Kapan Pajak Jual Beli Tanah Dibayarkan?

Buat sebagian orang yang belum berpengalaman dalam proses jual beli tanah, mungkin sering beranggapan, apabila biaya dalam melakukan proses jual beli sudah termasuk dengan biaya pajak. Hal itu membuat mereka terkejut apabila terdapat tagihan pajak, yang jumlahnya bisa lebih besar daripada proses jual beli tanah. Untuk itu dalam artikel berikut ini, kita akan membahas mengenai pajak apa saja yang muncul dalam proses jual beli tanah,  siapa saja yang berkewajiban membayar serta kapan dibayarkan?

Pajak Penjualan Tanah dan BPHTB

Apabila teman-teman baru saja akan melakukan proses jual beli tanah. Ketahuilah bahwa ada pajak yang harus dibayarkan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Pajak tersebut, bukanlah Pajak Bumi dan Bangunan yang biasa dibayarkan setiap tahun. Juga bukan biaya dari nilai objek transaksi serta di luar biaya proses jual beli tanah. Akan tetapi, pajak atau biaya lain yang menjadi kewajiban dari penjual maupun pembeli, yang muncul akibat transaksi pengalihan hak atas tanah.

Berdasarkan PP RI No 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/ atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, telah ditetapkan Pajak Penghasilan yang bersifat Final. Pajak ini berasal dari:

1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.

Untuk itu, pada penjual dan pembeli, akan muncul kewajiban pajak yang harus dibayarkan. Di mana besarannya akan berdasarkan pada

. Nantinya untuk penentuan besaran pajak akan melihat nilai mana yang lebih tinggi antara nilai transaksi real dengan NJOP. Sehingga nilai yang lebih tinggi akan digunakan dalam penentuan nilai pajak. Dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Berikut adalah Pajak dan biaya lain yang timbul akibat pengalihan hak atas tanah.

1. Pajak Penghasilan dari Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, merupakan pajak yang akan dibebankan kepada penjual. Pajak penghasilan ini biasa dikenal dengan PPh Pajak Penjual dan berdasarkan PP RI No 34 tahun 2016, besarannya adalah sebagai berikut.

• 2,5 % (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan / NJOP. Hitungan ini berlaku untuk pengalihan hak, selain Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana.
• 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan/ NJOP. Hitungan ini berlaku untuk pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana.
• 0 % (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah; badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah; atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB. Berdasarkan UU No 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah ditetapkan apabila:
3. Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak berdasarkan harga transaksi jual beli. .
4. Apabila nilai perolehan objek pajak tidak diketahui, atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan. Untuk itu, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan, pada tahun terjadinya perolehan.
5. Dalam menentukan besaran BPHTB terutang atau yang harus dibayarkan Pembeli, Pemerintah Daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP), sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB.
6. Besarnya NJOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80.000.000,00 (delapan puluh juta rupiah) untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB.
7. Nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak tersebut akan ditetapkan dengan Perda.
8. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen), atau berdasarkan Perda.

Mengenai cara menghitung besaran pokok BPHTB sendiri, apabila berdasarkan UU No 1 tahun 2022 adalah dengan mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.

Apabila dijadikan rumus adalah sebagai berikut:

Besaran Pokok BPHTB = 5% X (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli ini, dibayarkan di wilayah Daerah tempat tanah dan/atau Bangunan berada.

Pembayaran Pajak Jual Beli

Lalu, kapankah Pajak Penjualan dan BHPHTB harus dibayarkan? Untuk itu, teman-teman harus tahu tahapan proses jual beli tanah berikut ini.

1. Kesepakatan antara Penjual dan Pembeli serta pengecekan Dokumen

Sebelum terjadi transaksi dan proses jual beli, terlebih dahulu pejual dan pembeli harus menyepakati mengenai objek tanah yang akan diperjualbelikan serta harganya. Setelah kesepakatan terjadi, maka dilakukanlah pengecekan terhadap dokumen-dokumen terkait tanah tersebut, seperti bukti kepemilikan lama maupun sertifikat. Pengecekan dapat dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, untuk memastikan keaslian sertifikat dan status tanah. Untuk melakukan pengecekan data dapat dibantu oleh PPAT.

Setelah pengecekan selesai dan berkas-berkas untuk proses jual beli lengkap, maka kesepakatan antara penjual dan pembeli akan diikat secara hukum dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang dibuat dan ditandatangani di hadapan notaris. Walaupun bukan merupakan bukti peralihan hak atas tanah, namun PPJB dapat berfungsi sebagai bukti awal bahwa transaksi jual beli telah dilakukan. Itu sebabnya, setelah dilakukan penandatanganan PPJB, proses transaksi keuangan sudah dapat dilakukan oleh kedua belah pihak. Baik untuk pembayaran awal, maupun untuk keseluruhan biaya, berdasarkan kesepakatan yang dicantumkan dalam PPJB.

2. Pembayaran Pajak dan BPHTB

Setelah penandatanganan PPJB, barulah kedua belah pihak harus membayar biaya atau pajak yang terkait dengan transaksi jual beli tanah. Biaya-biaya itu berupa Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan Penjual serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang harus dibayarkan Pembeli.

3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Apabila Pajak Penghasilan dan BPHTB telah dibayarkan, maka dapat dilakukan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB sendiri merupakan bukti otentik apabila telah terjadi pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

4. Proses Peralihan Hak di BPN

Setelah AJB ditandatangani, maka PPAT akan mendaftarkan peralihan hak atas tanah tersebut ke kantor BPN setempat. Dan BPN akan melakukan proses peralihan hak, sehingga akan terbit sertifikat atas nama pemilik baru. Dengan terbitnya sertifikat tersebut, maka proses jual beli tanah telah selesai secara hukum.

Dari proses jual beli tanah tersebut, maka dapat kita ketahui, bahwa pajak penghasilan yang dibayarkan oleh penjual dan BPHTB dilakukan setelah kesepakatan antara penjual dan pembeli. Apabila pajak penghasilan dan BPHTB telah dibayarkan, barulah akta jual beli (AJB) dapat dibuat dan ditandatangani sebagai salah satu syarat balik nama sertifikat.

Sumber:

• Liputan6.com (Panduan Lengkap Cara Jual Beli Tanah yang Aman dan Legal)
• https://klikpajak.id/ (Pajak Jual Beli Rumah: Tarif, Jenis Pajak untuk Penjual & Pembeli)
• UU No 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah
• PP RI No 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/ atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya