Take a fresh look at your lifestyle.

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

67,465

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

225 Comments
  1. christine says

    Selamat malam bu,
    saya punya tanah warisan dari almarhum ayah saya. Kami bersaudara 3 orang, namun salah seorang adik saya sudah menjadi warga negara Australia. Bagaimana caranya saya untuk balik nama sertifikat ke atas nama kami selaku ahli waris? O ya bu, status tanahnya Hak Milik. terima kasih jawabannya

    JAWAB:
    Untuk tanah warisan yang akan dibalik nama ke ahli waris, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah ahli waris haruslah merupakan subjek hak atas tanah yang bersangkutan. Berdasarkan pasal 26 ayat 3 UUPA, maka kalau ahli waris adalah WNA, maka ahli waris tersebut dalam waktu 1 th harus mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak ketiga atau tanah tersebut jatuh ke negara. Dasarnya adalah asas “grond verponding verbod” (larangan pengasingan tanah). Dalam kasus anda, karena salah seorang adik anda sudah menjadi WNA, maka ada 2 pilihan untuk adik anda yang WNA:
    1. melepaskan hak warisnya atas tanah tersebut atau
    2. bersama2 mewaris dengan saudara2 lainnya, tapi dalam jangka waktu 1 tahun dia harus melepaskan bagiannya kepada pihak lainnya.
    Saya sarankan sejak awal saja dia melepaskan bagiannya, dengan menggunakan akta pelepasan hak secara notariil yang dibuat di Indonesia, atau dengan surat Pernyataan Pelepasan Hak Waris yang dibuat di bawah tangan, namun dilegalisir di Australia oleh pejabat yang berwenang.

  2. wyne says

    Selamat malam bu..
    Saya ingin menanyakan bagaimana jika sertifikat tanah hilang dan terbakar? apa yang harus saya lakukan ?

    JAWAB:
    Untuk sertifikat tanah yang hilang atau terbakar, anda dapat segera mengurusnya dengan mengajukan penerbitan sertifikat pengganti di Kantor Pertanahan setempat sesuai lokasi tanah anda. Prosesnya pertama2 dengan membuat 1. surat keterangan lurah setempat yang menerangkan perihal lokasi tanah (apabila terbakar, ada baiknya dilengkapi dengan surat keterangan RT/RW perihal kejadian tersebut)
    2. surat laporan polisi bahwa sertifikat tanah tersebut hilang dengan melampirkan surat keterangan lurah dan foto copy sertifikat yang hilang/terbakar tersebut.
    DOkumen2 tersebut yang nantinya dapat anda sampaikan pada Kantor Pertanahan untuk dapat menerbitkan sertifikat pengganti. Untuk prosedur lengkapnya, silahkan membaca artikel saya di subjek Pertanahan dengan judul “Serifikat tanah hilang”. Terima kasih atas perhatian dan partisipasi anda.

  3. Resa says

    slamat malam bu Irma. saya mau tanya, saya membeli tanah kapling dengan cara kredit tanpa bunga. uang muka 20%. karena belum lunas yang saya dapatkan hanya sebuah akta ‘perjanjian jual beli dengan pembayaran dimuka (turunan)’. akta tersebut tidak ada tulisan PPATnya. hanya ada tulisan KANTOR NOTARIS (nama notaris) dengan SK MENKEH DAN HAM. apa tidak apa2 jika akte jual beli tanah tidak dibuat di PPAT? trimakasih sebelumnya

  4. Irma Devita says

    Dear pak Resa, seperti uraian saya di atas, bahwa jual beli itu pada prinsipnya adalah “terang dan tunai”. “terang” Artinya harus dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang dan “tunai” artinya dibayar lunas sekaligus. Apabila bpk membayar dengan cara mencicil, artinya jual beli tersebut belum bisa dilaksanakan. Namun, agar para pihak tidak memungkiri adanya pembayaran cicilan tersebut, maka dibuatlah “Perjanjian Jual Beli” atau bahasa awamnya “Pra Jual Beli”. Pada saat penanda-tanganan akta tsb, hak atas tanah belum beralih. Karena para pihak baru saling berjanji dimana Penjual berjanji untuk menjual kepada Bpk dan bpk berjanji untuk membeli tanah tersebut dari Penjual. Perjanjian Pra jual beli ini memang dilakukan dengan akta Notaris. Apabila cicilan sudah lunas, maka akan dilanjutkan dengan Akta Jual Beli secara dengan akta PPAT (blanko Jual Beli). Pada saat itulah terjadi perpindahan hak atau kepemilikan atas tanah, dimana juga harus dilakukan pembayaran pajaknya (Pph dan BPHTB) kemudian dilanjutkan dengan balik nama sertifikat kepada pembeli.
    Ada satu hal yang tidak anda jelaskan, apakah anda membeli tanah tersebut dari developer? Apabila iya, maka ada aturan bahwa developer tidak boleh menjual tanah kavling (harus ada bangunannya). Oleh karena itu, biasanya akta jual beli tersebut baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut didirikan sebuah bangunan (minimal sudah ada fondasinya). Semoga cukup jelas.

  5. Resa says

    terima kasih bu Irma informasinya. tidak, saya tidak membelinya dari developer. saya membelinya dari cv. jaya mulya. keliatannya itu perusahaan pengkavlingan tanah di sidoarjo jawa timur. dalam akta pra jual belinya nama CV tidak dicantumkan. apakah itu berarti CV itu tidak didaftarkan di notaris? trimakasih

  6. Toddy says

    Terima kasih untuk ibu Irma atas Informasi terbukanya. saya sangat tebantu dengan adanya informasi ini. saya dukung dan saya harap untuk kedepannya selalu bertambah informasinya, agar masyarakat lebih sadar hukum. sukses selalu

  7. Irma Devita says

    Pak Resa, yang bertindak selaku penjual harus orang/pihak yang namanya ada di sertifikat. saya harus melihat berkasnya untuk tahu lebih detil, kenapa CV Jaya mulya tidak tercantum sebagai penjual. Karena bisa terdiri dari beberapa kemungkinan. Antara lain, CV. tersebut hanyalah perantara atau bisa jadi dia mengoperkan dari pemilik asal atau bisa karena hal lain. Untuk mengetahui CV tersebut di buat di hadapan notaris dan didaftarkan di pengadilan negeri atau tidak, bisa dilihat dari akta pendiriannya. Untuk jelasnya bisa melihat artikel saya perihal pendirian CV. Salam,

  8. Meggy Primasari says

    Dear Ibu Notaris,
    Saya tidak tahu apakah ini ada hubungannya dengan jual beli atau tidak, tapi saya yakin pasti Ibu bisa menjawab pertanyaan saya. Jika ada jual beli loan/kredit, dan loan itu mempunyai sebidang tanah yang telah di bebani Hak Tanggungan,bagaimana penyelesaiannya? apakah tanah tersebut harus di balik nama krediturnya? Jika iya apa saja persyaratannya dan berapa biayanya? Terima Kasih

    JAWAB:

    Dear Ibu Meggy,

    tentu saja ini ada hubungannya dengan jual beli, namun bisa juga dikategorikan dalam Perjanjian Jaminan. Dalam UU Hak Tanggungan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 th. 1996), dinyatakan bahwa Jual Beli tidak menggugurkan Hak Tanggungan. Jadi bisa saja dilaksanakan jual beli dengan catatan HT masih melekat. Tapi pada proses peralihannya harus mendapat persetujuan dari Kreditur terlebih dahulu. Biasanya hal ini bisa dilakukan dengan kesepakatan antara Penujual dan Pembeli bahwa pembeli yang akan menanggung hutang dari penjual. Biasanya ini juga dilakukan antar grup perusahaan.
    Anyway, dapat juga dilakukan dengan cara “penebusan” sertifikat dari bank. Artinya, pembeli dengan membayar sejumlah uang tertentu dapat melepaskan sertifikat tersebut dari agunan bank. Bank akan memberikan surat lunas dan surat roya. Jadi pada saat dilakukan balik nama bisa sekaligus dilakukan roya.
    Salam hangat dari saya,

  9. andre says

    Dear Ibu Notaris,

    Mau bertanya. Sudi menjawab kiranya. Saya mau membeli sebidang tanah. Namun tanah itu adalah tanah warisan si penjual. Apakah cukup hanya surat keterangan waris bertanda tangan Lurah dan Camat ? apakah kuat hukumnya ? atau harus dibuatkan fatwa waris ? membuat fatwa waris itu dimana ? pengadilan agama ? Biayanya kira kira lebih dari 2 juta gak bu notaris untuk buat fatwa waris ?
    Sekian dan mohon dijawab, karena saya buta sekali tentang hukum terima kasih.

    Jawab:
    Tanah yang diperoleh karena warisan, sebagaimana saya jelaskan di artikel saya di atas, harus dilengkapi dengan keterangan waris. Dimana untuk pribumi, keterangan waris tersebut cukup dibuat di bawah tangan dengan disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat pak. Untuk WNI keturunan (Chinese) baru membuat keterangan waris di hadapan Notaris dalam bentuk akta Notaris.
    Ada edaran dari Mahkamah Agung pada th 1990-an, bahwa Pengadilan Agama sudah dilarang untuk membuat Fatwa Waris, kecuali terjadi sengketa warisan. Mungkin masih saja dijumpai orang yang membuat Fatwa Waris pada pengadilan agama, tapi apabila anda perhatikan, pasti judulnya “Pertolongan Pembuatan Fatwa Waris”.
    Kesimpulannya: penjual (jika pribumi) cukup membuat keterangan waris di hadapan Lurah dan dikuatkan oleh Camat. Lebih bagus lagi jika ada kesaksian dari RT/RW setempat.
    Semoga bermanfaat

  10. Wulan says

    Dear Ibu Irma,

    Saya diwariskan rumah yang saya tempati dari alm. ibu saya dan ingin melakukan proses balik nama. Menurut notaris prosesnya adalah:

    I. – SSB = 5% x (NJOP sebagai dasar pengenaan PBB x 50%)
    – Validasi SSB = Rp250.000,-
    – Pengurusan balik nama = Rp 2.000.000,-

    Pertanyaan saya, apakah rumusnya benar begitu dan biaya validasi dan biaya pengurusan balik nama memang umumnya seperti itu?
    Kalau yang saya baca-baca bukankah seharusnya rumusnya
    5% x (NJOP – NJOPTKP) x 50% ?

    Kedua saya ingin meningkatkan SHGB ke SHM
    dikatakan biayanya sbb:

    – 2% x NJOP bumi
    – Pengukuran + Ganti buku = 5.000.000
    – Peningkatan HGB ke HM = 2.500.000
    – PM1 Kelurahan = 1.000.000

    Pertanyaannya apakah memang harus ada pengukuran? Dan apakah biayanya sesuai?

    Terima kasih.

    JAWAB:

    Dear Bu Wulan,

    penghitungan SSB untuk waris seperti yang saya tulis di uraian saya di atas adalah:
    5% x (NJOP – NPTKP) = Rp. X,- x 1/2
    Contoh NJOP Rp. 300jt. NPTKP = Rp. 250jt. Maka penghitungannya (5%x Rp.50jt) x 50%

    Untuk sertifikat tanah yang masih bertuliskan “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang. Apalagi ibu akan meningkatkan status tanah ibu menjadi Hak Milik. Memang diwajibkan untuk membayar Uang Pemasukan ke negara, yang rumusnya adalah 2% x luas tanah x harga dasar tanah (artinya sama juga dengan 2% x NJOP). Harga tersebut tentu saja di luar biaya2 pengurusan dan biaya di Kantor Pertanahan setempat.
    Semoga cukup jelas.

  11. Nina says

    Dear Bu Irma,

    saya baru membeli sebidang tanah dari seorang kerabat di daerah Tambun, Bekasi. Sampai saat ini saya belum melihat fisik tanah tsb, namun di AJB yang ada tertulis luas 250m2. AJB tsb atas nama kerabat yg menjual dan masih bertuliskan Mentri Dalam Negeri (thn 1985).
    Sekarang saya ingin melakukan proses balik nama. Menurut penjelasan Ibu, ada bbrp dokumen yg diperlukan yaitu :
    1. asli PBB 5 tahun terakhir berikut SuratTanda Terima Setoran. bagaimana jika dokumen tsb tidak berurutan namun tetap ada 5? Apakah diperbolehkan?
    2. Asli sertifikat tanah. Apakah yg dimaksud AJB atas nama kerabat tsb?
    3. Copy KTP suami istri, surat nikah. Saya masih single, apakah bisa dengan KTP saya saja & copy kartu Keluarga?

    selain itu, karena AJB masih bertuliskan
    “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” menurut Ibu memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang.
    Yang dimaksud dengan ganti buku itu apa?
    Siapa yang harus mengukur ulang?
    Jika saat diukur ulang ternyata luas tanah tsb kurang dari 250m2, apa yg dapat saya lakukan? Apakah bisa saya meminta kembali kelebihan uang yg telah saya bayarkan?
    Bagaimana saya bisa memeriksa status tanah, SGHB atau SHM? apakah tertulis di AJB?
    Apakah diperlukan kuitansi dr kerabat tsb?

    Terakhir, berapa lama proses dan biayanya utk semua proses balik nama tsb termasuk utk pajak jual-belinya.

    Mohon pencerahannya, terima kasih.

    Nina

    JAWAB:
    Mbak Nina, penjelasannya saya berikan secara garis besarnya ya … karena akan panjang sekali.

    1. Saya kurang jelas, mengenai AJB yang ada kata2 “Menteri dalam negeri” nya. Karena yang ada tulisan seperti itu hanyalah pada asli sertifikat. Kalau di AJB, tidak ada tulisan itu (juga tidak ada gambar burung garuda). Kalau baru AJB (belum ada sertifikat) artinya masih girik/verponding/tanah adat lainnya. Pada dasarnya kalau sertifikat lama harus ganti buku (ganti sertifikat baru) dan ukur ulang (yang mengukur dari kantor Pertanahan pada waktu proses ganti sertifikat).

    2. Hasil pengukuran bisa berkurang karena tanah bisa saja kena abrasi, pelebaran jalan, dll Mengenai biaya yang sudah mbak bayarkan, tergantung kesepakatan dengan saudara mbak.

    3. Copy PBB+STTS harus lengkap, kalau ada yang kurang dan ada tagihan dari kantor pajak, harus disepakati siapa yang menanggung

    4. Kalau belum menikah, copy KTP dan KK saja cukup.

    5. Kwitansi terserah ibu, sebaiknya ada. tapi pada waktu jual beli saudara ibu (suami isteri) harus hadir untuk tanda-tangan akta jual beli di hadapan PPAT.

    6. Mengenai biaya, mbak bisa kirim e-mail di notaris@irmadevita.com

    Semoga penjelasan saya cukup jelas.
    Salam hangat dari saya 🙂

  12. doni says

    Dear Ibu Irma

    bu, saya mau tanya apa saja yang mesti dilampirkan untuk proses ganti nama di sertifikat tanah yang sebelumnya atas nama ayah saya ( sekarang sudah meninggal dunia ). rencananya mau diganti nama ke ibu saya. bisa tolong dirincikan juga rumus perhitungan biaya-nya?

    atas jawabannya saya ucapkan terima kasih

    JAWAB:
    Mas Doni, untuk balik nama sertifikat karena pewarisan, harus dilakukan kepada seluruh ahli waris dulu, baru dipisahkan kepada salah satu ahli waris dengan akta pemisahan pembagian. Menurut saya, lebih murah biayanya apabila dilakukan ke seluruh ahli waris saja (tidak hanya ke ibu anda).

    Sebagai perbandingan:

    Kalau ke seluruh ahli waris: hanya bayar BPHTB waris (sesuai perincian dalam artikel saya “JUAL BELI” dan balik nama.

    kalau ke salah satu ahli waris:
    1. Dibuatkan akta pembagian hak bersama (ahli waris lain melepaskan kepada ibu anda saja)
    2. Dibayarkan BPHTB waris
    3. di bayarkan BPHTB atas penerimaan bagian yang dilepaskan kepada ibu anda (oleh ahli waris lain)
    4. dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris
    5. dilanjutkan balik nama ke salah satu ahli waris (ibu anda)

    Semoga cukup jelas dan bermanfaat ya pak

  13. Aisah says

    Yth Ibu Notaris,

    Saya mempunyai sertifikat rumah atas nama saya. Karena satu dan lain hal, saya ingin membalik nama sertifikat tersebut menjadi nama suami saya. Apakah hal ini bisa dilakukan?
    Terima kasih sebelumnya.
    Aisah

    JAWAB:
    Ibu Aisah yth,
    Itu sama saja seolah2 ada jual beli antar suami isteri. Padahal jual beli antar suami isteri dilarang. Kesimpulannya, hal itu tidak bisa dilakukan Kecuali ada perjanjian pisah harta (sebelum perkawinan).
    Salam,

  14. mega says

    selamat sore..

    salam kenal.
    boleh tanya? apakah rumah yang sertifikatnya atas nama suami bisa diganti menjadi atas nama istri??
    kalau bisa, bagaimana prosedurnya dan berapa lama selesaianya..

    terima kasih.

    salam
    megawati sri dewi

    JAWAB:
    Bu Mega, pertanyaan ibu sama dengan pertanyaan bu aisah. Jawabannya juga sama, yaitu tidak bisa. karena dianggap sebagai jual beli antara suami isteri. Padahal hal tersebut dilarang. terima kasih

  15. ahmed says

    asslmualaikum…..

    saya mo tanya, saudara saya berhutang kepada orang lain dengan jaminan sertifikat rumah saya,dan sampai sekarang sertifikat rumah saya tersebut masih di pegang oleh orang yang memeinjamkan hutang tersebut..

    pertanyaan saya???
    1. apakah aman saya tinggal di rumah dengan tidak memegang sertifikat rumah saya?
    2. bisakah orang tersebut menganggap bahwa sertifikat tersebut adalah miliknya? sedangkan dari pihak saya tidak memberikan bukti2 atau tanda tangan ke padanya?
    3. apakah bank mau memeinjamkan uang dengan jaminan sertifikat rumah tanpa izin dari pemiliknya sendiri?
    4. jika bisa, apakah suatu saat tanah saya bisa menjadi milik bank sedangkan saya sendiri tidak tahu dimana surat tanah saya sekarang?

    terimakasih…

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wr . Wb pak ahmed.
    1. Apabila ditanya aman atau tidak, jawabannya relatif sekali. Karena tergantung dari itikad baik orang yang memegang sertifikat ybs.
    2. Sertifikat sebenarnya hanya bisa dialihkan/dijaminkan ke orang lain dengan persetujuan dari pemilik/orang yang namanya ada dalam sertifikat tersebut. Artinya orang tersebut tidak bisa begitu saja menjaminkan sertifikat tersebut ke Bank tanpa tanda-tangan anda. Kecuali jika identitas dan tanda-tangan anda dipalsukan.
    3.Jika anda ragu, lebih baik sertifikat tersebut di tebus dari orang yang bersangkutan pak. Karena terus terang resikonya cukup tinggi untuk meminjamkan asli sertifikat kepada orang lain. Semoga tidak ada masalah ya pak.
    wassalam,

  16. ahmed says

    makasih ya…

    Jawab:
    sama-sama pak ahmed

  17. Andy says

    Selamat siang bu…
    Kami akan menjual rumah warisan orang tua. Surat-surat rumah yg ada hanya akte jual beli atas nama ayah saya. Yang jadi pertanyaan saya, untuk pembuatan fatwa waris apa cukup dgn akte jual beli saja,sedangkan kami tidak mempunyai sertifikat tanah tersebut karena menurut informasi di lokasi kami sdh tidak bisa dibuatkan sertifikat. Terima kasih atas bantuannya.

  18. cahya says

    Sore ibu irma,

    Saya ingin berkonsultasi mengenai jual beli rumah dan balik nama. Setahun lalu ibu saya membeli rumah kpr dari kakaknya di daerah bantul seharga 30 juta. Rumah tersebut bertipe 29 dgn LT 90 m2. ibu membayar dengan cara mencicil dan tanpa ada perjanjian jual beli. Uang yang telah kami setor melalui transfer antar bank adalah 13.5 juta. Saat kesulitan dana akhirnya saya ambil alih rumah tersebut untuk dilunasi. Dengan tidak bermaksud berprasangka buruk, saat ini saya terpikir bahwa tidak ada dasar hukum kuat kami atas rumah tersebut karena kami hanya memiliki bukti transfer antar bank. Pertanyaan saya, apa yang harus kami lakukan supaya kami memiliki bukti hukum kuat atas rumah tersebut selama kami mencicil?. Bisakah surat perjanjian jual beli rumah tersebut dibuat setelah pembayaran berjalan?. Bila harus kami lunasi maka kami ingin segera balik nama, berapa besar biayanya sampai kami mendapatkan sertifikat yg dikeluarkan oleh bank?. Bude saya mengatakan biaya balik nama sebesar 2 juta, apakah wajar nilainya karena seorang teman yang membeli rumah kpr di daerah BSD seharga 45 juta hanya membayar 450 ribu?. Sekian ibu dan terima kasih atas perhatian dan penjelasannya.
    Salam,

    Cahya

    JAWAB:
    Perjanjian Pengikatan jual beli bisa dilakukan walaupun cicilan sudah berjalan, asalkan bisa menghadirkan penjualnya kembali. Sebaiknya memang melakukan alih debitur langsung di bank, atau melunasi cicilan pada bank dan langsung dibuatkan akta jual beli dan balik nama. Untuk biaya, setahu saya tidak ada jual beli PPAT berikut pengurusan balik nama di BPN seharga 450rb. Mungkin yang bapak maksud berbeda (bukan AJB-BN). Semoga bermanfaat.

  19. Yayat says

    Bu Irma,

    Bu..saya berniat membeli sebidang tanah+rumah. Sebelum terjadi akad jual beli, saya bermaksud melakukan verifikasi atas validitas surat2 yang penjual (Bpk-A) tunjukkan kepada saya. Adapun surat2 yang Bpk-A tunjukkan adalah: akta jual beli dengan pemilik pertama (almarhum) dan sertifikat tanah atas nama Bpk-A.Yang menjadi ganjalan adalah, Bpk-A menunjukkan kepada saya bahwa pihak kantor pajak menerbitkan tagihan PBB ganda. Satu atas nama Bpk-A dan satu lagi atas nama pemilik pertama, bpk-A juga menunjukkan tagihan ganda tsb pajak kpd saya. Bpk-A juga menunjukkan kepada saya tanda terima permohonan dari bpk-A untuk pengecekan status kepemilikan tanah tsb dari BPN dan tanah tsb memang atas nama bpk-A.Saya kawatir keluarga pemilik pertama masih terus memanfaatkan tagihan ganda tersebut untuk mempermasalahkan kepemilikan tanah tsb.Untuk kasus seperti ini, bagaimana dan kemana bu saya harus melakukan verifikasi. Mohon pencerahannya. TErima kasih

    JAWAB:
    Pak Yayat, saya kurang jelas apakah tanah yang bapak maksud sudah bersertifikat atau masih berupa tanah girik? Kalau menurut keterangan bapak, seperti masih berupa tanah girik. Untuk amannya, sebaiknya bapak menghubungi PPAT atau minimal camat sesuai dengan lokasi tanah bapak, sebelum bapak melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. Karena untuk tanah2 girik tersebut harus dilakukan verifikasi data yang lebih detil dan membutuhkan pengetahuan yang mendalam atas surat2 tanah yang dimaksud, karena girik sering sekali tumpang tindih (seperti yang bapak ceritakan ada SPPT PBB ganda). Atau kalau yang paling amannya, bapak buat pengikatan jual beli dulu, kemudian mensertifikatkan tanah dimaksud, baru setelah selesai dilakukan transaksi jual belinya. terima kasih

  20. Yayat says

    Assalamu ‘alaikum wr wb.

    Terimakasih bu atas informasinya. Btw tanah tsb sudah SHM, karena bpk-A juga menunjukkan copy sertipikat hak milik atas tanah tsb kepada saya. Makanya saya juga heran dan was-was kenapa bisa ada dua tagihan PBB. Kalau memang sudah bersertifikat SHM atas nama bpk-A, seharunya sudah aman ya bu untuk diteruskan ke tahap jual beli ? Thanks.

    Wassalamu ‘alaikum

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr. Wb pak yayat,
    Kalau sudah bersertifikat, memang prosesnya lebih mudah pak. Cuma, sebaiknya yang melakukan pengecekan juga pihak PPAT setempat, agar dapat dipastikan ke absahan sertifikat ybs. Untuk pajak ganda, bapak tinggal datang ke kantor pelayanan PBB setempat untuk mengkoreksi SPPT PBB ybs. Semoga lancar ya pak.

  21. Yayat says

    Assalamu’alaikum,

    Terima kasih bu, semoga akan lebih banyak orang yang mendapat manfaat dari website ibu ini. Sebagai praktisi IT saya salut pada terobosan dan good will ibu. Ibu memanfaatkan teknologi dan ilmu pengetahuan yang ibu miliki untuk kebaikan semua orang. Ini baru namanya muslim yang rahmatan lil ‘alamin. Semoga berbalas barokah dari Allah SWT.
    Maaf nglantur bu.

    Wassalamu’alaikum.

    JAWAB:
    Amien, terima kasih apresiasinya yang baik pak. Mohon bantu doa biar manfaatnya semakin banyak

  22. M. Aliajiri s says

    Bu,ada yg ingin saya tanyakan, semoga ibu bersedia untuk mnjawabnya!
    begini bu,
    1.warisan tanah dan rumah dari ayah mertua saya telah dijual oleh ibu mertua tampa diketahui oleh selurus anak/ahli waris. apakah perjanjian jual beli itu sdh dapat dikatakan syah menurut hukum?
    2.Apakah jual-belinya bisa dibatalkan? mengingat
    semasa hidupnya almarhum pernah berpesan untuk tidak boleh menjualnya.

    terima kasih
    Wassalamu ‘alaikum

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb, langsung saja ya pak:
    1. Apabila sertifikat tanah terdaftar atas nama ibu mertua, maka yang berhak menjual adalah ybs (dengan persetujuan tertulis dari anak2 nya) – tapi karena tidak mutlak, kadang hal tersebut diabaikan (biasanya tidak lewat PPAT, tp camat). Tapi kalau atas nama almarhum, mutlak harus ada keterangan waris, pembayaran pajak waris, dan penjualan dilakukan oleh seluruh ahli waris.
    2. Apabila tidak dipenuhi syarat-syarat sah jual beli sebagaimana di atas, dapat saja jual belinya dibatalkan, tapi harus melalui prosedur berperkara di pengadilan.
    Wassalam,

  23. andre says

    Bu Notaris Saya Mau Tanya Lagi.

    Nama disurat girik adalah nama orangtua perempuan dari si penjual yang sudah almarhum. Di PBB tertulis anak pertama ahli waris. Apabila dilakukan proses jual beli apakah kuat hukumnya ? keterangan tambahan surat ahli waris dari anak anak sudah lengkap kecuali yang sudah meninggal mengetahui rt,rw,kelurahan,kecamatan.

    JAWAB:
    Untuk menjual, harus dilakukan oleh seluruh ahli waris dilengkapi dengan keterangan waris yang dibuat di hadapan lurah-camat, dan dilengkapi dengan akta kelahiran (atau kenal lahir) dari seluruh anak2nya.

  24. andre says

    Maaf Ibu Kembali Bertanya. Hal tersebut diatas sudah dilakukan. Pembuatan surat keterangan waris dihadapan para rt,rw,camat. Hanya saja digirik tertulis nama almarhum ibu dan di surat PBB nama ahli waris (kakak pertama dari ahli waris). Apakah sudah bisa dilakukan transaksi ?

    JAWAB:
    Bisa pak. Karena PBB hanya bukti pembayaran pajak dan bukan merupakan bukti pemilikan tanah. Makanya saya wkt itu sampaikan bhw yang menjual harus ahli waris dari alm ibu. salam,

  25. james says

    selamat malam bu…
    saya mau tanya kalau mau mengurus hak milik hak guna bangunan,dan sebagainya itu sehingga hak atas rumah saya itu jadi kuat…
    1.Apa perlu waktu yang lama??soalnya ibu saya mengurus sendiri tanpa notaris dan itu sudah berlangsung hampir 2 bulan..
    2.waktu beli rumah harganya 84 juta..kalau dihitung kira-kira habis biaya berapa ya Bu???
    3.yang tidak lengakap dari surat-surat rumah saya adalah IMB-nya Bu…
    4.Kalau mau minta biaya dari penjualnya,apa harus dilakukan??soalnya transaksi penjualannya sudah berlangsung kurang lebih 3 tahun yang lalu(selama saya tinggal)…
    trimakasih banyak ya Bu..atas jawabannya…oya fitunggu jawabannya bu…selamat malam…

    JAWAB:
    Maaf Saya kurang jelas pengurusan apa yang Bpk maksud. Apakah jual belinya atau pensertifikatan tanah nya ataukah peningkatan status tanah dari HGB menjadi HM. Sepertinya pensertifikatan tanah ya pak? Kalau pensertifikatan tanah memang waktunya lama (antara 6 bulan sampai 1 th). Kalau jual beli, harus lewat PPAT setempat pak. Untuk Peningkatan status hak atas tanah yang sudah bersertifikat (dari HGB ke HM) biasanya memakan waktu 1 bulan.

  26. ADE NS says

    Assalamu’alaikum wr wb

    Ibu, orang tua saya menjual tanah sekalian mengurus balik nama sertifikat atas nama pembeli, tetapi setelah selesai balik nama sertifikat tersebut, akte jual beli yang aslinya di tahan di BPN, apakah memang harus seperti itu (akte jual beli asli di simpan di BPN). Terima kasih banyak atas jawabannya

    JAWAB:
    Pada waktu proses jual beli, semua asli data kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut memang diserahkan kepada pembeli pak. terima kasih kembali, salam,

  27. baiquni says

    Bu Irma yang baik,
    Saya melakukan jual-beli tanah dengan Arpan, terdiri dari kapling A dan kapling B. Kapling A sudah disertifikasi atas nama saya sendiri. Status tanah Kapling B masih berupa akta jual beli antara developer dan Mardi, di mana Mardi adalah paman Arpan dan sudah almarhum; sedangkan Arpan bertindak sebagai kuasa atas nama ahli waris Mardi.
    Jadi, apa saja proses yang harus saya jalani supaya kapling B bisa segera disertifikasi atas nama saya?
    Apakah sertifikat Mardi harus dipisah dulu dari sertifikat developer?
    Bagaimana supaya saya bisa melakukan AJB dg Arpan (yang bertindak sebagai kuasa dari ahli waris Mardi)?

    Normalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga saya dapat sertifikat atas nama saya sendiri? Berapa biaya yang dibutuhkan?
    Terimakasih banyak atas kesediaan Bu Irma

    JAWAB:
    Untuk menjawab pertanyaan bapak, masih banyak data yang kurang jelas. Jadi saya menjawab secara global saja ya pak.
    Pertama2, ada ketentuan yang melarang developer menjual tanah kaveling. Sehingga, saya pikir kalau masih atas nama developer, pasti harus dibuatkan bangunan dulu baru bisa dilaksanakan jual beli. Untuk tanah yang masih atas nama alm. P. Mardi, harus dibuatkan surat keterangan waris dulu, baru dibuatkan kuasa dari seluruh ahli waris kepada Arpan.
    Mhn maaf saya kurang mengerti maksud anda untuk “dipisahkan dari developer”. Jika yang anda maksud “pemecahan dari sertifikat induk”, dan sertifikat masih atas nama developer, sebaiknya Arpan (selaku kuasa alm. P.Mardi) mengajukan pembatalan pengikatan jual belinya di developer, dan kemudian developer langsung membuat AJB dengan anda. Dari sana baru diajukan pemecahan dan permohonan balik namanya ke atas nama bapak.
    Wassalam,

  28. Lusy says

    Assalamu’alaikum wr.wb

    selamat siang ibu irma, saya seorang ibu rumah tangga sekaligus pekerja swasta. beberapa waktu yang lalu saya dan suami membeli sebidang tanah seluas 70m milik kakek saya. kebetulan yang mengurus proses jual beli tersebut adalah paman saya. untuk mengurus sertifikat berdasarkan informasi dari paman saya, kami harus membuat akta jual beli tanah dulu baru selanjutnya mengajukan permohonan pemecahan tanah untuk dibuat sertifikatnya, dan untuk membuat akta sampai dengan jadi sertifikat membutuhkan biaya 4 jt. tetapi ketika kami bicara dengan orang tua dari suami saya, menurut beliau akta itu tidak penting, yang penting sertifikatnya saja, langsung saja buat sertifikat tidak perlu membuat akta. saya jadi bingung, sebetulnya yang betul yang mana? mohon penjelasannya ya bu irma, terima kasih.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb bu Lusy,
    Untuk kasus ibu, sepertinya tanah yang akan ibu beli masih berupa girik. Jika demikian, maka saran saya girik tersebut disertifikatkan secara induk dulu atas nama kakek, baru dipecah menjadi beberapa sertifikat (jika perlu). Setelah itu dilanjutkan dengan akta jual beli. Akta tetap penting, untuk membuktikan telah terjadi peralihan hak kepada suami bu lusy. Jika tidak, sertifikat masih tetap atas nama kakek, dan bisa di klaim oleh ahli waris yang lain. Wassalam,

    wassalamu’alaikum wr.wb

  29. radix says

    salam sejahtera ibu irma..
    Ibu saya mohon masukannya perihal resiko resiko yang mungkin timbul apabila:
    1. Debitur seorang WNA.
    2. Pasangan Hidup Debitur seorang WNA
    atas perhatiannya saya sampaikan terima kasih

    JAWAB:
    Pak, setahu saya memang ada ketentuan dari Bank Indonesia yang melarang DEBITUR adalah WNA. Secara hukumnya, salah satu resikonya adalah WNA tidak bisa punya asset tanah di Indonesia. Sedangkan salah satu jaminan kredit yang paling mantap (kokoh) di Indonesia adalah tanah. Jadi hal tersebut menyulitkan bagi kreditur. Kalau cuma pasangan hidupnya yang WNA, selama tidak terkait dengan perkawinan, saya pikir tidak masalah.

  30. Lusy says

    Assalamu’alaikum bu irma

    melanjutkan pertanyaan yang lalu. maaf bu saya masih bingung. yang saya tahu, tanah kakek saya tersebut sudah memiliki sertifikat atas nama kakek saya, karena pada saat transaksi kakek saya menunjukkan sertifikat asli tanah tersebut. kalau seperti itu bagaimana bu, apa harus dibuat juga akta jual belinya bu, atau bisa langsung buat sertifikat. terima kasih bu.

    wassalamu’alaikum wr.wb

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb bu lusy,
    Kalau sudah bersertifikat (berbeda dengan masih berupa AJB ya bu), ibu tinggal melaksanakan jual beli di hadapan PPAT di lingkungan letak tanah saja, kemudian proses balik nama ke atas nama ibu/suami. Tidak usah disertifikatkan lagi bu. Wass,

  31. Parmin says

    Assalamu’alaikum Wr Wb,
    Bu irma yang saya hormati, mohon maaf apabila pertanyaan ini terasa berulang-ulang.
    Begini bu, Saya menempati rumah peninggalan almarhumah Ibu saya (AJB masih atas nama ibu) sedangkan PBB masih atas nama pemilik yang lama dan lokasinya ada di jakarta timur. Kami dua orang bersaudara sementara ayah menikah lagi. Saya khawatir apabila ada sengketa di kemudian hari yang melibatkan pihak keluarga dari Ibu tiri.

    Supaya tidak ada sengketa apa yang harus saya lakukan bu? Saya ada niat untuk hak kepemilikan rumah itu atas nama saya sendiri (kakak sudah memiliki rumah sendiri), apa langkah langkah yang harus saya lakukan atas AJB yang sudah saya pegang ini bu? Kira-kira berapa besar biaya yang harus saya keluarkan untuk merubah AJB menjadi HGB/SHM supaya menjadi patokan apabila saya mengurus ke PPAT.
    Mohon maaf dan terima kasih sebelumnya. Wassalam.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.Wb pak Parmin, untuk kasus bapak, sebaiknya bapak membuat Keterangan waris dulu di kelurahan. setelah itu, yang terbaik bapak membuatkan sertifikat atas tanah girik tersebut. Setelah sertifikat terbit, bpk bisa membuat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, yang mana Bapaknya dan kakak anda melepaskan bagiannya atas tanah tersebut kepada anda. Semoga cukup jelas ya pak… Wassalam

  32. Itha says

    Ass. Wr. Wb Bu irma
    Bpk saya punya sebidang tanah dan bangunan dengan status girik dan peralihan karena pewarisan. Rencananya ingin dibuatkan sertipikat dengan status hak milik. Menurut info yang ibu berikan harus ada PBB 5 th terakhir. Setelah dicek ternyata masih ada tunggakan PBB. Kami ingin melunasinya tetapi luas tanah yang tertera di PBB tidak sesuai dengan aslinya. Dulu saat pihak pajak mengukur ternyata luas tanahnya digabung dengan luas tanah kakak2 bpk saya. Hasilnya kita harus membayar PBB yang sangat besar. Hal ini yang membuat bapak saya keberatan untuk melunasinya.
    Pertanyaan:
    1. Menurut ibu apa yang harus kami lakukan? Apakah kami harus melakukan pemisahan PBB dulu? Jika iya prosesnya bagaimana?
    2. Pihak yang mengurus bilang kalo ingin melakukan pemisahan, harus melunasi tunggakan2 nya dulu, apakah tidak bisa kl kita melakukan pemisahan dulu baru melunasi PBBnya?
    3. Setelah masalah diatas selesai tahapan apa yang harus saya lakukan untuk membuat sertipikat hak milik atas tanah bapak saya tersebut?
    Mohon informasinya ya bu, karena kami sudah urus masalah ini selama hampir 2 tahun tapi sampai sekarang belum selesai.Terima kasih sebelumnya.
    Wassalam.

    JAWAB:
    1. Jika masih berupa PBB global, bisa dilakukan pemecahan PBB dengan membawa bukti akta jual beli atau akta hibah atau bukti kepemilikan lainnya ke kantor PBB setempat. tapi memang syaratnya, PBB yang tertunggak harus dilunasi dulu.
    2. Untuk persertifikatan tanah dari warisan, sebaiknya disertifikatkan bersama2 dulu, baru di pecah ke masing-masing bagiannya. (untuk menghemat biaya secara keseluruhan).
    Wass,

  33. Andriyono says

    Dear Ibu Irma,
    Ibu, teman saya memiliki seorang bibi (dari pihak ayah) yg sdh janda. Si bibi ini tdk memiliki anak namun sdh menganggap teman saya dari kecil hingga dewasa sebagai anaknya. Saat ini si Bibi ingin mengubah sertifikat tanah dan bangunan yg atas nama almarhum suaminya tsb menjadi a/n. teman saya tersebut.
    Yang menjadi pertanyaan saya :
    a. Apakah mungkin membuat sertifikat atas 2 nama ?
    b. Jika memungkinkan bagaimanakah caranya ?
    c. Tahapan apa sajakah yg harus dilakukan oleh si Bibi tsb untuk mengubah sertifikat tanah dan bangunannya atas nama teman saya tsb ?
    Demikian ibu, atas perhatian dan jawaban yg akan ibu berikan saya ucapkan terimakasih…

    Salam,
    Andri

    JAWAB:
    Dear pak andri,
    untuk kasus teman bapak: maka sertifikat tersebut harus di balik nama dulu ke atas nama ahli waris dari almarhum, baru dibuatkan akta hibah ke atas nama teman bpk. Untuk hal tersebut kena pajak ahli waris (BPHTB waris), kemudian pada saat hibah, pajaknya sama dengan pajak jual beli (kena Pph dan BPHTB). Proses hibah tersebut harus dengan persetujuan ahli waris yang lain (jika ada). Salam,

  34. cha-cha says

    malam buk irma,..
    saya disini mo minta bantuan ibu, sekarang ini saya lagi nyelesain tesis yang berhubungan dengan PPAT sementara, ibu bisa bantu saya ga, untuk memberikan sedikit pengetahuan ibu tentang PPAT sementara ini pada zaman sekarang n bagaimana keberadaan PPAT ini pada saat sekarang, saya betul-betul kekurangan bahan atau pengetahuan dalam hal yang menyangkut PPAT sementara, sebelumnya terimakasih atas bantuan ibu, wasalam

    JAWAB:
    Mengenai PPAT sementara memang bahannya baru sedikit. kalau mau diskusi, silahkan contact saya japri. sukses ya

  35. Lin says

    Dear Ibu Irma,
    Saya ingin tanya, apakah perjanjian jual beli (tanah) antara orang tua dan anak atau antara suami-istri itu sah menurut hukum?
    Terima kasih.

    JAWAB:
    Jual beli antara orang tua dan anak tentu saja boleh (anak sudah dewasa). Tapi kalau antar suami isteri tidak boleh, kecuali ada pisah harta. salam,

  36. Property To Invest says

    dear ibu,
    seorang teman saya sedang mengalami masalah sbb : istrinya tanpa sepengetahuan dirinya telah membalik nama sertifikat rumahnya utk PIL-nya tanpa sepengetahuan dia. Apa yg harus teman saya lakukan ?
    mohon bantuannya. Terima kasih

    JAWAB:
    sepanjang pengetahuan saya, seseorang yang sudah menikah tidak bisa menjual harta bersama mereka tanpa persetujuan dari pasangannya. Jadi, kecil kemungkinan isteri tersebut dapat mengoperkan tanahnya tanpa sepengetahuan suaminya, kecuali jika tanda-tangannya dipalsukan. untuk itu, mungkin lebih cocok anda menghubungi pengacara terdekat. salam,

  37. Damy says

    Salam
    bu irma mau nanya lagi neh, untuk tanah yang belum bersertifikat atau tanah garapan bagaimana proses jual belinya?

    lebih detilnya begini, tanah tersebut tidak pernah dibayar PBB nya? tapi secara fisik dikuasi oleh pemilik secara turun temurun. menurut BPN setempat kondisi tidak pernah dibayarnya PBB karena beberapa sebab (BPN memaklumi)

    pertanyaan saya:
    1. kelengkapan apa saja yang harus disiapkan agar proses jual beli sah?

    salam, dan terima kasih
    damy
    (save The local right of land)

    JAWAB:
    Untuk tanah belum bersertifikat biasanya jarang PPAT yang mau melangsungkan jual belinya, karena kemungkinan bermasalahnya sangat tinggi. Saya sarankan agar disertifikatkan dulu (lihat artikel Proses Pensertifikatan Tanah Girik). Namun apabila tetap akan dijual beli dalam kondisi tidak ada sertifikatnya, bpk bisa melakukannya lewat Lurah setempat. karena mereka memiliki riwayat tanah, data tanah dan keterangan pemilikan tanah berdasarkan peta desa. salam,

  38. Asyari says

    Dear Bu Irma,
    Saya bermaksud membeli rumah di daerah asal. Rumah tersebut kebetulan adalah rumah warisan keluarga. Dalam pembagian warisan, rumah tsb menjadi hak saudara kandung saya.Karena sesuatu hal, maka saudara saya berniat menjualnya kepada saya. Tetapi sertifikat hak milik rumah tersebut masih atas nama almarhumah ibu kami. Apa yang harus kami siapkan agar proses jual beli ini tidak bermasalah di kemudian hari?

    JAWAB:
    Proses yang harus dilakukan adalah: pembuatan akta pembagian hak bersama (antara para ahli waris), pembayaran pajak waris dan pajak peralihan berdasarkan akta pembagian hak bersam tersebut, yang di ikuti dengan balik nama waris dan balik nama ke atas nama penerima hak (anda). salam

  39. Maria says

    Dear Ibu Irma,
    Saya akan membeli rumah dari penjual, namun penjual tersebut namanya tidak sama dengan yang tercantum di Sertifikat (SHM). Penjual memiliki surat kuasa dari pemilik lamanya (yang tercantum di SHM).Dengan alasan supaya tidak terkena pajak dahulu saat membeli rumah tersebut maka tidak dilakukan Balik Nama.
    Yang ingin saya tanyakan disini:
    1. Benarkah pembelian si penjual dengan pemilik lama tersebut bisa dianggap sah, dengan adanya Surat Kuasa tersebut ( yang berisi mengenai kuasa untuk melakukan pembelian sekaligus penjualan atas rumah tersebut)?
    2. Apakah beresiko membeli jika beresiko rumah tersebut?
    3. Apabila saya membelinya secara kredit/KPR ke Bank, apakah resikonya lebih kecil karena pihak Bank tentunya akan lebih teliti dalam menilai keabsahan surat kuasa tsb?
    4. Saat melakukan akad kredit dengan pihak bank, apakah Sertifikat tersebut sudah di balik nama dengan nama saya? atau tercantum di dalam sertifikat tersebut masih nama bank?
    Mohon bantuannya. Terima kasih

    JAWAB:
    sebenarnya bisa saja menjual dengan menggunakan akta kuasa menjual (yang harus dibuat di hadapan Notaris) bu. Namun, ibu harus perhatikan tanggal akta kuasa tersebut. Jika lebih dari 1 tahun yang lalu, biasanya kantor pertanahan akan meminta agar kuasa tersebut di perbaharui karena dikhawatirkan pemberi kuasa sudah meninggal dan kuasa tersebut menjadi gugur.
    salam

  40. Johny Irawan says

    Dear Ibu Irma,

    Saya bermaksud untuk menjual rumah di daerah Cengkareng, Jakarta Barat. Saat ini sertifikat rumah tersebut masih dalam KPR salah satu Bank Swasta. Saya bermaksud melunasi sisa KPR saya tersebut.
    Karena saya KPR, maka di sertifikat tanah masih ada tercantum Hak Tanggungan Bank tersebut. Saya mendapatkan informasi dari Customer Service Bank tersebut bahwa setelah pelunasan nanti, saya akan diberikan surat roya (selain sertifikat asli & bukti pelunasan) untuk keperluan penghapusan Hak Tanggungan tersebut supaya rumah+tanah tersebut dapat diperjual belikan.

    Yang menjadi pertanyaan saya :
    1.Apabila saya mengurus Surat Roya tersebut, kira-kira berapa hari kerja yang dibutuhkan? Kira-kira ada catatan apa di sertifikat tanah kita kalau Hak Tanggungan tersebut telah di cabut?

    2. Apabila saya meminta bantuan Notaris untuk mengurusnya, saya mesti menyerahkan sertifikat asli saya ke Notaris tersebut, apa yang harus saya pegang dari Notaris tersebut setelah saya serahkan sertifikat aslinya?

    3. Apabila ada pembeli yang membeli secara cash, apakah dilakukan penandatanganan AJB terlebih dahulu baru uang pelunasannya disetor atau kah sebaliknya?

    4. Biaya AJB dan Balik Nama, menjadi tanggungan siapa, Penjual atau Pembeli?
    Terima kasih banyak.

    JAWAB:
    Pak Johnny, untuk pembelian jaminan dari bank, prosesnya adalah pelunasan di bank ybs. Dari situ bpk akan dapat surat lunas dan surat roya, untuk kemudian diproses di BPN setempat dengan cara melakukan pencoretan di sertifikat dan dinyatakan bahwa hak tanggungan tersebut sudah di roya. Jika notaris yang melaksanakannya, bpk akan mendapat tanda terima resmi dari mereka. Untuk pelaksanaan jual beli, dapat dilakukan di bank tempat jaminan berada, agar uang pembayaran bisa langsung masuk dan pada hari yang sama bisa dikeluarkan jaminannya. Mengenai biaya AJB dan balik nama, itu kesepakatan dari kedua belah pihak pak. semoga cukup jelas

  41. Asyari says

    Dear Bu Irma,
    Terima kasih atas tanggapannya yang baik.
    Mengenai Akta pembagian hak bersama, apakah cukup kalau kami (ahli waris) membuat pernyataan bersama diatas materai dan ditanda tangani semua ahli waris, yang isinya menyatakan bahwa hak waris utk obyek yg dimaksud dialihkan kepada kami. Ataukah kami (semua ahli waris)harus menghadap notaris/PPAT untuk pembuatan akta ini? berapa biaya yang menjadi kewajiban masing-masing penjual dan pembeli? harga obyek dibawah 100jt bu.
    Terima kasih atas tanggapannya, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan perlindungan dan rezeki buat ibu sekeluarga.
    Salam,
    Ari

    JAWAB:
    Untuk pembuatan akta pembagian bersama sama saja dengan proses pembuatan akta jual beli. Jadi semua pemberi dan penerima bagian harus hadir di hadapan PPAT setempat. Kalau tidak bisa hadir, harus dikuasakan kepada saudara yang lain, dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris setempat. Mengenai biaya relatif pak, bpk bisa kontak PPAT/notaris ybs. salam,

  42. janette says

    ibu saya 5 bersaudara,saat nenek saya meninggal surat rumah nenek saya diambil oleh kakak dan adik ibu saya tanpa sepengetahuan ibu saya, lalu adik ibu saya menjual rumah itu tanpa sepengetahuan ibu saya dengan menerima uang dp kemudian memberikan surat rumah itu kepada pembeli yg jg tetangga nenek sya, pembelian itu tanpa ttd,ktp,dan sepengetahuan rt/rw setempat n tdk ada saksi,kemudian skrg kakak ibu sya itu malah minta patungan untuk membayar dp yang telah dibawa kabur oleh adiknya..padahal ibu saya tidak tau apa2 ttg hal ini bahkan liat surat rumahnya saja blm,skrg adik ibu saya membawa kabur uang dp rumah 28 jt,uang nenek saya,perhiasan yang yang tidak tau jumlahnya,mohon solusinya??

    JAWAB:
    mbak janette, maaf ya kalau lama menjawabnya. Mhn dimaklumi, karena surat yang masuk sangat banyak. sebaiknya memang lewat alamat e-mail notaris.irma@yahoo.co.id. Tapi nggak papa, kembali ke masalah mbak, di sini mbak tidak menjelaskan apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum? kalau belum, maka memang agak mudah dalam memindah tangankan girik dimaksud. tapi kalau sudah, saya rasa jual beli tersebut tidak akan dapat dilakukan, karena pada umumnya camat atau PPAT pasti minta surat keterangan waris, dan kemudian seluruh ahli waris harus ttd. Kalau menurut saya, jika mau, ibu anda dapat menuntut kembali haknya atas tanah dan bangunan yang dimaksud. karena pembeli memiliki tanah tersebut tanpa dasar yang kuat (dan menurut anda memang belum dilakukan jual beli secara resmi kan?). Jika ibu anda diminta uang lagi, ya kembali kepada keluarga mbak. apakah mau memberikan ke adik ibu atau tidak. kalau menurut saya, tidak perlu. semoga cukup jelas ya… salam

  43. ilham says

    assalamu alaikum.wr.wb

    bu, saya sih tidak mengajukan pertanyaan apapun (untuk sekarang ini) kepada ibu. cuma saya ingin menghaturkan BANYAK BANYAK TERIMA KASIH dan APRESIASI kepada ibu,dengan disediakan nya situs ini telah banyak membantu orang awam seperti saya tentang pertanahan dsb,
    semoga Allah senantiasa melimpah kan rahmat kepaga Ibu dan keluarga..Amin

    ilham

    JAWAB:
    Amien,.. Alhamdulillah… terima kasih atas dukungan dan apresiasinya ya pak. salam hangat dari saya,

  44. M. David says

    Ass. Wr.Wb.
    Salam Sejahtera
    Bu Irma kami ingin bertanya, bgm tata cara pemecahan sertifikat sebidang tanah luas 665 m3 yang ingin kami jual. Tanah yang ingin kami jual luasnya 324m3. Apakah kami langsung urus pengurusan ke kantor BPN atau langsung bisa ke notaris untuk segala pengurusannya. Perlu Ibu Irma ketahui bahwa pembeli sudah setuju untuk membeli tanah kami.

    Kami perlu bertanya juga biaya-biaya yang harus dikeluarkan kami sebagai penjual dalam seluruh proses transaksi jual beli sampai pengurusan di notaris. Apakah nanti sertifikat induknya kami tetap pegang atau diganti baru oleh notaris.
    Terimakasih banyak atas bantuanya Ibu Irma.
    Salam,
    M. David

    JAWAB;
    Pak david, untuk kasus bapak, tergantung dari sertifikatnya. Jika sertifikat lama (kepalanya masih tertulis Departemen Dalam Negeri dan di bawah/sebelum tahun 1993), biasanya langsung diterbitkan dua sertifikat baru. Untuk itu ada proses ukur ulang, dan ganti buku, masing-masing dengan luas yang baru. Jika sertifikatnya sudah baru, biasanya di pisahkan saja bagian yang akan dikeluarkan, jadi sertifikat asal kembali ke pemilik, setelah di bagian luas dikurangi luas yang dipisahkan. Pengurusannya biasanya sekaligus AJB sebagian di PPAT, bersamaan dengan proses balik nama. Untuk biaya, itu relatif, tergantung lokasinya. salam,

  45. Didi says

    Dear bu Irma

    SAYA DI BERIKAN SEBIDANG TANAH ( 102 MTR )OLEH ORANG TUA SAYA ( SAMPAI DENGAN SAAT INI KEDUA ORANG TUA MASIH HIDUP ) DI WILAYAH DEPOK ( BOGOR ), YANG INGIN SAYA TANYAKAN , BAGAIMANA CARA BALIK NAMA DARI ORANG TUA KE SAYA ATAS SEBIDANG TANAH TERSEBUT YANG KEBETULAN SURAT SURATNYA MASIH GIRIK , DAN BERAPA BIAYANYA APABILA DI RUBAH KE SERTIFIKAT DENGAN STATUS HAK MILIK.DAN APA SAJA SYARAT SYARATNYA.

    ATAS PERHATIAN DAN BANTUANNYA SAYA UCAPKAN TERIMA KASIH

    DIDI

    JAWAB:
    SARAN SAYA, SEBAIKNYA DISERTIFIKATKAN DULU PAK. LIHAT ARTIKEL https://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/ SETELAH BERSERTIFIKAT DAPAT DIBUATKAN AKTA HIBAH. salam

  46. asiyah says

    sugeng ndalu ibu,..
    saya asiyah seorang pegawai swasta. saat ini perusahaan kami ingin membeli tanah girik dan akan di sertifikasi HGB melalui tahapan AJB yang dikuasakan kepada saya juga melalui proses pelepasan hak.
    Mohon pencerahannya tentang prosedur dan aspek pajak yang harus saya siapkan.Maturnuwun sanged

    JAWAB:
    Sungeng enjang bu,
    Untuk proses pensertifikatannya ibu bisa membaca artikel saya di https://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik. Untuk perpajakannya, nanti setelah ada pengukuran dan hasil penetapan dari Panitia A, akan diberikan penetapan mengenai berapa jumlah uang pemasukan (SPS) yang harus dibayar bu. salam,

  47. mega says

    assalamualaikum bu Irma
    ibu, saya mahasiswa kenotariatan mau menyusun tesis, dan kebetulan tesisnya tentang jual beli tanah bekas hak milik adat, yang sedikit banyaknya berhubungan dengan artikel ibu “jual beli dan balik nama sertifikat” tgl 27 nov 07. dalam pengajuan tesis saya, saya terbentur pada data-data kasusnya. kalau boleh saya mau minta tolong kepada ibu notaris untuk memberikan masukan, kemana saya harus mencari kasus2nya yang berhubungan denganjual beli tanah bekas hak milik adat. terima kasih atas bantuannya bu

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam wr.wb mbak mega, untuk jual beli tanah bekas hak milik adat mungkin mbak bisa cari dari kecamatan setempat. Karena kalau PPAT biasanya menghendaki agar di sertifikatkan dulu baru dilaksanakan jual belinya. Semoga sukses dengan tesisnya ya mbak. salam hangat,

  48. yaya says

    Assalamu’alaikum bu Irma,saya ingin bertanya :
    1. Ayah saya memiliki sebidang tanah yang dokumennya hanya berupa AJB tahun 1988, belum ada sertifikatnya. Bagaimana proses pengurusan mensertifikatkannya? biasanya berapa lama prosesnya?
    2. Apabila antar perorangan membuat perjanjian hutang dengan jaminan tanah, apakah si kreditur bisa memasang APHT atas jaminannya tsb?
    Terima kasih sebelumnya bu Irma, situs ibu ini amat sangat bermanfaat bagi kami semua.

    JAWAB:
    Wa’alaikum salam Wr.wb mbak yaya,
    1. Untuk pensertifikatan tanah girik, jangka waktu dan syaratnya bisa di cek di https://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/
    2. Walaupun untuk perorangan, tetap bisa dipasang hak tanggungannya (APHT) seperti dalam perbankan mbak (lihat di https://irmadevita.com/wp-content/uploads/2007/11/uu4-1996.pdf).
    Alhamdulillah jika mbak senang. semoga semakin bermanfaat ya. salam hangat dari saya,

  49. Rinto says

    Selamat pagi ibu irma,

    tgl 15 Mei kemaren saya baru aja akad kredit dan tandatangan AJB disaksikan notaris dan pihak bank serta pengembang perumahannya. Saya bnyk tanya ke notaris mslh sertifikat saya yg msh berstatus HGB. saya minta status tsb ditingkatkan ke SHM segera. Tp berdasarkan peratran kerjasama Bank dan pengembang katanya penurusan peningkatan HGB ke SHM kalo sudah lunas. yg ingin saya tanyakan apakah emank peraturan pemerintah mengenai pembelian akad kredit dr thn 2000 keatas kembali lg ke zaman orde baru dimana yg diberikan oleh negara itu hanya berupa HGB karna hampir semua pemgembang cuma memberi konsumen sebatas HGB?Trus saya merasa keberatan kalo bayar 10thn ke dpn tp setelah lunas cuma dpt HGB? gimana caranya supaya sya dpt SHM saat masa proses cicilan ini? Karna saya mau langsung SHM rumah yg saya kredit tsb.Trus brp biaya yg hrs saya keluarkan utk proses HGB ke SHM? sya tahu meskipun SHM nya nanti akan dipegang oleh pihak Bank tp saya sejahtera aja kalo sudah SHM. Terimakasih,

    Salam,

    Rinto

  50. Manik says

    Selamat pagi Bu Irma

    Kami 7 bersaudara dan ibu masih ada, yang ingin saya tanyakan apakah proses penjualan tanah waris, kami berdelapan mutlak harus hadir di depan notaris?

    JAWAB:
    Selamat pagi mbak.. memang untuk itu harus semua hadir di hadapan notaris, Alternatifnya: memberikan kuasa secara notariil atau kuasa yang dilegalisir notaris setempat kepada salah seorang ahli waris yang lain.

  51. Heri Patrianto says

    Bu Irma Yth.,
    Mohon kiranya bantuan ibu tentang informasi detail seputar pengurusan balik nama sertifikat tanah, berikut biayanya.

    Terima kasih terlebih dahulu.

  52. Ilham says

    Hallo bu..,
    apakah CV bisa melakukan perbuatan jual-beli atas tanah?
    makasih.

    JAWAB:
    Tidak pak, karena CV bukan badan hukum sedangkan subjek hak atas tanah adalah Orang dan Badan Hukum. salam

  53. Putra Ardhana says

    Yth. Ibu Irma,
    Mohon bantuannya. Saya mau membeli rumah tapi ternyata sertifikat bukan atas nama penjual. Tapi penjual memiliki PPJB dan Surat Kuasa menjual dari pihak yang namanya tertera di sertifikat. Ibu pernah menjawab bahwa proses ini dimungkinkan. Pertanyaannya:
    1. Apakah saya bisa melakukan transaksi jual beli langsung dengan penjual tanpa melibatkan pihak yang namanya tertera di sertifikat ?
    2. Apakah adanya PPJB bisa mempengaruhi proses jual beli ini. Karena ada notaris yang menyatakan bahwa PPJB harus dibatalkan terlebih dahulu agar si Penjual tidak terbebani Pajak Penjualan atas transaksi sebelumnya dengan pihak yang namanya tertera di sertifikat. Jadi BBN tetap dibayar 1 kali saat transaksi jual beli dengan saya.
    Mohon informasinya, terima kasih banyak.

  54. Kiki says

    Yth. Ibu Irma,
    Saya mohon bantuannya,
    2 tahun yang lalu mertua saya membeli tanah dan bangunan di daerah bogor. Saat itu beliau telah meminta bantuan notaris untuk membuat akta jual beli dan sertifikat, serta balik nama sertifikatnya. Untuk keperluan itu semua beliau telah membayar 7 juta rupiah.
    Setelah 2 tahun berlalu, belum ada kabar dari notaris. Akhirnya mertua saya mengecek sendiri ke kantor BPN. Ternyata proses pembuatan akta jual beli telah selesai, tinggal dibuat sertifikat. Lalu mertua saya mengurus pembuatan sertifikat itu. Anehnya, setelah sertifikat selesai dibuat, sertifikat yang diterbitkan BPN masih atas nama si penjual. Katanya untuk balik nama sertifikat, mertua saya masih harus membayar Rp 21 juta rupiah ke BPN.
    Pertanyaan saya, mengapa sertifikat masih atas nama penjual? Apa untuk biaya balik nama memang semahal itu, berapa biaya normal balik nama sertifikat?

  55. Idham says

    Bu Irma, saya mau tanya kalo tanah atas nama si A digunakan sebagai jaminan hutang piutang antara B dan C, trus ternyata pihak yang berhutang tidak memenuhi janjinya dan tidak membayar hutang sesuai perjanjian. akan tetapi dalam perjanjian hutang piutang tidak ada tanda tangan si A (pemilik tanah), bagaimananya status tanah tersebut secara hukum yah ? terima kasih

  56. Sofyan says

    Malam bu…

    Saya ingin menanyakan, pada Bulan Januari 2008, kira-kira 4 bulan yg lalu saya melakukan pembelian/pembayaran pertama atas ruko berlantai 2(dua). Dijual dengan harga 82.5 jt seluas 3×11 meter = 33m2, namun karena kurang dana kami diperbolehkan mencicil 2 kali dan pembayaran pertama senilai 40jt sisanya akan kami lakukan beberapa bulan kedepan hingga saat ini kami belum bayarkan sisanya 42,5jt . Sedangkan kami diberikan hanya kwitansi bermaterai saja senilai 40jt.

    Pertanyaan, surat-surat apa saja yg harus saya minta kepada mereka bila saya akan melunasi kekurangannya?

    Untuk melakukan balik nama atas ruko tersebut, surat-surat apa yang harus saya bawa dan kemana harus saya daftarkan?

    Berapa biaya pembuatan sertifikat tersebut dengan nilai jual total 82,5jt?

    Atas bantuan ibu saya ucapkan terimakasih.

  57. Aldi says

    assalamualaikum bu Irma

    Saya Aldi, saya ingin menanyakan perihal proses balik nama Hibah Tanah Sertifikat atas nama Ayah. Yang ingin saya tanyakan adalah :
    1. Apakah proses hibah ini sama seperti dengan hibah waris.
    2. Kemudian kira-kira berapa hitungan biaya BPHTB atas tanah tersebut.
    3. Dan Apa syarat yang dibutuhkan untuk melakukan balik nama.

    Terima Kasih

  58. Bambang says

    Pagi Bu Irma,

    Saya ingin membeli sebuah rumah baru dibangun th 2006 tetapi ketika saya melihat PBB tahun 2008 ternyata hanya ada nilai tanahnya saja tidak ada nilai bangunan dan kata yang punya rumah tersebut data PBB nya belum diupdate dan akan dia urus. (tanggal di IMB April 2008)

    Yang saya ingin tanyakan apakah sebaiknya saya tunda dulu pembelian rumah tersebut sampai datanya ter update ?

  59. HADI PURNOMO says

    1. assalamualakum….
    maaf bu Erma saya ingin menanyakan sesutu,
    begini bu saya telah membeli tanah dengan luas 84 m2 (tanah kavling),tanah tersebut mempunyai sertifikat induk atas nama mis A.saya memesan untuk pengurusan AJB dan sertifikat pecah atas nama saya. saya sudah mendapatkan AJB yang sudah ditandatangagi si A beserta istrinya,notaris dan dua orang saksi notaris,tapi ternyata si A tersebut sudah meninggal dan bertanda tangan adlah anak laki-lakinya dengan memalsu tanda tanda tangan bapaknya.
    yang saya tanyakan :
    1. apakah hal tersebut boleh menurt undang2 pertanahan yang berlaku?
    2. saya sudah mendapat bukti bahwa pengurusan sertifikat pecah sudah dalam proses BPN dengan tanda buktinya atas nama saya.cuman ditanda bukti tersebut tertera luas tanah saya adalah 250 m2 (gabungan 3 pemilik tanah kavling),ketika saya tanyakan ke yang mengurus katanya BPN nya salah ketik seharusnya 336 m2,dan hal tersebut untuk menghemat biaya serta menghindari site plan,tapi ketika nanti sudah jadi sertifikatnya akan atas nama masing2 pemilik kavling sesuai luas tanahnya..betulkah pernyataan tersebut bu..? dan apakah dikemudian hari tdk terjadi maslah dan saya tidak perlu mengurus sertifkat pecah lagi..?? terima kasih atas jawabannya bu…
    jazakumulloh..
    hadi purnomo
    cipayung jaktim

  60. sonny says

    Salut atas blog ini,
    Saya usul, blog ini menampilkan tentang tata cara pengurusan Sertifikat Hak Milik Tanah dengan detil..mengingat banayk pertanyaan mengenai hal ini di masyarakat

  61. armadda says

    hallo bu,

    saya telah melakukan pembelian tanah. dari developer, tapi sertifikat-nya udah atas nama seseorang.
    nah pas di notaris udah di bikin AJB-nya yang sudah ditanda tangani oleh yang punya sertifikat. dan dia gak hadir dalam proses akad.
    apakah itu sah?

    terima kasih.

  62. Annie says

    selamat siang bu Irma,
    Saya seorang WNA,karena WNA tdk di perbolehkan mempunyai tanah di indonesia (setau saya). Bagaimana seandainya saya menggunakan nama saudara saya untuk membeli tanah di Indonesia, adakah kemungkinan untuk membuat suatu perjanjian yang bisa menguatkan posisi saya sebagai pemilik yang sebebenarnya.mohon penjelasan ibu, terima kasih.

  63. MC.Wara Candrasari says

    Selamat siang bu,
    Ada beberapa hal yang cukup membingungkan saya, waktu saya mencari rumah di jakarta. Rumah tersebut berada di Jakarta Timur.Surat yang ada pada pemiliknya berupa fotokopian (ada denah, tulisan tidak terlalu jelas),PBB ada,dari pembeli pertama,surat bercap pemerintah, pembeli kedua hanya berupa surat dgn meterai 6000 saja diketahui oleh lurah. Bgm itu bu? Mohon bantuannya. Apakah itu bisa nantinya dijadikan SHM?

  64. yoyo says

    Sore bu, boleh saya bertanya ?
    Saya berniat ingin membeli sebidang tanah, namun tanah tersebut masih berstatus tanah waris. Data-data apa saja yang harus ada pada penjual sebelum saya memutuskan untuk membeli tanah tersebut?
    Terima kasih sebelumnya bu..

  65. Eko Hariyanto says

    Selamat Malam bu..
    salam kenal dari surabaya. Saya ini awam masalah jual beli. Yang Mau saya tanyakan saya sudah melakukan jual beli sebidang tanah 4 tahun lalu tapi belum ke notaris hanya surat biasa bermeterai.Tanah sudah saya bangun ukuran luas total 400 m2 (shm) yang saya beli hanya 60m2. saat ini saya ingin memecahkan sertifikat tanahnya. langkah apa yang harus saya lakukan)syarat-syaratnya . apa saya harus pecah pbb dulu atau bagaimana. Mungkinkah diurus sendiri karena kalau ke notaris ada yang minta 7-8 juta sedangkan semua biaya mesti saya tanggung sendiri karena penjual tidak mau bantu. mohon bantuan ibu terima kasih.kira kira biayanya berapa. info dulu belinya 300rb per m2 saat itu njopnya 400rb
    saat ini di pbb njopnya 500rb. kata tetangga saya disurabaya tidak kena pajak bila dibawah 45 juta bph apa gitu saya juga gak ngerti tolong dibantu hitung bu terima kasih

  66. ahmad says

    Yth Ibu Irma,
    Banyak hal baru saya dapatkan dari blog ini dan terima kasih atas semuanya.
    Saya dimintai tolong temen yg usahanya bangkrut. Dia pinjam uang untuk menjadi TKI ke Arab dan melunasi utang di BRI. Sebagai jaminan dia memberikan jaminan setifikat tanah atas nama istrinya dan dibuat perjanjian dibawah tangan antara kami. Dalam perjanjian tersebut saya diberikan kuasa jual yang kemudian kuasa jual tersebut akan dibuat dihadapan notaris. Pertanyaan:
    1. Apakah cara ini bisa dilakukan??
    2. Karena dia menjadi TKI apakah saya boleh menjual dan menandatangani saat proses jual beli dan balik nama??

    Dalam perjanjian tersebut proses jual beli harus sesuai harga pasar dan sesuai proses yang lazim, jika hasil penjualan melebihi pinjaman saya harus memberikan kelebihannya, dll dengan tanpa merugikan salah satu fihak.

    Terima kasih sebelumnya.

  67. Riva says

    ibu saya pernah kirim email menanyakan tentang balik nama atas sertfikat hak milik rumah ko tidak di reply .terima kasih

  68. Hermawan says

    Siang Ibu Irma,
    Saya ada mau sedikit tanya Proses Balik nama. Rumah yang saya tempatkan sekarang Bersertifikat atas nama Kakak saya (alm). Kakak saya sudah bekeluarga masih ada Istri dan 2 anak di bawah Umur ( 9 & 5 Th). Kalau saya mau Balik Nama Sertifikat ruamh itu atas nama saya, bagaimana prosedur dan Biayanya? Krn rumah itu memang sekarang sudah jadi Hak saya dan istrinya mengetahui masalah ini

  69. isanova says

    dear, ibu notaris
    y punya tanah seluas 200 m2 dengan alas hukum girik.
    x membeli sebagian tanah y seluas 50 m2 hanya dengan kuitansi. sedangkan girik atas tanah y masih dipegang y dan belum disertifikasi.
    saya akan menukar sebagian tanah x yang dibeli oleh x dari y, dengan tanah saya.. apa yg harus dilakukan agar tukar menukar tanah ini memliki kepastian hukum yg cukup sehinga peralihan hak atas tanah sah, dan punya kekuatan hukum, sedangkan girik atas tanah x masih dipegang y dan belum dipecah (masih jadi satu dengan tanah y)? mohon bantuannya ibu…

  70. irma says

    Pagi ibu…
    Untuk pembuatan sertifikat hak milik dari tanah yang statusnya warisan apa bisa ? syarat apa saja yang harus saya penuhi dan berapa perkiraan biayanya ?
    Mohon di beri penjelasan bu…

    Thank’s

  71. Kurnia says

    Dear Bu Irma,

    Sebelumnya salam kenal dari saya Bu… Saya bermaksud membeli sebuah rumah second. Sertifikat rumah tersebut saat ini masih dijaminkan di Bank Niaga. Rencananya, saya dan Penjual akan bersama-sama datang ke Bank Niaga untuk menebus sertifikat tersebut menggunakan uang DP dari saya.
    1. Menurut Ibu, dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga?
    2. Apakah mungkin seluruh proses jual-beli dapat dilaksanakan dalam 1 hari, mulai dari penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga hingga pengurusan Jual Beli di Notaris?
    3. Kapan sebuah proses Jual Beli dikatakan benar-benar selesai?
    4. Mengingat Penjual akan segera pindah ke luar kota (dan mungkin akan sulit untuk dihubungi), dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah proses jual-beli selesai?

  72. Bima Setiawan says

    yth. Ibu Notaris,
    Saya 5 bersaudara mewarisi sertifikat rumah HGB dari alm.ayah. Kami sudah memiliki surat keterangan waris. NJOP rumah tsb sebesar 635 juta. Saudara-saudara saya sepakat utk merubah sertifikat tsb menjadi Hak milik atas nama saya. Langkah2 apa yg harus saya lakukan agar pajak dan biaya yg terjadi utk ini bisa seminimal mungkin ? Apa sertifikat dibikin hak milik dulu memakai nama2 ahli waris trus baru menjadi nama saya atau bagaimana ??? Terima kasih atas segala jawabannya.

  73. liuyiusin says

    Ibu Irma yang baik,

    Mohon bantuannya ya ibu. Menurut hukum, apakah dalam suatu kontrak/akta, seseorang dapat bertindak/berperan ganda selaku pihak pertama (mewakili diri sendiri) dan juga selaku pihak kedua (mis. mewakili suatu yayasan dalam perannya sebagai pengurus) ?
    Terima kasih banyak ya.

  74. Wita says

    Yth. Bu Irma…. Salam kenal ya,
    Saya Wita, ingin menanyakan tentang peningkatan status HGB menjadi HM… Persyaratannya apa saja? Lalu tahapan2 dan prosedurnya bagaimana? Apakah bisa terjadi HGB tidak bisa ditingkatkan menjadi HM, kalau iya karena apa? Selain itu juga mengenai biaya yang dikeluarkan apakah di masing2 dikenakan tarif yang berlainan ataukah ada rumus pastinya?

    Maaf ya bu pertanyaannya buanyak…soalnya ngga ngerti sich…hehehhehe…..

    Terimakasih banyak atas kesediaannya untuk memberikan penjelasan……

    Salam

  75. riesti says

    Bu Irma Yth,

    Kami 3 bersaudara memiliki tanah bersertifikat atas nama ayah kami yang sudah almarhum. Saat ini kami berniat menjual tanah tersebut. Mohon petunjuk ibu prosedur apa sajakah yang harus ditempuh? Apakah kami harus melakukan proses BBN sebelum melakukan transaksi jual beli? Terimakasih sebelumnya atas penjelasan ibu.

  76. lisa says

    halo,bu.. saya ingin menjual rumah, dan sudah ada peminatnya. saya ingin nanya surat apa saja yang perlu saya siapkan, apakah dengan tanda jadi 1,5 juta pembeli bisa minta foto copy hak milik dan pbb ? kpn akta jual beli di tanda tangani, apakah sesudah lunas ? apakah perlu fc kk dan ktp, karena saya belum berkeluarga ? atas jawaban ibu, saya ucapkan terima kasih banyak

  77. Dodit Ramadita says

    Dear bu Irma..
    Mohon bantuannya bu karena saya masih awam..
    saya mau jual rumah tapi suratnya hanya ada Akte Jual Beli tapi surat2 PBB lengkap..yang mau saya tanyakan,apakah saya harus meningkatkan surat2 (menjadi SHGB atau SHM)dulu baru dijual? terus terang,saya inginnya menjual dengan surat Akte Jual Beli itu saja tapi saya bersedia menurunkan harga jual rumah saya?bisa tidak bu?lalu bila hanya punya surat AJB itu saja apakah bisa mengurus IMB? oya,untuk Mengurus SHGB dari AJB biayanya kira2 berapa?
    Terima kasih banyak ya bu..

  78. cecil says

    Selamat pagi ibu..
    salam kenal, saya ingin bertanya, bagaimana cara saya mencari tau sertifikat tanah saya bermasalah atau tidak?
    saya ingin memperjualbelikan tanah tersebut, tetapi saya takut apabila bermasalah, karena itu saya bermaksud untuk melakukan pengecekan terlebih dahulu.
    bagaimana langkah langkah yang harus saya tempuh untuk mencari tau apakah tanah tsb bermasalah atau tidak?
    Terimakasih banyak bu.

  79. Airlangit says

    Siang bu Irma. Saya ingin membeli sebidang tanah, luasnya 112m2 dengan harga 290.000/m2 di daerah Cinangka, Sawangan. Untuk pertanyaan dari saya adalah :
    1 Untuk AJB saya sudah keluarkan uang sebesar 2.000.000, apa benar sebesar itu?
    2. Untuk mengurus SHM saya dikenakan 5.000.000, sekali lagi apa benar uang sebesar itu yang harus saya keluarkan?
    3. Waktu tandatangan AJB cuma ada saya sama yang dulu jadi pemilik tanahnya (pak M), mengingat pemilik tanah yang baru (pak P) menyerahkan kembali ke pemilik yang lama (Pak M) untuk menjualnya. Tapi si pemilik tanah lama (Pak M) berjanji akan menghadirkan pemilik baru (Pak P) beserta istrinya kelak jika saya akan membayar lunas tanahnya. Diperbolehkankah cara seperti itu bu Irma?
    4. Tanah itu bersertifikat tapi masih atas nama bapaknya yang punya tanah lama (Pak M), itu tanah warisan bu. Bagaimana caranya kalo saya buat SHM sendiri, amankah kedepannya?
    Terimakasih bu Irma.
    Tabik,
    Airlangit

    JAWAB;
    Terus terang pertanyaan bpk kurang jelas. Kalau memang bersertifikat (point 4), mengapa ada pengurusan SHM (point2)? apkh mmg disertifikatkan atau dipecah dari induk menjadi sebagian yg lebih kecil? Intinya: jika tanah warisan, maka yang menjual harus seluruh ahli waris, dan apabila sempat dialihkan ke org lain (pak P), maka harus dibuat pembatalan dulu antara pak P dengan pak M tsb baru bisa jual beli antara seluruh ahli waris alm ayah pak M (tmsk ybs) dengan Bpk. Semoga cukup jelas ya pak…

  80. henn says

    Selamat siang bu ..
    Saat ini saya sedang dalam proses membeli rumah dengan status sitaan bank. Dalam hal ini masih timbul banyak pertanyataan di benak saya, apakah rumah eks sitaan bank akan bermasalah dikemudian hari.

    Terimakasih sebelumnya
    henn

  81. nandang says

    Saya mau bertanya alamat kantor BPN Kota Depok dimana ya?

  82. Triyani says

    Assalamu’alaikum bu Irma,
    Semoga Ibu dan keluarga dalam keadaan yang baik.

    Bu Irma, saya ingin mengurus penghapusan hak tanggungan atas tanah yang saat ini masih melekat dalam rumah saya. Setelah kredit lunas, saya memperoleh surat pernyataan lunas dan surat pengantar Roya dari Bank ex pemberi kredit yang ditujukan ke BPN sejak beberapa bulan yl, namun karena saya belum mengetahui langkah apa yang harus saya lakukan selanjutnya, sampai saat ini pengurusan ke BPN belum dilakukan.

    Mohon informasinya mengenai :
    – Bagaimana proses / tahapan2 utk pengurusan permohonan penghapusan hak tanggungan tersebut ke BPN
    – Berapa lama biasanya proses tsb
    – Berapa biaya resmi (retribusi) atas permohonan tsb yg seharusnya dipungut BPN?
    – Jika pengurusan melalui Notaris apakah harus menggunakan Jasa Notaris yang menandatangani AJB atau bisa menggunakan notaris lain (yg wilayah kerjanya meliputi tempat tanah tsb berada?)
    – Jika tidak confidential, berapa range profesional fee Notaris untuk jasa pengurusan penghapusan hak tsb 🙂

    Terima kasih banyak atas penjelasannya.

    Salam,
    Triyani

    JAWAB;
    Wa’alaikum salam mbak triyani… Alhamdulillah kami sekeluarga sehat, semoga mbak dan keluarga juga demikian
    Untuk roya, jika dilakukan bersamaan dengan jual beli, maka sebaiknya pelaksanaannya sekaligus dengan balik nama sertifikat. Jadi pada waktu mbak terima sertifikatnya sudah bersih dari HT. Tapi kalau tinggal di roya (tanpa ada proses apapun), sebenarnya bisa dilakukan sendiri. Dengan surat roya dari bank, asli sertifikat HT dan asli HT saja pemilik sertifikat sudah bisa datang ke BPN untuk meroya. Langung ke bagian pendaftaran penghapusan hak tanggungan. Pelaksanaannya lebih kurang 2 minggu sampai 1 bulan. Biaya, relatif mbak. tergantung BPN dan jika pakai notaris, tergantung notaris ybs.
    Wassalam, irma

  83. gunawan says

    salam kenal pak,
    pak sinaga yth. saya mohon pecerahannya dari masalah yg saya alami. saat ini ibu mertua saya ingin ngejual rumah warisan alm. suami yang dulu menikah secara siri. dari musyawarah keluarga baik istri tua (yg sah secara aturan negara) dan istri muda (red: nikah siri) berhasil menerbitkan surat kuasa dari sebidang tanah dan bangunan untuk ibu mertua saya. yang jadi pertanyaan saya:
    1. apakah ibu mertua saya dapat menjual tanah tsb dg bermodal selembar surat kuasa yang ditanda tangani istri tua beserta anak2 dan saksi2.
    2. pungutan apa saja yang dikenakan pd si penjual. berapa persen dari transaksi sebesar Rp. 60jt
    sekian terima kasih.

    Gunawan

  84. gunawan says

    maaf mbak, kemarin salah ketik.

  85. therty says

    selamat siang mbak..saya ingin tahu apakh seandainya saya memberikan pinjaman uang kepada seseorang dengan dia memberikan jaminan berupa sertifikat tanah, seandainya kemudian orang tersebut tidak bisa membayar hingga tempo yg telah disepakati, apakah saya bisa melakukan balik nama atas sertifikat tersebut?
    apakah dengan adanya perjanjian hutang yg menyebutkan bahwa seandainya dia tidak bisa membayar hingga jatuh tempo maka akan menyetujui untuk balik nama tanah tersebut adalah sah dimata hukum??
    terimakasih mbak…

  86. alwi says

    dear Bu Irma,

    Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.

  87. alwi says

    ddear Bu Irma,

    Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.ear Bu Irma,

  88. Yos says

    Yth Bu Irmadevita
    assalam wr wb
    membaca apa yang disyaratkan tentang syarat terjadinya jual beli tanah dimana ada disebutkan bahwa harus ada Bukti PBB dan bukti pelunasannya dalam 5 tahun terakhir ini…
    saya ada berniat menjual rumah yang kebetulan telah lama saya kontrakan,namun masalahnya saya malah tidak tahu dimana disimpannya PBB dan bukti lunasnya tersebut..maklum orang yang ngontrak sudah beberapa keluarga jadi berkas2 tersebut malah tak jelas ada.Adapun yang ingin saya tanyakan bagaimana caranya saya mendapatkan kembali bukti PBB tersebut bila saya ingin menjual rumah tahun ini juga..Mohon penjelasannya ya bu Notaris…wassalam

  89. andi says

    Salam Hormat,
    mohon dijelaskan adakah perbedaan antara Surat keterangan waris dengan fatwa waris. Terma kasih atas tanggapannya.

  90. dede says

    dear ibu irma, saya ingin tanya syarat document apakah yg perlu dilampirkan untuk balik nama rumah nenek saya yg sudah meninggal menjadi atas nama ibu saya, sedangkan ibu saya hanya di angkat anak dari bayi oleh nenek menjadi anak tunggal.. masalahnya ibu saya tidak mempunyai surat yg menjelaskan diangkat anak oleh nenek..
    mohon penjelasnya ya bu..
    terima kasih sebelumnya

    God Bless

  91. adi setiadi says

    assalamualaikum wr.wb.
    saya mau jual rumah, apa saja tanggungan atau pajak yang harus di keluarkan oleh penjual, dan bagaimana cara perhitungannya, terima kasih.

  92. reviava says

    dear ibu irma..
    bu ada yang mau saya tanyakan
    pertama saya membeli tanah dengan sertipikat lama dimana di dalam sertipikat tersebut ada cap BPN yang menyatakan bahwa untuk pendaftaran selanjutnya blanko sertipikat tersebut harus diganti, dan juga sertipikat tersebut terkena pemekaran wilayah. yang ingin saya tanyakan:
    apakah bisa saya ganti blanko + balik nama sekaligus, maksudnya ketika blanko sertipikat baru itu terbit langsung menjadi atas nama saya (pemilik baru)? dan bagaimana prosesnya?
    terimakasih

  93. tety says

    Dear Bu Irma,

    Ibu, saya baru aja membeli tanah dengan bukti kepemilikan berupa girik. Dalam akta jual beli yang dibuat oleh PPAT disebutkan bahwa status tanah tersebut adalah tanah adat. Pertanyaan saya adalah:
    1. Apakah saya bisa mengajukan permohonan pembuatan sertipikat atas tanah tersebut, mengingat tanah tersebut statusnya adalah tanah adat?
    2. Apabila bisa, syarat apalagi yang harus saya penuhi untuk proses pembuatan sertipikat tersebut?

    Terima kasih atas tanggapannya.

  94. tety says

    Dear Ibu Irma,

    Maap bu ada beberapa pertanyaan yang belum saya sampaikan.
    1. Apabila seseorang meninggal dunia tanpa anak dan suami/istri, tetapi mempunyai saudara tiri seibu dan anak angkat, harta peninggalannya menjadi milik siapa?
    2. Apakah sah dan mempunyai kekuatan hukum apabila pada masa hidupnya, orang yang meninggal tersebut telah memberikan seluruh harta peninggalan pada anak angkatnya (secara lisan)?
    3. Apabila tidak sah, apa yang harus dilakukan supaya tanah dan rumah tersebut bisa beralih secara sah? mengingat pesan almarhum bahwa tanah dan rumah tersebut tidak boleh dibagi dengan siapapun tetapi harus menjadi milik si anak angkat.

    terima kasih atas tanggapannya.

  95. yanto says

    Dear Ibu Irma,

    Mohon pencerahannya :
    Saya berencana membeli sebidang tanah seluas 100m2 (tanah induk luasnya sebesar 300m2).
    Yang ingin saya tanyakan berapakah biaya wajar yg harus saya siapkan jika saya mengurusnya melalui notaris sampai dengan selesai ( sampai saya memiliki sertifikat sendiri ( pemecahan dr sertifikat induk )

  96. nicholasl says

    salam hormat,
    maaf ibu irma saya ada beberapa pertanyaan mengenai masalah jual beli tanah kavling dari pengembang sbb :
    1.kalau tanah kavling tsb luas 96 m2 sudah dilunasi terus katanya dari pengembang untuk ajb harus tunggu surat pbb keluar dulu apakah ketentuannya memang begitu ya bu.
    2.kalau untuk biaya ajb,bphtb,bbm untuk wilayah tangerang itu berapa ya bu.
    mohon penjelasannya bu terima kasih

  97. sandy says

    Yth. Bu Irma,
    Orangtua kami (keduanya sdh almarhum) meninggalkan warisan sebuah rumah yang sdh lengkap surat2-nya (SHM, IMB, PBB, dll).
    Rumah tsb rencananya akan dibeli oleh adik kami (perempuan).
    Pertanyaan kami, bagaimana cara pengurusan/ prosedurnya agar hal tsb dapat dilaksanakan? Apa saja dan berapa besar biaya yg harus dikeluarkan utk mengurus hal tsb?
    Demikian Bu Irma, besar harapan kami pertanyaan2 tsb dapat dijawab. Semoga Bu Irma diberikan perlindungan dan balasan kebaikan yang berlipat dari TUHAN…amiin

    Sandy
    Cilangkap

  98. sri says

    Salam hormat,
    almarhum bapa saya pernah meminjam uang pada temannya sebesar 3 juta dengan menggadaikan sertifikat tanah atas nama ibu.Setelah ayah meninggal sudah kewajiban saya sebagai anak untuk melunasinya.Tapi waktu datang ke rumah teman ayah saya ternyata pindah pada intinya kami kehilangan jejaknya.Apa yang harus saya lakukan untuk melacak sertifikat itu ? apa kasus seperti ini bisa di bilang kasus sertifikat yang hilang?langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?
    terimakasih

  99. benny says

    Yth Ibu Irma,

    1 minggu yg lalu saya melakukan transaksi jual beli tanah SHM di notaris sekaligus PPAT. setelah saya transfer uang (100%), pihak notaris membuatkan kwitansi dengan ketikan yang ditandatangi oleh penjual. kemudian notaris memberikan catatan telah terima uang tunai x juta utk membayar pajak + akta jual beli + balik nama (tanpa menulis utk sertifikat HM no brp) yg ditandatangani oleh notaris. SHM asli dipegang oleh notaris sampai sekarang, dan saya belum mendapatkan kabar apapun juga. jd saya hanya diberi nota tanda terima tanpa copy AJB atau SHM asli.

    JAWAB:
    Memang seperti itu pak. Setelah 2 minggu bpk bisa minta salinan AJB. sertifikat asli untuk proses balik nama dan biasanya selesai dalam waktu 1,5bln. Kecuali ada peningkatan status hak atas tanah atau pemecahan (bisa sampai 4 bulan).

    apa prosesnya memang spt ini? seharusnya yg benar bagaimana?

    normalnya kapan SHM yg asli yg sudah balik nama selesai?

    terimakasih untuk bantuannya

  100. Joni says

    Yth Ibu Irma Devita

    Saya ingin menanyakan perbedaaan dasar hukum antara perjanjian jual-beli yg dibuat di depan notaris dan yg dibuat secara intern pembeli dan penjual secara kekeluargaan langsung tanpa melibatkan notaris.

    Kalau suatu ketika salah sau pihak melakukan ingkar janji atas perjanjian tersebut dan sampai ke pengadilan. perjanjian yang mana yg memiliki kekuatan hukum?

    Mohon tanggapannya, sebelumnya saya ucapkan terima kasih

  101. Halomoan T says

    Dear bu irma,
    salam kenal.

    saya mau konsultasi, boleh ya bu..

    saya baru membeli sebidang tanah daerah deli serdang. Tanah yang saya beli ini, dulunya adalah perumahan bank BTN. Namun oleh karena pemilik rumah tidak sanggung membayar dan juga seiring berjalannya waktu rumah tersebutpun sudah tidak ada lagi oleh bencana maka rumah yang sudah tinggal tanah tersebut dilelang oleh bank BTN.

    Pelelangan tersebut diserahkan oleh pihak BTN kepada developer PT Paduan Agung. Dan saya membelinya dari developer tersebut.

    Saya membelinya bulan desember 2008 senilai Rp 61.500.000,-. Dan kesepakatan pada saat itu, saya akan bayarkan 50 juta dulu (artinya ditahan 11.500.000 dulu dan akan saya bayarkan sisa tersebut saat sertifikat hak milik saya terima. Saat ini kami sudah menandatangani surat ikatan jual beli tanah.

    Dan saat saya tanya kapan dibuat AJB nya, pihak developer tersebut menyebutkan bahwa tidak perlu lagi AJB dengan alasan surat ikatan jual beli tersebut sudah cukup unutk mengurus SHM.

    yang mau saya tanyakan, apakah memang benar bisa demikian bu?
    kalau tidak, apa sebaiknya langkah yang harus saya lakukan?

    terima kasih ibu,
    BR// Halomoan T

  102. Ratna says

    Yth. Ibu Irma

    Keluarga besar kami mewarisi tanah dr Nenek kami. Sudah bertahun2 belum dibalik nama.
    Apakah bisa tanah tersebut langsung kami jual saja ke pihak luar, berdasarkan keterangan hak waris dr Nenek?

    Maksud saya adalah utk menghemat waktu, biaya sertifikat dll.

    Kedua, bila tidak bisa, apakah bisa langsung dijual atau dihibahkan antar hak waris (atau tolak warisan) sebelum dibuat sertifikat?

    Terimakasih banyak.

  103. dedy says

    Selamat pagi bu,
    Bu, saya mohon bantuannya, saat ini saya akan membeli rumah secara cash yang masih dalam proses kredit di BTN, saya bingung untuk proses check sertifikatnya, karena yang ada cuma fotocopy dari bank aja?gimana cara terbaik buat ngecheck sertifikatnya?terus cara terbaik buat pembayarannya gimana?karena saya harus nglunasi dulu sisa kredit rumah tersebut di bank BTN?apakah perlu perjanjian ikatan jual beli dibawah tangan selama proses tersebut?kalo iya, formatnya seperti apa?terima kasih banyak atas bantuan dan infonya

    Jawab:
    Hal ini pernah saya bahas detil di artikel https://irmadevita.com/2007/10/27/sebelum-beli-rumah-secara-oper-kredit-pelajari-dulu-untung-ruginya/
    Salam hangat,

  104. Lucky says

    Ayah saya mewarisi sebuah rumah dimalang yang sekarang diatas nama om saya.

    Rumah ini masih berstatus HGB dan masanya habis di tahun 2006. Saya ingin melakukan balik nama (dari nama pemilik rumah ke nama saya) dan membuat rumah itu SHM.

    Saya ingin tau tahab-tahab apa yang harus saya lakukan? saya harus pergi kemana dan siapa yang bisa saya hubungi? dan berapa lama prosesnya?

    Terima kasih

  105. Andre says

    Selamat pagi bu,
    Saya ada beli tanah di Jakarta tahun 2000 dgn NJOP 400jt, pajak telah dibayar oleh sipenjual.
    Tahun 2009 ini saya mau balik nama, NJOP thn 2009 adalah 900jt, dan saya disuruh membayar pajaknya 5% dari 900jt. Yang saya tanyakan mengapa pajak yg harus dibayar dgn perhit NJOP sekarang dan bukan NJOP pada saat tanah itu dibeli? Dimana dasar hukumnya? Trimakasih bu.

  106. adi says

    met ciank bu irma
    makasih atas ilmunya
    q mo nanya tentang jual beli tanah yang hanya didasarkan kuitansi saja dan belum balik nama,dalam artikel ibu dijelaskan bahwa dalam kasus yang seperti itu orang akan si pembeli akan kesulitan dalam hal pengurusan balik nama jika si penjual sudah meninggal dunia.
    yang inggin saya tanyakan bagaimana pengurusan balik nama atas tahah apabila si penjual telah meninggal dunia.
    trimakasih

  107. Susanto says

    Yth Ibu Irma,

    Saya baru saja membeli rumah seseorang yang hanya memiliki akta hak bersama dengan bukti pembayaran pajak (PBB), tahapan secara terperinci apa saja yang harus saya lakukan agar rumah tersebut memiliki SHM atas namanya saya sendiri. apakah akta hak bersama kuat secara hukum apabila di perjual belikan.

    Mohon saran dan nasehatnya, senang bisa menghubungi Ibu Irma

    Terima Kasih
    Susanto

  108. iin says

    ass wr wb
    selamat malam bu
    kakek mertua saya mewariskan tanahnya yg masih HGB kepada 6 orang anak, termasuk ayah mertua saya.
    rencananya suami saya akan pecah sertifikat sebagian tanahnya, dan buat sertifikat atas namanya sendiri untuk di jaminkan ke bank, untuk modal bangun rumah untuk kami…

    yamg mau saya tanyakan bagaimana kah caranya, pecah sertifikat warisan, dan berapakah biayanya, dan prosesnya seperti apa, kalau bisa detail ya bu, karna kami benar benar buta akan hal ini
    terima kasih banyak
    wassalamu’alaikum

  109. Must Trie says

    Ibu Irma,
    Saya berencana membeli sebuah rumah lt/lb 115/80 di wilayah Jagakarsa-Jaksel, dimana sertifikat HGB tsb masih belum dipecah, dan total luas keseluruhan adalah lt/lb 168/120. Berdasarkan data 2008, NJOP tanah adalah 702.000 dan NJOP bangunan 596.000.
    Dari informasi tsb, yg ingin saya tanyakan :
    1. Berapakah total pajak yg dikenakan baik terhadap penjual maupun pembeli ?
    2. Berapa total biaya untuk memecah sertifikat tsb sekaligus balik nama masing-2 penjual dan pembeli dan butuh waktu berapa lama?
    Terima kasih atas pencerahannya.

  110. budi says

    Selamat Malam
    Pertanyaan saya sederhana bu, apabila salah satu ahli waris tidak mau menandatangani dalam Surat Keterangan Waris, langkah apa yang harus di lakukan agar permasalahan tersebut tidak berkepanjangan di kemudian hari mengingat ahli waris yg tidak mau tanda tangan ada gelagat niat yg tidak baik dalam hal ini ada salah satu warisan yg fisiknya sudah dikuasai(kalo bisa minta dasar hukumnya)
    Atas jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih

  111. rivi says

    sore bu…

    saya mau menanyakan, misalnya seorang pewaris mempunyai 5 orang anak dan meninggalkan warisan berupa tanah seluas 6 hektar. apakah ahli waris tersebut harus membayar pajak, jikalau terjadi balik nama terhadap perseorangn (masing2 ahli waris), apakah harus dilakukan pembayaran pajak lagi gak? seandainya memang terjadi pembayaran pajak lagi, berarti kemungkinan terjadi pembayaran pajak berganda ya bu?apakah hal tsb menyalahi aturan gak bu?…terima kasih…

  112. Zirky says

    Selamat sore,
    Semoga bu Irma dalam keadaan sehat selalu.

    Saya membeli sebidang tanah (SHM)dari kakak kandung.

    Sekarang kakak berdomisili di Sumatra Utara dan saya di Jawa, pertanyaan saya disaat akad jual beli didepan Notaris bisakah kakak tidak usah datang ke Jawa dan sertifikatnya dikirim untuk di tandatangani via pos?
    Dan apa saja persyaratan lainnya?

    Terima kasih atas penjelasannya.

  113. Wito says

    Bu Irma yang Baik,

    Bu, saya mau beli rumah di bekasi,,
    rupanya penjual rumah tidak membuat IMB baru waktu merenovasi rumahnya dari : (dulu LB/LT : 45/95 m2) , menjadi (130/95 m2)–> 1 1./2 tingkat soalnya.

    Sementara akad Kredit sebentar lagi akan saya tandatangani.

    Apakah mending IMB saya perbaharui sekarang bersamaan dengan akad kredit ?
    Bagaimana dengan perhitungan pajak penjual dan pajak pembeli? Apakah ada kenaikan atau tetap mengikuti perhitungan yang lama ?

    Saran Ibu , apakah mending IMB barunya saya apply setelah semuanya beres (PK, AJB, BN selesai) ?

    Terimakasih banyak sebelumnya,

    Wito

  114. Dian says

    saya baru membeli rumah second luas tanah 136 m2, luas bangunan 112 m2, seharga 50 juta di daerah surabaya.berapa biaya balik nama nya ya?

  115. Cinda says

    Bu Irma yang Baik
    saya mau tanya

    Saya baru diterima kerja di sebuah Perseroan Terbatas sebagai tenaga Legal dan Baru sebulan saya kerja, saya mendapat tugas untuk melaksanakan Jual Beli Tanah salah seorang warga untuk Perusahaan, yg jadi permasalahan yaitu tanah tersebut adalah tanah untuk pertanian dan itu telah saya konsulkan sama PPAT, dan PPAT tersebut memberikan masukan untuk Pengeringan dan Penurunan Hak status dari SHM ke HGB untuk PT. Inti masalahnya Direktur tidak mau melaksakan Pengeringan, kalau memang harus dikeringkan beliau Minta dasar Hukumnya apa? tolong Penjelasan yang sejelas jelasnya ya bu Irma jika perlu tolong dikasih info Praturannya. Terimaksih…wassalam

  116. adiaries says

    malam Bu,slam kenal

    saya mau tanya : saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah di depok yg tadinya HGB menjadi SHM, rumah tersebut warisan orang tua. permasalahannya, saya awam mengenai prosesnya dan notaris yg saya tunjuk sebentar2 minta uang, saya jd tidak percaya karena saya sudah mengeluarkan RP. 15.000.000,- awalnya notaris bilang biayanya 3.500.000 tp muncul alasan lain katanya sertifikat tersebut habis masa berlakunya jadi harus ada perpanjangan Hak lalu minta 2.319.000, dengan janji akan selesai dlm wakt 2 minggu, tp kemudian minta lg 5jt dengan janji selesai dlm wakt 3 bln tapi minta lg katanya klo mau slesai 1 bln tambah 5jt,apakah sedemikian besar biayanya ?sementara njop rmh tersebut hanya 46jt, rencana saya ingin menjual rumah tesebut tp klo begini caranya bisa habis hanya utk notaris dan biaya jual beli,benarkah notaris tsb atau saya yang awam? mohon jawabannya. terima kasih.

  117. adiaries says

    malam bu irma,

    ada tambahannya : notaris tsb ditunjuk oleh bank DSP (danamon simpan pinjam)krn sertifikat tsb sbg agunan pinjaman saya. Apakah dg permasalahan diatas jk ternyata notaris yg salah sy dpt meminta bank utk mengganti notaris? apakah saya dpt menuntut pihak bank?(krn ketika perjanjian awal credit pihak bank yg menawarkan diri mengurus sertifikat rumah sy menjadi SHM dg biaya 3,5jt dg jaminan biaya tersebut sdh fix dan klaupun ada penambahan biaya tdk banyak). krn pihak bank dan notaris seperti sengaja mengulur-ulur waktu, karena rencana sy menjual rumah tersebut utk menutup pinjaman di bank tsb. Lembaga hukum seperti apa yg dapat membantu saya, karena permasalahannya sdh berjalan hampir 6 bulan dr rencana outstanding saya, saya jadi merugi krn hrus terus membayar angsuran sementara ada pihak yg ingin membeli rumah tsb 6 bulan lalu mundur (tdk jadi beli) krn org tsb melihat rumitnya masalah sertifikat tsb. trimakasih sekali lg sy ucapkan

  118. ISMAN says

    saya bekerja di bidang developr, saya mau buka developer di daerah tempat tinggal saya ,,,,,,, apa saja syarat dan surat surat apa saja yang harus di urus.

  119. Chandra says

    Bu Irma yang baik..
    Saya mau tanya

    Bagaimana prosedur balik nama pada PBB dari nama pemilik yang lama ke pemilik yang sekarang. Ke dinas mana saya harus mengurusnya dan surat2 apa saja yang perlu saya persiapkan serta berapa kira2 berapa biayanya..?

  120. Rachmad Islarianto says

    Salam kenal Bu Irma,
    Saya diminta mertua saya untuk bertanya. Bagaimana cara memecah sertifikat tanah dan bangunan atas nama menantu Bude(WYN)yang diperjual belikan kepada 2 keluarga yaitu Mertua saya (SMT) dan adik ipar mertua (DRY). Kwitansi jual beli tanah dan bangunan tidak dihadiri saksi PPAT. Tanah sertifikat tersebut akan dibagi menjadi 2. Bangunan 2 rumah di atas tanah tersebut ditinggali oleh mertua saya dan adik ipar mertua saya. Tembok di tengah2 bangunan 2 rumah dalam perjanjian jual beli menjadi milik bersama 2 keluarga tersebut. Pertanyaan :
    1. Bagaimana langkah kami untuk memecah sertifikat tersebut menjadi 2 sertifikat atas nama mertua dan adik ipar mertua?
    2. cara menghitung pajak jual belinya?
    3. Apakah kwitansi jual belinya harus direvisi lagi?
    4. Apakah mengurus langsung ke BPN atau ke Notaris tanah?

  121. komang says

    bu… saya mau tanya.kami diwariskan tanah oleh almarhum ayah.saya 2 bersaudara… rencananya tanah bagian saudara saya,mau saya beli sesuai dng harga jualnya.rencananya saya mau balik nama,apakah surat perjanjian jual beli harus saya buat lagi??.yang mau saya tanyakan berapa biayanya untk mengurus itu semua? dng luas tanah 150 m2,harga 105 juta/are.
    “saya tunggu jawabannya bu…”

    terima kasih
    komang

  122. patriajaya says

    Selamat siang ibu irma,
    saya mau menjual aset bank likuidasi berupa beberapa lantai pada gedung strata title. Bagaimana ya bu apakah PPN masih dibebankan atas penjualan gedung tersebut, dan bagaimana perhitungan Pajak Penjual dan Pajak Pembeli yang tarifnya masing2 5% maksud saya 5 % langsung dari NJOP atau kah dihitung dulu berdasarkan hitungan NPP. Harga jual lebih rendah dari NJOP. Mohon penjelasannya bu. Tks

  123. raymond says

    Dear Ibu Irma,

    bu ada yang saya ingin tanyakan mengenai kekuatan hukum Surat Keterangan / Penetapan Ahli Waris, yaitu :
    1. Apakah surat keterangan ahli waris yang diketahui hanya sampai lurah mempunyai kekuatan hukum ? dan apa dasar hukumnya ?
    2. Apakah BPN dapat menerima Surat Keterangan Ahli Waris yg hanya sampai Lurah dalam proses pembuatan sertifikat, baik peningkatan dari girik ke SHM atau balik nama dari SHM atas nama pewaris ke para ahli waris?

    terimakasih banyak bu sebelumnya atas informasi dan bantuannya.
    hormat saya,
    Ray

  124. melly says

    Yth. Ibu Irma & salam kenal ..

    Pertanyaan saya :
    1. Bolehkan diadakan perdamaian antara Tergugat (Penerima hibah wasiat) dengan Penggugat (Para ahli waris) sebelum keputusan kasasi dikeluarkan oleh MA ?
    (PN & PT dimenangkan oleh Penggugat)

    2. Apabila saya menginginkan perdamaian dengan Tergugat sedangkan adik2x saya dan ibu saya tidak menginginkannya/tidak setuju berdamai dengan Tergugat, maka langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?
    (alasan saya ingin berdamai saja karena saya ingin agar tanah & bangunan warisan tsb dapat dijual segera karena saya membutuhkan uang untuk biaya hidup dan berobat dan berencana untuk tinggal diluar negeri)

    4.(a). Dapatkan saya melepaskan diri/tidak turut terlibat/menanggung segala akibat hukumnya dikemudian hari atas segala perbuatan/tindakan ibu & adik2x saya atas harta warisan tsb ?

    (b)Dapatkah saya melepaskan diri dari ibu dan adik2x saya untuk tidak turut serta membayar PBB,membayar pengacara, dan meminta hasil sewa atas tanah/bangunan waris terhitung sejak ayah saya meninggal ?
    (alasan saya atas pertanyaan a & b karena sejak ayah saya meninggal ibu saya dan adik2x saya menjadi tidak transparan dan hasil dari uang sewa harta warisan tsb tidak ada laporannya secara tertulis. Segala perbuatan dan tindakan yang dilakukan oleh ibu saya hanya disetujui oleh adik2x saya dan tanpa adanya persetujuan secara tertulis dari saya).
    5. Bagaiman caranya agar harta warisa dimanage oleh seseorang yg dipercaya agar ibu & adik2x saya tidak bertindak semauanya terhadap saya & harta waris tsb ?

    Sekian pertanyaan dari saya dan mohon jawabannya. Terima kasih banyak Bu Irma. GBU

  125. oly says

    dear Ibu Irma..
    kami 6 bersaudara yg mendapatkan harta warisan berupa rumah dari almarhumah ibu kami. salah satu saudara kami berencana untuk membeli rumah tersebut dan nantinya hasil penjualan dibagi rata untuk kelima saudara yg lain. yang saya ingin tanyakan, surat2 apa saja yg harus kami buat? apakah kami harus membuat surat pernyataan pembagian waris terlebih dahulu, setelah itu surat pernyataan bahwa salah satu dr kami akan membeli rumah tersebut, atau bisa dijadikan satu ( dlm satu surat) saja? apakah juga diperlukan surat jual beli antara kami dengan salah satu saudara kami yg akan membeli? maaf ya Bu kl pertanyaannya tdk bs singkat. terima kasih sekali atas bantuan Ibu

  126. akiong says

    Apakah peraturan BPN Sidoarjo mengharuskan mencantumkan Nama Pembeli dan Harga di Surat Kuasa Jual? Jadi surat kuasa tersebut diberikan oleh anak (pemilik rumah) kepada ibu untuk mewakili dalam proses pengikatan akad jual beli. Mohon advicenya, Terima Kasih.

    jawab :

    untuk surat kuasa yang harus ada antara lain : kuasa di berikan oleh siapa, ditujukan ke pada siapa dan untuk apa dan dicantumkan secara lengkap data-data tanah yang akan dijual…mengenai harga sya rasa tidak perlu.

  127. Budi Suwardi says

    Yth. Ibu Irma,

    Kami berdomisili di Jakarta.
    Saya mau jual rumah di Bali, untuk persyaratan tanda tangan jual beli suami istri (penjual), apabila istri saya berhalangan hadir apakah dapat di lampirkan surat kuasa saja ??
    Mohon penjelasan dari Ibu. Terima kasih banyak Bu Irma.GBU

    Salam,
    Budi S

    Jawab :

    apabila memang istri bapak sangat mendesak tidak bisa hadir cukup melalui surat persetujuan isteri. Akan tetapi persetujuan tersebut wajib di dilegalisir di hadapan notaris setempat. Jangan lupa untuk menuliskan secara lengkap dan terinci peruntukkannya ya pak.

    Salam hangat dari saya,

  128. Lestari says

    Bu Irma, suami saya sdg mengajukan pinjaman ke bank tempatnya bekerja. jaminan yg digunakan adalah sertifikat tanah a/n. kakaknya dan sertifikat rumah a/n. adik saya. pihak bank menyarankan agar sertifikat tersebut dibalik nama ke suami dan saya. pihak bank mau membantu mengurus proses balik nama tersebut dgn biaya 15jt untuk 2 sertifikat. Mohon pencerahannya bu:

    1. apakah benar sebesar itu biayanya? lokasi tanah (200m) dan rumah (LB 36m, LT 72m) ada dilokasi yg berbeda namun dalam satu wilayah Bekasi.
    2. waktu dulu suami saya beli tanah dari kakaknya tidak ada AJB. apakah sekarang tetap harus buat AJB dl baru bisa balik nama?
    3. untuk sertifikat rumah, hanya mau balik nama saja, dari adik saya ke saya. tidak bermaksud untuk diperjual belikan. apakah bisa?

    Terima kasih untuk pencerahannya ya Bu..semoga bisa cepat dibalas ya bu..:)

    Assalamualaikum,
    Tari

    Jawab :

    terimakasih sebelumnya ibu tari, begini bu :

    1. Mengenai biaya, bisa dikonfirmasikan langsung dengan bank ybs ya bu. Karena bukan wewenang saya untuk menilai.

    2. untuk balik nama memang harus harus ada proses AJb dan dibuatkan akta AJB terlebih dahulu sebagai dasarnya. Karena untuk hkm tanah, peralihan baru bisa terjadi kalau ada “akta van transport” atau bukti peralihan hak atas tanahnya

    3. seperti point 2 di atas, Balik nama harus ada dasar hukum peralihannya bu. Jika tidak mau jual beli, prosesnya bisa dengan hibah. Tapi keduanya tetap kena pajak untuk jumlah yang sama besarnya.

    terimakasih kembali bu, jangan lupa untuk sering mengunjungi web kami untuk mengetahui informasi terbaru.

    Wassalam,

  129. wishnu says

    maaf bu mau nanya, apa betul sertifikat tanah lebih dari 25 tahun lalu harus diganti? bagaimana dengan biayanya? terimakasih

    jawab:
    Memang ada peraturan yg menyatakan bahwa Blanko yang di atas tahun 1998 harus di ganti. terutama yang tulisannya masih “Departemen Dalam Negeri” diganti menjadi “Badan Pertanahan Nasional”

  130. andri says

    bank atau lembaga pembiayaan bagaimana dapat menerima jaminan benda bukan milik pribadi debitur ? syaratnya apa saja untuk dapat mengajukan pinjaman misalnya dengan kwitansi jual beli mobil atau surat lain. Aturan hukum dan perundang undangnya dimana saja????

  131. Bharata says

    Penjelasan yang sangat membantu dan bermanfaat. Terima kasih Bu Irma.

  132. Sem says

    bu Irma, kalau rumah msh dlm proses KPR, PBB jadi tanggung jawab siapa ya?

    JAWAB:
    Dalam bisnis praktis, selama belum beralih ke pembeli, maka semua biaya-biaya masih tanggung jawab penjual. Tapi dapat juga sebaliknya asal dibuat kesepakatan antara kedua belah pihak.

  133. zaki says

    dear ibu irma

    saya mempunyai tanah dari org tua,krn yg urus sertifikatnya istri saya jadi tanah tersebut pake nama istri saya, masalahnya skrg dia nuntut cerai dari saya, bagai mana tanah saya itu bisa balik nama saya, mohon penjelasannya trims.

    Jawab:
    Dear pak zaki,
    Jika bapak menikah tanpa membuat pisah harta, maka peralihan hak dari suami ke istri atau sebaliknya tidak dapat dilakukan sepanjang perkawinan masih berlangsung. Jika sudah terjadi perceraian, maka tanah tersebut bisa beralih ke bapak jika dibuatkan akta Kesepakatan Bersama secara notariil atau melalui putusan cera dari pengadilan sekaligus menetapkan ttg pembagian harta benda dalam perkawinan.

  134. Tommy M Nuzul says

    maaf bu, apa betul sebelum dibaliknamakan ke pihak luar, kepemilikan rumah harus dibaliknamakan dulu ke pihak ahli waris? Padahal fatwa waris sudah dibuat. Terimakasih

    JAWAB:
    Ya pak. karena harus dilaksanakan turun waris lebih dulu dan harus dibayarkan pajak warisnya. Dalam praktik, prosesnya dapat dilakukan secara sekaligus pada saat balik nama ke atas nama pembeli (namun dalam sertifikat terlihat ada 2 kali pergantian nama)

  135. sulisti says

    Yth. Ibu Irma

    Mohon untuk dapat di bantu , betul tidak rincian biaya yang dikirimkan oleh seorang pembeli , krn kami memakai notaris dari pembeli.dan kami ingin mengecek biaya untuk balik nama sertifikat, krn sertifikat tsb masih atas nama Alm. Ayah

    1. Proses Pengecekan Sertipikat di BPN Kotamadya Jakarta Timur (jangka waktu kurang lebih 1 minggu)
    2. Proses Balik Nama ke atas nama para ahli waris.
    luas tanah berpatokan pada luas di sertipikat yang sah,
    yaitu 476 m2, sehingga perhitungan NJOP berubah menjadi sbb :
    luas tanah : 476 m2 x 702.000 = 334.152.000
    luas bangunan : 80 m2 x 700.000 = 56.000.000
    sehingga NJOP menjadi : 390.152.000
    (menjadi dasar untuk perhitungan pajak waris)
    Pajak Waris ke negara : 5% x (390.152.000 – 300.000.000) = Rp. 4.507.600
    Biaya pengurusan Balik Nama ke Ahli Waris di BPN = Rp. 3.000.000
    Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk proses balik nama waris :
    (1 permil x 334.152.000) + 100.000 = Rp. 434.152
    Biaya Validasi Pajak Waris dan SKB (Surat Keterangan Pajak Waris) di Kantor Pajak : Rp. 300.000
    Jangka waktu penyelesaian Balik Nama ke Ahli Waris (termasuk validasi pajak, SKB dan laporan Kanwil),
    kurang lebih 1,5 bulan.

    3. Proses Pemecahan sertipikat.
    Setelah sertipikat sudah dibalik nama waris, maka dilanjutkan dengan proses pemecahannya.
    Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya standar sebesar 10 juta, jangka waktu penyelesaiannya 3 bulan.
    Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya percepatan sebesar 14juta, jangka waktu penyelesaian 2 bulan.

    4. Proses Jual Beli di depan PPAT.
    Setelah sertipikat dipecah, dilanjutkan dengan pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli di Bank,
    baru kemudian penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli didepan PPAT.
    Perhitungan Pajak Penjual dan Pembeli, dihitung berdasarkan Surat Ukur tanah yang sah dikeluarkan oleh BPN, pada saat pemecahan.

    Terima kasih

    Tolong untuk di balas segera

    JAWAB:
    Dear Ibu Sulisti,
    Untuk pengurusan yang ibu sebutkan, memang harus mengeluarkan biaya-biaya sebagaimana ibu rincikan di atas.

    Mengenai standard harga, tiap notaris memiliki policy (kebijakan) yang berbeda2. Sehingga untuk itu, mohon maaf saya tidak bisa menanggapi.
    Semoga lancar ya bu urusannya 🙂

  136. dden says

    hari ini saya sudah interview proses pengajuan KPR BTN, bila pengajuan KPR saya di approve, kemudian akad kredit, apakah pasangan dari pihak calon debitur wajib hadir ?

    karena istri saya sedang hamil besar dan pulang kampung, bisakah istri saya tidak hadir ?

    Jawab:
    Wajib ada persetujuan pak. Kalau pasangan tidak bisa hadir, wajib dibuatkan surat persetujuan yang dilegalisir oleh Notaris.

  137. Aby says

    Salam ibu irma,

    saya telah membeli 1 kios seharga 200 jt tunai & telah lunas, saya melakukan transaksi di notaris nah tetapi Surat AJB nya kok lama tdk dikasih kasih ke saya ya, sudah hampir 2 minggu lebih

    kalau untuk proses balik nama, saya maklum agak lama, tapi kok untuk AJB nya lama juga, bukannya ajb itu langsung bisa di bawa oleh pembeli ?

    oiya, saya ingin menaikkan status sertifikat dari hgb ke shm kata nya tidak bisa, tapi saya konsultasi ke notaris yg lain bisa di konversi ke SHM bagaimana ya BU
    terima kasih banyak BU irma

    Jawab:
    Saya kurang tahu kondisi pada Notaris yang bersangkutan, jadi menurut saya, ada baiknya ditanyakan langsung dengan Notaris tersebut. Mungkin saja akta jual beli nya akan disampaikan sekalian dengan sertifikat yang telah selesai di balik nama.
    Sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.9/1999, Peningkatan status dari HGB ke SHM hanya bisa dilakukan terhadap tanah yang peruntukkannya untuk rumah tinggal. Jadi tergantung pada IMB nya tertera apa. Kalau memang IMB dan kondisinya adalah Kios maupun ruko, maka tidak bisa menjadi SHM.

  138. Herman says

    Ibu Irma yang terhormat:
    Bagamana dgn tanah tak bertuan dan lost history. apakah seseorang bisa memilikinya? bagaimana proses untul memilikinya?.

    Jawab:
    Bisa, jika sudah menguasai secara fisik dengan itikad baik selama lebih dari 20tahun (pasal 24 PP 24/1997). Caranya dengan mengajukan permohonan pengakuan hak ke Kantor Pertanahan setempat dengan rekomendasi RT/RW, Lurah, camat.

  139. yuda says

    ibu irma yang terhormat

    kalau bbn tanah lamanya brapa bulan ya ibu,makasih

    JAWAB:
    Normalnya 1 bulan – 1,5 bulan.

  140. Sulis says

    Dear ibu Notaris,

    Kami (3 bersaudara) dan ibu ingin menjual rmh a.n alm. Ayah kami seharga 700jt (luas tanah 125m). Kondisi saat ini kami tidak paham dengan proses jual beli rmh tersebut oleh karena itu kami ingin menggunakan jasa notaris. Yang kami ingin tanyakan:
    1. Bagaimana langkah yg tepat agar kami tidak salah memilih notaris, karena banyak pihak yg mengatakan biaya urus ke notaris tidak sama. Apa yang menjadi patokan kami untuk kedepan agar tidak terjadi selisih tambahan biaya akibat ketidaktauan kami.
    2. Atas biaya:
    -ahli waris
    -pajak rmh
    -balik nama sertifikat a.n pembeli
    Siapa yang menanggung, apakah penjual apakah pembeli.
    3. Dokumen apa saja yang harus kami siapkan untuk proses jual belinya

    Demikian pertanyaan yang kami ajukan, mohon arahannya, terima kasih atas bantuan dan semoga ibu selalu dalam lindungan allah swt, sukses selalu amiiin

    jawab :

    1. biasanya yang membedakan biaya notaris satu dengan yang lain itu karena tingkat kesusahaannya, jadi jasa notarisnya yang kemungkinan berbeda. kalau untuk biaya baliknama waris, biaya jual beli, biaya baliknama, biasanya tiap notaris hampir sama, karena sudah ada standarnya bu. kalau begitu yah ibu sepakati dahulu biayanya, baru setelah itu bisa minta kepada pihak notaris untuk menjalankan. kalau belum setuju dengan biayanya, ibu bisa nego atau coba dengan notaris lain, atau tunda prosesnya.
    2. untuk biaya biasanya tergantung kesepakatan pihak penjual dan pembeli. jadi saya tidak bisa menjawabnya.
    3. ada 2 tahapan yaitu yang pertama baliknama waris dan kedua jual beli dan baliknama. untuk dokumen yang harus dipersiapkan yaitu: asli sertifikat, asli pbb dan printout 10 tahun terakhir, asli surat pernyataan ahli waris, copy akta kematian, copy ktp pewaris dan ahli waris, copy akta nikah orangtua, copy kk, copy akta kelahiran ahli waris, copy npwp pewaris dan salah satu ahli waris; copy data pembeli baik ktp, akta nikah (apabila sudah menikah), kk, npwp.

    demikian semoga dapat membantu.

  141. eza says

    Bu irma saya mau bertanya
    Orang tua saya membeli sebidang tanah atas dasar skt,nah bgtu akan dibuat ajb,sang penjual kabur dan tidak ada kabarnya lagi tanah awal itu tidak ada sertifikatnya,dan pemilik awalnya berada dibelakang tanah orang tua saya,langkah apa yang orang tua saya lakukan untuk membuat ajb? Swdangkan orang tua saya sudah meningga,rimakasih bu,mohon bantuannya

    jawab :

    Yang mau saya tanyakan, si penjual kabur karena apa yah pak? untuk SKT nya atas nama siapa yah pak? Kalau atas nama penjual, berarti bapak tidak bisa untuk melanjutkan prosesnya dikarenakan dia bukan meninggal dunia tapi kabur. Langkah yang harus anda lakukan adalah mencari penjual sampai ketemu, baru anda bisa melakukan transaksi jual beli, kecuali kalau penjual sudah meninggal. Kalau SKT tersebut atas nama pewaris dari penjual, maka SKT tersebut harus dibuat sertifikat terlebih dahulu ke atas nama ahli waris, baru anda bisa melakukan proses jual beli. Kemudian, karena orangtua anda sudah meninggal, pertanyaan saya apakah keduanya yang meninggal atau salah satunya? kalau salah satunya masih hidup, berarti orang tua anda saja (ibu/bapak) yang mewakili untuk tanda tangan di AJB sebagai pembeli.

    demikian.

  142. Kharina Khansa Trinita says

    Dear Ibu Rima,
    bu saya mau beli tanah orang lain dan suratnya masih girik, dan saya mau bangun rumah diatas tanah tersebut, bangunan tersebut akan saya tingkat keatas, jika luas bangunan lantai 1 sama dengan luas tanah sebenarnya, tapi luas bangunan dilantai 2 akan saya besarkan melebihi luas bangunan lantai 1 dan luas tanah, apakah akan bermasalah jika saya mau merubah girik ke sertifikat ?
    mohon bantuannya bu, karna saya blm mengerti .
    Terimakasih .

    jawab :

    Tidak akan ada masalah kok bu, jadi sebelum anda melakukan transaksi jual beli atas tanah girik tersebut, anda juga menyiapkan permohonan untuk membuat IMB. Untuk luas bangunan tidak masalah di sertifikat, karena untuk sertifikat hanya mencatatkan luas tanahnya saja, dan untuk luas bangunan akan dicatatkan di IMB dan PBB.

    demikian.

  143. Christine says

    Salam Bu Irma

    Saya ingin konsultasi, Kurang lebih sekitar 3-4 tahun lalu, Kerabat saya ada membeli rumah tanpa adanya dilakukan proses balik nama. Sementara HGBnya sudah lewat, yakni tahun 2015. Apakah masih bisa dilakukan proses pemindahan hak milik? Bila bisa, apa dapat dilakukan sesuai prosedur pada umumnya atau perlu adanya langkah tambahan lainnya.

    Terima kasih sebelumnya

    jawab :

    Yang ingin saya tanyakan adalah bukti kepemilikan jual belinya berupa apa yah bu? apakah akta jual beli atau yang lain? Kalau memang ada akta jual belinya, berarti masih bisa dilakukan proses baliknama, namun proses yang dilakukan tidak seperti biasanya yaitu dimohonkan permohonan hak baru berdasarkan ajb tersebut. Jadi prinsipnya hampir sama dengan permohonan pensertifikatan, nanti pada saat proses SK, akan dikenakan biaya BPHTB atas permohonan hak baru tersebut.

    demikian.

  144. AWI says

    Selamat malam… Saya sebagai pembeli ke-1 membeli tanah&bangunan kpd pembeli ke-2
    Namun pembeli ke-II belum balik nama dari pemilik Asli sedangkan AJB sudah terbit atas nama pembeli ke-1

    Yang saya tanyakan bisakah balik nama dari pemilik Asli langsung ke pembeli ke-2 tanpa harus balik nama ke pembeli ke-1
    Pemilik Asli (pihak I)
    Pembeli ke-1 (pihak II)
    Pembeli ke-2 (pihak III)
    (Ketiga piihak ingin prosesnya langsung dari pihak I balik nama ke pihak III)

    jawab :

    Kalau sekarang, proses baliknama antara pihak I dan pihak II harus diselesaikan terlebih dahulu, barulah setelah sertifikat sudah menjadi atas nama pihak II, kemudian dilakukan proses jual beli dan balik nama antara pihak II dan pihak III. Mengenai proses antara pihak I langsung pihak III mungkin bisa saja dilakukan, yaitu AJB antara pihak I dan pihak II dibatalkan, dan langsung dilakukan proses jual beli pihak I dan pihak III, dan biasanya pihak II ditambahkan menjadi saksi di AJB, namun proses tersebut sangat riskan dikarenakan tujuannya ingin menghilangkan salah satu proses pajak, bisa saja nantinya dikenakan tuduhan penggelapan pajak oleh kantor pajak atau instansi lain.

    demikian.

  145. AWI says

    Ralat…
    Selamat malam… Saya sebagai pembeli ke-2 (pihak III) membeli tanah&bangunan kpd pembeli ke-1 (pihak II)
    Namun pembeli ke-1 (pihak II) belum balik nama dari pemilik Asli (pihak I) sedangkan AJB sudah terbit atas nama pembeli ke-1 (pihak II)

    Yang saya tanyakan bisakah balik nama dari pemilik Asli (pihak I) langsung ke pembeli ke-2 (pihak III) tanpa harus balik nama ke pembeli ke-1 (pihak II)
    Keterangan :
    Pemilik Asli (pihak I)
    Pembeli ke-1 (pihak II)
    Pembeli ke-2 (pihak III)
    (Ketiga piihak ingin prosesnya langsung dari pihak I balik nama ke pihak III)
    Bagaimana prosesnya???

    jawab :

    Kalau sekarang, proses baliknama antara pihak I dan pihak II harus diselesaikan terlebih dahulu, barulah setelah sertifikat sudah menjadi atas nama pihak II, kemudian dilakukan proses jual beli dan balik nama antara pihak II dan pihak III. Mengenai proses antara pihak I langsung pihak III mungkin bisa saja dilakukan, yaitu AJB antara pihak I dan pihak II dibatalkan, dan langsung dilakukan proses jual beli pihak I dan pihak III, dan biasanya pihak II ditambahkan menjadi saksi di AJB, namun proses tersebut sangat riskan dikarenakan tujuannya ingin menghilangkan salah satu proses pajak, bisa saja nantinya dikenakan tuduhan penggelapan pajak oleh kantor pajak atau instansi lain. Jadi saya sarankan lebih baik melakukan proses yang normal saja.

    demikian.

  146. Can says

    Ass…jika sertipikat itu ganda atau dua….yang satu nya sudah di balik nama ..itu gimana buk…kok bisa

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Kemungkinan ada saja pak, pasti yang menggandakan ingin mencari keuntungan dari hal tersebut. Coba bapak cek sertifikatnya di BPN setempat, biasanya mereka bisa mengetahui apakah sertifikat tersebut aspal (asli tapi palsu) atau bukan.

    demikian semoga dapat membantu.

  147. ozzy says

    selamat siang ibu, sy mau tanya. kalau ajb atas nama suami, apakah bisa balik nama sertifikat atas nama isteri? terimakasih

    jawab :

    Tidak bisa, karena pada Pasal 119 Kitab Undang-undang Hukum Perdata diatur bahwa antara suami istri yang masih dalam ikatan perkawinan, jika mereka tidak memiliki perjanjian perkawinan, maka harta yang mereka peroleh selama perkawinan merupakan harta bersama atau yang biasa disebut sebagai harta gono-gini. Pengaturan harta bersama juga terdapat pada Undang-undang Perkawinan yang menyebutkan harta benda yang diperoleh suami dan istri selama perkawinan menjadi harta bersama. Berdasarkan adanya harta bersama tersebut, maka antara suami-istri tidak dapat melaksanakan jual-beli, kecuali ada perjanjian kawin.

    demikian.

  148. Fauzi says

    Selamat sore ibu, saya baru beli tanah kaplingan melalui developer, dan buki transaksi adalah PPJB. Saat ini sertifikatnya sudah dipecah, dan sekarang mau dibalik nama, pihak developer melalui notaris yang ditunujuk developer meminta ppjb yang asli untuk diserahkan kenotaris sebagai syarat balik nama. Apakah seperti itu ya bu. Seterusnya bukti bahwa saya telah melakukan transaksi jual beli apa ya bu jika ppjb yang asli saya kasih ke notaris yang mengurus balik namanya.. Terima kasih.

    jawab :

    Memang seperti itu pak prosedurnya. Nantinya PPJB itu sebagai salah satu syarat untuk melakukan proses balik nama sertifikat disamping AJB, karena diriwayat akta jual beli bapak ada klausul dengan PPJB. Nanti bapak akan mendapatkan salinan AJB sebagai bukti jual beli.

    demikian semoga dapat membantu.

  149. Arik prastiyo says

    Mau tanya split pecah itu seperti apa ya.?

    jawab :

    Split itu adalah nama lain dari pemecahan sertifikat, biasanya split itu dilakukan dengan tujuan untuk jual beli atau pembagian warisan terhadap ahli waris.

    demikian.

  150. Vicky says

    Selamat pagi,
    Bu. Saya mau tanya. Saya mau beli rumah tapi sertifikatnya di bank dan si penjual sudah bercerai.pertanyaan saya, apa saja syarat yg harus di penuhi untuk proses ajb dan balik namanya nanti

    jawab :

    Tidak masalah kalau sertifikat tersebut ada di bank, yang penting sertifikat tersebut memang sudah terbit, kalau tidak berarti bapak hanya bisa melakukan proses ppjb terlebih dahulu, walaupun bapak sudah melunasi kekurangan dari penjual. Pertanyaan saya, sertifikat atas nama siapa yah pak? dan sertifikat tersebut diperoleh sebelum pernikahan atau setelah pernikahan? Kalau sertifikat tersebut diperoleh setelah pernikahan, berarti itu termasuk harta bersama. Jadi pada saat jual beli, keduanya harus hadir untuk tanda tangan akta jual beli walaupun keduanya telah bercerai. Untuk syarat jual beli seperti standar pada umumnya baik untuk penjual maupun pembeli yaitu ktp, kk, akta nikah, pbb, npwp, dan jangan lupa asli sertifikatnya.

    demikian semoga dapat membantu.

  151. Acep says

    Mohon tanya saya punya warisan tanah
    Di surat sudah jadi seluas 101 meter
    Tetapi di PBB bumi dan bangunan hanya 82 meter
    Jadi yg salah dari surat atau PBB nya bu

    jawab :

    Jenis suratnya berupa apa yah pak, apakah sertifikat atau girik atau lainnya? Apakah batas-batas atau patok-patoknya sudah jelas dan benar? Menurut saya luas yang benar adalah yang ada di surat tanah, karena kembali lagi kita melihat bahwa PBB bukanlah suatu bukti kepemilikan.

    demikian.

  152. Diah says

    Selamat malam ibu Irma..
    Sy mau bertanya nih..sy menjual rumah di daerah Cibubur,saat menjual sertifikat sdng diagunkan di bank dan yg melunasi pihak pembeli, proses nya agak lama Krn waktu KPR dulu via bank Bumiputera dan sekarang diambil alih bank MNC,saat ini Alhamdulillah sertifikat sdh diserahkan ke notaris pembeli dan sedang dlm proses cabut roya dan BPN (yg mana msh proses)yg sy tanyakan apakah sy selaku penjual sdh bisa menagih pelunasan pembelian rumah itu? Terimakasih

    jawab :

    berarti proses jual belinya belum dilaksanakan yah bu? karena prinsip jual beli salah satunya tunai yaitu membayar seluruhnya pada saat proses jual beli, namun karena saya lihat belum dilakukan proses jual beli, sebab masih sedang dilakukan proses roya sertifikat. Jadi baiknya anda meminta pelunasan bersamaan dengan dilakukannya penandatanganan akta jual beli dihadapan ppat, karena kalau pembeli tidak melunasi pembayarannya, ppat tidak akan mau memberikan nomor akta jual beli yang nantinya untuk dilakukan proses baliknama sertifikat ke atas nama pembeli

    demikian semoga dapat membantu.

  153. Aly hasny says

    Selamat pagi bu saya ingin bertanya bagaimana menjual sertifikat tanah ke bank,
    Dan apa syarat” yg di perlukan.

    jawab :

    Kalau menjual sertifikat ke bank saya kurang paham, biasanya debitor/nasabah meminjam uang dengan mengagunkan sertifikat tanahnya dengan jangka waktu pembayaran yang telah disepakati oleh kedua belah pihak baik dari debitor/nasabah maupun kreditor/bank. Pertanyaan saya, apakah bank ingin membeli sertifikat tanah anda? Kalau untuk syarat jual beli seperti biasa yaitu untuk penjual yaitu: asli sertifikat, copy ktp, copy akta nikah (jika sudah menikah), copy kk, copy npwp; dan untuk pembeli yaitu: copy ktp direktur, copy ktp komisaris, copy anggaran dasar terakhir bank, copy npwp. kurang lebih seperti itu.

    demikian.

  154. Indra says

    Maaf Bu saya mau tanya apakah pengurusan balik nama sertifikat harus diberi surat keterangan blm menikah dari desa padahal KK dan KTP saya memang blm menikah..saya sebagai penjual…

    jawab :

    Biasanya kebanyakan Notaris akan meminta kepada penjual atau pembeli yang belum menikah untuk membuat surat keterangan belum menikah (PM1) atau menawarkan diri untuk membantu mengurus surat tersebut, sebagai bukti penguat bahwa memang benar saat ini belum menikah, karena banyak kasus timbul di ktp/kk belum menikah namun kenyataannya sudah menikah.

    demikian.

  155. Debby says

    Selamat pagi bu.sy debby.sy mau tanya bu.kmrn sy beli rumah dr org kedua,sedangkan nama do sertifikat masih org pertama.katanya si org kedua,org pertama sudah meninggal dan keluarganya g tau keberadaan nya dimana krna sudah lama dicari tidak ada berita.dan sy beli rmh itu sertifikat 1 untuk 2 rmh jd harus di pecah.jd sy harus bagaimana bu.terima ksh sebelumnya

    jawab :

    Pada saat orang kedua beli dari orang pertama, apakah masih hidup? dan ada AJB nya kah? Berarti si orang kedua juga belum baliknama sertifikat yah? Saran saya, kalau sudah ada AJB nya, lebih baik sertifikatnya dibaliknama terlebih dahulu ke atas nama orang kedua, kemudian dipecah menjadi 2 sertifikat. Baru setelah itu, anda dapat melakukan transaksi dengan orang kedua.

    demikian semoga dapat membantu.

  156. HERMANTO PURBA says

    Yth Ibu Irma Devita

    Saya mau jual tanah warisan dgn srt AJB dgn legalitas Girik di jaktim. Jd ada pembeli yg brmnt beli dgn pmbayarn bertahap. Dia minta Tdk hrs naik shm. Bgm saran ibu irma agar proses jual beli yg aman. Mksh.

    jawab :

    Sebenarnya kurang aman jika jual beli tidak dibalik nama menjadi sertifikat, karena girik itu bukan bukti kepemilikan hak. Saran saya sertifikatkan terlebih dahulu girik anda. Sambil menunggu sertifikat jadi, ikat dengan PPJB di kantor Notaris dengan klausul girik sedang di buat pensertifikatan dan pembayaran dengan bertahap. Kalau pembeli mempermasalahkan mengenai pajak lakukan saja transaksi sampai kepada AJB, tapi biasanya sebelum transaksi jual beli, pajak harus diselesaikan terlebih dahulu baik penjual dan pembeli.

    demikian

  157. Sukirman says

    Assallamualaikum wr wb.. YTH Ibu Irma.

    Saya ingin menanyakan mengenai tanah warisan dari orang tua yg berlokasi di kab: Sragen Kec: Sumberlawang jawa tengah. waktu pembuatan sertipikat dapat program dari pemerintah dan saya menggunakan KTP/KK Batam dan masih berstatus suami dan sekarang sudah pisah resmi. Tahun pembuatan sertipikat 2017 tahun pisah resmi 2018. Yg mau saya tanyakan sebagai berikut.

    1. Apakah tanah/tegalan yang saya punya ini bisa dijual dengan pihak lain yg beda domisili diluar kec sumberlawang. Karena terdapat catatan di sertipikat bahwa status tanah C dan perolehan hak atas jual beli dengan bapak saya. Sedangkan tanah tersebut warisan dari bapak saya..

    2. Apakah saya harus menyertakan pihak mantan istri untuk ikut tanda tangan jual beli tanah warisan tersebut.

    Terima kasih atas perhatian dan jawaban yg diberikan ya bu..

    Salam
    Sukirman

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    1. Menurut saya sertifikat kan sudah atas nama bapak setelah dilakukan proses jual beli dengan bapak anda. Terkait yang membeli berdomisili diluar wilayah domisili tanah, selama yang membeli melakukan prosedur pembelian dengan benar misalnya pembayaran lunas, itu tidak masalah pak. Mengenai tanah yang ingin bapak jual adalah tanah warisan, tapi bapak kan sudah membelinya dari bapak anda. Kalau memang ada amanat dari orangtua untuk tidak menjual tanah tersebut untuk turun temurun, saran saya bapak mempertimbangkan kembali untuk menjual tanah tersebut.
    2. Mengingat tanah tersebut bapak peroleh setelah melakukan pernikahan, maka kalau bapak ingin menjual tanah tersebut harus dengan persetujuan mantan istri bapak, kecuali bapak membuat pernyataan pisah harta dengan istri bapak atau dapat dibuktikan bahwa tanah tersebut adalah tanah warisan.

    demikian semoga bermanfaat.

  158. ibnu says

    yang terhormat ibu irma,
    bu saya mau mengajukan kpr dengan menggunakan nama kakak kandung/kakak ipar saya. nanti setelah selesai kpr, untuk balik nama mjd atas nama saya, biaya apa saja yg keluar dari saya ataupun kakak kandung saya atau kakak ipar(jika menggunakan nama kakak ipar)

    jawab :

    Pertanyaan saya, untuk sertifikatnya nanti atas nama kakak bapak atau langsung ke bapak? biaya yang biasanya keluar adalah biaya pajak pembeli beserta validasi, biaya akta jual beli, biaya balik nama, dan biaya kpr. Mungkin sedikit perbedaan apabila sertifikat sebelumnya atas nama kakak kandung/kakak ipar bapak, berarti ada biaya tambahan seperti pengecekan sertifikat, biaya pajak penjual dan pajak pembeli serta validasi, biaya akta jual beli kedua dan baliknama kedua.

    demikian semoga bermanfaat.

  159. Priyo says

    Maaf Ibu Irma,, saya ingin bertanya :
    Disini saya bertindak sebagai Calon Pembeli (pihak ke-3), rencana nya saya akan membeli rumah secara over kredit, dan ternyata rumah yang akan saya takeover tersebut merupakan pihak/pemilik ke-2. Dan antara pihak/pemilik ke-2 dengan pihak/pemilik ke-1 sudah ada AJB – Kuasa Pembayaran Cicilan – Kuasa Pengambilan Sertifikat dari Notaris. Sedangkan saat ini pihak/pemilik ke-1 sudah tidak diketahui keberadaannya.
    Saya mohon penjelasan, apakah secara hukum saya bisa melakukan proses AJB di depan Notaris dengan pihak/pemilik ke-2 tanpa adanya pihak/pemilik ke-1, sedangkan sertifikat dll yg ada di pihak Bank BTN msh tercantum pihak/pemilik ke-1?

    Atau apakah ada solusi lain mengenai permasalahan ini. Terima kasih,,

    jawab :

    Kalau dari cerita yang bapak paparkan dapat saya simpulkan bahwa dari pihak pertama dan pihak kedua sudah melakukan takeover terlebih dahulu dengan dikuatkan adanya bukti-bukti berupa akta pengalihan, kuasa pembayaran cicilan, kuasa pengambilan sertifikat dari Notaris. Namun yang saya lihat itu bukanlah Akta Jual Beli melainkan Akta Perjanjian Jual Beli pak, sebab apabila antara pihak pertama dengan pihak kedua sudah melakukan transaksi jual beli, maka harusnya setelah itu akan dilakukan proses baliknama, mengingat jangka waktu akta jual beli yang kurang lebih 7 (hari), apabila tidak dilaksanakan maka akta tersebut akan otomatis gugur dan harus dilakukan penandatanganan ulang.

    Menurut saya anda tetap bisa melakukan transaksi jual beli dengan pihak kedua namun dengan syarat pihak kedua telah melakukan baliknama sertifikat terlebih dahulu ke atas nama pihak kedua. Kalau tidak salah pihak pertama telah melakukan perjanjian jual beli kepada pihak kedua, dengan kata lain apabila sertifikat sudah bisa diambil oleh pihak kedua dari Notaris, maka selanjutnya pihak kedua bisa melakukan proses jual beli antara diri sendiri dan kuasa mewakili pihak pertama melalui akta perjanjian jual beli tersebut di ppat. Baru setelah setifikat dibaliknama keatas nama pihak kedua, bisa dilanjutkan untuk melakukan proses jual beli dengan bapak. Saran saya, sebaiknya jangan langsung melakukan transaksi jual beli sampai sertifikat sudah dibaliknama ke atas nama pihak kedua, mengingat untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan misalnya sengketa atau lain hal.

    demikian semoga dapat membantu.

  160. Gus fauzi says

    Selamat pagi Bu,
    Saya mau tanya, sayakan beli rumah si A yang d beli dia dari developer dengan status rumah sudah lunas ke developer.tapi rumah tersebut sudah bertaun taun belum siap sertifikatnya yang ada cuma pecahan sertifikat yang masih atas nama developer ..apakah bisa bu kalo saya urus balik nama langsung k nama saya dari developer apakah harus balik nama dulu ke si A baru ke nama saya?
    Terima kasih

    jawab :

    Tetap harus balik nama dulu ke si A, pak, karena sebenarnya tinggal menunggu sertifikat terbit. Mungkin ada kendala dari pihak developer yang menyebabkan developer belum bisa untuk mengurus atau menyelesaikan proses balik nama sertifikatnya. Saran saya, jika bapak tetap ingin membeli rumah tersebut, tunggu sampai sertifikatnya terbit atau diikat dulu dengan Pengikatan Jual Beli (PJB), baru setelah sertifikat terbit, dilanjutkan dengan jual beli.

    demikian.

  161. Gus fauzi says

    O iya bu satu lagi mengenai pajak pembelian rumah ke developer biasanya d bayar pas angkat kredit/kpr atw d bayar setelah lunas kpr?soalnya saya sebagai orang ketiga dari developer sama pembeli pertama.notaris bilang ada pajak pembeli pertama.sementara yang saya tau pembeli pertama biasanya sudah bayar semuanya d awal dan pas mau angkat kredit semuanya sudah beres tinggal biaya kpr nyalah yang harus di bayar tiap bulan..
    Mohon masukannya ya bu.
    Terima kasih

    jawab :

    Kalau pajak jual beli dibayar sebelum akad jual beli dan akad kredit pak. Maksud bapak ini pembeli pertama itu bapak atau penjual yah? Untuk pengalihan pertama memang pajak-pajak sudah selesai antara developer dan pembeli pertama, namun untuk pengalihan selanjutnya antara pembeli pertama/penjual dan bapak/pembeli kan belum dilaksanakan. Itu yang dimaksud oleh Notaris. Jadi kalau setiap pengalihan/balik nama sertifikat maka akan timbul pajak baru yaitu pajak penjual dan pembeli.

    demikian.

  162. Bambang says

    Sore Bu Irma
    Saya menanyakan, apakah perlu NPWP bila mau balik nama sertifikat SHM bekas KPR . Terima kasih

    jawab :

    Pada saat melakukan baliknama sertifikat berarti sebelumnya dilakukan proses jual beli. Berarti sebelumnya harus membayar pajak penjual (PPh) dan pajak pembeli (BPHTB). Untuk membayar pajak tersebut dibutuhkan nomor NPWP baik penjual maupun pembeli. Jadi npwp sangat diperlukan apabila ingin melakukan transaksi jual beli. Jika pajak belum dibayarkan baik itu pajak penjual maupun pajak pembeli, ppat tidak akan mau membacakan akta jual beli dihadapan penjual dan pembeli.

    demikian semoga dapat membantu.

  163. Rizki Tania says

    Assalaamu ‘alaikum ibu Irma,
    Saya mau tanya. Saya memiliki AJB atas nama saya kemudian dilingkungan saya ada proses pembuatan sertifikat secara kolektif dan saya turut mendaftar. Proses tersebut memakan waktu 1 tahun dan ketika sertifikat tersebut sudah jadi nama yang tertera adalah nama pemilik sebelumnya (bukan nama saya, padahal AJB atas nama saya). Bagaimana itu ya bu? Apakah benar seperti itu? Saat ini saya mengajukan untuk balik nama atas nama saya tetapi sudah 2 bulan belum selesai juga. Apakah selama itu? Terima kasih

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Mungkin pada saat proses pendaftaran secara kolektif tersebut terjadi kesalahan ketik/tulis di surat permohonan pendaftarannya, atau dari pihak petugas salah mencatatkan nama yang seharusnya nanti tercatat/keluar di sertifikat. Saran saya kalau petugas kolektif tersebut tidak bisa membantu, harusnya anda cek sendiri warkah di BPN untuk memastikan apakah benar terjadi salah ketik atau semacamnya. Baru setelah itu diajukan permohonan untuk revisi nama pemilik sertifikat. Lalu kenapa anda punya inisiatiif untuk membaliknamakan sertifikat yang seharusnya atas nama anda? Sedangkan anda bilang AJB atas nama anda?

    demikian.

  164. Syamsul says

    Selamat malam Bu
    Saya ingin bertanya ayah mertua saya SDH meninggal dan tanahnya akan dijual oleh anak2nya…dan mempunyai sertifikat Atan nama ayahnya dan ajb beserta sjb
    Namun ada seorang dari saksi dari pihak penjual mengatakan dia tidak pernah menandatangani saksi dalam ajb dan sjb
    Sedangkan saksi yg lain SDH meninggal
    Dan pihak penjual dan pembeli juga meninggal
    Apakah sah sertifikat itu atas nama ayah mertua saya
    Sedangkan si ahli waris dari penjual menuntut ke polisi bahwa dia merasa tidak menandatangani menjadi saksi dalam jual beli..

    jawab :

    Dahulu pada saat ayah mertua anda membeli tanah tersebut, sertifikat atas nama siapa yah? apakah atas nama almarhum penjual atau ahli waris? Kalau begitu coba ditanyakan kepada ppat yang mengeluarkan salinan ajb tersebut pak. Biasanya pada warkah ajb selain dilekatkan ktp dan akta nikah penjual pembeli juga ktp saksi, serta ada namanya lembar daftar hadir dan sidik jari. Apakah di dalam daftar hadir dan lembar sidik jari tersebut saksi dari penjual yang merasa tidak tanda tangan, tanda tangannya ada di dalam lembar daftar hadir dan sidik jari tersebut atau tidak? biasanya pada saat transaksi jual beli dihadapan ppat ada bukti foto para penghadap yang dilekatkan diwarkahnya, Jadi bisa dibuktikan apakah saksi yang merasa tidak menandatangani akta jual beli tersebut apakah dia benar-benar tidak tanda tangan atau tidak. Kalau di sertifikat jual beli/sjb memang saksi tidak ada yang menandatangani selain kepala kantor badan pertanahan nasional setempat tanah tersebut.

    demikian.

  165. Grace says

    Selamat malam, apakah dlm hal menjual asset yg mana an. Istri katakan namanya si A dan suami nya si B sudah meninggal sedang surat akta nikah dari catatan sipil thn 1964. terbakar , copy nya juga tidak ada., padahal anak2nya C, D, E semua bersedia ttd menjual dan hadir. Apa masih di perlukan akta nikah A dan B ? SUDAH TERBIT AKTA KEMATIAN si B.

    jawab :

    Kenapa diminta akta nikah, karena sebagai alat bukti kelengkapan bahwa memang benar si A menikah dengan si B. Mengenai kasus yang anda alami, sebenarnya bisa diterbitkan kembali salinan kedua mengenai akta nikah di dinas kependudukan dan catatan sipil, walaupun sebenarnya surat tersebut nantinya tidak dicatatkan pada akta jual beli, namun copynya akan dilekatkan diwarkah ppat. Dari ppat biasanya akan menyarankan dan membantu prosesnya.

    demikian semoga dapat membantu.

  166. Arinda says

    Selamat Siang bu.

    Saya mau tanya, ibu saya kan ada mau beli rumah. Dan yang mengurus surat AJBnya yaitu penjualnya. Waktu penjual ingin meminta tanda tangan ibu saya di surat PPAT sementara itu hanya ada alamat tanah dan luas tanahnya saja, tetapi tidak ada beserta bangunan tetap yang ada diatas tanah tersebut. Itu bagaimana menyikapinya bu?? Terima kasih
    Salam
    Arinda

    jawab :

    Apakah pada saat ibu anda tanda tangan berkas/akta itu di depan PPAT atau hanya dengan penjualnya saja? Mungkin data-datanya belum lengkap bu, jadi pada saat ibu anda tandatangan berkasnya, ada sebagian data-data yang belum diketik. Nanti pada saat anda menerima salinan AJB, pasti semua kelengkapan data sudah terisi, karena kalau tidak lengkap, sertifikat tidak bisa diproses baliknama di BPN. Dan kemungkinan berkas akan dikembalikan untuk dilengkapi terlebih dahulu.

    demikian semoga membantu

  167. Edy Sanjaya says

    Salam Sejahtera
    Kepada Ibu Irma yang terhormat
    Saya ingin bertanya mengenai penerbitan sertifikat baru karena adanya proses jual beli, berapa lama kira-kira tenggang waktu penerbitan sertifikat tersebut ditambah dengan tahap untuk aspek wilayah tanah tersebut? Apakah tenggang waktunya sampai 6 bulan atau bahkan lebih?
    Sudi kiranya ibu menjawab pertanyaan saya, apabila ada dasar hukum mohon dicantumkan
    Terima Kasih Ibu

    jawab :

    Kalau boleh tau jual belinya berdasarkan tanah apa yah? tanah negara atau girik? Karena tanahnya belum bersertifikat, maka prosesnya sama seperti pensertifikatan. Untuk jangka waktunya bisa lebih dari 6 (enam) bulan, jarang yang bisa diselesaikan dalam waktu 6 (enam) bulan pas. Tahapannya seperti permohonan pensertifikatan yaitu dari: permohonan pengurusan surat-surat ke kantor kelurahan, kemudian permohonan berkas di loket penerimaan bpn, pengukuran oleh petugas bpn, penerbitan surat ukur, penelitian oleh patugas panitia A, pengumuman selama 60 (enampuluh) hari melalui kelurahan dan bpn, terbit (Surat Keputusan) SK Kepala Kantor Pertanahan tentang pemberian hak atas tanah, pembayaran BPHTB, permohonan untuk pensertifikatan, sertifikat selesai dan bisa diambil di loket pengambilan. Mohon maaf untuk dasar hukumnya saya tidak menemukan, karena pada prakteknya pun tidak bisa selesai dalam jangka waktu 6 (enam) bulan.

    demikian semoga dapat membantu

  168. Dessy pertiwi says

    Selamat pagi ibu.
    Saya dessy.
    Sebelumny maaf bu saya hanya orang awam yg tidak tahu menahu soal jual beli tanah bu.
    Saya mau bertanya ibu.
    Saya beli tanah dan sudah saya bangun rumah diatas bu.
    Tapi saya mau menjual rumah tersebut.
    Tapi suratnya masih surat tanah dan belum ada keterangan bahwa adanya bangunan rumah diatas nya.
    Apakah bisa saya jual rumah nya bu karena saya belum mengubah surat nya.
    Mohon infonya iya bu.
    Terima kasih

    jawab :

    Menurut pengalaman saya tanah kosong yang sudah dibangun bangunan misalnya rumah diatasnya tidak bisa begitu saja surat tanahnya dalam hal ini sertifikat dirubah catatannya yang tadinya tanah kosong menjadi ada bangunannya. Namun nantinya pada saat ada proses pengalihan misalnya jual beli, maka akan dilakukan proses baliknama sertifikat sekaligus dilakukan proses pengukuran ulang baik tanah dan bangunan, serta juga mengubah PBB. Maka dari itu harusnya ada izin mendirikan bangunan (IMB) sebagai dasar pendirian bangunan tersebut.

    demikian semoga bermanfaat

  169. Aris says

    Yth Bu Irma , saya mau bertanya bu, kalau beli rumah second , kemudian balik nama. Serrtfikat rumah dan tanah yang kita teeima setelah balik nama , apakah sertifikat yang baru? Atau sertifikat pemilik pertama kemudian diketerangan pemindahan kepemilikan saja, dalam artian sertifikat lama hanya kemudian dicantumkan nama pembeli .terimakaaih

    jawab :

    Biasanya sertifikat yang lama tidak diganti, hanya pada keterangan nama pemegang hak yang lama dicoret dan diketik nama pemegang hak baru serta sebab perubahannya misalnya karena jual beli berdasarkan akta jual beli, tanggal, nomor, yang dibuat oleh ppat. Buku sertifikat akan diganti apabila diantaranya buku sudah rusak, buku masih produk dari departemen dalam negeri, dsb. Jadi memang sertifikat lama hanya dicantumkan nama pemilik baru.

    demikian semoga bermanfaat.

  170. dewi says

    Sore bu saya mau tanya.ibu saya diberikan sebuah rumah dan bangunan oleh nenek buyut namun karena masih dibawah umur diatas namakan nenek (ibu dari ibu saya) alias ibu saya .namun tanpa disadari ibu saya menandatangi segel kosong yang diberikan oleh ayah tirinya pada tahun 1975 dan baru sekarang ini diketahui bahwa ternyata dari segel tersebut dijadikan dasar jual beli yang uangnya tidak pernah diterima. sebelum meninggal dunia nenek (ibu dari ibu saya berpesan bahwa rumah ini rumah ibumu ).Bangunan rumah tersebut telah berdiri sejak thn 1964 tetapi di segel hanya tercantum jual beli tanah dan pekarangan.Sekarang saksi yang mengetahui kejadian tersebut sudah meninggal dunia.ibu saya mencoba mengurus dan mendatangi kantor desa. ternyata disana untuk tahun 1975 no segel hanya 900 an sementara segel yang dijadikan dasar jual beli no 1088.data didesa tidak ada.sementara tanah telah disertifikat melalui pemutihan tahun 1990.bagaimana kita bisa melacak karena bukti surat petok di
    desa sudah tidak ada dan ahli waris/anak tiri tidak mau memperlihatkan fotocopy sertifikat.masih adakah kemungkinan untuk bisa melacaknya?sementara ibu saya tidak mempunyai bukti tertulis.

    jawab :

    Apakah ada dasar tertulis bahwa nenek buyut anda memberikan sebuah rumah untuk ibu anda? Karena kalau tidak ada bukti tertulis, susah untuk melakukan pembuktian. Anda harus mencari bukti tertulis yang bisa dijadikan dasar untuk bukti kepemilikan rumah tersebut. Sekarang rumah tersebut siapa yang menempati yah bu? apakah saudara tiri ibu anda? Mungkin ibu bisa melakukan mediasi terlebih dahulu dengan saudara tiri ibu anda. Kalau anda punya copy segelnya, anda bisa coba untuk cek di bpn, kalau memang di kantor desa tidak ada warkahnya. Baru kalau anda sudah memiliki cukup bukti, dan dari mediasi tidak menemukan titik temu mengenai win win solution antara ibu anda dengan saudara tiri ibu anda. Kalau anda dan keluarga anda mau, selesaikan saja di jalur pengadilan.
    Kalau ditelaah lebih dalam, berarti menurut saya apa yang dilakukan oleh ayah tiri ibu anda termasuk dalam kategori penipuan sekaligus pemalsuan data segel, sebab memang benar diatas surat segel itu tercantum tanda tangan ibu anda, namun isi dari surat segel tersebut ibu anda tidak mengetahuinya, karena ibu anda hanya tanda tangan diatas surat segel yang kosong. Menurut PP nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN nomor 3 tahun 1997 dan standar prosedur pelayanan sesuai peraturan kepala BPN nomor 1/2010. Ditegaskan, pemalsuan terhadap tanda tangan maupun dokumen dalam mengajukan sertifikat tanah dapat dipidanakan.Jadi jika bukti-bukti yang anda kumpulkan sudah kuat dan anda memang ada keinginan menempuh jalur hukum karena jalur mediasi sudah tidak ada titik temu, maka jalankan proses peradilan. Namun saran saya kunsultasikan terlebih dahulu kepada bidang yang berkompeten seperti pengacara. Supaya semua masalah bisa terselesaikan dan hak yang seharusnya ibu anda miliki bisa kembali dikuasai.

    demikian semoga dapat membantu.

