaris/PPAT masing-masing wilayah. Pokok-pokok pemberitahuannya adalah:

1. Kantor Pelayanan BPHTB selama dalam masa transisi sambil menunggu organisasinya sementara ada di Suku Dinas Pelayanan Pajak I dan II yang berlokasi di masing-masing wilayah

2. Pembayaran BPHTB yang selama ini dapat dilakukan di bank-bank pemerintah yang terletak di lokasi objek yang di alihkan, untuk sementara waktu dilakukan di seluruh Bank DKI. Pembayaran BPHTB sementara dapat dilakukan di Bank Mandiri, BRI dan BNI, namun dalam waktu dekat akan terjadi perubahan.

3. Terdapat perubahan mengenai besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang mana semula sebesar Rp. 60jt dirubah menjadi sebesar Rp. 80jt Demikian pula untuk Nilai perolehan hak karena waris dan hibah wasiat, NPOPTKP nya berubah dari semula sebesar Rp. 300jt, sekarang berubah menjadi Rp. 350jt

4. Disamping itu, terdapat perubahan formulir yang digunakan, dari semula untuk pembayaran BPHTB menggunakan formulir SSB, sekarang diganti menjadi SPPD-BPHTB yang akan dibagikan secara gratis kepada seluruh Notaris/PPAT Berikut adalah daftar tempat pembayaran BPHTB untuk wilayah Jakarta sesuai dengan lokasi kecamatan objek yang dialihkan:

1. Jakarta Selatan I

Gd Walikota Jakarta Selatan, Jl. Prapanca Raya No. 9 Blok B Lt.4. Tlp 7206149, 7225810, Fax 7206760

Untuk wilayah kecamatan: Kebayoran baru, Kebayoran lama, Cilandak, Pesanggrahan, Mampang.

2. Jakarta Selatan II

Gd Walikota Jakarta Selatan, Jl. Prapanca Raya No. 9 Blok B Lt.4. Tlp 7206149, 7225810, Fax 7206760

untuk wilayah kecamatan: Setiabudi, Pasar Minggu, Jagakarsa, Tebet, Pancoran

3. Jakarta Timur I

Gd. Samsat Jakarta Timur/Kebon Nanas Jl. DI Panjaitan Kav. 56 Lt.4. Tlp 8199854, Fax 8199831

untuk wilayah kecamatan: Pasar Rebo, CIracas, CIpayung, Kramat Jati, Kp. Makassar

4. Jakarta Timur II

Gd. Samsat Jakarta Timur/Kebon Nanas Jl. DI Panjaitan Kav. 56 Lt.3. Tlp 8199854, Fax 8199831

Untuk Wilayah Kecamatan: Jatinegara, Matraman, Pulogadung, Cakung, Duren Sawit

5. Jakarta Pusat I

Gd Dinas Teknis, Jl. Abdul Muis No. 66 Lt.2, Tlp. 3865580 ext 4251. Fax 3865612

Untuk wilayah kecamatan: Menteng, Tanah Abang, Senen, Johar Baru

6. Jakarta Pusat II

Gd Dinas Teknis, Jl. Abdul Muis No. 66 Lt.2, Tlp. 3865580 ext 4251. Fax 3865612

Untuk wilayah kecamatan: Gambir, Sawah Besar, Kemayoran, Cempaka Putih

7. Jakarta Barat I

Kantor Sudin Pelayanan Pajak Jl. Kemukus No. 2 Tlp 6926753, 6908613, Fax 6908641

Untuk wilayah kecamatan: Taman Sari, Tambora, Kalideres, Cengkareng

8. Jakarta Barat II

Gedung Samsat Jakarta Barat Lantai 6, Jl. Daan Mogot Km. 13 Tlp 5442352, 5442354, Fax 5442268

Untuk wilayah kecamatan Palmerah, Grogol Petamburan, Kembangan, Kebon Jeruk

9. Jakarta Utara I

Gedung Samsat Utara Pusat Lantai 6 Jl. Gunung Sahari Raya No. 13, Tlp 6405616, 6504304

Untuk wilayah Pademangan, Tanjung Priok, Penjaringan

10. Jakarta Utara II

Gedung Walikota Jakarta Utara, Jl. Yos SUdarso No. 27 -29 Tp. 4358788

Untuk wilayah kecamatan: Kelapa Gading, Koja, Cilincing, Pulau Seribu.

