Pemilikan Rumah di Indonesia oleh WNA (Pembahasan Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2016)

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengeluarkan aturan kepemilikan hunian bagi orang asing. Aturan tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri ATR / Kepala BPN Nomor 13 tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia. Diulas oleh bpn.go.id, Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan menyatakan bahwa Peraturan ini merupakan menjadi tindak lanjut dari Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015.

Apa dasar diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016?

 Untuk melaksanakan ketentuan Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, perlu menetapkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. Menurut Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan di dalam artikel bpn.go.id, aturan kepemilikan hunian bagi orang asing dikeluarkan untuk mendorong iklim investasi di Indonesia. Menurut Ferry selama ini investor asing membutuhkan fasilitas perumahan untuk mendukung bisnis mereka di Indonesia. “Ini bagian kemudahan perizinan. Kita berikan percepatan, ketepatan dan kepastian bagi investor,” jelasnya.

Apa yang diatur di dalam Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016?

1. Pemilikan rumah hunian oleh WNA

WNA pemegang izin tinggal di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian berupa rumah tunggal atau satuan rumah susun (pasal 1).

Perolehan rumah tunggal atau satuan rumah susun dapat dilakukan dengan:

1. membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pengelolaan atau Hak Milik; atau
2. membeli satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan.

Dalam hal WNA membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas Hak Milik, dilakukan berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah antara Orang Asing dan Pemegang Hak Milik. Perjanjian wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan pada Kantor Pertanahan.

2. Syarat pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun bagi WNA

Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun, dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua (pasal 2).

Menurut Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan di dalam tempo.com syarat pembelian baru agar ada semangat membangun sehingga pasar properti tumbuh. Dan tidak boleh dalam bentuk tanah.

3. Harga minimal hunian yang dapat dibeli oleh WNA

Pemerintah juga mengatur harga minimal hunian yang dapat dimiliki orang asing, yang tercantum dalam lampiran, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri tersebut. Menurut ulasan tempo.com, harga minimal hunian yang bisa dimiliki WNA dengan status hak pakai itu mengacu pada harga tertinggi dari zona atau wilayah tempat properti itu berada.

Berikut adalah daftar minimal harga pembelian rumah tunggal dan rumah susun bagi WNA menurut Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016:

untuk rumah tinggal harga satuan termurah di Jakarta adalah Rp 10 miliar; Banten, Jabar dan Jatim Rp 5 miliar; Jateng, DIY, dan Bali Rp 3 miliar; NTB, Sumut, Kaltim, dan Sulsel Rp 2 miliar; dan daerah lainnya di luar daerah-daerah tersebut Rp 1 miliar.

Untuk rumah susun harga termurah di Jakarta Rp 5 miliar; Banten, Jabar, Jateng, dan DIY Rp 1 miliar; Jatim Rp 1,5 miliar; Bali Rp 2 miliar; NTB, Sumut, Kaltim, dan Sulsel masing-masing Rp 1 miliar; dan daerah lainnya Rp 750 juta

Dalam bpn.go.id, Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan mencontohkan, untuk wilayah DKI Jakarta, harga rumah tinggal yang dimiliki orang asing harus lebih dari Rp 10 miliar untuk rumah tunggal dan Rp 5 miliar untuk rumah susun. Ketentuan harga minimal mengacu pada perhitungan harga zona tanah dan harga pasaran properti di wilayah tersebut.

Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan juga mencontohkan, harga minimal di Jakarta berbeda dengan Kalimantan Timur atau Sumatra Utara. Meski berstatus hak pakai, Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan menegaskan, investor asing tidak akan dipersulit saat mengajukan perpanjangan. Selama masih berbisnis di Indonesia, perpanjangan kepemilikan dapat dilakukan.

Dapatkah rumah hunian milik WNA dijadikan jaminan hutang?

Pasal 4 Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 menyatakan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Dalam hal rumah tunggal dengan Hak Pakai di atas Hak Milik, pembebanan hak dilakukan dengan persetujuan dari pemegang Hak Milik.

Dapatkah hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing beralih atau dialihkan kepada pihak lain?

Pasal 5 Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 ini menegaskan, hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dapat beralih dan/atau dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 5 Ayat (2) menyebutkan, dalam hal peralihan sebagaimana dimaksud karena waris dan ahli waris merupakan Orang Asing, Orang Asing, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia.

Bagaimana bila WNA tersebut meninggalkan Indonesia atau tidak lagi mempunyai izin tinggal di Indonesia?

Di dalam ulasan bpn.go.id, meski berstatus hak pakai, Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan menegaskan bahwa investor asing tidak akan dipersulit dalam mengajukan perpanjangan, selama mereka masih melakukan bisnis di Indonesia, perpanjangan kepemilikan dapat dilakukan. Hunian juga dapat diwariskan kepada orang asing yang memiliki izin tinggal di Indonesia. Namun apabila orang asing ataupun ahli waris tidak lagi memiliki izin tinggal atau meninggalkan Indonesia, maka pemerintah memberikan jangka waktu 1 tahun agar hunian tersebut dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. “Kita kasih waktu setahun untuk mengembalikan. Tidak boleh disewakan, kalau ditemukan akan kita cabut haknya,” ujarnya.

Pasal 6 menegaskan apabila Orang Asing/ahli waris tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Keterangan mengenai Orang Asing/Ahli Waris yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak karena meninggalkan Indonesia atau tidak lagi mempunyai izin tinggal, diperoleh dari Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dan hak asasi manusia menurut Pasal 6 ayat (2) Permen tersebut.

Apabila dalam jangka waktu 1 tahun sebagaimana dimaksud, hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, menurut Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 ini, maka rumah dan tanahnya:

1. Dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
2. menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.

Hasil lelang sebagaimana ayat (4) Pasal 6 diberikan kepada Orang Asing/Ahli Waris, setelah dikurangi dengan biaya lelang serta barang atau biaya lain yang telah dikeluarkan. dengan dihapusnya Hak Pakai untuk Orang Asing di atas tanah Hak Milik atau Hak Pengelolaan, kembali menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan (Pasal 7).

Dengan diberlakukannya Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 pada 21 Maret 2016 lalu, maka Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing dan peraturan perubahannya, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Referensi:

• Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nomor 13 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia
• Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia

Situs Referensi:

bpn.go.id

tempo.com