logo

Arsip | Peraturan Terkait

RSS feed untuk arsip ini

Tags: , ,

Pasal-Pasal UU Agraria Yang Di Wacanakan Untuk Direvisi

Posted on 19 October 2011

Melanjutkan artikel sebelumnya tentang Wacana Reformasi UU Agraria, kali ini akan disoroti tentang pasal-pasal apa sajakah yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan jaman. Sebagaimana di ulas di dalam makalah hukum agraria yang ditulis oleh bp. Prof. ERMAN RAJAGUGUK berjudul “Mempersoalkan Undang-Undang Tanah di Indonesia disebutkan bahwa pejabat BPN malah menjadi pelaku pidana di dalam pertanahan karena memanipulasi kekuasaannya untuk kepentingan pribadi di Tangerang – Jawa Barat. Mantan Kepala BPN Kabupaten Tangerang yang dikenal dengan inisial Han, kini dicari Kejaksaan Negeri setempat karena menjadi tersangka dalam kasus pembebasan tanah untuk perluasan Bandara Soekarno-Hatta dan perumahan karyawan Angkasa Pura II, yang berlangsung sejak 1978-1985.

Sebenarnya pasal mana saja di dalam UU No. 5 tahun 1960 yang kurang relevan dengan kondisi sekarang?

1) Artikel berjudul Reformasi di bidang UU Pertanahan di dalam makalah hukum agraria meyebutkan ada 5 masalah dibidang pertanahan yang sering muncul yaitu fungsi sosial tanah (pasal 6), batas maksimum kepemilikan tanah (pasal7), pemilikan tanah guntai (pasal 10), monopoli pemilikan tanah (pasal 13), dan penetapan ganti rugi tanah (pasal 18). Kelima hal ini baik secara langsung ataupun tidak langsung sering memicu munculnya berbagai konflik pertanahan, yang tidak mudah diselesaikan.

2) Pasal 17 yang dijelaskan di dalam Perpu No. 56 tahun 1960
Padasaatterbentuknya UU No. 5 tahun 1960 etika UU PokokAgraria (UUPA) No 5/1960, penduduk Indonesia saat itu masih berjumlah sekitar 93,3 juta orang, dan pembangunan Indonesia saat itu masih sebagai Negara agraris. Bandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6juta.

Prof. Erman Radjagukguk juga menyoroti di dalam UUPA disebutkan bahwa luas maksimum yang diijinkan adalah menurut kepadatan penduduk tiap kilometer persegi. Jika 1-50 penduduk tiap km2 maka diijinkan 15 ha sawah atau 20 ha tanah kering. Antara 51-250 penduduk per km2 10 ha sawah atau 12 ha tanah kering; 251-400 penduduk per km2 7.5 ha sawah atau 9 ha tanah kering. Di atas 400 penduduk per km2 5 ha tanah kering atau 6 ha tanah padat. Di masa sekarang hal itu sudah tidak relevan lagi, karena tidak ada lagi tanah yang dapat dibagi di bawah tekanan penduduk yang jumlahnya sudah lebih dari 200 juta jiwa.

3) Pasal 28
Menurut Maria W. Soemardjono di dalam artikelnya yang berjudul “Ah, Dari Rakyat, Oleh Rakyat dan Untuk Rakyat”, sampai saat ini belum ada peraturan perundang-undangan yang mengatur maksimum luas tanah yang dapat dikuasai dengan menggunakan hak guna usaha (HGU). Di dalam ayat 2 hanya disebutkan bahwa HGU diberikan hak atas tanah yang luasnya minimal 5 ha dengan ketentuan jika luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan. UUPA sama sekali tidak menyinggung tentang luas maksimal HGU.

4) Pasal 29
Negara Indonesia sudah lebih maju dibandingkan keadaan 51 tahun yang lalu. Banyak penanam modal asing yang tertarik untuk menanamkan modalnya di Indonesia. Pasal 29 UU No. 5 tahun 1960 isinya sebagai berikut:

1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Prof. Erman Radjagukguk di dalam artikelnya yang berjudul Reformasi UUPA menyoroti tentang hak erpacht untuk perkebunan-perkebunan besar yang semula lamanya 75 tahun sejak adanya UU No. 5 tahun 1960 dikonversi menjadi hak guna usaha yang lamanya 25 tahun.

Bila dibandingkan dengan Negara tetangga seperti Malaysia, Singapura bahkan Vietnam yang memberikan hak atas tanah bagi penanaman modal asing antara 75 sampai 100 tahun maka bisa saja menjadi kendala di dalam bersaing untuk mendapatkan modal asing.

Adapun rencana perlu atau tidaknya UU No. 5 tahun 1960 perlu di ganti atau tidak masih mengundang pro dan kontra. Sebagian pakar pertanahan ada yang setuju mengingat UUPA ini usianya sudah lebih dari setengah abad dan sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Sebagian lagi berpendapat UUPA ini tidak perlu diganti, namun kualitas SDM aparat pertanahan lah yang perlu dibenahi agar pelaksaan UUPA ini bisa berjalan dengan lancar tanpa hambatan.

Bagaimana menurut anda, pembaca?

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Berita, notariat, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , , , ,

Rumah Susun (Apartemen) Sebagai Jaminan Hutang

Posted on 19 September 2011

(Berdasarkan RUU Rumah Susun)

Melanjutkan pembahasan mengenai Rancangan Undang-undang Rumah Susun yang saat ini sedang digodok, kali ini saya ingin membahas mengenai Rumah Susun Sebagai Jaminan pelunasan hutang kredit. Berbeda dengan jaman orang tua dahulu, yang baru bisa memiliki rumah setelah uangnya terkumpul banyak, dengan adanya berbagai terobosan hokum dan upaya dari pengembang serta dukungan dari pemerintah untuk memberikan subsidi dan berbagai kemudahan bagi masyarakat untuk dapat membeli rumah dengan cara mencicil, maka anak-anak muda jaman sekarang sudah bisa memiliki rumah susun di wilayah yang cukup mentereng.

Tentu saja pembelian atas rumah susun tersebut dilakukan dengan cara mencicil melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang marak disediakan oleh berbagai Bank baik swasta maupun asing. Proses pembeliannya seperti pembelian rumah biasa, namun pembayarannya sebagian dibiayai oleh Bank. Atau dengan cara pembayaran mencicil kepada devolper secara langsung. Dengan demikian, maka apartemen yang baru dibeli tersebut dijadikan sebagai jaminan atas pelunasan kembali hutang konsumen pembeli apartemen yang dibiayai oleh bank tersebut.

Apakah ada perbedaan pengaturan mengenai pemberian jaminan dalam bentuk Rumah Susun berdasarkan RUU Rumah
Susun tersebut?

Sebagaimana dalam UU No. 16/1985 yang lalu, atas suatu uni satuan Rumah susun yang dibangun beserta tanahnya bisa dijadikan sebagai jaminan hutang dan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Namun demikian, tidak semua Sarusun tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Yang dapat dijadikan sebagai jaminan hutang hanyalah rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai di atas tanah Negara.

Sedangkan untuk Rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dapat dibebani hak tanggungan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan tanpa dipungut biaya.
Satu hal yang menarik di sini adalah, dalam rancangan UU tentang Rumah susut tersebut dinyatakan bahwa Bangunan rumah susun yang berdiri di atas tanah berdasarkan perjanjian sewa dan mendapatkan sertifikat Hak Sewa Tanah untuk Bangunan bisa dijadikan jaminan utang.
Yang menjadi permasalahan disini adalah, dalam pasal 16 RUU Rumah Susun tersebut dinyatakan bahwa rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau hak sewa milik pemerintah daerah akan dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tanpa tanah bersama. Yang menjadi pertanyaan kami adalah: Apa bentuk Jaminan Hutang yang diperbolehkan dengan kondisi demikian?

Hal ini merupakan hal baru yang belum pernah diatur sebelumnya. Walaupun yang dimaksud adalah hak sewa atas tanah milik Negara dan/atau hak sewa atas tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah tersebut harus ditunjuk secara khusus dalam Peraturan Pemerintah. Karena, dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960, yang dimaksud dengan hak sewa atas suatu tanah hak, termasuk dalam jenis Hak Sekunder. (Lihat pembahasan tentang Jenis-Jenis Hak Atas Tanah. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan beserta benda-benda lain yang berada di atasnya, Hak Sewa tidak termasuk dalam salah satu hak yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam hal diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan, maka yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Oleh karena itu, Hak Milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Sewa milik Negara atau Hak Sewa atas tanah milik pemerintah Daerah, otomatis menurut kami tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, walaupun sertifikat hak milik atas satuan rumah susunnya sudah terbit.

(Bersambung: “Pemilikan Rumah Susun (Apartemen, Kondominium, Kondotel) Oleh Orang Asing berdasarkan RUU Rumah Susun).

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Berita, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , , , ,

Rancangan Undang-Undang Baru Untuk Rumah Susun (Apartemen, Kondominum, Kondotel)

Posted on 16 September 2011

Semakin mahalnya harga tanah, menyebabkan pembangunan hunian secara vertikal yang secara awam disebut sebagai Apartemen, Kondominium, maupun Kondotel semakin marak. Para konsumen terutama keluarga muda yang ingin tinggal di perkotaan dengan pertimbangan jarak yang lebih dekat ke kantor dan quality time dengan keluarga, banyak yang lebih memilih untuk tinggal di apartemen dibandingkan tinggal di lokasi yang sangat jauh dari tempat kerjanya. Hal ini menyebabkan maraknya pertumbuhan dan perkembangan pembangunan apartemen, dari type yang sederhana seperti Rumah Susun Hunian Milik (Rusunami) untuk menjangkau kalangan menengah ke bawah sampai dengan Apartemen yang super mewah dengan fasilitas hotel bintang lima.

Pesatnya pertumbuhan pembangunan Apartemen, tersebut menyebabkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU No.16/1985) dianggap sudah tidak dapat mengakomodasi kepentingan penegakan hukum di lapangan, perkembangan hukum, kebutuhan masyarakat dan kebutuhan setiap orang dan partisipasi masyarakat. Oleh karena itu, saat ini sedang digodok RUU rumah susun yang baru, yang diharapkan dapat lebih mengantisipasi tentang pengaturan dan penegakan hukum dimasyarakat.

Apa sih yang dibahas di dalam RUU ini?

Sebagaimana hal nya dengan UU Rumah Susun No. 16/1985, di dalam RUU ini dibahas tentang criteria Rumah Susun. Namun lebih rinci lagi mengenai jenis rumah susun, dimana yang termasuk dalam Rumah Susun adalah:

(1) Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pembangunannya mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah;

(2) Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial;

(3) Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian;

(4) Rumah susun dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri beserta keluarganya;

(5) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjualbelikan sesuai dengan mekanisme pasar.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

Lalu, bagaimana dengan pembangunan rumah susun komersial?

Pembangunan rumah susun komersial sebagaimana disebut pada pasal 12 ayat (1) dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib menyediakan sarusun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari jumlah sarusun komersial yang dibangun. Kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.

Di mana pembangunan rumah susun bisa dilakukan?

Pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Bangunan;
c. Hak Pakai;
d. Hak Pengelolaan; atau
e. Hak Sewa

Pembangunan rumah susun di atas tanah dapat dilakukan melalui peralihan hak dan/atau konsolidasi tanah.
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Bagaimana ketentuan pembangunan rumah susun yang dilakukan di atas tanah hak sewa?
Pembangunan rumah susun di atas tanah hak sewa harus dilakukan dengan perjanjian sewa secara tertulis yang dibuat dengan akta otentik dihadapan pejabat yang berwenang.
Perjanjian tertulis itu harus memenuhi persyaratan:

a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b) jangka waktu sewa paling singkat 1 (satu) kali umur teknis bangunan rumah susun;
c) akibat-akibat hukum dari perjanjian sewa terhadap rumah susun.

Perjanjian tertulis tersebut didaftarkan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional sebagai dasar penerbitan sertifikat sewa tanah untuk bangunan rumah susun.

Tanah hak sewa tersebut meliputi:

(a) tanah milik negara;
(b) tanah milik daerah, ketentuannya diatur di dalam peraturan pemerintah.

Bersambung: “Rumah Susun Sebagai Jaminan Hutang”

Did you like this? Share it:

Kategori : Berita, Hibah, Hukum Jaminan, Jual beli, Pembagian Hak Bersama, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , , ,

Jenis-Jenis Hak Atas Tanah dan Pengaturannya

Posted on 12 July 2011

Dita yang baru saja menerima warisan sebuah rumah kuno bergaya Art Deco di sebidang tanah seluas 500 m2 bertanya kepada saya, ”Mbak Irma, tolong jelaskan dong apa saja ya jenis kebijakan hak tanah itu? Aku bingung nih, menurut ibuku tanah yang diwariskan ke aku ini masih berstatus Hak Guna Bangunan dan sebentar lagi akan habis masanya. Aku ada rencana mau bikin usaha di rumah itu, bisa gak sih?”

Sebelum menjawab pertanyaan Dita, ada hal yang sebaiknya kita ketahui lebih dulu:

Apa sih landasan kebijakan hak atas tanah itu?
Landasannya adalah Ketentuan Pokok yang terdapat dalam UUD 1945 pasal 33 ayat 3 dan UU No. 5 tahun 1960 pasal 2 (ayat 2) – UUPA yang menyatakan bahwa Negara berhak untuk mengatur pemilikan, peruntukan, peralihan dan pendaftaran atas hak bangsa Indonesia.

Mengapa harus diatur ya?
Apabila tidak ada pengaturan dari negara, tentunya peruntukkan dan pemilikan tanah akan menjadi kacau sebab setiap orang pasti ingin memiliki tanah yang lebih dan lebih luas.

Apa saja Ketentuan mengenai hak-hak atas tanah itu?
Berdasarkan Pasal 4, 6 dan 9 – UUPA, ditentukan bermacam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, Tanah dapat diberikan dan dimiliki oleh perseorangan maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Di pasal 6 juga ditegaskan bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal 1 dan 2. Setiap warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah serta mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. Di pasal 9 juga dinyatakan bahwa hak-hak atas tanah apapun yang dipunyai oleh seseorang, kelompok, badan hukum, dll harus berfungsi sosial. Maksudnya, Hak atas tanah apa pun yang ada pada seseorang, tidak dapat dibenarkan akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadi, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat dari hak atas tanah tersebut, sehingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun masyarakat dan Negara. Kalau diihat dari ketentuan ini bukan lantas berarti kepentingan perseorangan akan terdesak oleh kepentingan umum (masyarakat), karena UUPA juga memperhatikan kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan harus saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai tujuan pokok : kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya.

Lalu, dengan ketentuan tadi mbak, apa saja sih Landasan Hukum Pemberian Hak Atas Tanah itu?

1. PP No. 40 Tahun 1996 tentang Pemberian HGU, HGB dan HP.
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan, Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Kalau begitu, apa saja jenis Hak – Hak Atas Tanah itu ?
Sesuai Pasal 4 jo. Pasal 16 jo. Pasal 53 jo. PP 40/1996 dan PP 41/1996 jo. Negara memberikan berbagai jenis hal atas tanah yang terdiri dari: (1) hak individual yang bersifat perdata;(2) hak pengelolaan yaitu hak istimewa yang diberikan oleh negara pada instansi-instansi tertentu untuk dikelola dan diambil manfaat atasnya.;(3) tanah wakaf yaitu hak atas tanah yang semula merupakan hak primer (HM, HGB, HGU, HP atau tanah girik) dan kemudian diwakafkan atau diserahkan oleh pemiliknya kepada badan keagamaan ataupun badan sosial lainnya untuk di wakafkan

Lalu, hak apa saja yang masuk ke dalam hak individual?
Hak individual yang bersifat perdata terdiri dari:
(1) hak primer yaitu hak yang langsung diberikan oleh negara kepada pemegang haknya yang meliputi:
(a) Hak milik yang merupakan hak terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Diatasnya bisa dibebani oleh hak-hak sekunder yang lebih rendah seperti HGB, HGU, Hak Pakai, Hak Sewa dan Hak Numpang karang.
(b) Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah-tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka waktu tertentu yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah lewat pengguna hak ini dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi.
(b) Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk mengolah/ mengusahakan tanah-tanah tertentu dengan luas minimal 5 ha dan biasanya digunakan untuk perkebunan dan pertanian.
(c) Hak Pakai terdiri dua macam: Hak Pakai atas tanah negara yang dikuasai langsung oleh negara dan tidak memiliki nilai ekonomis yaitu Hak Pakai atas tanah negara bagi instansi-instansi pemerintah spt TNI, departemen, kantor perwakilan negara lain (kedutaan besar/ konsulat); Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, maksudnya bisa diperjualbelikan atau dialihkan kepada orang/ pihak lainnya.

(2) Hak Sekunder (Derivatif) yaitu hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah yang sudah ada. Hak ini bisa timbul karena perjanjian antara pemilik tanah sebagai pemegang hak primer dan calon pemegang Hak Sekunder.
Yang termasuk Hak atas tanah ini antara lain:
(a) Hak sekunder yang ditumpangkan di atas hak lain yang memiliki derajat yang lebih tinggi misalnya HGB/HGU/Hak Pakai di atas tanah Hak Milik
(b) Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/ HGB/ HG/ Hak Pengelolaan atas tanah negara
(c) Hak Sewa atas tanah pertanian
(d) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan
(e) Hak usaha bagi hasil
(f) Hak menumpang (Hak Numpang Karang)
(g) Hak Jaminan atas tanah,yang terdiri dari gadai dan hak tanggungan.

Bagaimana mengenai pertanyaan Dita tadi apakah ia bisa membuat usaha di atas tanah HGB itu?
Merujuk pada Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 tahun 1998 tentang pemberian Hak Milik atas Tanah untuk rumah tinggal dapat diajukan permohonan peningkatan statusnya menjadi Hak Milik. Jika Dita ingin menggunakannya sebagai tempat usaha (berupa ruko atau kantor) maka Dita tetap hanya boleh memegang HGB. Jadi Dita cukup memperpanjang masa HGB rumah warisan dari ibunya itu.

BERSAMBUNG:

Did you like this? Share it:

Kategori : Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , , ,

Tarif Baru PNBP Untuk Pelayanan Pada Badan Pertanahan Nasional

Posted on 04 February 2010

Pada tanggal 22 Januari 2010 yang lalu, Pemerintah mengeluarkan Peraturan baru yang memberikan standarisasi besarnya uang Pemasukan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pelayanan pada BPN, yaitu Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.

Peraturan baru tersebut menyusul standarisasi besarnya PNBP untuk pelayanan masyarakat di lingkungan Departemen Hukum dan HAM RI (Depkumham) sebagaimana ditetapkan dengan PP No. 32 Tahun 2009. Dimana pada PP No. 32/2009 tersebut sudah dibuat standarisasi baku untuk pelayanan di bidang Pendaftaran Jaminan Fidusia, Pendaftaran Hak Kekayaan Intelektual, pendaftaran keimigrasian, dan lain sebagainya.

Sebagaimana halnya dengan PP No. 32/2009 yang memberikan rincian mengenai tarif resmi yang dikutip di lingkungan Depkumham untuk pelayanan tertentu, dalamn PP No. 13/2010 ini secara rinci juga memberikan deskripsi mengenai tarif2 untuk masing-masing pelayanan pertanahan. Berdasarkan keterangan di lapangan pada beberapa kantor Pertanahan, kapan mulai berlakunya ketentuan mengenai tarif baru ini masih simpang siur. Para petugas Kantor Pertanahan tertentu menyatakan bahwa peraturan ini akan mulai diberlakukan secara serentak terhitung sejak hari Senin, tanggal 8 Februari 2010 besok. Namun demikian, pihak humas IPPAT,  menjelaskan bahwa Peraturan ini belum berlaku dan masih menunggu juklak nya dari BPN Pusat.

Terdapat peningkatan biaya yang cukup signifikan dalam tarif resmi tersebut dibandingkan dengan tarif yang sebelumnya berlaku selama ini. Kenaikan yang cukup menyolok terutama terjadi pada uang pemasukan negara (yang biasa dikenal dengan SPS), yang selama ini merupakan satu-satunya biaya resmi yang di atur oleh PP; yaitu dimana semula sebesar RP. 25.000,– (duapuluh lima ribu rupiah), naik 100% menjadi sebesar Rp.50.000,– (limapuluh ribu rupiah).
Biaya lain yang cukup siginifikan contohnya adalah dalam pemasangan Hak Tanggungan. Pada PP No. 13/2010 ini ditetapkan bahwa untuk pendaftaran hak tanggungan, yang dihitung masing-masing per bidang, dikenakan PNBP masing-masing:

a. untuk nilai sampai dengan RP. 250jt  sebesar Rp. 50.000,–
b. untuk range Rp. 250jt sampai dengan Rp. 1 Milyar, sebesar Rp. 200.000,–
c. untuk di atas Rp. 1 Milyar sampai Rp. 10 Milyar sebesar Rp. 2.500.000,–
d. untuk di atas Rp. 10 Milyar sampai Rp. 1 Trilyun sebesar Rp. 25jt
e. di atas Rp. 1 Trilyun, sebesar Rp. 50jt
Karena perhitungannya dikenakan per bidang, maka tentunya PNBP tersebut akan berbeda untuk pendaftaran hak tanggungan yang terdiri dari beberapa sertifikat.

Kenaikan tersebut diharapkan tidak mempengaruhi pula kenaikan biaya “lain-lain” yang sudah jamak berlaku di masing-masing kantor pertanahan,   Karena memang selama ini  dalam prakteknya, masyarakat tidak hanya dikutip biaya PNBP atau SPS yang resmi sebesar Rp. 25rb saja.Jika di samping tarif PNBP yang berlaku resmi tersebut masih ada biaya “lain-lain”,  maka hal tersebut akan berakibat pada semakin tingginya biaya yang harus dibayar oleh masyarakat dalam mendapatkan suatu pelayanan di bidang pertanahan.

Hal yang Positif dari ditetapkannya PP No. 13 Tahun 2010 adalah: diharapkan dengan adanya pemberlakuan tarif secara resmi yang secara nasional tersebut dapat membuat standarisasi dan aturan baku yang jelas dalam pelayanan di bidang pertanahan. Peningkatan tarif tersebut diharapkan juga berakibat langsung dengan peningkatan pelayanan masyarakat di bidang pertanahan.

Semoga   :-)

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Berita, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

Tags: , ,

Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB Pph)

Posted on 20 January 2010

Suatu hari, Rani (45 tahun) – bukan nama sebenarnya, merasa kaget sekali ketika akan mengurus proses balik nama kliennya yang baru saja melangsungkan pembuatan akta jual beli di hadapannya selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Karena, pembeli diwajibkan untuk membayar pajak penghasilan sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang berjumlah Rp. 58.000.000,– (limapuluh delapan juta rupiah). Padahal, yang berlaku selama ini untuk nilai transaksi atau NJOP di bawah Rp. 60.000.000,– (enampuluh juta rupiah) tidak dikenakan pajak penghasilan alias bebas Pph. Pihak PPAT tinggal menghitung dan membantu membayarkan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) nya saja kemudian melaksanakan transaksi jual beli dan mendaftarkan peralihan haknya pada Kantor Pertanahan setempat.

Klien Rani, sebut saja pak Arief, yang merasa tidak pernah mendapat penjelasan sebelumnya mengajukan protes, karena selama ini mengenai pajak tersebut tidak pernah menjadi bahan negosiasi antara penjual dan pembeli. Sehingga mereka tidak memperhitungkan akan adanya biaya pajak yang jumlahnya bagi mereka cukup signifikan. Karena dalam proses transaksi tersebut, riel transaksi atas tanah dan bangunan dimaksud hanyalah bernilai Rp. 27.000.000,– (duapuluh tujuh juta rupiah). Sedangkan perhitungan Pajak Penghasilan tersebut harus dilakukan dari nilai transaksi yang tertinggi. Karena NJOP sebesar Rp. 58.000.000,– maka yang dijadikan sebagai dasar perhitungan bukan dari nilai riel yang diterima oleh penjual, melainkan dari NJOP tersebut.

Apakah dimungkinkan untuk mengajukan bebas pajak?pajak

Berdasarkan Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009, tentang “Tata Cara Pemberian Pengecualian Dari Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Atas tanah dan Bangunan”, yang diterbitkan pada tanggal 27 April 2009, ada beberapa ketentuan agar pak Arief tersebut dibebaskan dari kewajiban pembayaran Pajak Penghasilan.

Agar bebas dari kewajiban pembayaran pajak penghasilan atas transaksi dimaksud, Pak Arief harus mengajukan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB Pph). Untuk mendapatkan SKB Pph dimaksud, pak Arief harus memenuhi syarat-syarat sesuai dengan Pasal 2 Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009 tersebut di atas, yaitu:

1. orang Pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp. 60.000.000,– dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.

PTKP di tiap-tiap daerah berbeda-beda. Sebagai contoh, untuk wilayah Jabodetabek PTKP seorang wajib pajak pribadi adalah sebesar Rp. 1.300.000,– (satu juta tiga ratus ribu rupiah). Oleh karena itu, jika penghasilan orang yang bersangkutan di atas Rp. 1.300.000,– maka dia tetap diwajibkan untuk membayar pajak.

Awas… satu hal yang perlu diperhatikan adalah: dalam prakteknya apabila seseorang penjual memiliki penghasilan di bawah PTKP, namun dia memiliki NPWP, maka permohonan SKB ini biasanya tidak dikabulkan (ditolak).

2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah guna melaksanakan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Contohnya begini: misalnya tanah seseorang digusur untuk dijadikan sebagai waduk. Nilai ganti rugi atas penggusuran tersebut misalnya Rp. 50.000.000,–. Yang bersangkutan berhak untuk minta pembebasan dari kewajiban membayar Pph. Karena disamping nilai yang diperoleh di bawah Rp. 60.000.000,–, tanah tersebut juga digunakan untuk kepentingan umum.

3. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan social termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau pengusaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.

Khusus untuk hibah tersebut, sebelum Peraturan ini diundangkan, di beberapa Kantor Pajak memberlakukan bahwa untuk pemberi hibah dapat langsung dinyatakan bebas pajak, jadi tinggal membayar pajak Penerima Hibah (BPHTB atas hibah tanah/bangunan), yang besarnya 50% dari BPHTB yang biasanya dibayar dalam akta jual beli atau hibah yang bukan termasuk pengecualian di atas. Namun, sekarang untuk bisa membayar BPHTB atas hibah tersebut, pemberi dan penerima hibah harus mengurus:

a. Surat keterangan bebas Pph (sesuai Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 30/PJ/2009 tersebut di atas

b. Surat Keterangan Pengurangan BPTHB.

Hal ini sesuai Peraturan Direktur Jendral Pajak No. PER-29/PJ/2009 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Direktur Jendral Pajak No. 16/PJ/2005 tentang Tata Cara Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, yang di terbitkan pada tanggal 27 April 2009.

4. Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan social termasuk yayasan, koperasi atau oran gpribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan atau pengusaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau

5. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Untuk pengalihan karena warisan, tentu saja pewaris yang sudah meninggal dunia bebas dari kewajiban pajak ya…. J Namun untuk ahli waris selaku penerima warisan berupa tanah dan bangunan, diwajibkan untuk membayar pajak setelah dikurangi dengan Nilai Tidak Kena Pajak yang mana di masing-masing daerah yang satu dan yang lain tentunya berbeda.

Contohnya: untuk Jakarta, NTKP nya adalah Rp. 300jt.

Sehingga, kalau tanah warisan tersebut NJOPnya Rp. 325jt, maka yang dikenakan pajak atas warisan hanyalah selisihnya saja, yaitu Rp. 25jt. Jadi pajaknya adalah:

(Rp. 25jt X 5% ) X 50% = Rp. 625.000,–

Termasuk yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pph atas pengalihan tanah dan bangunan adalah: pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak. Khusus untuk kelompok ini, bebas pajak dapat langsung diberikan tanpa melalui penerbitan SKB Pph.

(bersambung ke: “Bagaimana Cara Pengurusan SKB Pph dan/atau Pengurangan BPHTB?

Did you like this? Share it:

Kategori : ARTIKEL, Hibah, Jual beli, Peraturan Terkait, pertanahanKomentar (0)

« Halaman Sebelumnya
Halaman Selanjutnya »


This movie requires Flash Player 9

Shopping Cart

Your shopping cart is empty
Visit the shop

Kegiatan

  1. Jun
    6
    Wed

    1. 8:30 am Seminar Jaminan Perbankan & Eksekusinya dalam Praktik
View Calendar »

Tutorial tentang Akad Syariah

Mudahnya Memahami Syariah

Kekuatan Konsep Syariah

Take Over Pembiayaan Secara Syariah

Follow irmadevitacom

Audio


Kategori


Untuk berlangganan artikel kami silahkan klik dibawah ini

Irma Devita Purnamasari, SH, MKn

↑ Grab this Headline Animator