***********

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Berita, Hibah, Jual beli, Pembagian Hak Bersama, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , , ,

BPHTB Waris Atas Tanah Yang Sudah Berakhir Jangka Waktu Haknya

Posted on 12 November 2010

Perlu dicermati terutama bagi para praktisi di bidang pertanahan, bahwa perhitungan BPHTB waris atas tanah-tanah yang sudah berakhir jangka waktu haknya berbeda dengan perhitungan BPHTB waris dalam hal jangka waktu hak atas tanah tersebut masih berlaku.

Contohnya begini:

Fauziah, Gandhi, Handy  (selaku para ahli waris) menerima warisan dari Amir berupa sebidang tanah yang berstatus Hak Guna Bangunan (HGB). Dalam sertifikat HGB tersebut, tertulis bahwa jangka waktu HGB berakhir th 2008. Karena mereka tidak mengerti mengenai jangka waktu hak atas tanah, mereka baru mengajukan permohonan perpanjangan hak atas tanah setelah jangka waktu hak tersebut lewat 2 tahun, yaitu pada tahun 2010. Pada saat melakukan perpanjangan HGB nya, ahli waris yang semula hanya diwajibkan untuk membayar BPHTB waris dengan perhitungan sebagaimana tersebut di atas { (NJOP – NJOPTKP)  x  5%}  x  50%

Melainkan menggunakan rumus BHPTB sebagaimana hal nya jual beli biasa, yaitu:

{ (NJOP -  Rp. 60jt) x   5%

Mengapa demikian?

Jadi begini, pada dasarnya kita harus kembali kepada konsep hukum tanah mengenai hak atas tanah; dimana Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha ataupun Hak Pakai yang memiliki jangka waktu tertentu pada dasarnya merupakan tanah Negara yang diberikan kepada seseorang dengan suatu jangka waktu terbatas.  Oleh karena itu, apabila jangka waktu hak atas tanah tersebut habis (telah lewat) , sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 40/19996  maka proses yang diajukan oleh para ahli waris di atas (Fauziah, Ghandy dan Handy tersebut) bukanlah perpanjangan hak; melainkan permohonan hak atas tanah yang baru. Walaupun tentu saja ahli waris tersebut memiliki hak preference (hak istimewa yang didahulukan) untuk mengajukan permohonan hak atas tanah dimaksud dibandingkan dengan pihak yang bukan ahli waris. Oleh karena itu, perhitungan pajak yang dikenakan tidak menggunakan rumus perhitungan BPHTB waris.  Mengenai perhitungan pajak tersebut juga ditegaskan dalam Surat Direktur Jendral Pajak No. S-458/PJ.331/2005 tanggal 1 Juni 2005 tentang Penegasan Saat Terhutang nya BPHTB, khususnya point 2 nya, yang menyatakan bahwa:

“dalam hal jangka waktu perolehan hak guna bangunan telah berakhir, maka status tanah menjadi tanah milik Negara sampai dengan diberikannya hak baru lagi.”

Oleh karena itu, perlakuan pajaknya tidak mengikuti ketentuan mengenai BPHTB waris, melainkan menggunakan rumus perhitungan BPHTB permohonan hak baru, yang perhitungannya sebagaimana halnya biasa seperti halnya jual beli.

*********

Did you like this? Share it:

Kategori : pertanahanKomentar (0)

« Halaman Sebelumnya
Halaman Selanjutnya »


This movie requires Flash Player 9

Shopping Cart

Your shopping cart is empty
Visit the shop

Kegiatan

  1. Feb
    7
    Tue

    1. 8:00 pm Resensi Buku Panduan Hukum Praktis Pop

  2. Feb
    23
    Thu

    1. Kontrak Pengadaan Barang dan Jasa
View Calendar »

Tutorial tentang Akad Syariah

Mudahnya Memahami Syariah

Kekuatan Konsep Syariah

Take Over Pembiayaan Secara Syariah

Follow irmadevitacom


Kategori


Untuk berlangganan artikel kami silahkan klik dibawah ini

Irma Devita Purnamasari, SH, MKn

↑ Grab this Headline Animator