Secara umum, istilah “tanah bengkok” cukup popular dan dikenal oleh masyarakat kita. Namun tidak semua orang mengerti secara tepat apa yang dimaksud dengan tanah bengkok itu. Baik dari sisi pengaturannya maupun kepemilikannya. Dalam praktik di masyarakat, sengketa tanah bengkok ini cukup banyak terjadi. Seringkali tanah bengkok ini diperjualbelikan untuk kepentingan pribadi sehingga menjadi konflik.

Apa yang dimaksud dengan tanah bengkok itu?

Sebenarnya, tanah bengkok adalah bagian dari tanah desa yang merupakan Tanah Kas Desa. Jadi tanah tersebut diperuntukkan bagi gaji pamong desa, yaitu: Kepala Desa dan Perangkat Desa. Mereka mempunyai hak untuk memperoleh penghasilan dari atas tanah yang diberikan oleh desa untuk memelihara kehidupan keluarganya dengan cara mengerjakan hasilnya dari hasil tanah itu karena jabatannya, jika di lain waktu yang bersangkutan tidak lagi menjabat sebagai pamong desa, maka tanah bengkok tersebut menjadi tanah kas desa. Menurut Permendagri No. 4 tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa, pada  Pasal 2 dan pasal 3, Tanah bengkok yang merupakan Tanah Kas Desa adalah bagian dari Kekayaan Desa dan Kekayaan desa menjadi milik desa. Kekayaan desa tersebut dibuktikan dengan dokumen kepemilikan yang sah atas nama desa.

Siapa yang berwenang di dalam pengelolaan dan pemanfaatan Kekayaan Desa?

Di dalam PP No. 72 tahun 2005 pasal 7 di sebutkan urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan desa mencakup:

a.    Urusan pemerintahan yang sudah ada berdasarkan hak asal usul desa;

b.    urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan kabupaten/kota yang diserahkan pengaturannya kepada desa;

c.    tugas pembantuan dari Pemerintah, Pemerintah Provinsi, dan Pemerintah Kabupaten / Kota; dan

d.    urusan pemerintahan lainnya yang oleh peraturan perundang –undangan diserahkan kepada desa.

Urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan Kabupaten/Kota yang diserahkan pengaturannya kepada Desa adalah urusan pemerintahan yang secara langsung dapat meningkatkan pelayanan dan pemberdayaan masyarakat (Pasal 8). Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan penyerahan urusan yang menjadi kewenangan Kabupaten/Kota yang diserahkan pengaturannya kepada Desa diatur dengan Peraturan Daerah Kabupaten/Kota dengan berpedoman pada Peraturan Menteri dan penyerahan urusan pemerintahan disertai dengan pembiayaannya(Pasal 9). Dalam hal ini yang dimaksud dengan Pemerintahan Desa adalah Pemerintah Desa (Kepala Desa dan Perangkat Desa) dan BPD (Badan Permusyawaratan Desa).Tugas Kepala Desa mencakup pengajuan rancangan peraturan desa, menetapkan peraturan desa yang telah mendapat persetujuan bersama BPD serta menyusun dan mengajukan rancangan peraturan desa mengenai APB Desa untuk dibahas dan ditetapkan bersama BPD. Dalam hal ini Tanah Bengkok yang merupakan bagian dari Kekayaan Desa dikelola dan dimanfaatkan oleh Pemerintahan Desa untuk kepentingan masyarakat setempat berdasarkan Peraturan Bupati / Walikota.

Lalu, bolehkan tanah bengkok sebagai Kekayaan Desa dijadikan hak milik oleh Kepala Desa?

Di dalam Permendagri No. 4 tahun 2007 pasal 15 mengenai Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa disebutkanbahwaKekayaan Desa yang berupa tanah Desa tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan hak kepemilikan kepada pihak lain, kecuali diperlukan untuk kepentingan umum.

Pelepasan hak kepemilikan tanah desa dilakukan setelah mendapat ganti rugi sesual harga yang menguntungkan desa dengan memperhatikan harga pasar dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).Pemberian ganti rugi berupa uang harus digunakan untuk membeli tanah lain yang lebih baik dan berlokasi di Desa setempat.Pelepasan hak kepemilikan tanah desa ditetapkan dengan Keputusan Kepala Desa. Keputusan Kepala Desa diterbitkan setelah mendapat persetujuan BPD dan mendapat ijin tertulis dari Bupati/Walikota dan Gubernur.

Pemerintah Daerah memiliki kebijakan masing-masing di dalam mengelola tanah bengkok ini. Misalnya Kebijakah Pemkab Gorobogan seperti yang diulas di dalam suara merdeka.com para sekretaris desa (sekdes) di Kabupaten Grobogan yang diangkat menjadi PNS pada tahun 2010 akan menerima gaji dari status PNS-nya ditambah 50% dari uang hasil pemanfaatan tanah bengkok. Menurut Sekda Grobogan H Sutomo HP didampingi Kabag Pemdes Agung Sutanto, keputusan itu tidak menyalahi aturan, karena di Kabupaten Grobogan sekdes tidak menerima dobel gaji. Sementara tambahan 50% dari uang hasil pemanfaatan tanah bengkok adalah sebagai tunjangan kinerja. Sementara itu, saat ini atau sebelum ada aturan baru, sekdes yang telah diangkat menjadi PNS masih berhak menggarap 50% dari tanah bengkok yang pernah diberikan desa sebelum mereka diangkat menjadi PNS.Untuk tahun 2009, sekdes yang diangkat menjadi PNS boleh mengerjakan 50% tanah bengkok, karena berdasarkan Permendagri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Desa, danSurat Edaran (SE) Mendagri tanggal 20 November 2008 Nomor 141/2325/SJ, disebutkan bahwa, sekretaris desa yang diangkat menjadi PNS masih bisa mengelola tanah bengkok sampai ada ketentuan yang mengatur lebih lanjut. Namun, aturan yang termaktub dalam SE Mendagri tersebut tidak berlaku lagi ketika terbit SE Mendagri Nomor 900/1303/SJ tertanggal 16 April 2009.

Dalam Harian Suara Merdeka tersebut juga dijelaskan bahwa oleh karena Pemerintah kabupaten Grobogan baru menerima SE Mendagri itu pada Juni 2009, padahal aturan yang membolehkan sekdes menggarap separo lahan bengkok telah disahkan oleh BPD dan tertuang dalam APBD Des 2009, bahkan sudah dilaksanakan, serta disetujui oleh Bupati; maka keduanya memiliki dasar aturan masing-masing.

******
Sumber:

PP No. 72 tahun 2005

Permendagri No. 4 tahun 2007

Suara Merdeka: “Sekdes Terima 50 Uang Hasil Bengkok”

Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Atas dasar tersebut, pemerintah mengalihkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) menjadi pajak daerah. Pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah terhitung mulai tanggal 1 Januari 2011. Dalam hal ini pemerintah DKI menanggapi hal tersebut dengan mengeluarkan Perda No. 18 tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Namun dengan diberlakukannya Perda tersebut, diskon 50% untuk pengenaan pajak terhadap Objek Pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan waris dan pemberian hak pengelolaan menjadi tidak ada.. Menyikapi hal tersebut, Gubernur DKI Jakarta, H. Fauzi Bowo di dalam kabarbisnis.com tanggal 29 Mei 2011, menyatakan BPHTB di wilayah Jakarta didiskon hingga 50%. Pemberian keringanan ini untuk membantu meringankan beban warga Jakarta terhadap pembelian rumah sederhana, rusun sederhana yang diperoleh langsung dari pengembang dengan pembayaran cicilan. Selain itu keringanan BPHTB juga diberikan kepada wajib pajak yang baru menerima ganti rugi dari pemerintah dengan ganti rugi dibawah NJOP, wajib pajak penerima waris, hibah dan lainnya. Ia juga menyatakan pemberian keringanan BPHTB didasarkan pada kepentingan daerah, kepentingan sosial dan kepentingan keagamaan. Kebijakan ini dituangkan di dalam peraturan Gubernur (Pergub). 

Berkaitan dengan hal tersebut, awal tahun 2012 ini, pemerintah DKI memberlakukan Peraturan Gubernur No. 112 tahun 2011 tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Apa saja yang diatur di dalam Pergub No. 112 tahun 2011?

Lingkup pengaturan BPHTB di dalam Pergub ini adalah sebagai berikut:

1)    Pengenaan BPHTB karena Waris

2)    Pengenaan BPHTB karena Hibah Wasiat

3)    Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan

4)    Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP), dan

5)    Prosedur pengajuan keberatan

Apa yang menarik dari Pergub No. 112 tahun 2011?

