Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Atas dasar tersebut, pemerintah mengalihkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) menjadi pajak daerah. Pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah terhitung mulai tanggal 1 Januari 2011. Dalam hal ini pemerintah DKI menanggapi hal tersebut dengan mengeluarkan Perda No. 18 tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Namun dengan diberlakukannya Perda tersebut, diskon 50% untuk pengenaan pajak terhadap Objek Pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan waris dan pemberian hak pengelolaan menjadi tidak ada.. Menyikapi hal tersebut, Gubernur DKI Jakarta, H. Fauzi Bowo di dalam kabarbisnis.com tanggal 29 Mei 2011, menyatakan BPHTB di wilayah Jakarta didiskon hingga 50%. Pemberian keringanan ini untuk membantu meringankan beban warga Jakarta terhadap pembelian rumah sederhana, rusun sederhana yang diperoleh langsung dari pengembang dengan pembayaran cicilan. Selain itu keringanan BPHTB juga diberikan kepada wajib pajak yang baru menerima ganti rugi dari pemerintah dengan ganti rugi dibawah NJOP, wajib pajak penerima waris, hibah dan lainnya. Ia juga menyatakan pemberian keringanan BPHTB didasarkan pada kepentingan daerah, kepentingan sosial dan kepentingan keagamaan. Kebijakan ini dituangkan di dalam peraturan Gubernur (Pergub). 

Berkaitan dengan hal tersebut, awal tahun 2012 ini, pemerintah DKI memberlakukan Peraturan Gubernur No. 112 tahun 2011 tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Apa saja yang diatur di dalam Pergub No. 112 tahun 2011?

Lingkup pengaturan BPHTB di dalam Pergub ini adalah sebagai berikut:

1)    Pengenaan BPHTB karena Waris

2)    Pengenaan BPHTB karena Hibah Wasiat

3)    Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan

4)    Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP), dan

5)    Prosedur pengajuan keberatan

Apa yang menarik dari Pergub No. 112 tahun 2011?

Di dalam pasal 5 ayat 1 dinyatakan bahwa pengenaan BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena Waris dan Hibah Wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang. Menarik bukan? Kalau diskon 50% diberlakukan sebelum adanya Perda No. 18 tahun 2011. Kemudian, dengan terbitnya Perda No. 18 tahun 2010 diskon 50% tersebut menjadi tidak ada. Akibatnya pembayaran pajak dikenakan 100%. Setelah berlaku, diskon 50% ada lagi dengan diberlakukannya Pergub No. 112 tahun 2011.

Kapan pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat ditetapkan?

Penetapan saat terutang pajak atas  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kanwil BPN atau Kantor Pertanahan (Pasal 5 ayat 2). Sedangkan penetapan saat terutang pajak atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Hibah Wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanginya akte (pasal 5 ayat 3).

Bagaimana dengan pengenaan BPHTB karena hak pengelolaan?

Di dalam pasal 9 disebutkan:

a.    0% (nol persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan adalah Kementrian, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, Lembaga Pemerintah lainnya dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas) dan

b.    50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain subjek pajak sebagaimana yang dimaksud pada huruf a.

Kapan pengenaan BPHTB karena Hak Pengelolaan ditetapkan?

Menurut pasal 10 Pergub DKI no. 112 tahun 2011, penetapan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk pemberian Hak Pengelolaan adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan.

Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOKTP) menurut pasal 13 Pergub DKI No 112 tahun 2011 adalah sebagai berikut:

a)  Sebesar Rp. 80.000.000 (delapan puluh juta rupiah) untuk setiap transaksi selain Waris dan Hibah Wasiat.

b)  Sebesar Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Untuk Waris dan Hibah diperuntukkan bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi waris dan hibah wasiat termasuk suami/ istri.

Besaran NPOPTKP-BPHTB dapat di evaluasi dan hasil evaluasi selanjutnya ditetapkan dengan Keputusan Gubernur setelah memperoleh persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.

Pasal 15 menyebutkan untuk melakukan evaluasi NPOPTKP-BPHTB di luar Waris dan Hibah Wasiat dilakukan dengan mempertimbangkan indikator sebagai berikut:

a)  Pertumbuhan ekonomi daerah

b)  Harga pasaran tanah dan bangunan yang berlaku di daerah

c)  Perkembangan Nilai Jual Objek Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan atas:

a)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar BPHTB (SKPDKB-BPHTB); atau

b)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan BPHTB (SKPDKBT-BPHTB); atau

c)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar BPHTB (SKPDLB-BPHTB); atau

d)  Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil BPHTB (SKPDN-BPHTB).

