Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Atas dasar tersebut, pemerintah mengalihkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) menjadi pajak daerah. Pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah terhitung mulai tanggal 1 Januari 2011. Dalam hal ini pemerintah DKI menanggapi hal tersebut dengan mengeluarkan Perda No. 18 tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Namun dengan diberlakukannya Perda tersebut, diskon 50% untuk pengenaan pajak terhadap Objek Pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan waris dan pemberian hak pengelolaan menjadi tidak ada.. Menyikapi hal tersebut, Gubernur DKI Jakarta, H. Fauzi Bowo di dalam kabarbisnis.com tanggal 29 Mei 2011, menyatakan BPHTB di wilayah Jakarta didiskon hingga 50%. Pemberian keringanan ini untuk membantu meringankan beban warga Jakarta terhadap pembelian rumah sederhana, rusun sederhana yang diperoleh langsung dari pengembang dengan pembayaran cicilan. Selain itu keringanan BPHTB juga diberikan kepada wajib pajak yang baru menerima ganti rugi dari pemerintah dengan ganti rugi dibawah NJOP, wajib pajak penerima waris, hibah dan lainnya. Ia juga menyatakan pemberian keringanan BPHTB didasarkan pada kepentingan daerah, kepentingan sosial dan kepentingan keagamaan. Kebijakan ini dituangkan di dalam peraturan Gubernur (Pergub). 

Berkaitan dengan hal tersebut, awal tahun 2012 ini, pemerintah DKI memberlakukan Peraturan Gubernur No. 112 tahun 2011 tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Apa saja yang diatur di dalam Pergub No. 112 tahun 2011?

Lingkup pengaturan BPHTB di dalam Pergub ini adalah sebagai berikut:

1)    Pengenaan BPHTB karena Waris

2)    Pengenaan BPHTB karena Hibah Wasiat

3)    Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan

4)    Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP), dan

5)    Prosedur pengajuan keberatan

Apa yang menarik dari Pergub No. 112 tahun 2011?

Di dalam pasal 5 ayat 1 dinyatakan bahwa pengenaan BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena Waris dan Hibah Wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang. Menarik bukan? Kalau diskon 50% diberlakukan sebelum adanya Perda No. 18 tahun 2011. Kemudian, dengan terbitnya Perda No. 18 tahun 2010 diskon 50% tersebut menjadi tidak ada. Akibatnya pembayaran pajak dikenakan 100%. Setelah berlaku, diskon 50% ada lagi dengan diberlakukannya Pergub No. 112 tahun 2011.

Kapan pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat ditetapkan?

Penetapan saat terutang pajak atas  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kanwil BPN atau Kantor Pertanahan (Pasal 5 ayat 2). Sedangkan penetapan saat terutang pajak atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Hibah Wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akte (pasal 5 ayat 3).

Bagaimana dengan pengenaan BPHTB karena hak pengelolaan?

Di dalam pasal 9 disebutkan:

a.    0% (nol persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah Kementrian, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas) dan

b.    50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain subjek pajak sebagaimana yang dimaksud pada huruf a.

Kapan pengenaan BPHTB karena Hak Pengelolaan ditetapkan?

Menurut pasal 10 Pergub DKI no. 112 tahun 2011, penetapan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk pemberian Hak Pengelolaan adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan.

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOKTP) menurut pasal 13 Pergub DKI No 112 tahun 2011 adalah sebagai berikut:

a)  Sebesar Rp. 80.000.000 (delapan puluh juta rupiah) untuk setiap transaksi selain Waris dan Hibah Wasiat.

b)  Sebesar Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Untuk Waris dan Hibah diperuntukkan bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi waris dan hibah wasiat termasuk suami/ istri.

Besaran NPOPTKP-BPHTB dapat di evaluasi dan hasil evaluasi selanjutnya ditetapkan dengan Keputusan Gubernur setelah memperoleh persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.