Di dalam pasal 5 ayat 1 dinyatakan bahwa pengenaan BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena Waris dan Hibah Wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang. Menarik bukan? Kalau diskon 50% diberlakukan sebelum adanya Perda No. 18 tahun 2011. Kemudian, dengan terbitnya Perda No. 18 tahun 2010 diskon 50% tersebut menjadi tidak ada. Akibatnya pembayaran pajak dikenakan 100%. Setelah berlaku, diskon 50% ada lagi dengan diberlakukannya Pergub No. 112 tahun 2011.

Kapan pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat ditetapkan?

Penetapan saat terutang pajak atas  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kanwil BPN atau Kantor Pertanahan (Pasal 5 ayat 2). Sedangkan penetapan saat terutang pajak atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Hibah Wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akte (pasal 5 ayat 3).

Bagaimana dengan pengenaan BPHTB karena hak pengelolaan?

Di dalam pasal 9 disebutkan:

a.    0% (nol persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah Kementrian, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas) dan

b.    50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain subjek pajak sebagaimana yang dimaksud pada huruf a.

Kapan pengenaan BPHTB karena Hak Pengelolaan ditetapkan?

Menurut pasal 10 Pergub DKI no. 112 tahun 2011, penetapan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk pemberian Hak Pengelolaan adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan.

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOKTP) menurut pasal 13 Pergub DKI No 112 tahun 2011 adalah sebagai berikut:

a)  Sebesar Rp. 80.000.000 (delapan puluh juta rupiah) untuk setiap transaksi selain Waris dan Hibah Wasiat.

b)  Sebesar Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Untuk Waris dan Hibah diperuntukkan bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi waris dan hibah wasiat termasuk suami/ istri.

Besaran NPOPTKP-BPHTB dapat di evaluasi dan hasil evaluasi selanjutnya ditetapkan dengan Keputusan Gubernur setelah memperoleh persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.

Pasal 15 menyebutkan untuk melakukan evaluasi NPOPTKP-BPHTB di luar Waris dan Hibah Wasiat dilakukan dengan mempertimbangkan indikator sebagai berikut:

a)  Pertumbuhan ekonomi daerah

b)  Harga pasaran tanah dan bangunan yang berlaku di daerah

c)  Perkembangan Nilai Jual Objek Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan atas:

a)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar BPHTB (SKPDKB-BPHTB); atau

b)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan BPHTB (SKPDKBT-BPHTB); atau

c)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar BPHTB (SKPDLB-BPHTB); atau

d)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil BPHTB (SKPDN-BPHTB).

Bagaimana prosedurnya?

Menurut pasal 19 Pergub No. 112 tahun 2011, wajib pajak mengajukan keberatan kepada Kepala Dinas melalui melalui Kepala Suku Dinas atau Kepala Unit. Keberatan diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya (force majeur). Walaupun demikian, di dalam pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

Pada saat Peraturan Gubernur ini mulai berlaku, maka:

a.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta Penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang telah dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2011 sampai dengan diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, dinyatakan masih tetap berlaku; dan

b.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang sedang dalam proses setelah diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, harus disesuaikan dengan ketentuan Peraturan Gubernur ini.

#WACANA DALAM MENYIKAPI KASUS MESUJI, SUMATERA SELATAN DAN BIMA)

Baru-baru ini kita dikejutkan oleh berita tragedi kemanusiaan yang terjadi di Mesuji, Lampung dan Sumatera Selatan. Bahkan tragedi ini berulang di Bima pada 24 Desember 2011. Seperti yang dikutip di dalam artikel “Konsorsium Pembaruan Agraria”, Insiden berdarah ini terjadi bermula dari aksi warga di Pelabuhan Sape, Kecamatan Lambu, Kabupaten Bima, Sumbawa, Nusa Tenggara Barat. Dalam aksinya, mereka menuntut Bupati Bima, Ferry Zulkarnain, mencabut izin eksplorasi pertambangan emas PT Sumber Mineral Nusantara (SMN), sebuah perusahaan yang mendapat konsesi tanah seluas 24.980 hektare. Warga khawatir, eksplorasi tambang emas di atas tanah masyarakat itu akan mengganggu mata pencaharian mereka.

Sebenarnya apa yang menjadi pokok permasalahan di dalam konflik agraria itu?

Akar permasalahan yang terjadi baik di Mesuji, Sumatera Selatan maupun di Bima adalah LAHAN/TANAH. Menurut Direktur Program Imparsial Al Araf, di dalam Koran Lampung, ada sekitar 1.000 konflik agraria yang berpotensi muncul. Wilayah konflik akibat tambang dan perkebunan tersebar merata di seluruh pelosok negeri.

