Pecah Sertifikat Tanpa Proses Resmi, Emang Aman?
Pecah Sertifikat Tanpa Proses Resmi, Emang Aman?
Dalam banyak keluarga Indonesia, pembagian tanah sering dilakukan dengan cara sederhana. Kadang cukup lewat musyawarah keluarga, membuat gambar denah di atas kertas, lalu memasang patok seadanya di lapangan.
Ada juga yang hanya membuat surat pernyataan bermaterai atau kuitansi pembagian tanah antar saudara. Rasanya praktis, cepat, dan hemat biaya. Namun masalah biasanya baru muncul beberapa tahun kemudian.
Ada saudara yang mengklaim batas tanah berubah. Ada pembeli yang batal transaksi karena sertifikat tidak jelas. Bahkan ada ahli waris yang tiba-tiba menggugat karena merasa luas tanah yang diterima berbeda.
“Bukannya dulu tanahnya sudah dibagi?”
Nah, di sinilah banyak orang baru sadar bahwa membagi atau memecah tanah tidak cukup hanya berdasarkan kesepakatan keluarga.
Dalam hukum pertanahan Indonesia, pemecahan tanah harus dilakukan secara resmi melalui Kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Pecah Tanah Tidak Bisa Sekadar “Bagi-Bagi”
Banyak masyarakat mengira selama tanah itu milik sendiri, pemilik bebas membaginya dengan cara apa pun. Padahal secara hukum, setiap perubahan data bidang tanah wajib didaftarkan.
Hal ini diatur dalam Pasal 48 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diperbarui melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Aturan tersebut menegaskan bahwa pemecahan, pemisahan, maupun penggabungan bidang tanah harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Artinya, kalau tanah hanya dibagi secara lisan atau lewat surat bawah tangan tanpa proses resmi, pembagian tersebut belum tercatat secara administrasi pertanahan. Dan inilah yang sering memicu masalah di kemudian hari.
Kenapa Banyak Orang Menghindari Proses Resmi?
Alasannya biasanya klasik. Ada yang merasa biaya pemecahan sertifikat mahal.
Ada pula yang berpikir, “Ah, ini kan tanah keluarga sendiri.”
Sebagian lagi merasa cukup aman hanya dengan surat kesepakatan antar saudara. Padahal justru karena tanah melibatkan keluarga, legalitas menjadi semakin penting.
Karena ketika generasi berganti, kesepakatan lisan sering mulai diperdebatkan. Anak cucu yang tidak ikut menyaksikan pembagian awal bisa memiliki tafsir berbeda soal batas dan hak masing-masing.
Apa Risikonya Kalau Tidak Dipecah Resmi?
- Sengketa Batas Tanah
Ini yang paling sering terjadi. Awalnya semua merasa sepakat. Namun setelah beberapa tahun, patok hilang atau posisi pagar berubah.
Karena tidak ada data ukur resmi dari BPN, masing-masing pihak mulai mengklaim versi sendiri. Akibatnya, hubungan keluarga pun bisa retak gara-gara batas tanah.
- Sertifikat Tidak Bisa Diterbitkan
Tanah yang belum dipecah resmi biasanya masih tercatat sebagai satu bidang induk. Akibatnya, masing-masing bagian tidak bisa memiliki sertifikat sendiri. Ini menjadi masalah besar ketika tanah ingin dijual, diagunkan ke bank, atau diwariskan. Karena pembeli dan bank umumnya membutuhkan legalitas yang jelas.
- Jual Beli Berisiko Tidak Sah
Banyak orang menjual “sebagian tanah” hanya berdasarkan surat bawah tangan tanpa pemecahan resmi. Padahal secara administrasi pertanahan, bidang tersebut belum berdiri sendiri. Akibatnya, pembeli bisa kesulitan melakukan balik nama atau penerbitan sertifikat baru. Tidak jarang transaksi seperti ini akhirnya berujung sengketa.
- Sulit Diwariskan
Bayangkan satu sertifikat tanah diwariskan ke banyak anak tanpa pemecahan resmi. Generasi pertama mungkin masih saling kenal. Tapi ketika masuk generasi kedua atau ketiga, jumlah ahli waris bisa sangat banyak dan rumit. Tanah menjadi sulit dibagi, sulit dijual, bahkan rawan konflik berkepanjangan.
Kenapa BPN Penting dalam Pemecahan Tanah?
Karena BPN bukan hanya mencatat administrasi. Dalam proses pemecahan tanah, petugas juga melakukan pengukuran resmi untuk memastikan:
luas masing-masing bidang;
batas yang jelas;
kesesuaian data yuridis dan fisik;
serta legalitas bidang baru yang akan diterbitkan.
Hasilnya, setiap bidang tanah memiliki identitas hukum yang jelas. Inilah yang memberikan kepastian hukum bagi pemilik.
Proses Pecah Tanah Itu Rumit Nggak?
Sebenarnya tidak sesulit yang dibayangkan, asalkan dokumennya lengkap. Biasanya pemilik perlu menyiapkan:
sertifikat asli;
identitas pemilik;
bukti pembayaran pajak;
surat permohonan;
dan dokumen pendukung lainnya.
Setelah itu, Kantor Pertanahan akan melakukan pengukuran dan proses administrasi hingga terbit sertifikat baru untuk masing-masing bidang. Lama proses bisa berbeda tergantung kondisi tanah dan antrean pelayanan di daerah masing-masing.
Jangan Tergoda Jalan Pintas
Banyak masalah pertanahan muncul karena orang ingin proses cepat dan murah. Padahal tanah adalah aset jangka panjang yang nilainya terus meningkat. Kesalahan administrasi kecil hari ini bisa berubah menjadi sengketa besar di masa depan.
Karena itu, jangan mudah percaya pada praktik “pecah tanah bawah tangan” yang hanya bermodal surat pernyataan atau gambar denah sederhana. Ingat, surat bermaterai bukan pengganti pendaftaran tanah resmi.
Legalitas Itu Perlindungan
Sebagian orang menganggap pengurusan tanah di BPN hanya formalitas. Padahal justru legalitas itulah yang melindungi pemilik dari konflik dan kerugian.
Dengan pemecahan resmi, hak atas tanah menjadi lebih jelas, aman, dan mudah diwariskan kepada generasi berikutnya.
Jadi kalau Anda berencana membagi tanah warisan, menjual sebagian tanah, atau membangun rumah untuk anak di atas tanah induk, jangan asal pasang patok lalu merasa selesai.
Pastikan proses pemecahan dilakukan secara resmi melalui Kantor Pertanahan. Karena dalam urusan tanah, yang terlihat sederhana hari ini bisa menjadi masalah besar di kemudian hari. Dan sering kali, sengketa tanah bukan terjadi karena niat jahat, tetapi karena administrasi yang diabaikan.
Sumber Hukum:
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Bentuk Sertifikat.