Pasal 15 menyebutkan untuk melakukan evaluasi NPOPTKP-BPHTB di luar Waris dan Hibah Wasiat dilakukan dengan mempertimbangkan indikator sebagai berikut:

a)  Pertumbuhan ekonomi daerah

b)  Harga pasaran tanah dan bangunan yang berlaku di daerah

c)  Perkembangan Nilai Jual Objek Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan atas:

a)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar BPHTB (SKPDKB-BPHTB); atau

b)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan BPHTB (SKPDKBT-BPHTB); atau

c)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar BPHTB (SKPDLB-BPHTB); atau

d)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil BPHTB (SKPDN-BPHTB).

Bagaimana prosedurnya?

Menurut pasal 19 Pergub No. 112 tahun 2011, wajib pajak mengajukan keberatan kepada Kepala Dinas melalui melalui Kepala Suku Dinas atau Kepala Unit. Keberatan diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya (force majeur). Walaupun demikian, di dalam pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

Pada saat Peraturan Gubernur ini mulai berlaku, maka:

a.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta Penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang telah dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2011 sampai dengan diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, dinyatakan masih tetap berlaku; dan

b.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang sedang dalam proses setelah diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, harus disesuaikan dengan ketentuan Peraturan Gubernur ini.

Kemajuan teknologi komunikasi saat ini turut mempengaruhi pola transaksi jual beli di masyarakat. Di masa lalu transaksi jual beli terjadi bila ada pertemuan antara pembeli dan penjual. Namun di masa kini, transaksi jual beli juga dapat dilakukan melalui telepon, media elektronik maupun internet.

Istilah bisnis online  juga sudah bukan merupakan hal yang asing lagi bagi masyarakat kita. Bisnis online adalah bisnis yang dilakukan secara online di internet, semua transaksi jual beli dilakukan secara online. Mengapa? Karena saat ini masyarakat beranggapan bahwa melakukan transaksi  jual beli lewat telepon/ Media Elektronik/ Internet lebih praktis, bahkan bisa mendapatkan barang dengan harga lebih murah. Baik penjual maupun pembeli melakukan transaksi secara online. Barang-barang yang dijual di dalam bisnis online beraneka rupa mulai dari pakaian sampai dengan penjualan gadget. Bagaimana hukum jual beli via telepon/ Media Elektronik/ Internet?

Berikut adalah informasi mengenai hukum jual beli via telepon/ media elektronik/ internet yang merupakan juga  jawaban saya untuk pertanyaan di rubrik klinik di dalam hukumonline.com.

Sebenarnya, inti dari jual beli adalah kata sepakat. Pasal 1313 KUHPerdata menyebutkan “suatu persetujuan adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih.” Bila pembeli melakukan persetujuan/kata sepakat dengan penjual maka terjadilah jual beli tersebut.

Adapun syarat persetujuan/kata sepakat yang sah memerlukan 4 syarat (Pasal 1320 KUHPerdata), yaitu

a) Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

c) Suatu pokok persoalan tertentu;

d) Suatu sebab yang tidak dilarang.

Terjadinya persetujuan jual beli tersebut juga dinyatakan di dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang berbunyi “jual beli dianggap telah terjadi segera setelah orang-orang itu telah mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan  dan harganya belum dibayar.” Dalam hal ini apabila kita melakukan perjanjian jual beli melalui telepon/ media elektronik/ internet dengan memenuhi 4 syarat di atas dan sudah mencapai kesepakatan dengan penjual maka perjanjian tersebut dianggap sah.

Mengenai kapan perjanjian jual beli melalui telepon/media elektronik/internet terjadi, adalah tergantung pada kapan terjadinya KATA SEPAKAT tersebut. Mengenai saat lahirnya kata sepakat tersebut ada 2 pendapat mengenai hal ini:

1. Mail box theory menurut hukum Common Law yang dianut di negara2 common wealth seperti Amerika, Singapura, Australia (Indonesia menganut hukum Civil Law – Red), perjanjian jual beli terjadi “di mana sejak penerimaan pesanan dari penjual DITERIMA oleh pembeli, maka dianggap sudah terjadi kata sepakat.”
2. Pasal 1462 KUHPerdata yang direvisi oleh Code Civil Perancis, perjanjian jual beli terjadi sejak “adanya kata sepakat, tetapi tanggung jawab baru beralih ke pembeli setelah adanya levering (penyerahan) sesuai Pasal 613 KUHPerdata.”

Jadi pembaca, mengenai kapan perjanjian jual beli melalui telepon/media elektronik/internet terjadi, kiranya lebih tepat bila kita mengacu pada Pasal 1462 KUHPerdata yaitu pada saat penerimaan pemesanan barang oleh penjual, tetapi kewajiban (tanggung jawab) dari penjual (terhadap cacat-cacat yang tersembunyi – dalam hal ini kerusakan dalam pengiriman barang tersebut misalnya) baru BERALIH setelah barang diterima oleh pembeli (pemesan).

Sumber:

Hukumonline.com

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)

Hukum Perjanjian, Prof. Subekti.

Menyambung artikel saya sebelumnya

A. Untuk pengurusan SKB Pph adalah sebagai berikut:

1. Mengajukan permohonan tertulis oleh orang atau Badan yang bersangkutan kepada Kantor Pelayanan Pajak setempat dengan mengisi Daftar isian; dimana:

a. Untuk orang pribadi, permohonan harus dilampiri:

a.1. Surat pernyataan berpenghasilan di bawah PTKP dan jumlah bruto pengalihan hak atas
tanah dan bangunan kurang dari Rp. 60.000.000,–
a.2. Foto Copy Kartu Keluarga

a.3. Foto copy Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)

tahun berjalan.
b. Untuk badan hukum selaku penerima hibah, harus mengisi Lampiran IV dengan melampirkan
pula Surat Pernyataan Hibah.

c. Dalam hal pengalihan tanah tersebut terjadi karena warisan, ahli waris yang mengajukan SKB Pph tersebut dengan mengisi Lampiran IV

B. Untuk pengurusan pengurangan pajak sehubungan dengan pembayaran BPHTB atas hibah dalam garis lurus ke atas atau ke bawah satu derajat (antara orang tua ke anak atau sebaliknya), maka syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut:

1. Foto copy SSB (bukti pembayaran BPTHB) Lembar ke-1

2. Foto copy surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)

tahun berjalan.

3. Foto copy dokumen perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan

4. Foto copy sertifikat hak atas tanah dan/atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalamhal perolehan hak karena pemindahan.

5. Foto copy KTP, SIM Passport, Kartu Keluarga, atau identitas lainnya.

6. Surat Keterangan Lurah/Kepala Desa atau surat Keterangan instansi lain yang terkait.

Pada pembahasan sebelumnya tentang “Aspek Hukum Dalam Perjanjian Jual Beli Batu Bara”, sudah di kelompokkan bahwa bentuk-bentuk perjanjian yang mungkin timbul di antara para pihak yang terkait dalam 1 spect Batu Bara bisa terjadi antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Dari ke empat bentuk perjanjian tersebut, hal yang paling sensitive, yaitu masalah mengenai:

1. Term Of Payment

jangka waktu dan tata cara pembayaran memang merupakan hal paling sering menjadi perdebatan dalam perjanjian jual beli. Dalam perjanjian yang berkaitan dengan jual beli batu bara, masalah term of payment adalah masalah yang sangat sensitive dan memiliki resiko yang cukup tinggi bagi pihak yang memberikan prestasi. Hal ini bisa menyebabkan kerugian yang luar biasa bagi pihak yang terkena dampak dari buruknya pengaturan masalah term of payment dalam suatu kesepakatan. Oleh karena itu, masing-masing pihak harus dilindungi dari resiko kegagalan pembayaran.

2. Demurrage

istilah ini lazim digunakan dalam pengiriman barang yang menggunakan kapal (vessel) atau tongkang (barge). Demurrage adalah biaya yang dikenakan atas kelewatan waktu kapal berlabuh. Artinya: vessel/tongkang disewa dalam waktu 1 minggu. Ternyata penggunaannya lebih dari 1 minggu sehingga dikenakan denda dikarenakan:

a. kemampuan para pihak tidak mendukungnya,

b. kesalahan penjadwalan,

c. kekurang profesionalan (kurang pengalaman/ketidak tahuan pihak penjual). à demorage tidak hanya terjadi karena kesalahan penjual saja atau pembeli saja, melainkan bisa jadi juga kesalahan kedua belah pihak.

d. masalah-masalah lainnya yang mengakibatkan terjadinya peristiwa demurrage tersebut

3. Reject

Terjadinya reject oleh pihak Konsumen pada saat batu bara tersebut diterima di pelabuhan yang dituju (Titik Penyerahan) oleh karena spect batu bara yang diterima tidak sesuai dengan yang diperjanjikan; atau dengan kata lain kwalitas batu bara tidak sama dengan yang diperjanjikan.

Hal ini bisa saja terjadi karena proses pengiriman selama perjalanan pengiriman, terjadi perubahan spect karena pengaruh cuaca (panas, hujan dll) yang mana hal tersebut berpengaruh pada kadar air, kalori, dll.

Dalam hal terjadi recject, kedua belah pihak mengalami kerugian. Walaupun tentu saja kerugian yang terbesar terjadi pada pihak Penjual atau trader.

Ketiga resiko tersebut merupakan hal paling sensitive yang harus diatur sedemikian rupa diantara kedua belah pihak, agar tidak terjadi kerugian yang nilainya miliaran rupiah.

Resiko tersebut di atas dapat diantisipasi sejak awal dan harus dituangkan dalam klausula Perjanjian.

Dari berbagai resiko tersebut, maka dapat dibuat suatu perjanjian jual beli batu bara yang berbentuk:

1. Perjanjian tunggal atau perjanjian yang dibuat hanya antara salah satu pihak
saja dan masing- masing berdiri sendiri

2. Perjanjian bertingkat

adalah Perjanjian yang melibatkan yang melibatkan semua pelaku di atas.

contoh yang paling kompleks:

adalah Perjanjian yang dibuat antara Produsen, Konsumen, Trader (yang
beneran) dan trader (yang hanya calo). Objek Perjanjian berupa Spect
Batu bara yang diperjanjikan adalah sama, akan tetapi pihak-pihaknya
berbeda.

Dalam hal kerjasama bertingkat, resiko yang harus diantisipasi sejak awal
adalah: siapa yang bertanggung jawab terhadap terhadap:

a. resiko demorage

b. resiko reject

c. resiko gagal bayar

Para pelaku perjanjian maupun notaris/lawyer yang membuat perjanjian tentang jual beli batu bara tersebut harus bisa mengidentifikasi masalah-masalah apa saja yang mungkin timbul dalam setiap perjanjian. Karena kondisi dan situasi dari setiap kejadian antara perjanjian yang satu dan lain tidak lah sama, jadi tidak bijaksana jika hanya bertindak selaku “peng copy paste” dari perjanjian yang ada tanpa mengidentifikasi terlebih dahulu kemungkinan masalah yang mungkin timbul dari suatu kondisi tertentu.

Wahhh… kalau bicara masalah perjanjian batu bara,… kayaknya tidak ada habisnya. Makanya, biar tidak bosan… saya sambung lagi ya di pembahasan berikutnya.

See you there!  

Suatu hari, Firman salah seorang sahabat saya datang dan mengeluh kepada saya, bahwa untuk melakukan transaksi batu bara adalah perkara yang gampang-gampang susah. Tidak seperti jual beli rumah misalnya, yang biasanya hanya terdiri dari 1 atau 2 orang perantara (broker), tetapi dalam jual beli batubara ini, biasanya terdiri dari mata rantai perantara yang sangat panjang, sampai akhirnya bisa menemumkan penjual atau pembeli yang sebenarnya. Karena menurut pengalamannya, dari 10 orang yang ditemui, 9 orang diantaranya hanyalah sekedar tahu tentang batu bara dari temannya, yang apabila ditelusuri, ternyata temannya pun memiliki informasi tersebut dari temannya lagi dan temannya lagi. Jadi setiap orang bisa bertindak selaku broker yang hanya memiliki informasi yang sangat sedikit namun sudah “menjual” informasi dimaksud kepada orang lain, seolah-olah dia adalah perantara langsung dari penjual atau perantara langsung dari pembeli.

Menanggapi keluhan di atas, saya memberikan penjelasan kepada sahabat saya tersebut, bahwa dalam suatu perjanjian jual beli terutama masalah batu bara yang sangat kompleks, walaupun memiliki konsep dasar yang sama dengan perjanjian jual beli pada umumnya. Konsep tersebut adalah:

1. Adanya harga, yaitu harga penjualan atas batu bara dimaksud

2. Adanya barang. yaitu batu bara yang diperjual belikan.

Yang membedakan antara lain adalah subjek atau pelaku perjanjian tersebut. Dalam perjanjian jual beli batu bara, para pihaknya harus di identifikasi terlebih dahulu. Bertindak/berperan sebagai apa dia sebenarnya.

Dalam perjanjian jual beli batu bara, pelaku perjanjiannya terbagi atas 4 kategori, yaitu:

1. Produsen

yang disebut sebagai produsen adalah orang atau badan usaha yang memiliki batu bara yang dijadikan sebagai objek jual beli. Dalam hal ini produsen tidak selamanya pemilik Kuasa Pertambangan. Bisa saja yang bertindak selaku produsen di sini adalah pihak yang diberikan surat dukungan dari pemegang Kuasa Pertambangan (KP)

2. Konsumen

yang disebut sebagai konsumen adalah orang atau badan usaha yang menggunakan batu bara tersebut untuk kepentingan proses produksinya.
Contohnya adalah: industry pembangkit, industry kertas dan pulp, industry semen, dll Industri inilah yang akan bertindak selaku pembeli (yang biasanya di istilahkan sebagai End User)

3. Funder (Pemilik modal/pendana)

adalah orang yang memiliki sejumlah dana yang di investasikan untuk membeli batu bara dan menjualnya kembali melalui Pedagang Perantara (Trader). Biasanya Funder yang murni hanya melepas uang tidak pernah tampil dalam perjanjian, dia biasanya bekerja sama dengan Produsen, atau Trader (Pedagang Perantara). Untuk setiap transaksinya, di hanya diwakili oleh Produsen tersebut atau Tradernya. Tapi ada juga Funder yang bertindak selaku Trader sebagaimana akan diuraikan dalam klasifikasi selanjutnya.

3. Trader/Pedagang Perantara

(orang awam memahaminya sebagai “calo”).Trader itu sendiri dapat
diklasifikasikan menjadi 2 macam, yaitu:

a. Trader yang bertindak selaku pembeli batu bara, tapi dia bukan
konsumen.

Jadi, trader jenis ini adalah pedagang perantara, yang membeli batu bara tersebut langsung dari Produsen, tapi dia tidak menggunakannya sendiri, melainkan ditujukan untuk dijual kembali kepada Konsumen. Dalam melaksanakan pekerjaannya, dia membeli batubara dimaksud dengan menggunakan dananya sendiri dan/atau bekerja sama dengan funder (pemilik dana).

b. Trader yang bertindak selaku penghubung murni antara:

-Konsumen dengan produsen,

-Konsumen dengan trader lainnya

-Produsen dengan funder

-Produsen dengan pemegang kontrak pembelian/pemesanan barang
(Purchase Order – PO).

- dan lain sebagainya.

Dalam tugasnya, orang tersebut bergantung pada pembayaran atas penjualan yang akan dilakukan dari batu bara yang sama (tidak punya dana sendiri). Dari sekian banyak pihak yang berhubungan dengan jual beli batu bara, orang-orang yang bertindak selaku trader inilah yang terdiri dari kumpulan orang yang paling banyak.

Inilah yang sesungguhnya dianggap benar2 calo karena sesungguhnya dia tidak memiliki kemampuan financial untuk melakukan transaksi jual beli.

Dari klasifikasi subjek atau pelaku perjanjian dalam jual beli batu bara tersebut, maka bentuk perjanjian bisa dikembangkan menjadi berbagai macam variasi perjanjian, yaitu perjanjian yang dibuat antara:

1. Konsumen dengan produsen

2. Produsen dengan trader

3. Trader dengan konsumen

4. Trader dengan trader

Mengenai bentuk-bentuk perjanjian dari masing-masing pihak tersebut nanti akan saya bahas dalam artikel selanjutnya tentang “Point-Point Krusial Dalam perjanjian Jual Beli Batu Bara”). See you there!  

Irma Devita