Bagaimana prosedurnya?

Menurut pasal 19 Pergub No. 112 tahun 2011, wajib pajak mengajukan keberatan kepada Kepala Dinas melalui melalui Kepala Suku Dinas atau Kepala Unit. Keberatan diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya (force majeur). Walaupun demikian, di dalam pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

Pada saat Peraturan Gubernur ini mulai berlaku, maka:

a.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta Penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang telah dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2011 sampai dengan diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, dinyatakan masih tetap berlaku; dan

b.    Terhadap pengenaan BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan serta penetapan Besaran NPOPTKP dan pengajuan keberatan yang sedang dalam proses setelah diterbitkannya Pergub No. 112 tahun 2011, harus disesuaikan dengan ketentuan Peraturan Gubernur ini.

Kemajuan teknologi komunikasi saat ini turut mempengaruhi pola transaksi jual beli di masyarakat. Di masa lalu transaksi jual beli terjadi bila ada pertemuan antara pembeli dan penjual. Namun di masa kini, transaksi jual beli juga dapat dilakukan melalui telepon, media elektronik maupun internet.

Istilah bisnis online  juga sudah bukan merupakan hal yang asing lagi bagi masyarakat kita. Bisnis online adalah bisnis yang dilakukan secara online di internet, semua transaksi jual beli dilakukan secara online. Mengapa? Karena saat ini masyarakat beranggapan bahwa melakukan transaksi  jual beli lewat telepon/ Media Elektronik/ Internet lebih praktis, bahkan bisa mendapatkan barang dengan harga lebih murah. Baik penjual maupun pembeli melakukan transaksi secara online. Barang-barang yang dijual di dalam bisnis online beraneka rupa mulai dari pakaian sampai dengan penjualan gadget. Bagaimana hukum jual beli via telepon/ Media Elektronik/ Internet?

Berikut adalah informasi mengenai hukum jual beli via telepon/ media elektronik/ internet yang merupakan juga  jawaban saya untuk pertanyaan di rubrik klinik di dalam hukumonline.com.

Sebenarnya, inti dari jual beli adalah kata sepakat. Pasal 1313 KUHPerdata menyebutkan “suatu persetujuan adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih.” Bila pembeli melakukan persetujuan/kata sepakat dengan penjual maka terjadilah jual beli tersebut.

Adapun syarat persetujuan/kata sepakat yang sah memerlukan 4 syarat (Pasal 1320 KUHPerdata), yaitu

a) Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

c) Suatu pokok persoalan tertentu;

d) Suatu sebab yang tidak dilarang.

Terjadinya persetujuan jual beli tersebut juga dinyatakan di dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang berbunyi “jual beli dianggap telah terjadi segera setelah orang-orang itu telah mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan  dan harganya belum dibayar.” Dalam hal ini apabila kita melakukan perjanjian jual beli melalui telepon/ media elektronik/ internet dengan memenuhi 4 syarat di atas dan sudah mencapai kesepakatan dengan penjual maka perjanjian tersebut dianggap sah.

Mengenai kapan perjanjian jual beli melalui telepon/media elektronik/internet terjadi, adalah tergantung pada kapan terjadinya KATA SEPAKAT tersebut. Mengenai saat lahirnya kata sepakat tersebut ada 2 pendapat mengenai hal ini:

1. Mail box theory menurut hukum Common Law yang dianut di negara2 common wealth seperti Amerika, Singapura, Australia (Indonesia menganut hukum Civil Law – Red), perjanjian jual beli terjadi “di mana sejak penerimaan pesanan dari penjual DITERIMA oleh pembeli, maka dianggap sudah terjadi kata sepakat.”
2. Pasal 1462 KUHPerdata yang direvisi oleh Code Civil Perancis, perjanjian jual beli terjadi sejak “adanya kata sepakat, tetapi tanggung jawab baru beralih ke pembeli setelah adanya levering (penyerahan) sesuai Pasal 613 KUHPerdata.”

Jadi pembaca, mengenai kapan perjanjian jual beli melalui telepon/media elektronik/internet terjadi, kiranya lebih tepat bila kita mengacu pada Pasal 1462 KUHPerdata yaitu pada saat penerimaan pemesanan barang oleh penjual, tetapi kewajiban (tanggung jawab) dari penjual (terhadap cacat-cacat yang tersembunyi – dalam hal ini kerusakan dalam pengiriman barang tersebut misalnya) baru BERALIH setelah barang diterima oleh pembeli (pemesan).

Sumber:

Hukumonline.com

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)

Hukum Perjanjian, Prof. Subekti.

Murabahah adalah transaksi jual beli biasa, yaitu Bank membeli barang dari produsen, dan kemudian Bank menjualnya kembali ke nasabah ditambahkan dengan keuntungan yang disepakati oleh Bank dan nasabah.

Implementasinya dalam praktek adalah sebagai berikut:

Firman (30 tahun) adalah pengusaha tambang batu bara. Firman membutuhkan 50 unit dump truck untuk operasional tambangnya. Untuk mendanai pembelian 50 unit dump truck tersebut, Firman dapat memanfaatkan jasa Bank Syariah dengan skema murabahah.

Langkah 1:

Dilakukan akad jual beli antara pengusaha dengan Bank. Ada 2 hal yang harus dinegosiasikan dalam akad jual beli ini, yaitu harga dump truck dan jangka waktu cicilan.

Sebelum proses negosiasi, pihak bank maupun pengusaha sudah memiliki informasi harga beli dump truck dari produsen (dealer), misalnya Rp. 300jt per unit. Berdasarkan informasi tersebut, Bank dan pengusaha melakukan negosiasi harga yang bersedia dibayar oleh pengusaha dan Bank. Misalnya: pengusaha dan bank setuju harga yang harus dibayar pengusaha tersebut adalah sebesar Rp. 360jt per unit.
Negosiasi kedua adalah jangka waktu pembayaran cicilan. Jangka waktu pembayaran cicilan ini harus disepakati sejak awal, karena pembayaran cicilan ini harus disepakati sejak awal. mengapa demikian? Karena lamanya jangka waktu pembayaran cicilan tidak mengubah harga dump truck yang harus dibayar oleh pengusaha.

Contohnya:

1. Disepakati pembayaran cicilan selama 1 tahun
maka pembayaran cicilan per bulan adalah:

(Rp. 360jt x 50 unit) : 12 bulan = Rp. 1,5 Milyar

Jadi, total pembayaran: Rp. 1,5 Milyar X 12 bulan = Rp. 18 Milyar

2. Dalam hal disepakati pembayaran cicilan selama 2 tahun

maka pembayaran cicilan perbulan adalah sebesar:
(Rp. 360jt x 50 unit) : 24 bulan = Rp. 750jt

Jadi total pembayaran : Rp. 750jt x 24 bulan = Rp. 18 Milyar

3. Dalam hal disepakati pembayaran cicilan selama 3 tahun

maka pembayaran cicilan perbulan adalah sebesar:
(Rp. 360jt x 50 unit) : 36 bulan = Rp. 500jt

Jadi total pembayaran : Rp. 500jt x 36 bulan = Rp. 18 Milyar

Dari simulasi contoh di atas dapat disimpulkan bahwa:

1. Jangka waktu pembayaran cicilan tidak mempengaruhi total harga yang disepakati antara pengusaha dan Bank, yaitu sebesar Rp. 18 Milyar

2. Keuntungan Bank dalam mendanai (membiayai) pengadaan dump truck tersebut juga tidak dipengaruhi oleh jangka waktu pembayaran cicilan. Berapapun lamanya jangka waktu pembayaran cicilan, laba Bank dari penjualan dump truck adalah:

Harga jual : Rp. 360jt x 50 unit = Rp. 18 Milyar

Harga beli : Rp. 350jt x 50 unit = Rp. 15 Milyar
______________ ( – )

Rp. 3 Milyar

3. Tidak terdapat RIBA (Bunga)

Prinsip Time value of money dalam konteks Bank Syariah tidak berlaku.

Kalau begitu, pengusaha akan memilih jangka waktu pembayaran cicilan yang paling lama, karena akan sangat menguntungkan bagi pengusaha. Benar!

Akan tetapi, Bank boleh tidak sepakat. Karena bagi Bank akan sangat menguntungkan kalau harga dump truck tersebut di bayar secepat mungkin. Oleh karena itu, berhubung kepentingan Bank dan pengusaha bertolak belakang, maka dalam proses negosiasi akan terjadi keseimbangan (equilibrium) antar kepentingan dalam hal jangka waktu pembayaran cicilan.

Hal yang tidak boleh (dilarang) dilakukan oleh Bank Syariah adalah: dalam proses negosiasi dilakukan dengan opsi, misalnya:

-apabila jangka waktu pembayaran cicilan 1 tahun, maka harga dump truck Rp. 330jt/unit

-apabila jangka waktu pembayaran cicilan 2 tahun maka harga dump truck Rp. 350jt/unit

-apabila jangka waktu pembayaran cicilan 3 tahun maka harga dump truck Rp. 360jt/unit

Hal tersebut melanggar prinsip Syariah, karena mengandung RIBA (bunga). Oleh karena itu, proses negosiasi pertama yang harus dilakukan oleh para pihak adalah menegosiasikan masalah “harga” nya terlebih dahulu. Apabila harga sudah disepakati, barulah menegosiasikan jangka waktu pembayaran cicilan.

Bagaimana kalau yang pertama dinegosiasikan adalah jangka waktu pembayaran cicilan terlebih dahulu? Boleh saja. Akan tetapi kalau tidak hati-hati, akan tergelincir menjadi RIBA. Karena, bukan jangka waktu pembayaran cicilan yang menentukan harga, akan tetapi yang benar adalah: harga menentukan jangka waktu pembayaran cicilan. Dari langkah 2,3, dan 4 tersebut cukup jelas menggambarkan mengenai hal tersebut.

Prinsip jual beli dengan skema murabahah dapat dilakukan oleh nasabah individu maupun badan usaha (perusahaan). Nasabah individu dapat menggunakan jasa bank Syariah untuk membiayai pembelian semua keperluannya, seperti pembelian tanah, rumah, TV, kulkas, computer dan lain sebagainya dapat dibiayai dengan skema Murabahah tersebut. Demikian juga dengan pengusaha, pengusaha apapun, apakah dia merupakan pengusaha rental mobil, tambang, produsen rokok, sepatu, developer, kontraktor dan lain sebagainya dapat menggunakan jasa Bank Syariah dengan skema murabahah untuk mendanai pengadaan bahan baku maupun pengadaan assetnya.

Nilai transaksinya pun tidak dibatasi, dari jutaan, sampai puluhan milyar. Bahkan ratusan milyar sepanjang Bank memiliki kemampuan untuk itu.

Apa bedanya prinsip Murabahah pada Bank Syariah dengan kredit investasi pada Bank Konvensional?

Jadi begini, misalnya Firman tersebut memilih membiayai pengadaan dump truck nya dengan kredit investasi, Bank konvensional akan memberikan daftar harga dan pembayaran cicilan bulanannya. Apabila tingkat bunga 10% flat pertahun, maka pembayaran cicilan selama 2 tahun dalam daftar pembayaran cicilan bulanan menunjukkan jumlah sebesar Rp. 750jt/ bulan. Jadi sama persis dengan pembayaran cicilan pada Bank Syariah!

Lalu, kalau demikian apa bedanya?

Bedanya adalah:

1. Semakin lama periode pembayaran cicilan di Bank Konvensional, maka total harga yang harus dibayar oleh Firman akan makin besar (karena bunganya semakin banyak). Sedangkan di Bank Syariah, berapapun lamanya periode pembayaran cicilan yang disepakati, tidak menambah total harga. Dalam prinsip syariah, harga tetap karena tidak ada bunga.

2. Apabila karena sebab force majeur, pengusaha tidak dapat melunasi kewajiban sesuai kesepakatan, misalnya pengusaha sanggup melunasi dalam waktu 5 tahun, maka bank konvensional tetap akan menambahkan bunga sebesar 10% x 5 tahun = 50%. Jadi total harga yang harus dibayar oleh Firman adalah:

-kredit : Rp. 300jt x 50 unit = Rp. 15 Milyar

-bunga : 50% x Rp. 15 Milyar = Rp. 7,5 Milyar

________________ ( + )

Total harga dalam 5 tahun = Rp. 22,5 Milyar

sedangkan di Bank Syariah, total kewajiban pengusaha selama 5 tahun tetap sebesar Rp. 18 Milyar yang sudah disepakati di awal perjanjian.

Apa saja yang bisa di biayai oleh Bank dengan menggunakan skema Murabahah ini?

Walaupun bentuk dasarnya adalah jual beli, pembiayaan dengan menggunakan skema murabahah ini dapat diperuntukkan bagi rencana pembelian apapun. Dalam praktek dan perkembangannya bisa digunakan untuk:

1. Perjanjian Pembiayaan Investasi

2. Perjanjian Pembiayaan Kredit Kendaraan Bermotor

3. Perjanjian Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah.

4. Perjanjian Take Over KPR dengan Skema Ijarah Muntahiyah Bi Al Tamblik (IMBT)