Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

Pada tanggal 12 Oktober 2011 lalu, DPR mengundang 3 pakar agraria yang berasal dari kalangan akademisi dan aktivis ke ruang rapat Komisi II DPR untuk diminta pendapatnya mengenai rencana dewan yang ingin merevisi UU No. 50 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.

Pimpinan Rapat Wakil Ketua Komisi II Abdul Hakam Naja mengatakan undangan tersebut merupakan tindak lanjut dari tim kerja pertanahan Komisi II. Ia mengatakan revisi UU No.5 Tahun 1960 ini menjadi RUU prioritas untuk diselesaikan pada periode 2009-2014 dan ingin mendalami apakah UU yang sudah lebih setengah abad ini masih relevan.Selain itu salah satu yang didalami apakah UU PA ini hanya perlu direvisi atau dibuat UU yang baru. Bila isinya berubah lebih dari 50%, maka nanti akan menjadi UU baru.

Apa pertimbangan adanya UU No. 5 tahun 1960?

UU No. 5 tahun 1960 berisi tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang saat itu disahkan oleh Presiden RI Ir. Soekarno dengan pertimbangan bahwa:
a) di dalam negara Indonesia susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekonomiannya, terutama masih bercorak agraris, bumi, air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan YME mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur
b) hukum agraria yang masih berlaku sekarang ini sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan dan sebagian dipengaruhi olehnya, hingga bertentangan dengan kepentingan rakyat dan negara didalam menyelesaikan revolusi nasional sekarang ini serta pembangunan semesta;
c) hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme, dengan berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang didasarkan atas hukum barat;
d) bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan itu tidak menjamin kepastian hukum.

Apa saja yang diatur di dalam UU no. 5 tahun 1960?

UU no. 5 tahun 1960 mengatur hak-hak atas tanah, air dan ruang angkasa serta pendaftaran tanah. Di dalamnya juga diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut (hak milik, hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut-hasil hutan, hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut ) dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

Di dalam pendaftaran tanah, guna menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:

a) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c) pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud tadi dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Bagaimana dengan pelaksanaan UUPAyang sudah berusia lebih dari setengah abad ini?.
Sepanjang perjalanan sejak di sahkan, UUPA ini kini sudah berusia setengah abad. Selama kurun waktu tersebut banyak kasus-kasus pertanahan yang terjadi, mulai dari sengketa tanah sampai dengan manipulasi kekuasaan yang dilakukan oleh pejabat BPN sendiri.

(BERSAMBUNG: “PASAL-PASAL UU AGRARIA YANG DI WACANAKAN UNTUK DIREVISI”

(Berdasarkan RUU Rumah Susun)

Melanjutkan pembahasan mengenai Rancangan Undang-undang Rumah Susun yang saat ini sedang digodok, kali ini saya ingin membahas mengenai Rumah Susun Sebagai Jaminan pelunasan hutang kredit. Berbeda dengan jaman orang tua dahulu, yang baru bisa memiliki rumah setelah uangnya terkumpul banyak, dengan adanya berbagai terobosan hokum dan upaya dari pengembang serta dukungan dari pemerintah untuk memberikan subsidi dan berbagai kemudahan bagi masyarakat untuk dapat membeli rumah dengan cara mencicil, maka anak-anak muda jaman sekarang sudah bisa memiliki rumah susun di wilayah yang cukup mentereng.

Tentu saja pembelian atas rumah susun tersebut dilakukan dengan cara mencicil melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang marak disediakan oleh berbagai Bank baik swasta maupun asing. Proses pembeliannya seperti pembelian rumah biasa, namun pembayarannya sebagian dibiayai oleh Bank. Atau dengan cara pembayaran mencicil kepada devolper secara langsung. Dengan demikian, maka apartemen yang baru dibeli tersebut dijadikan sebagai jaminan atas pelunasan kembali hutang konsumen pembeli apartemen yang dibiayai oleh bank tersebut.

Apakah ada perbedaan pengaturan mengenai pemberian jaminan dalam bentuk Rumah Susun berdasarkan RUU Rumah
Susun tersebut?

Sebagaimana dalam UU No. 16/1985 yang lalu, atas suatu uni satuan Rumah susun yang dibangun beserta tanahnya bisa dijadikan sebagai jaminan hutang dan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Namun demikian, tidak semua Sarusun tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Yang dapat dijadikan sebagai jaminan hutang hanyalah rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas tanah Negara.

Sedangkan untuk Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dapat dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan tanpa dipungut biaya.
Satu hal yang menarik di sini adalah, dalam rancangan UU tentang Rumah susut tersebut dinyatakan bahwa Bangunan rumah susun yang berdiri di atas tanah berdasarkan perjanjian sewa dan mendapatkan sertifikat Hak Sewa Tanah untuk Bangunan bisa dijadikan jaminan utang.
Yang menjadi permasalahan disini adalah, dalam pasal 16 RUU Rumah Susun tersebut dinyatakan bahwa rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau hak sewa milik pemerintah daerah akan dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tanpa tanah bersama. Yang menjadi pertanyaan kami adalah: Apa bentuk Jaminan Hutang yang diperbolehkan dengan kondisi demikian?

Hal ini merupakan hal baru yang belum pernah diatur sebelumnya. Walaupun yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik Negara dan/atau hak sewa atas tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah tersebut harus ditunjuk secara khusus dalam Peraturan Pemerintah. Karena, dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960, yang dimaksud dengan hak sewa atas suatu tanah hak, termasuk dalam jenis Hak Sekunder. (Lihat pembahasan tentang Jenis-Jenis Hak Atas Tanah. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan beserta benda-benda lain yang berada di atasnya, Hak Sewa tidak termasuk dalam salah satu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam hal diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Oleh karena itu, Hak Milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau Hak Sewa atas tanah milik pemerintah Daerah, otomatis menurut kami tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, walaupun sertifikat hak milik atas satuan rumah susunnya sudah terbit.

(Bersambung: “Pemilikan Rumah Susun (Apartemen, Kondominium, Kondotel) Oleh Orang Asing berdasarkan RUU Rumah Susun).