Apa solusi yang tepat untuk mengatasi masalah ini?

Banyak pihak yang mendesak agar Presiden Susilo Bambang Yudhoyono melakukan reformasi agraria dan pengelolaan sumber daya alam. Direktur Program Imparsial, Al Araf menilai pembaharuan dan reformasi agraria bisa menjadi jalan keluar konflik kekerasan di dalam sektor  agraria tersebut.  Menurut Al Araf di dalam detikcom, konflik dan kekerasan dalam sektor agraria seperti di Mesuji dan Bima akan terus berlangsung sepanjang pembaharuan agraria dan reformasi agraria yang menjadi mandat TAP MPR No 9 tahun 2001 tidak dijalankan pemerintah.

Dewan Perwakilan Daerah juga mendesak pemerintah agar menata kembali kebijakan reformasi agraria. Ketua DPD Irman Gusman di dalam Kompas.com mengatakan kebijakan tersebut harus berpihak kepada petani dan kelompok tani harus diterapkan secara sistematis. Irman mengungkapkan, pada masa Kabinet Indonesia Bersatu (KIB) I, sebenarnya telah dirancang program land reform yang meliputi lahan seluas 1,8 juta hektar.

Namun menurutnya, program tersebut hingga saat ini belum terdengar lagi perkembangannya. Menurutnya, hal ini sangat penting dan sangat perlu untuk menata kembali keagrariaan yang berkeadilan dan mengayomi rakyat, bukan segelintir pihak dan pemilik modal.

Bagaimana tanggapan Presiden SBY menyikapi desakan tersebut?

Sebagaimana yang di ulas di dalam artikel Kontan online, Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) di dalam pidato pengantar sidang kabinet meminta proses pembahasan Rancangan Peraturan Pemerintah (RPP) Reforma Agraria segera dirampungkan. Tujuannya tak lain untuk memastikan keadilan menyangkut pertanahan untuk rakyat. Menurutnya RPP ini penting karena menyangkut soal akses tanah kepada rakyat, termasuk kepemilikan tanah. Hal ini untuk memastikan keadilan dan pemerataan pembangunan. Penekanan untuk segera merampungkan RPP Reforma Agraria menyusul setelah disahkannya Undang-Undang Pengadaan tanah yang bertujuan untuk memastikan proyek pembangunan pemerintah.

Oleh karenanya, dalam kesempatan sidang kabinet ini SBY meminta Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Djoyo Winoto untuk mempresentasikan RPP Reformasi Agraria. SBY berharap dengan adanya payung hukum menyangkut Reforma Agraria, maka di tahun mendatang ada keseimbangan antara kepastian pembangunan infrastruktur dan kepemilikan tanah terhadap rakyat.

Apakah Reforma Agraria itu?

Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Djoyo Winoto di dalam Padang Ekspres, menyebutkan Reforma agraria adalah sebagai upaya negara untuk menata penguasaan dan kepemilikan tanah secara adil. Lewat program itu, masyarakat diberi akses untuk memanfaatkan atau menguasai/ memiliki tanah. Utamanya adalah menata kembali penguasaan tanah bagi masyarakat. Salah satu hal penting yang diatur dalam PP itu, misalnya, saat pemberian akses atas tanah. Apakah tanah langsung diberikan hak milik atau lebih dulu dengan transisi melalui hak pakai atau selamanya hak pakai.

Menurut Djoyo Winoto, Reforma Agraria bisa bermanfaat yakni memastikan bahwa tanah tidak ada sengketa. Di dalam pidatonya, Presiden SBY mengingatkan harus ada pengelolaan yang baik terkait dengan pertanahan. Termasuk juga mengenai pengelolaan konflik pertanahan yang harus menjadi prioritas.

Ketua Dewan Nasional Konsorsium Pembaruan Agraria, Usep Setiawan berpendapat, pelaksanaan PP Reforma Agraria penting untuk memastikan hak-hak dan akses rakyat miskin. Khususnya kaum tani di pedesaan atas pemilikan dan penguasaan tanah menjadi lebih adil dan mensejahterakan. Usep Setiawan juga menambahkan, pelaksanaan reforma agraria itu, perlu mendapat dukungan dari seluruh kementerian dan lembaga yang terkait, serta ada tindak lanjutnya oleh pemerintah daerah. Tidak hanya itu, dalam pelaksanaannya, rakyat juga dilibatkan.

Pembahasan Peraturan Pemerintah (PP) tentang Reforma Agraria sudah masuk tahap akhir dan direncanakan terbit awal Januari 2012.

Semoga saja dengan diterbitkannya PP tentang Reforma Agraria ini bisa menjadi jalan keluar bagi konflik agraria di  Indonesia.

Sumber:

1. Kontan

2. Kompas: “Konflik Mesuji Bisa Dicegah Dengan PP Reforma Agraria”

3. Kompas: “DPD Desak Pemerintah Tata Kembali Reformasi Agraria”

4. Media Indonesia: “Cegah Konflik Presiden Didesak Lakukan Reformasi Agraria”

5. Detiknews: “reformasi Agraria Solusi Konflik Kekerasan di Mesuji dan Bima”

6. Padang Ekspress

Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

(Berdasarkan RUU Rumah Susun)

Melanjutkan pembahasan mengenai Rancangan Undang-undang Rumah Susun yang saat ini sedang digodok, kali ini saya ingin membahas mengenai Rumah Susun Sebagai Jaminan pelunasan hutang kredit. Berbeda dengan jaman orang tua dahulu, yang baru bisa memiliki rumah setelah uangnya terkumpul banyak, dengan adanya berbagai terobosan hokum dan upaya dari pengembang serta dukungan dari pemerintah untuk memberikan subsidi dan berbagai kemudahan bagi masyarakat untuk dapat membeli rumah dengan cara mencicil, maka anak-anak muda jaman sekarang sudah bisa memiliki rumah susun di wilayah yang cukup mentereng.

Tentu saja pembelian atas rumah susun tersebut dilakukan dengan cara mencicil melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang marak disediakan oleh berbagai Bank baik swasta maupun asing. Proses pembeliannya seperti pembelian rumah biasa, namun pembayarannya sebagian dibiayai oleh Bank. Atau dengan cara pembayaran mencicil kepada devolper secara langsung. Dengan demikian, maka apartemen yang baru dibeli tersebut dijadikan sebagai jaminan atas pelunasan kembali hutang konsumen pembeli apartemen yang dibiayai oleh bank tersebut.

Apakah ada perbedaan pengaturan mengenai pemberian jaminan dalam bentuk Rumah Susun berdasarkan RUU Rumah
Susun tersebut?

Sebagaimana dalam UU No. 16/1985 yang lalu, atas suatu uni satuan Rumah susun yang dibangun beserta tanahnya bisa dijadikan sebagai jaminan hutang dan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Namun demikian, tidak semua Sarusun tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Yang dapat dijadikan sebagai jaminan hutang hanyalah rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas tanah Negara.

Sedangkan untuk Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dapat dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan tanpa dipungut biaya.
Satu hal yang menarik di sini adalah, dalam rancangan UU tentang Rumah susut tersebut dinyatakan bahwa Bangunan rumah susun yang berdiri di atas tanah berdasarkan perjanjian sewa dan mendapatkan sertifikat Hak Sewa Tanah untuk Bangunan bisa dijadikan jaminan utang.
Yang menjadi permasalahan disini adalah, dalam pasal 16 RUU Rumah Susun tersebut dinyatakan bahwa rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau hak sewa milik pemerintah daerah akan dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tanpa tanah bersama. Yang menjadi pertanyaan kami adalah: Apa bentuk Jaminan Hutang yang diperbolehkan dengan kondisi demikian?

Hal ini merupakan hal baru yang belum pernah diatur sebelumnya. Walaupun yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik Negara dan/atau hak sewa atas tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah tersebut harus ditunjuk secara khusus dalam Peraturan Pemerintah. Karena, dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960, yang dimaksud dengan hak sewa atas suatu tanah hak, termasuk dalam jenis Hak Sekunder. (Lihat pembahasan tentang Jenis-Jenis Hak Atas Tanah. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan beserta benda-benda lain yang berada di atasnya, Hak Sewa tidak termasuk dalam salah satu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam hal diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Oleh karena itu, Hak Milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau Hak Sewa atas tanah milik pemerintah Daerah, otomatis menurut kami tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, walaupun sertifikat hak milik atas satuan rumah susunnya sudah terbit.

(Bersambung: “Pemilikan Rumah Susun (Apartemen, Kondominium, Kondotel) Oleh Orang Asing berdasarkan RUU Rumah Susun).