Hidup tuh, ada aja gebrakannya. Contoh, Mau jual tanah, nih!. Gaskeun, woro-woro!.
Sebagian aja!. Eh, gimanah, gimanah…
Jual – beli tanah
Menjual dan membeli, bagian dari kegiatan keperdataan antara dua subjek hukum. Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menerangkan, jual-beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dalam konteks ini, kebendaannya adalah tanah, dengan bukti kepemilikan berupa sertifikat.
Tanah merupakan benda tidak bergerak atas nama. Peralihannya harus memenuhi asas terang dan tunai. Terang, dapat dimaknai dengan dilakukan secara terbuka berdasarkan Akta Jual Beli yang dibuat oleh dan ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan wilayah kerja meliputi letak tanah itu berada. Kemudian tunai, dibayar lunas, seketika dan sekaligus pada saat penandatanganan akta jual beli. Selanjutnya akta didaftarkan dan dicatatkan perubahan kepemilikannya oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat, untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, penyediaan informasi kepada pihak yang berkepentingan, serta tertib administrasi pertanahan. Apapun alasan yang diberikan, terlarang menggunakan jasa PPAT di luar wilayah kerjanya.
Menjual sebagian bidang tanah
Subjek, objek, dokumen-dokumen, dan harga yang disepakati, merupakan unsur penting dalam transaksi jual beli tanah. Cacat di salah satu unsur, layak untuk mempertimbangankan kembali keinginan membeli tanah tersebut. Demikian juga halnya jika objek transaksi hanya setengah bagian dari keseluruhan luas yang ada di sertifikat. Pastikan maksud dan prosedur penjualan yang hanya setengah bagian itu, salah menafsirkan maksud, akan beda langkah tempuh dan akibat hukumnya.
Maksud pertama, pemilik tanah memang berkehendak untuk menjual tanahnya dengan ukuran yang lebih kecil, dikaveling, istilahnya. Tanah kaveling, tanah di petak-petak dengan ukuran tertentu untuk bangunan atau tempat tinggal. Pilihan lain, tanah di petak-petak saja, lanjut digunakan sebagaimana fungsi awalnya. Terhadap kehendak yang demikian, pemilik tanah terlebih dahulu melakukan Pemecahan atau Pemisahan sertifikat sebanyak yang diperlukan. Pembeli mendapatkan sertifikat masing-masing, terjamin kepastian hukumnya.
Pemecahan, satu bidang tanah bersertifikat dipecah beberapa bagian menjadi satuan bidang baru, dan menghasilkan sertifikat baru. Sertifikat lama hapus, diganti dengan sertifikat-sertifikat baru. Status hukum hak atas tanah tetap sama dengan bidang tanah sebelumya. Pemecahan lazim dilakukan oleh developer atau orang pribadi yang memang ingin melepas atau menjual tanahnya menjadi bagian-bagian kecil kepada pihak lain.
Pemisahan, satu bidang tanah bersertifikat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian menjadi bidang-bidang baru. Terhadap bidang baru, dibuatkan sertifikat baru. Terhadap bidang lama atau sisa tanah, pada sertifikatnya dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya Pemisahan. Dengan kata lain, nomor sertifikat lama tetap ada, dikenal dengan sertifikat induk, hanya luasnya berkurang. Status hukum hak atas tanah hasil Pemisahan, sama dengan bidang tanah asal. Pada Pemisahan, pemilik tanah asal tetap memiliki sekian meter sisa tanahnya, itulah mengapa Pemisahan kerap digunakan untuk peralihan hak skala kecil atau internal.
Sertifikat-sertifikat hasil dari Pemecahan maupun Pemisahan, dapat ditindaklanjuti dengan perbuatan hukum selanjutnya, misal jual-beli, hibah, dan lainnya. Dalam konteks jual-beli: bayar lunas, tanda tangan akta, proses sertifikat menjadi atas nama pembeli. Urusan selesai, masing-masing pihak tidak lagi memiliki keterikatan, tidak diperlukan izin pemilik asal apabila pembeli ingin melakukan perbuatan keperdataan selanjutnya.
Maksud kedua, pemilik tanah tidak benar-benar ingin melepas atau menjual tanahnya, tapi hanya sebagai jaminan atas perbuatan keperdataan yang telah dilakukan, paling umum perjanjian hutang piutang, atau bisa jadi perjanjian lainnya yang para pihak sepakat mengikutsertakan sertifikat sebagai jaminan.
Dalam hal hutang piutang, jamak terjadi di masyarakat, meminjam uang dengan menyerahkan sertifikat sebagai jaminan. Diserahkan begitu saja tanpa ada perjanjian tertulis atau akta yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna. Sama sekali tidak ada perlindungan hukum bagi kreditur dan debitur. Seiring berjalannya waktu, kadang macet, kadang gagal bayar, kreditur tidak dapat melakukan apa-apa karena sertifikat masih atas nama debitur, atau lebih ekstrim lagi, tahu-tahu sudah beralih kepemilikan, ntah bagaimana ceritanya, sertifikat sudah berada di pihak ketiga. Debitur atau pemilik sertipikat merasa tidak pernah melakukan proses peralihan hak, hanya menyerahkan sebagai jaminan hutang. Konflik di mulai.
Menghindari hal yang demikian, membuat Perjanjian Hutang Piutang dan Hak Tanggungan sejatinya menjadi pilihan terbaik. Namun hidup tidak selalu hanya menghadirkan dua pilihan, menjalankan atau melanggar aturan, seringkali diciptakan pilihan ketiga sebagai bentuk kompromi. Apakah keliru, tidak juga. Tetap lakukan berdasar aturan yang ada, lagi-lagi, agar para pihak terlindungi dan terwujud kepastian hukum.
Alih-alih membuat Perjanjian Hutang Piutang dan Hak Tanggungan, para pihak membungkusnya dengan transaksi jual-beli sebagai bentuk kompromi. Tidak dijual seluruhnya, sekian meter saja, disesuaikan dengan nominal hutang piutang dan lain-lain biaya, jika ada. Terhadap model seperti ini, frasa setengah bagian tak terpisahkan pada Akta Jual Beli menjadi kata kunci.
Di sertifikat, nama debitur atau pemilik asal di coret, sebagai tanda telah terjadi peralihan hak, kemudian dimunculkan kembali masing-masing setengah bagian milik kreditur dan debitur. Dari kepemilikan tunggal, menjadi kepemilikan bersama. Saling mengikatkan diri satu sama lain, bertindak bersama-sama terhadap bidang tanah, saling menjaga jika salah satu pihak ingin melakukan sesuatu terhadap tanah. Menjadi perhatian, jika hendak melakukan kompromi-kompromi seperti ini, lakukan dengan orang-orang yang memang sudah saling mengenal dengan baik.
Kenapa, atuh, repot banget mbungkusnya, yang biasa wae lah.
Wahai kisanak, untuk orang-orang tertentu, sekian coretan pada sertifikat karena transaksi jual-beli, tetap lebih harum dibanding coretan-coretan panjang tersebab Hak Tanggungan.
Sumber bacaan:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
- Undang-Undang Nomor 1 tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah