Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Atas dasar tersebut, pemerintah mengalihkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) menjadi pajak daerah. Pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah terhitung mulai tanggal 1 Januari 2011. Dalam hal ini pemerintah DKI menanggapi hal tersebut dengan mengeluarkan Perda No. 18 tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Namun dengan diberlakukannya Perda tersebut, diskon 50% untuk pengenaan pajak terhadap Objek Pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan waris dan pemberian hak pengelolaan menjadi tidak ada.. Menyikapi hal tersebut, Gubernur DKI Jakarta, H. Fauzi Bowo di dalam kabarbisnis.com tanggal 29 Mei 2011, menyatakan BPHTB di wilayah Jakarta didiskon hingga 50%. Pemberian keringanan ini untuk membantu meringankan beban warga Jakarta terhadap pembelian rumah sederhana, rusun sederhana yang diperoleh langsung dari pengembang dengan pembayaran cicilan. Selain itu keringanan BPHTB juga diberikan kepada wajib pajak yang baru menerima ganti rugi dari pemerintah dengan ganti rugi dibawah NJOP, wajib pajak penerima waris, hibah dan lainnya. Ia juga menyatakan pemberian keringanan BPHTB didasarkan pada kepentingan daerah, kepentingan sosial dan kepentingan keagamaan. Kebijakan ini dituangkan di dalam peraturan Gubernur (Pergub). 

Berkaitan dengan hal tersebut, awal tahun 2012 ini, pemerintah DKI memberlakukan Peraturan Gubernur No. 112 tahun 2011 tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Apa saja yang diatur di dalam Pergub No. 112 tahun 2011?

Lingkup pengaturan BPHTB di dalam Pergub ini adalah sebagai berikut:

1)    Pengenaan BPHTB karena Waris

2)    Pengenaan BPHTB karena Hibah Wasiat

3)    Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan

4)    Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP), dan

5)    Prosedur pengajuan keberatan

Apa yang menarik dari Pergub No. 112 tahun 2011?

Di dalam pasal 5 ayat 1 dinyatakan bahwa pengenaan BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena Waris dan Hibah Wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang. Menarik bukan? Kalau diskon 50% diberlakukan sebelum adanya Perda No. 18 tahun 2011. Kemudian, dengan terbitnya Perda No. 18 tahun 2010 diskon 50% tersebut menjadi tidak ada. Akibatnya pembayaran pajak dikenakan 100%. Setelah berlaku, diskon 50% ada lagi dengan diberlakukannya Pergub No. 112 tahun 2011.

Kapan pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat ditetapkan?

Penetapan saat terutang pajak atas  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kanwil BPN atau Kantor Pertanahan (Pasal 5 ayat 2). Sedangkan penetapan saat terutang pajak atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Hibah Wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akte (pasal 5 ayat 3).

Bagaimana dengan pengenaan BPHTB karena hak pengelolaan?

Di dalam pasal 9 disebutkan:

a.    0% (nol persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah Kementrian, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas) dan

b.    50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain subjek pajak sebagaimana yang dimaksud pada huruf a.

Kapan pengenaan BPHTB karena Hak Pengelolaan ditetapkan?

Menurut pasal 10 Pergub DKI no. 112 tahun 2011, penetapan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk pemberian Hak Pengelolaan adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan.

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOKTP) menurut pasal 13 Pergub DKI No 112 tahun 2011 adalah sebagai berikut:

a)  Sebesar Rp. 80.000.000 (delapan puluh juta rupiah) untuk setiap transaksi selain Waris dan Hibah Wasiat.

b)  Sebesar Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Untuk Waris dan Hibah diperuntukkan bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi waris dan hibah wasiat termasuk suami/ istri.

Besaran NPOPTKP-BPHTB dapat di evaluasi dan hasil evaluasi selanjutnya ditetapkan dengan Keputusan Gubernur setelah memperoleh persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.

Pasal 15 menyebutkan untuk melakukan evaluasi NPOPTKP-BPHTB di luar Waris dan Hibah Wasiat dilakukan dengan mempertimbangkan indikator sebagai berikut:

a)  Pertumbuhan ekonomi daerah

b)  Harga pasaran tanah dan bangunan yang berlaku di daerah

c)  Perkembangan Nilai Jual Objek Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan atas:

a)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar BPHTB (SKPDKB-BPHTB); atau

b)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan BPHTB (SKPDKBT-BPHTB); atau

c)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar BPHTB (SKPDLB-BPHTB); atau

d)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil BPHTB (SKPDN-BPHTB).

Bagaimana prosedurnya?

Menurut pasal 19 Pergub No. 112 tahun 2011, wajib pajak mengajukan keberatan kepada Kepala Dinas melalui melalui Kepala Suku Dinas atau Kepala Unit. Keberatan diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya (force majeur). Walaupun demikian, di dalam pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

Pada saat Peraturan Gubernur ini mulai berlaku, maka:

a.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta Penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang telah dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2011 sampai dengan diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, dinyatakan masih tetap berlaku; dan

b.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang sedang dalam proses setelah diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, harus disesuaikan dengan ketentuan Peraturan Gubernur ini.

Ibu Tuti (38 tahun) baru saja mendapat kabar dari keluarga mantan suaminya, bahwa Bowo (40tahun) – mantan suaminya tersebut, meninggal mendadak karena terkena serangan jantung.  Keluarga mantan suaminya memberitahukan bahwa semasa hidupnya Bowo pernah secara lisan  berpesan kepada ibunya, bahwa salah satu rumah yang dimilikinya akan diberikan kepada Ajeng, anak kandung Bowo, yang lahir dari hasil perkawinannya dengan ibu Tuti. Saat ini Ajeng masih berusia 11 tahun. Walaupun keluarga Bowo mengakui adanya wasiat yang diberikan oleh Bowo secara lisan melalui ibunya, namun Tuti merasa ragu, karena tidak ada bukti tertulis bahwa Bowo memang pernah mewasiatkan rumah tersebut kepada anak mereka.

Apakah amanah secara lisan dapat dijadikan wasiat?

Sebelum menjawab pertanyaan tersebut, kita perlu mengetahui apa yang dimaksud dengan wasiat itu.

Apa yang dimaksud dengan wasiat?

Di dalampenjelasan pasal 49 ayat (c) UU No. 3 tahun 2006 tentang perubahan UU No. 7 tahun 1989 tentang Peradilan agama yang dimaksud dengan wasiat adalah perbuatan seseorang memberikan suatu benda atau manfaat kepada orang lain atau lembaga/badan hukum yang berlaku setelah yang memberi tersebut meninggal dunia.

Apa dasar hukum wasiat?

Di dalam hukum Islam, sumber hukum yang mengatur tentang wasiat adalah surat ke-2 (Al Baqarah) ayat 180 yang artinya:

“Diwajibkan atas kamu, apabila diantara seorang diantara kamu kedatangan (tanda-tanda) maut, jika ia meninggalkan harta yang banyak, berwasiat untuk ibu, bapak, dan karib kerabatnya secara ma’uf (ini adalah) kewajiban orang-orang yang bertaqwa”.

Sedangkan menurut pasal 195 ayat 3 Kompilasi Hukum Islam menyebutkan bahwa wasiat kepada ahli waris masih memungkinkan dengan syarat telah mendapat persetujuan dari ahli waris yang lainnya.

Apa syarat-syarat wasiat?

Di dalam Kompilasi Hukum Islam Pasal 195 disebutkan bahwa:

(1) Wasiat dilakukan secara lisan di hadapan 2 (dua) orang saksi, atau tertulis di hadapan 2 (dua) orangsaksi, atau di hadapanNotaris.

(2) Wasiat hanya diperbolehkan sebanyak-banyaknya (maksimum) 1/3 (sepertiga) dari seluruh harta warisan; kecuali apabila semua ahliwaris menyetujui.

(3)  Wasiat kepada ahliwaris berlaku bila disetujui oleh semua ahliwaris.

(4) Pernyataan persetujuan pada ayat (2) dan (3) pasal ini dibuat secara lisan di hadapan 2 (dua) orang saksi atau tertulis di hadapan 2 (dua) orang saksi di hadapan Notaris.

Apa saja bentuk wasiat itu?

Wasiat secara umum yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), ada 4 macam bentuknya; yaitu:

1.  Wasiat rahasia (geheim)

yaitu wasiat yang pada saat pembuatannya harus dihadiri oleh 4 saksi, wasiat tidak harus ditulis tangan oleh (calon) pewaris sendiri namun harus ditandatangani oleh (calon) pewaris sendiri dan membuat pernyataan bahwa kertas/ sampul itu berisi wasiatnya. Notaris membuat akta penjelasan (Acta Superscripties) pada bagian luar wasiat atau sampul wasiat yang tersegel (Pasal 940 ayat 2 BW). Wasiat yang dibuat tidak dapat ditarik sendiri, artinya apabila suatu ketika wasiat rahasia akan dibatalkan, maka harus dibuat wasiat umum.

2.  Wasiat umum (openbaar)

yaitu wasiat yang dibuat di hadapan notaris dan dua saksi sesuai dengan ketentuan formil dari sebuah akta otentik. (Pasal 938 BW). Oleh Notaris, wasiat tersebut kemudian dilaporkan pembuatannya ke pusat daftar wasiat di Kementrian Hukum dan HAM RI.  Sehingga pada waktu pewaris meninggal dunia, tercatat bahwa ada warisan atas nama pewaris tersebut.

3.  Wasiat ditulis sendiri (Olografis)

yaitu wasiat yang seluruhnya ditulis oleh (calon) pewaris sendiri dan ditanda-tangani oleh pewaris tersebut (ps. 932 ayat 1 BW). Notaris membuat akta penyimpanan (Acta van Depot) dibagian bawah wasiat atau pada kertas lain (Pasal 932 ayat 3 BW). Wasiat yang dibuat bisa ditarik kembali oleh (calon) pewaris.

4.  Wasiat Darurat (Pasal 946, 947, 948 BW)

yaitu wasiat yang dibuat oleh tentara (dalam keadaan perang), orang yang dalam pelayaran, orang yang dalam karantina karena penyakit menular, dsb.

Wasiat ini dibuat dihadapan atasannya, karena si calon pewaris dalam keadaan sakratul maut atau akan meninggal dunia. Namun demikian, wasiat ini sekarang sudah tidak dipakai lagi.

Apakah wasiat lisan yang disampaikan Bowo sah?

Sebenarnya dalam hal ini wasiat secara lisan yang pernah dilakukan oleh Bowo sah, asalkan pada saat dilakukan ada minimal 2 (dua) orang saksi dan saksi-saksi tersebut berikut seluruh ahli waris yang lain beritikad baik untuk melaksanakan wasiat tersebut.

Bagaimana dengan hak Ajeng sebagai anak kandung sah dari Bowo yang masih di bawah umur (belum dewasa)?

Sesuai dengan Kompilasi Hukum Islam pasal 184 disebutkan:

“bagian ahli waris yang belum dewasa atau tidak mampu melaksanakan hak dan kewajibannya, maka baginya diangkat wali berdasarkan keputusan Hakim atas usul anggota keluarga”.

Di dalam hal ini karena Ajeng masih berada di bawah umur, dan hak perwaliannya jatuh kepada ibunya,  maka Ibu Tuti selaku ibu kandungnya dapat mengajukan permohonan sebagai wali ahli waris ke Pengadilan Agama.

Apabila putusan Pengadilan Agama mengabulkan permohonan Tuti, makaTuti berhak menjadi wali bagi Ajeng.

Namun dalam hal ini karena wasiat Bowo tidak dibuat di dalam secara tertulis maka rumah yang diberikan kepada Ajeng tidak bisa langsung balik nama dengan menggunakan nama orang yang ditunjuk dalam wasiat (dalam hal ini Ajeng) melainkan tetap harus ditempuh dengan jalan “turun waris” biasa, yaitu dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris yang ada terlebih dahulu, selanjutnya, atas itikad baik dari para ahli waris tersebut, baru dibuatkan akta pelepasan hak atau dalam dengan membuat akta Pembagian Hak Bersama ke salah satu ahli waris yang ditunjuk(Ajeng) dalam wasiat lisan tersebut.  Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) tersebut dibuat secara otentik di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang.

Melihat permasalahan di atas ada baiknya kita secara sadar para calon pewaris membuatkan wasiat secara tertulis dan dibuatkan akta oleh notaris supaya memiliki kekuatan hukum. Banyak masalah wasiat lisan yang akhirnya menjadi perselisihan keluarga, karena wasiat lisan tidak memiliki kekuatan hukum dan para ahli waris tidak setuju terhadap wasiat lisan tersebut .

(BERSAMBUNG: “APAKAH ANAK YANG LAHIR DARI KAWIN SIRI BERHAK MEWARIS?”)

Semakin mahalnya harga tanah, menyebabkan pembangunan hunian secara vertikal yang secara awam disebut sebagai Apartemen, Kondominium, maupun Kondotel semakin marak. Para konsumen terutama keluarga muda yang ingin tinggal di perkotaan dengan pertimbangan jarak yang lebih dekat ke kantor dan quality time dengan keluarga, banyak yang lebih memilih untuk tinggal di apartemen dibandingkan tinggal di lokasi yang sangat jauh dari tempat kerjanya. Hal ini menyebabkan maraknya pertumbuhan dan perkembangan pembangunan apartemen, dari type yang sederhana seperti Rumah Susun Hunian Milik (Rusunami) untuk menjangkau kalangan menengah ke bawah sampai dengan Apartemen yang super mewah dengan fasilitas hotel bintang lima.

Pesatnya pertumbuhan pembangunan Apartemen, tersebut menyebabkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU No.16/1985) dianggap sudah tidak dapat mengakomodasi kepentingan penegakan hukum di lapangan, perkembangan hukum, kebutuhan masyarakat dan kebutuhan setiap orang dan partisipasi masyarakat. Oleh karena itu, saat ini sedang digodok RUU rumah susun yang baru, yang diharapkan dapat lebih mengantisipasi tentang pengaturan dan penegakan hukum dimasyarakat.

Apa sih yang dibahas di dalam RUU ini?

Sebagaimana hal nya dengan UU Rumah Susun No. 16/1985, di dalam RUU ini dibahas tentang criteria Rumah Susun. Namun lebih rinci lagi mengenai jenis rumah susun, dimana yang termasuk dalam Rumah Susun adalah:

(1) Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pembangunannya mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah;

(2) Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial;

(3) Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian;

(4) Rumah susun dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri beserta keluarganya;

(5) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjualbelikan sesuai dengan mekanisme pasar.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

Lalu, bagaimana dengan pembangunan rumah susun komersial?

Pembangunan rumah susun komersial sebagaimana disebut pada pasal 12 ayat (1) dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib menyediakan sarusun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari jumlah sarusun komersial yang dibangun. Kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.

Di mana pembangunan rumah susun bisa dilakukan?

Pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Bangunan;
c. Hak Pakai;
d. Hak Pengelolaan; atau
e. Hak Sewa

Pembangunan rumah susun di atas tanah dapat dilakukan melalui peralihan hak dan/atau konsolidasi tanah.
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Bagaimana ketentuan pembangunan rumah susun yang dilakukan di atas tanah hak sewa?
Pembangunan rumah susun di atas tanah hak sewa harus dilakukan dengan perjanjian sewa secara tertulis yang dibuat dengan akta otentik dihadapan pejabat yang berwenang.
Perjanjian tertulis itu harus memenuhi persyaratan:

a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b) jangka waktu sewa paling singkat 1 (satu) kali umur teknis bangunan rumah susun;
c) akibat-akibat hukum dari perjanjian sewa terhadap rumah susun.

Perjanjian tertulis tersebut didaftarkan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional sebagai dasar penerbitan sertifikat sewa tanah untuk bangunan rumah susun.

Tanah hak sewa tersebut meliputi:

(a) tanah milik negara;
(b) tanah milik daerah, ketentuannya diatur di dalam peraturan pemerintah.

Bersambung: “Rumah Susun Sebagai Jaminan Hutang”