  171. Cahyo Hidayanto says

    Selamat siang, mau tanya. Dalam hal ini, Bapak saya (Alm) punya tanah di desa, dan mau dijual sama ibu saya. Apakah tanah tersebut harus dibalik nama ke ahli waris? sebelum menjualnya ke orang lain, atau hanya cukup melampirkan surat keterangan ahli waris saja kepada si pembeli, atau bagaimana saran menurut pendapat ibu? terima kasih untuk jawabannya yang saya terima nanti

    jawab :

    Boleh tau untuk surat tanahnya apakah sudah berupa sertifikat atau masih berupa girik?

    Solusi pertama, apabila surat tanah masih berupa girik, maka harus disertifikatkan terlebih dahulu agar jelas siapa ahli warisnya/pemilik tanah tersebut. Baru setelah sertifikat selesai atas nama para ahli waris, baru dilakukan proses transaksi jual beli.

    Solusi kedua, apabila tanah tersebut sudah berupa sertifikat namun atas nama almarhum, maka harus dilakukan baliknama waris terlebih dahulu ke atas nama para ahli waris. Baru setelah baliknama warisnya kelar, maka bisa dilakukan transaksi jual beli.

    Solusi ketiga, apabila tanah tersebut sudah berupa sertifikat dan sudah atas nama istri almarhum/ibu anda, maka anda bisa langsung melaksanakan transaksi jual beli, syaratnya semua ahli waris ikut hadir dan menandatangani akta jual beli sebagai tanda persetujuan pada saat transaksi jual beli. Nanti di dalam akta jual beli tinggal ditambahkan keterangan catatan almarhum misalnya kutipan akta kematian dan surat pernyataan ahli waris yang aslinya diperlihatkan kepada ppat dan copynya dilekatkan pada akta jual beli.

    demikian semoga bermanfaat.

  172. Herwan Saputra says

    Dear Bu Irma,
    Mohon Ibu berkenan memberikan informasi terkait dengan jual beli rumah. Katakan lah kesepakatan harga jual sebuah rumah 500jt, akan tetapi pihak penjual menginginkan harga yang dicantumkan dalam AJB hanya senilai 200jt. Yang ining saya tanyakan dari kasus di atas, apakah kerugian dari sisi pembeli terkait dengan perbedaan harga aktual dengan harga yang tercantum dalam AJB? Jawaban Ibu sangat saya harapkan, terima kasih sebelumnya.

    jawab :

    Sebenarnya untuk permintaan seperti itu dari pihak penjual, pihak pembeli tidak mendapatkan kerugian apa-apa. Malahan pihak penjual dan pembeli sama-sama diuntungkan, khususnya pada pengeluaran pajak penjual dan pembeli. Intinya agar pembayaran pajak tidak terlalu besar. Tapi sekarang orang-orang di kantor pajak sudah sangat hafal dengan sistem seperti itu. Maka mereka mengeluarkan aturan pembayaran pajak dihitung dari perhitungan Zona Nilai Tanah (ZNT) atau bisa dibilang setingkat dengan harga pasar. Dan juga sekarang untuk transaksi jual beli dengan nilai di bawah NIlai Jual Objek Pajak (NJOP) dari pihak ppat sangat tidak menyarankan. Biasanya ppat akan menyarankan nilai transaksi jual beli diatas nilai NJOP namun dibawah harga pasar. untuk nilai transaksi mungkin akan masuk oleh kantor pajak, tapi untuk biaya pajaknya kemungkinan bisa cukup atau kurang bayar, karena dari kantor pajak juga melakukan survei harga pasar. Jadi intinya walaupun nilai transaksi menggunakan nilai NJOP, untuk perhitungan pajak penjual dan pembelinya tetap menggunakan ZNT/harga pasar.

    demikian semoga bermanfaat.

  173. Andriyan says

    Selamat siang bu. Mohon maaf mau menanyakan terkait peralihan hak bu.

    Beberapa bulan lalu, saya membeli rumah ibu Jah. Namun, sertifikat rumah yang dijual ibu Jah ini masih atas nama orangtua beliau (almarhumah) dan jual beli itu tanpa AJB di depan PPAT bu.

    Kira-kira, langkah apa saja yang harus saya lakukan? Sekiranya timbul biaya dari langkah itu, perkiraan berapa bu?

    Jawab :

    Selamat siang

    Jadi jual belinya cuma dengan kwitansi atau bagaimana pak? Sebaiknya dibicarakan lagi dengan ibu Jah mengenai proses jual beli di hadapan ppat dengan akta jual beli, karena untuk mempermudah proses baliknama. Namun karena sertifikat masih atas nama almarhumah ibunya ibu Jah, maka sebelumnya harus dilakukan proses baliknama waris terlebih dahulu ke atas nama ahli waris. Baru setelah sertifikat sudah menjadi atas nama ahli waris, baru dilakukan transaksi jual beli dihadapan ppat.

    Lokasi tanah ada dimana kalo boleh tau? kalau perkiraan biaya saya belum bisa memberikan estimasi biaya dikarenakan berkas-berkas yang ibu Jah miliki saya belum mengetahui. Yang pasti bapak dan ibu Jah akan kena biaya seperti : untuk biaya baliknama waris diantaranya: biaya pengecekan sertifikat, biaya pengecekan znt, pajak pewaris dan pajak ahli waris serta validasi (jika kena), biaya pnbp baliknama waris, biaya baliknama waris, dan biaya pemeliharaan;

    dan untuk biaya jual beli baliknama diantaranya: biaya pengecekan sertifikat setelah baliknama waris, pajak penjual dan validasi, pajak pembeli dan validasi, biaya znt (apabila prosesnya dilakukan berbeda tahun dengan baliknama waris), biaya akta jual beli, biaya baliknama sertifikat, biaya pemeliharaan. Kurang lebih seperti itu.
    dan/atau biaya-biaya yang akan timbul dikemudian hari apabila diperlukan.

    demikian.

  174. Sripadi says

    Kalo anak angkat tunggal yg mulai kecil diasuh dan didik
    Kemudian dokumen2 mulai sekolah menikah dan bekerja telah di usahakan oleh orang tua angkat seluruh nya…
    Apakah bisa membalikan nama rumah tempat tinggal nya yg sebelum nya atas nama ayah angkat nya menjadi miliknya???
    Sedangkan yg dia tau anak tunggal satu2 nya..terima kasih

    Jawab :

    Sistem hukum waris apa yang anda gunakan? di Indonesia ada 3 (tiga) sistem hukum waris yang berlaku yaitu: hukum adat; peraturan perundang-undangan; dan hukum islam. Apabila anda menggunakan sistem hukum adat, contohnya apabila anda menganut sistem parental, pengangkatan anak tidak otomatis memutuskan tali keluarga anak dengan orangtua kandung. Jadi selain mendapatkan hak waris dari orangtua angkatnya, dia juga tetap berhak atas waris dari orangtua kandungnya. Kemudian apabila anak tersebut secara sah diangkat melalui penetapan pengadilan, maka anak tersebut secara hukum memperoleh nama dari orangtua angkatnya dalam arti dijadikan sebagai anak ahli waris, namun akibat hukumnya putuslah segala hubungan perdata dengan orangtua kandung yang telah melahirkannya. Dan yang terakhir apabila anda menggunakan sistem hukum islam, pengangkatan anak tidak membawa akibat hukum dalam hal hubungan darah, hubungan wali-mewali, dan hubungan waris mewaris dengan orangtua angkat. Dia boleh mendapatkan harta dari orangtua angkatnya melalui wasiat. Jadi mana yang anda gunakan? Anda bisa juga baca artikel saya tentang “Apakah Anak Angkat (Anak Adopsi) Berhak Mewaris?” https://irmadevita.com/2012/apakah-anak-angkat-anak-adopsi-berhak-mewaris/

    demikian semoga bermanfaat.

  175. Arief says

    Selamat malam..
    saya mau tanya pak/bu.
    saya ingin membeli rumah kemudian saya sdh menanyakan perihal surat”nya kepada penjual. Lalu si penjual karena wkt beli rumah tsb secara KPR dan belum lunas. Kemudian menunjukan kepada saya hanya PBB sdh atas nama penjual sdngkan sertipikatnya masih atas nama sebelumnya dng alasan blm di fotocopy dan sdng di mintakan ke bank. Pertanyaan saya apa iya PBB sdh atas nama penjual sdh membuktikan bahwa sertipikat atas nama penjual? Apa masih bisa atas nama orang sblmnya?

    jawab :

    Setau saya pada saat melakukan transaksi jual beli dengan menggunakan fasilitas KPR biasanya dari pihak ppat sebelumnya menawarkan untuk membantu proses balik nama pbb, karena prosesnya sekaligus pada saat melakukan validasi pajak pembeli/bphtb. Namun biasanya nanti setelah pbb tersebut sudah dibalik nama ke atas nama pembeli, maka aslinya akan diserahkan kembali kepada Bank. Apakah pbb yang diperlihatkan penjual asli atau fotocopynya? Mungkin memang penjual belum mendapatkan fotocopy sertifikat terbaru dari Bank atau dari ppat, karena memang tidak ada kewajiban dari dari ppat untuk memberikan fotocopy sertifikat kecuali dari pihak yang bersangkutan meminta fotocopynya. Dan untuk proses baliknama hanya mempunyai jangka waktu 7 hari dari tanggal penandatanganan Akta Jual beli untuk didaftarkan proses baliknamanya di kantor badan pertanahan nasional objek tanah tersebut. Dan kalau tidak segera didaftarkan baliknama tersebut, ppat akan mendapatkan surat teguran dari bpn dan akan menyebabkan catatan point minus di bpn tersebut. Dan juga Bank tidak akan bisa mendapatkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) dikarenakan sertifikat belum selesai dibaliknama dan tidak bisa melakukan proses pendaftaran Hak Tanggungan, sehingga akan banyak yang dirugikan. Jadi kemungkinan kecil apabila sertifikat masih atas nama orang sebelumnya.

    demikian semoga bermanfaat.

  176. Ridho says

    Malam bu..sy mau bertanya kalau mau balik nama sertifikat..tapi saya hanya punya sertifikat,pengikatan jual beli,dan pbb ..apa bisa? Mohon penjelasan nya.terima kasih

    jawab :

    Bisa saja pak. sebelumnya dilakukan pengikatan jual belinya karena hal apa yah pak? Kalau di dalam akta pengikatan jual beli tersebut ada klausul kuasa khusus untuk menghadap mewakili penjual melakukan transaksi jual beli dihadapan ppat, maka kemungkinan besar bisa dilakukan proses balik nama. Nantinya anda tinggal membayarkan terlebih dahulu pajak pembeli/bphtb, karena untuk saat ini biasanya pada saat proses pengikatan jual beli lebih dahulu harus membayarkan pajak penjual/pph. Tapi apabila pajak penjual/pph belum dibayarkan, berarti anda akan sekaligus membayar pajak penjual/pph dan pajak pembeli/bphtb.

    demikian semoga bermanfaat.

  177. Edwin says

    Yth Ibu irma
    Mau membeli rumah second
    Dengan jalan KPR
    Masalahnya rumah yg akan ay beli tersebut SHGB nya mati
    Dan blm di perpanjang
    Bagaimana solusinya
    agar rumah itu tetap bisa di beli dg proses KPR
    Terima kasih?

    jawab :

    Solusi pertama yaitu dihidupkan terlebih dahulu hak tanahnya dengan jalan pembaharuan hak. Baru setelah hidup, dilakukan proses jual beli melalui Bank dengan proses KPR.

    Solusi kedua yaitu melakukan pengikatan jual beli dahulu sambil menunggu proses pembaharuan hak sertifikat karena ditakutkan rumah yang sudah ditaksir akan dijual/dibeli oleh orang lain.

    Solusi ketiga yaitu jual beli rumah dengan pengoperan hak dengan akta notaris. Dimana pajak penjual dibayarkan terlebih dahulu, sedangkan untuk pajak pembeli dibayarkan syaratnya setelah keluar SK dari BPN dan setelah itu baru dimohonkan haknya sekaligus balik namanya. Tapi kemungkinan besar Bank untuk Pembiayaan KPR dengan proses seperti ini jarang yang mau.

    demikian semoga bermanfaat.

  178. Hendri says

    Selamat malam bu irma.
    Bu kalau persoalannya ibu dapat warisan tanah dengan ukuran 66m2, kemudian ibu menjual ke om. Dan beberapa tahun kemudian om membutuhkn uang dan menjualnya ke saya, pertanyaan saya
    1). Bagaimana surat suratnya untuk menyatakan keabsahan bahwa tanah tersebut sudah milik saya bu, sedangkan sertifikat belum pecah dan peraturan daerah menyatakan bahwa tanah bisa disertifikat minimal 120m2.

    jawab :

    Pada saat menjualnya berarti bawah tangan yah pak? Berarti ada 4 proses tahapannya pak. Pertama tanah warisan di baliknama waris terlebih dahulu, kemudian dipecah sempurna. ada berapa orang ahli warisnya pak? setelah itu di jual beli ke om bapak, baru setelah jadi atas nama om bapak kemudian dijual kembali ke bapak. Kalau boleh tau objek tanahnya ada dimana? dan peraturan daerahnya tentang apa? apakah peraturan daerahnya masih berlaku ataukah sudah dicabut? setau saya tidak ada larangan mensertifikatkan tanah berapapun luasnya, karena kebutuhan, penghasilan dan daya beli setiap orang itu berbeda-beda maksudnya dalam hal tingkatan ekonomi.

    demikian

  179. Fitri says

    Ibu irma yang saya hormati..saya mempunyai rumah yang dulu dibelikan oleh orang tua saya. Dan sudah atas nama saya pribadi..jika sekarang saya ingin menjualnya apakah nanti disaat proses balik nama,harus ada tanda tangan suami saya? Dan apabila saya membeli rumah secara tunai dari pihak kontraktor juga harus dengan tanda tangan suami saya? Mohon pencerahannya

    jawab :

    Apabila anda ingin melakukan proses menjual rumah dan anda sudah menikah, maka harus dengan persetujuan dengan suami/istri, sebab harta tersebut menjadi harta bersama dan ketika anda ingin melepaskan hak tersebut kepada orang lain, maka anda harus meminta persetujuan pasangan anda yang berhak atas setengah bagian dari rumah tersebut, kecuali sebelum menikah anda membuat perjanjian pisah harta atau rumah tersebut dibeli sebelum anda menikah. Jadi karena anda membeli rumah tersebut sebelum pernikahan anda, maka anda pada saat akan menjual rumah tersebut tidak memerlukan persetujuan suami anda.

    Mengenai niat anda untuk membeli rumah secara tunai dari pihak kontraktor, apabila anda akan melakukan transaksi jual beli rumahnya setelah anda menikah, tidak berarti anda harus melakukan penandatanganan akta jual beli dengan persetujuan suami anda, sebab membeli sesuatu misalnya rumah tidak ada kewajiban meminta persetujuan dari pasangan kecuali menjual harta bersama.

    demikian semoga bermanfaat.

  180. Ahmad says

    Bu mau tanya.sya beli tanah .trus sertifikat sudah sya pegang.ternyata ada anggunan dri bank.yg sya tanyakan..apakah sertifikat yg sudah keluar dri bank itu pasti sudah lunas apa belum.

    jawab :

    Pembeliannya apakah melalui jalur ppat yaitu dengan akta jual beli ataukah bawah tangan pak? Sebab setahu saya apabila sebelumnya pihak penjual melakukan transaksi jual beli dengan fasilitas krp di lembaga pembiayaan misalnya Bank, kemungkinan ada agunan, tapi kalau asli sertifikat sudah ditangan, pasti agunan sudah lunas, tapi kemungkinan belum dilakukan proses roya/penghapusan di bpn wilayah setempat. Jadi seharusnya bapak selain memegang sertifikat tanah, juga memegang surat keterangan lunas dari Bank. Nanti surat itu sebagai salah satu syarat untuk melakukan permohonan roya di bpn setempat. Kemudian apabila anda melakukan proses jual beli melalui kantor ppat, dari pihak ppat pasti akan melakukan pengecekan sertipikat terlebih dahulu, nanti akan ada keterangan dari kantor bpn kalau memang ada agunan atau hal lain misalnya sertifikat belum diroya. berarti sebelum melakukan proses jual beli harus dilakukan proses roya/penghapusan.

    demikian semoga bermanfaat.

  181. Aulya says

    Assalamualaikum… selamat pagi buk mohon petunjuk nya saya mau beli rumah type 36 harga 70 juta surat SHM…terus biaya balik nama di tanggung penjual… stelah transaksi nanti apakah ada biaya tambahan?

    jawab :

    Waalaikumussalam warahmatullahi wabarakatuh

    untuk daerah rumahnya di daerah mana yah kalo boleh tahu? kemudian luas tanahnya berapa? apakah nilai transaksi diatas atau dibawah nilai jual objek pajak (njop) pbb? biasanya ada biaya-biaya yang harus dikeluarkan apabila melakukan proses jual beli di ppat diantaranya biaya pengecekan sertifikat, pajak penjual senilai 2,5 % dari nilai transaksi ditambah biaya validasi dan pajak pembeli senilai 5 % dari pajak transaksi ditambah biaya validasi, biaya pengecekan zona nilai tanah (znt), biaya balik nama, biaya pemeliharaan sertifikat. Dan kesemua biaya ini muncul sebelum dilakukan transaksi jual beli. Sedangkan untuk biaya tambahan lain yang akan muncul setelah transaksi tergantung kondisinya, misalnya apabila sertifikat itu akan diagunkan, maka akan biaya pengecekan kedua dan biaya pemasangan hak tanggungan. Apabila tidak ada kondisi lain yang akan dijalankan, saya rasa tidak ada biaya tambahan lagi yang harus dikeluarkan.

    demikian semoga bermanfaat.

  182. qori says

    apa saja data yang diperlukan oleh pembeli untuk proses balik nama sertipikat jika pasangannya adalah warga negara asing.mohon penjelasannya.terima kasih.

    jawab :

    sebenarnya data yang diperlukan untuk proses balik nama sertifikat apabila pasangan anda WNI atau WNA tidak beda jauh. Yang membedakan nantinya adalah apabila kita merubah kewarganegaraan menjadi warga negara asing, maka untuk hak sertifikat hanya bisa kita peroleh untuk hak pakai saja. untuk syarat data-datanya standar yaitu copy ktp suami istri, copy akta nikah, copy kk.

    demikian semoga bermanfaat.

  183. Rudy says

    selamat pagi, saya mau bertanya, rumah orang tua kami mau kami jual atas kesepakatan kami semua 6 saudara, kendalanya di dalam surat rumah itu tercantum nama kami serta nama Mama kami sedakan mama kami sudah meninggal dan saya sudah menjadi warga negata Amerika.Mohon petunjuknya langka apa yg harus saya jalanin.. terima kasih

    jawab :

    pagi pak

    Harus dibaliknama waris dulu pak surat rumah/sertifikatnya ke nama bapak dan saudaranya yang 5 orang. Surat/akta keterangan warisnya sudah diurus pak? dan sudah berapa lama pak menjadi WNA? kalo belum genap setahun, lebih baik segera diurus untuk melakukan pengurusan surat keterangan melepaskan hak bagian tanahnnya kepada saudara yang lain. Prosesnya bisa dilakukan berbarengan antara permohonan baliknama waris sekalian surat keterangan melepaskan hak bagian tanahnya kepada saudaranya.

    demikian.

  184. Erawati says

    Selamat siang ibu,
    Saya ini kurang paham tentang jual beli tanah dan saya membeli tanah dengan sertifikat, dan ternyata sertifikat nya masih atas nama orng yg punya pertama blm balik nama, dan hanya dengan bukti Kwitansi sebagai bukti pembelian, dan saya tidak ad akte jual beli,
    Bagamaina caranya saya akan balik nama, apakah bisa, karena yg punya pertama orngnya sdh meninggal, dan sudah pulang kampung,
    Dan terimakasih sblmnya

    jawab :

    Solusi yang pertama, apabila pemilik sertifikat yang pertama sudah meninggal namun masih ada ahli warisnya, diusahakan untuk mencari ahli warisnya untuk menyelesaikan proses baliknama waris. Baru setelah itu dijual ke pihak kedua, apabila proses sudah beralih baru selanjutnya dilakukan proses jual beli dengan anda.

    Solusi yang kedua, apabila para ahli waris ada, tetap dilakukan proses baliknama waris terlebih dahulu. Setelah sertifikat jadi, kemudian dilakukan jual beli antara pihak pertama/ahli waris langsung dengan anda, namun pihak kedua sebagai saksi di akta jual beli. Syaratnya pihak kedua dengan pihak pertama sepakat agar tidak ada sesuatu yang tidak diinginkan.

    Solusi yang ketiga, apabila para ahli waris sudah tidak bisa diketemukan maka pihak kedua harus melakukan permohonan penetapan pengadilan terlebih dahulu sebagai dasar untuk melakukan proses baliknama sertifikat ke pihak kedua. Setelah penetapan pengadilannya keluar baru pihak kedua bisa melakukan proses baliknama. Setelah sertifikat selesai dibaliknama, baru selanjutnya dilakukan proses jual beli dengan anda.

    demikian semoga bermanfaat.

  185. Zaenal says

    Sore Ibu,,,
    Yang mau saya tanyakan adalah, Tante Saya Menjual Tanah Atas Nama Bapak saya ??
    Kira” klw saya Menuntut Tante Saya Apa Bisa Ibu ???
    Dan apa bila sdh di balik nama oleh yg Membeli Msih adakah Peluang Buat saya untuk Mendapatkan Hak saya Ibu ???

    jawab :

    Sudah berupa sertifikat atau masih surat bukti penguasaan tanah seperti girik? Apakah tante anda menjual tanah bapak anda dengan akte kuasa menjual atau dengan hal lain yah? Dasar anda mau menuntut tante anda apa? apabila tante anda memalsukan tanda tangan atau hal lain yang melanggar hukum baru ada kemungkinan anda bisa menuntut tante anda, tapi kalau dasarnya misalnya dari akta kuasa menjual yang isinya adalah memberi kuasa kepada tante anda untuk menjualkan tanah bapak anda ya tidak bisa. Kemungkinan besar hak anda adalah uang hasil penjualan tanah tersebut. Kalau sudah proses jual beli dan di balik nama, kalau mau anda harus membelinya lagi kepada si pembeli.

    demikian semoga bermanfaat.

  186. Ilham wahyudi says

    Assalamualaikum Bu,saya lg ada masalah jual beli tanah warisan pny keluarga,apakah boleh seorang notaris tidak mempertemukan antara penjual dan pembeli dan apakah boleh sebelum pembayar sisa uang pelunasan ,pihak dari pembeli meminta kepada notaris untuk menyuruh pihak pemilik ahli waris tanah untuk melakukan penandatangan surat balik nama kepihak pembeli dan sisa uang yg harus dibayar kepemilik tidak jelas kapan akan dibayar, mohon info dan sarannya bu

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Maksud notaris tidak mempertemukan penjual dan pembeli dalam hal apa yah kalo boleh tau? Bukannya antara penjual dan pembeli pasti selalu melakukan komunikasi? dan kalau memang ingin bertemu antara penjual dan pembeli ya silahkan saja tidak ada yang melarang kok. Terkait dengan penandatangan akta jual beli, ppat akan membuatkan jadwal untuk penandatangan akta setelah semua persyaratan jual beli dilaksanakan baik oleh penjual maupun pembeli, misalnya pengecekan sertifikat, pembayaran pajak penjual dan pembeli sekaligus validasi, setelah semuanya lengkap maka ppat siap untuk memanggil penjual dan pembeli untuk menghadap melakukan penandatanganan akta jual beli. Namun apabila tanpa melunasi sisa pelunasan dan tidak tau kapan akan dilunasi, itu adalah salah. Jual beli itu terang dan tunai, berarti jelas kepada kedua belah pihak dan dilunasi pada saat hari penandatanganan akta itu, sebab pasti dari pihak ppat akan mengingatkan kepada pembeli, apakah hari ini bisa untuk melunasi semua pembayarannya? jika tidak, maka penandatanganan akan dibatalkan dan nomor akta jual beli juga tidak diambil. Mungkin surat-surat bapak tidak ditahan, melainkan dibantu untuk diselesaikan permasalahannya. Saran saya coba bapak bertemu dengan pihak ppat dan minta dipertemukan bersama-sama dengan pihak pembeli. Lakukanlah musyawarah agar mendapatkan win win solution antara pihak penjual dan pembeli, karena kalau tidak dipertemukan maka permasalahan tidak akan pernah selesai.

    demikian semoga dapat membantu

  187. Ilham wahyudi says

    Assalamualaikum Bu,saya lg ada masalah jual beli tanah warisan pny keluarga,dari tahun 2016 sampai skr belum terselesaikan dan surat ditahan oleh notaris, apakah boleh seorang notaris tidak mempertemukan antara penjual dan pembeli dan apakah boleh sebelum pembayar sisa uang pelunasan ,pihak dari pembeli meminta kepada notaris untuk menyuruh pihak pemilik ahli waris tanah untuk melakukan penandatangan surat balik nama kepihak pembeli dan sisa uang yg harus dibayar kepemilik tidak jelas kapan akan dibayar, mohon info dan sarannya bu

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Maksud notaris tidak mempertemukan penjual dan pembeli dalam hal apa yah kalo boleh tau? Bukannya antara penjual dan pembeli pasti selalu melakukan komunikasi? dan kalau memang ingin bertemu antara penjual dan pembeli ya silahkan saja tidak ada yang melarang kok. Terkait dengan penandatangan akta jual beli, ppat akan membuatkan jadwal untuk penandatangan akta setelah semua persyaratan jual beli dilaksanakan baik oleh penjual maupun pembeli, misalnya pengecekan sertifikat, pembayaran pajak penjual dan pembeli sekaligus validasi, setelah semuanya lengkap maka ppat siap untuk memanggil penjual dan pembeli untuk menghadap melakukan penandatanganan akta jual beli. Namun apabila tanpa melunasi sisa pelunasan dan tidak tau kapan akan dilunasi, itu adalah salah. Jual beli itu terang dan tunai, berarti jelas kepada kedua belah pihak dan dilunasi pada saat hari penandatanganan akta itu, sebab pasti dari pihak ppat akan mengingatkan kepada pembeli, apakah hari ini bisa untuk melunasi semua pembayarannya? jika tidak, maka penandatanganan akan dibatalkan dan nomor akta jual beli juga tidak diambil. Mungkin surat-surat bapak tidak ditahan, melainkan dibantu untuk diselesaikan permasalahannya. Saran saya coba bapak bertemu dengan pihak ppat dan minta dipertemukan bersama-sama dengan pihak pembeli. Lakukanlah musyawarah agar mendapatkan win win solution antara pihak penjual dan pembeli, karena kalau tidak dipertemukan maka permasalahan tidak akan pernah selesai.

    demikian semoga dapat membantu

  188. Pujirahb says

    Saya dulu beli sawah kurang lebihnya 90 ubin, tapi sm saya blm d balik nama suratnya, tapi terus saya jual sama seseorang , waktu saya jual sawah itu d ukur bertambah jadi kurang lebih nya 95an ubin , terus sama yang mau belinya d setujui dan d tanda tanganin /d setujui itupun ada 3 saksi sudah sekitar 7 th sawah itu saya jual , terus sekarang sawah itu d jual lagi pihak ke pihak ke 3ternyata tanah itu jadi berkurang mejadi
    89 ubin, terus sekarang saya d tuntut atas dasar penipuan dengan udah sekian lama , untuk mengembalikan kekurangan sawah itu, mohon solusinya

    jawab :

    Pada saat anda jual sawah tersebut kepada orang lain, apakah dengan proses jual beli dan balik nama sertifikat? Pada waktu itu siapa yang melakukan pengukuran? Dasar anda menjual kepada orang lain itu dengan apa yah? Apakah kwitansi saja, surat perjanjian dibawah tangan, atau akta jual beli? Apabila anda waktu itu menjual dengan akta jual beli, pasti ada klausul di Pasal 4 yang berbunyi “ Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek Jual Beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan”. Solusi saya, mungkin anda bisa mencari tukang ukur dan/atau saksi yang pada saat itu anda menjual sawah tersebut kepada pembeli, untuk sebagai saksi bahwa memang benar pada waktu itu hasil pengukurannya seluas 95 ubin.

    demikian.

  189. shinta dian purnama says

    sore bu..ayah sy sudah meningga,l meningglkan harta warisan berupa rumah dng ahli waris atas nama saya,ibu dan 2 adik sy, saat sy akan menjualnya kiraa kira apa saja syaratnya agar rumah itu terjual mohon penjelasan terima kasih

    jawab :

    sebelumnya saya ingin bertanya, sertifikat rumah sekarang atas nama siapa yah? Apabila sertifikat rumah atas nama ibu anda, maka sertifikat rumah bisa langsung dijual dengan syarat sertifikat harus dicek terlabihdahulu, ada kutipan akta kematian, surat pernyataan ahli waris, pajak penjual dan pajak pembeli yang sudah divalidasi oleh kantor pajak setempat, serta nanti pada saat penandatanganan akta jual beli semua ahli waris hadir dan menandatangani akta jual beli sebagai tanda persetujuan. Namun apabila sertifikat atas nama almarhum ayah anda, maka sertifikat harus dibaliknama waris terlebih dahulu ke atas nama semua ahli waris, baru setelah sertifikat rumah sudah dibaliknama ke atas nama ahli waris, barulah kemudian bisa dilakukan proses jual beli dengan syarat ada kutipan akta kematian, surat pernyataan ahli waris, surat keterangan pajak pewaris dan surat keterangan pajak ahli waris. Jangan lupa juga untuk membayar PBB minimal 10 tahun terakhir.

    demikian semoga dapat membantu.

  190. tata says

    Assalamualaikum bu,
    Keadaan saya sekarang saya akan membeli rumah dari yang saat ini masih KPR, dan saya berniat untuk membeli dan langsung melunasi KPR rumah tersebut, tanggungan KPR nya tersisa 50 juta, dan harga rumah dari penjual 135 juta, kemudian penjual menginginkan saya melunasi dl sisa KPR dan baru membuat akad jual beli, dengan maksud harga 135 juta agar pajak untuk penjual lebih murah, apakah prinsip tersebut sesua, dimana sebenarnya saya harus mengeluarkan membeli rumah itu 185 juta.

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullohi wabarokatuh

    sekarang harga rumah yang ditawarkan oleh penjual kepada anda berapa yah bu? setau saya rumah KPR yang sudah tahap terakhir ke pelunasan, tidak bisa langsung dibaliknama ke atas nama pihak ketiga. Jadi harus dilunasi terlebih dahulu, baru selanjutnya bisa untuk dilakukan proses jual beli setelah syarat-syaratnya terpenuhi. Menurut saya hal tersebut sah-sah saja, asal anda setuju dengan hal tersebut, sebab apabila anda langsung membayar 185 juta pun kepada penjual, rumah tersebut belum bisa dijual beli dan baliknama ke atas nama anda, karena ada prosesnya bu. Namun untuk sekarang ini, harga jual tidak bisa mempengaruhi nilai pajak, mengingat ada yang namanya Zona Nilai Tanah (ZNT) atau nilai harga pasar, karena kantor pajak mengambil perhitungan pajaknya dari ZNT tersebut.

    demikian semoga bermanfaat.

  191. Ita says

    Sy mau bertanya. Org tua sy tlh meninggal keduanya. Ahli waris sy dan adik sy. Surat ahli waris tlh dkeluarkan yg dr kelurahan. Pajak dbayar lunas.
    Bbrp wkt yg lalu, kami spakat mau menjual sebagian tanah tersebut. Sdh ada yg beli. Tp, saat jual beli dnotaris, notarisnya meminta surat balik nama yg dr PPAT. Apakah memang hrs begitu..? Terima ksh solusinya.

    jawab :

    Apakah maksudnya sertifikat yang sudah dibaliknama ke atas nama anda berdua dengan adik anda atau apa yah? Soalnya untuk proses jual beli tidak bisa begitu saja sertifikat anda jual, ada tahapannya. Apabila sertifikat tersebut masih atas nama orangtua anda, maka harus dibaliknama waris terlebih dahulu ke atas nama anda berdua, baru kemudian bisa dijual lagi ke orang lain.

    demikian.

  192. Indro says

    Assalamualaikum,.mhon penjelasanya penulisan tanggal lahir di sertifikat tanah saya tidak sesuai dengan yg di Ktp,Ijazah maupun Akta kelahiran .pertanyaannya apakah harus diperbaiki penulisan tanggal di sertifikat tanah itu dan berapakah biaya untuk perbaikan tersebut.terimakasih..

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Penulisan tanggal lahir di sertifikat apabila berbeda dengan di ktp atau ijazah atau akta kelahiran sebenarnya tidak masalah. Yang jadi masalah apabila penulisan tanggal, bulan, dan tahun dalam bentuk angka dan/atau penulisan dalam bentuk penjabaran kata-kata berbeda dengan tanggal kelahiran anda, maka itu harus diperbaiki.

    demikian.

  193. Sindi Nasution says

    Assalamualaikum buk Irma
    Saya ingin bertanya buk, kan tanah ayah saya itu masih SKT dan itu salah buk, salah nya nama orang yg samping dan belakang rumah saya itu masih nama kepemilik yg lama bukan yg sekarang sedangkan pemilik nya sudah yang baru, dan ukuran nya juga melenceng buk, kami dan itu berdampak ke pembayaran PBB yg besar, sedangkan ukuran tanah tidak sebesar itu, dan saat mengurus PBB kami di suruh mengurus dulu surat tanah dan ukuran tanah, saat ingin memperbaiki SKT ternyata orang menjual tanah kepada ayah saya sudah tidak tau lagi dimana buk, itu gimana buk solusi nya?? Saya mohon Agar ibuk jelasin ke saya sedetail nya buk ??????
    Saya mohon penjelasannya buk

    jawab :

    Surat Kepemilikan Tanah (SKT) itu memang merupakan salah satu alat bukti tertulis untuk menunjukkan kepemilikan tanah, namun untuk sekarang ini SKT tidak diperlukan lagi sebagai salah satu syarat dalam pendaftran tanah, jadi memang SKT tidak perlu untuk diperbaharui lagi. Saran saya, anda mohonkan SKT tersebut menjadi sertifikat, karena nantinya pada saat proses pensertifikatan akan dilakukan pengukuran ulang yang bisa dijadikan dasar untuk mengurus PBB. Anda bisa mensertifikatkan tanah anda melalui Program PTSL atau anda melakukannya dengan cara mandiri yaitu anda bisa mengurusnya sendiri atau minta tolong bantuan dari kantor Notaris.

    demikian.

  194. Sindi Nasution says

    Assalamualaikum buk Irma
    Saya ingin bertanya buk, kan tanah ayah saya itu masih SKT dan itu salah buk, salah nya nama orang yg samping dan belakang rumah saya itu masih nama kepemilik yg lama bukan yg sekarang sedangkan pemilik nya sudah yang baru, dan ukuran nya juga melenceng buk, kami dan itu berdampak ke pembayaran PBB yg besar, sedangkan ukuran tanah tidak sebesar itu, dan saat mengurus PBB kami di suruh mengurus dulu surat tanah dan ukuran tanah, saat ingin memperbaiki SKT ternyata orang menjual tanah kepada ayah saya sudah tidak tau lagi dimana buk, itu gimana buk solusi nya?? Saya mohon Agar ibuk jelasin ke saya sedetail nya buk ??????
    Saya mohon penjelasannya buk

    jawab :

    Surat Kepemilikan Tanah (SKT) itu memang merupakan salah satu alat bukti tertulis untuk menunjukkan kepemilikan tanah, namun untuk sekarang ini SKT tidak diperlukan lagi sebagai salah satu syarat dalam pendaftran tanah, jadi memang SKT tidak perlu untuk diperbaharui lagi. Saran saya, anda mohonkan SKT tersebut menjadi sertifikat, karena nantinya pada saat proses pensertifikatan akan dilakukan pengukuran ulang yang bisa dijadikan dasar untuk mengurus PBB. Anda bisa mensertifikatkan tanah anda melalui Program PTSL atau anda melakukannya dengan cara mandiri yaitu anda bisa mengurusnya sendiri atau minta tolong bantuan dari kantor Notaris.

    demikian.

  195. Yuni says

    Selamat sore bu irma,

    Saya pernah beli tanah sebelum ada ektp dan sekarang saya sudah pindah rumah. Jadi nomer ktp dan alamat ktp di ajb tidak sama dengan ktp sekarang. jika saya akan menjual tanah tersebut apakah tidak ada masalah ya bu? Terima kasih

    jawab :

    Tidak masalah bu. Saran saya, pada saat anda ingin menjual tanah tersebut, dikuatkan dengan anda membuat surat keterangan PM1 yang menyatakan bahwa keterangan nama, alamat, dan nomor ktp di AJB dengan keterangan nama, alamat, dan nomor ktp di e-ktp adalah orang yang sama. Kurang lebih seperti itu bu.

    demikian semoga dapat membantu.

  196. Fajar says

    Selamat malam Bu Irma
    Mohon bantuan dan solusinya
    Kami tahun 2014 membeli tanah kapling dari developer. Saat itu telah dilakukan AJB melalui PPAT notaris. Namun sampai saat ini sertifikat dari developer yang dijanjikan belum kami terima. Padahal beberapa pembeli telah membangun rumah di lokasi kapling tersebut. Info yang kami peroleh tanah tersebut berstatus Petok D dan telah dibeli developer. Tetapi entah mengapa developer enggan mengurus balik nama tanah kapling tersebut ke para pembeli. Mohon masukkannya

    jawab :

    Pertanyaan saya, apakah sertifikat induknya sudah jadi? Mungkin developer menunggu sampai seluruh tanah kavlingannya laku semua baru dilakukan proses pemecahan untuk mengurangi pengeluaran biaya. Setau saya untuk status tanah petok d tetap bisa disertifikatkan dengan muncul nanti status haknya adalah Hak Guna Bangunan. Coba ditanyakan kembali kepada developer mengapa sampai sekarang belum dilakukan pengurusan untuk balik nama kavling tersebut.

    demikian.

  197. Aan says

    Assalamualaikum ibu irma
    Saya take over rumah d bawah tangan 5th yg lalu.. Dan kemaren saya mau melunasin sisa cicilan KPR.. Mka dr pihak pertama d buatkn lh surat kuasa untuk pelunasan dan pengambilan berkas dan surat roya..
    Dan sekarang rumah mau saya jual.
    Apakah bs saya melangsungkan jual beli tnp menyangkut pihak pertama

    Terima kasih sebelumnya
    Assalamualaikum wr wb

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullohi wabarokatuh

    Menurut saya tidak bisa pak, walaupun bapak yang melunasi KPR, namun sertifikat masih tetap atas nama pihak pertama. Harusnya bapak menyelesaikan proses AJB balik namanya terlebih dahulu. Baru setelah itu dilanjutkan dengan proses jual beli kepada pihak ketiga.

    demikian.

  198. Yunita ita says

    Yth ibu irma
    Selamat malam bu saya beli tanah kavling dari CV dengan cara mencicil cuma d kasih ppjb terus sudah lunas mau d suruh ngurus ijb tanah yang saya beli berupa sawah rencana mau d dirikan bangunan yang ngurus ijb d kenakan biaya 4 juta 5ratus.apa harga emang segitu terus. Klo meningkatkan ke shm syarat2 apa aja y bu irma mohon penjelasannya trimakasih.

    jawab :

    Kalau pembeliannya dengan cara mencicil memang aturannya seperti itu bu, namun kalau ibu membeli rumahnya dengan jalan kredit dari Bank atau pembayaran secara lunas, pasti langsung diikat dengan ajb (akta jual beli) karena jual beli itu prinsipnya terang dan tunai. Kalau untuk harga, relatif bu, memang luas tanahnya berapa? Untuk persyaratan peningkatan hak dari HGB menjadi HM biasanya disiapkan berkas-berkas diantaranya: asli dan fotocopy sertifikat, fotocopy IMB, fotocopy identitas diri (ktp, kk, akta nikah), fotocopy PBB terakhir, asli surat permohonan peningkatan status hak, asli surat pernyataan 5 bidang, kurang lebih seperti itu.

    demikian.

  199. David Tan says

    Salam sukses dan sehat bu,
    Alm ayah saya ada meninggalkan kebun dengan sertifikat masih nama penjual dan akte jual beli nama ayah saya pada thn 1995.Sekarang saya berencana untuk membuat surat sertifikat hak milik atas nama saya soalnya hak waris udah dibuatkan ke saya dibawah notaris.pertanyaan saya adalah:
    1.apakah perlu ktp para penjual ?
    2.gimana kalo sudah tidak dapat menemukan ktp para penjual?
    3.berapa biaya yg mesti dikeluarkan dengan nilai pbb sebesar 9 milliar ?
    Terima kasih sebelumnya dan mohon pencerahaannya.

    jawab :

    Untuk ktp para penjual tetap harus ada, kalau tidak ada, coba anda kontak PPAT tempat almarhum ayah anda membuat AJB, biasanya untuk kelengkapan data seperti itu dilekatkan di warkah yang disimpan oleh PPAT tersebut. Pertanyaan saya, akta apa yang dibuatkan di Notaris tersebut? Apakah akta wasiat atau akta hibah? Memangnya ada berapa ahli waris termasuk dengan anda? Apakah ahli waris yang lain menolak waris? Mengenai biaya coba email saja di finance@irmadevita.com.

    demikian.

  200. Azis says

    Selamat malam bu. Saya mau bertanya, semoga berkenan menjawabnya.

    Saya mau beli rumah dg si A (pemilik rumah), cuma SHM nya belum balik nama, masih nama Si B pemilik tanah asal, nah si B ini sudah susah ditemui. Itu bagaimana ya bu?

    Apa bisa langsung balik nama atas nama saya? Kalau PBB malah sdh nama pemilik rumah(si A).

    jawab :

    PBB itu kan bukan bukti kepemilikan pak, namun lebih tepatnya bukti penguasaan fisik tanah. Pertanyaan saya, sesusah apa ditemuinya pak? Kalau masih ada keluarganya yang bisa membantu untuk mencari lebih baik dicoba untuk cari dulu pak, kecuali kalau memang sudah tidak bisa untuk dicari atau sudah meninggal. Kemudian, apakah si A punya akta jual beli antara B dengan A? Kalau punya, berarti dijalankan saja terlebih dahulu proses balik nama sertifikatnya ke si A. Baru setelah sertifikat jadi, anda bisa melakukan proses transaksi jual beli dengan si A, pak.

    demikian.

  201. Sudanaya94 says

    Selamat malam bu irma,,
    Saya ingin bertanya semoga berkenan menjawab.

    Dulu saya punya pacar dan kami berkomitment membeli tanah, di tengah perjalanan kami bertengkar dan memilih pisah, dulu kreditan tanah dan sertifikat atas nama pacar saya karena DP tanah dari dy dan pembayaran kredit dari saya karena dy tidak sanggup membayar kredit. kami membuat surat perjanjian akan balik nama sertifikat atas nama saya apabila dikemudian hari kreditan tanah ini sudah lunas. apakah nanti itu jatuhnya hibah atau bagaimana?
    mohon pencerahannya ya buu,,

    jawab :

    Bisa juga dikatakan sebagai hibah, karena hibah bukan hanya dari orangtua ke anak ataupun sebaliknya, namun bisa juga dari paman/bibi ke keponakan, dari kakek/nenek ke cucu, atau dari teman ke teman. Untuk kasus anda ini memang banyak menjadi perdebatan karena susah untuk menemukan titik temu. Namun apabila anda berdua sudah berkomitmen dan akan melaksanakan komitmen anda berdua yaitu bahwa apabila dikemudian hari, kreditan telah lunas, dan sertifikat tersebut telah selesai, akan segera di hibahkan ke anda, maka laksanakan saja. Pertanyaan saya, apakah ada klausul pengembalian atau semacamnya di dalam perjanjian tersebut? karena uang pembelian bukan hanya dari anda saja. Ditakutkan mantan pacar anda tidak menghendaki untuk menghibahkan sertifikat tersebut kepada anda, sehingga harus diselesaikan melalui putusan hakim yaitu penetapan pengadilan.

    demikian.

  202. Budi says

    Selamat siang ibu, saya membeli rumah tapi sudah tangan ke 2 dan tangan ke 2 ini belum balik nama dan hal2 apa saja yg harus saya lakukan, dan seperti apa disurat perjanjian jual beli nya, mohon bantuannya

    jawab :

    Pertanyaan saya, apakah ada AJB antara tangan ke 1 dengan tangan ke 2? Kalau ada, sebaiknya dilakukan proses baliknama terlebih dahulu, dan setelah baliknama selesai, baru anda melakukan transaksi jual beli dengan penjual tersebut (orang tangan ke 2). Kalau untuk surat perjanjian jual belinya/akta jual beli, yah seperti biasa, antara 2 (dua) pihak yaitu penjual dan pembeli, maka dari itu saran saya, selesaikan terlebih dahulu proses baliknama yang pertama, karena jual beli selanjutnya tidak bisa dilaksanakan apabila sertifikat belum dibaliknama.

    demikian.

  203. Dana45 says

    Selamat sore bu, saya ingin bertanya semoga ibu berkenan menjawab.

    Kami punya tanah, dan sudah di sertifikatkan orang tua saya dengan meminjamkan nama hak milik saudara bapak saya, sertifikatnya ada ditangan kami, kami rencana mau balik nama,tetapi saudara bapak saya menolak dan dia mempertankan bahwa tanah itu miliknya. Jadi bagaimana jalan yang harus kami tempuh supaya tanah tersebut bisa menjadi hak milik kami ?

    jawab :

    Pertanyaan saya apakah sebelumnya dibuatkan perjanjian pinjam nama antara orangtua bapak dengan saudara bapak anda? Saran saya, coba anda bermusyawarah lagi dengan saudara orangtua anda. Jika solusi tidak didapatkan, dan anda ingin melanjutkan penyelesaian masalah tersebut melalui jalur hukum, berarti itu masuk ke dalam ranah pengadilan dan saya tidak berwenang untuk ranah tersebut. Mungkin anda bisa berkonsultasi dengan pengacara yang anda kenal untuk menyelesaikan masalah tersebut.

    demikian.

  204. Hayen says

    Assalamualaikum Bu, saya mau bertanya di daerah saya ada program PTSL dan saya mau mengikutinya untuk penerbitan sertifikat tanah sawah. Tanah tersebut merupakan warisan dari nenek ke orang tua saya. Saya mau bertanya apakah bisa mengikuti program tersebut tapi saya sudah pindah dan bukan e ktp di daerah tersebut?
    Apabila bisa persyaratan apan yg harus saya penuhi?

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh
    Bisa bu, karena program PTSL itu biasanya perwilayah, jadi, objek tanah yang disyaratkan bukannya subjek pemilik tanah. Tadi ibu bilang warisan dari nenek ke orangtua, pertanyaan saya, pemohon sertifikatnya apakah ibu atau orangtua ibu? memang orangtua anda masih hidup atau sudah meninggal? Kalau masalah ktp belum e-ktp, baiknya tanyakan langsung ke petugas PTSL, tapi menurut saya tidak masalah bu. Untuk persyaratan permohonan pensertifikatan, seperti biasa diantaranya : copy KTP pemohon yang telah dilegalisir pejabat berwenang, copy bukti pembayaran PBB tahun terakhir, copy KK dari pemohon, copy NPWP, Leter C atau girik, surat riwayat tanah, surat pernyataan tidak sengketa.

    demikian semoga dapat membantu.

  205. Yunita ita says

    Selamat pagi bu irma yg terhormat
    Kok sampe sekarang saya masih binggung tentang kejelasan tanah kavling yg saya beli dari CV bambu kuning d sidoarjo ini sudah hampir4 tahun letak kavling saya jg blm tahu d mana letaknya terahir saya d suruh ijb cm dpt foto copy letter c dgn letter c apakah itu sudah sah bila kita mau meningkatkan k shm dlm perjanjian dulu saya dpt shm trs lanfkah2 apa yg harus saya tempuh untuk bisa mendapatkan tanah saya biar bisa d dirikan bangunan mohon bantuan dan penjelasan nya soalnya klo saya minta uang saya suruh ngembalikan sama CV nya tidak 100 pesen kembali trimakasih b irma atas waktunya.

    jawab :

    Kalau boleh tau bingungnya tentang apa yah bu? Apakah ibu sudah survei tanahnya? jangan-jangan tanahnya juga tidak ada bu? Berarti tanahnya belum disertifikatkan, karena masih letter c. Pertanyaan saya, IJB itu apa yah bu? apakah AJB (Akta Jual Beli)? Mungkin AJB nya sedang dibuat di kantor PPAT, jadi masih proses bu, makanya ibu baru mendapatkan copy letter c, coba ibu pastikan lagi kepada CV nya. Letter c atau girik bukan bukti kepemilikan tanah, melainkan bukti penguasaan fisik tanah bu, harus disertifikatkan terlebih dahulu biar status hak kepemilikannya menjadi kuat. Jadi kalau ibu sudah punya AJB, berarti ibu sudah melakukan transaksi jual beli, tinggal menerima sertifikat tanah, namun karena ibu bilang CV nya baru memberikan copy letter c, kemungkin CV nya sedang mengurus sertifikat induk, baru kemudian sertifikat tersebut dipecah untuk dibaliknama masing-masing ke atas nama pembeli.

    demikian semoga dapat membantu.

  206. Yunita ita says

    Selamat sore b irma
    Klo tanahnya emang ada tapi belum d bagi per kavling nya klo ijb ikatan jual beli bu irma kemarin suruh itu yang saya bingungkan kok sampe sekarang belum d bagi perkavlinnya y bu setiap saya konfirmasi banyak alasan trs saya harus bagai mana y bu irma apakah hrs menempuh jalur hukum atau langkah apa yg hrs saya minta ke CV tintutan apa aja yg hrs saya minta k CV nya mohon saran dan bimbingannya trimakasih.

    jawab :

    Boleh tau untuk isi perjanjiannya seperti apa di PPJB tersebut, terutama untuk klausul proses pelaksanaan jual beli? karena setau saya, IJB dengan PPJB itu hampir sama, baru pra perjanjian jual beli. Sebenarnya, kendala apa yang didapat oleh CV tersebut sampai sekarang belum bisa melakukan tanda tangan AJB dengan ibu, padahal ibu sudah melunasi pembayarannya? Saran saya jangan dulu menempuh jalur hukum, coba musyawarahkan secara baik-baik dengan pemilik CV untuk mencari solusi yang terbaik.

    demikian.

  207. Yunita ita says

    Saya sama pihak CV tidak mau ngluarin sertifikasi induk cuma copyan letter c bu irma sama ppjb. Utk indukan suruh ngurus sendiri. Apa ini sudah termasuk penipuan. Trimakasih atas saran2 nya.

    jawab :

    Tapi apakah pihak CV sudah mengurus letter c menjadi sertifikat induk? karena sertifikat induk itu kan tanggung jawab penjual/CV yang mengurus, bukan pembeli.

  208. Yunita ita says

    Selamat sore b irma
    Saya kon firmasi ke CV soal letter c klo mau sertifikasi induk suruh ngurus sendiri gmn apakah ini masuk kasus penipuan trs langkah apa yg hrs saya tempuh utk meminta hak saya ke CV tersebut mohon saran dan bimbingan nya trimakasih

    jawab :

    Mohon maaf ibu, saya tidak bisa bilang apakah ini termasuk kasus penipuan atau bukan, karena saya sendiri tidak melihat dan membaca isi dari PPJB tersebut, dan setau saya sertifikat induk adalah tanggung jawab dari CV/penjual untuk pengurusannya.

  209. Yunita ita says

    Selamat sore b irma
    Saya beli tanah kavling kok cuma dpt ppjb( pengikat perjanjian jual beli) ijb ( ikatan jual beli) trs fotocopy letter c trs sertifikat induknya suruh ngurus sendiri mohon saran nya lagkah2 apa yg harus saya ambil untuk menuntut hak saya k CV tersebut mohon saran dan bimbingannya. Dan apakah termasuk kasus penipuan apa hrs menempuh jalur hukum untuk bisa mendapatkan hak saya trimakasih atas saran dan bantuanya

    jawab :

    Coba ibu musyawarahkan kembali dengan pihak CV mengenai kendala-kendala yang menyebabkan sampai sekarang belum menerima sertifikat tanah yang ibu beli, dan mencari solusi agar semuanya bisa berjalan kembali hingga ibu mendapatkan sertifikatnya. Tapi kalau dari pihak CV berusaha untuk lepas tangan terhadap masalah tersebut, saran saya coba ibu cari pengacara untuk membantu menyelesaikan masalah tersebut, karena mohon maaf, saya tidak berwenang pada ranah pengadilan.

    demikian semoga dapat membantu.

  210. Mas Bai says

    Salam sejahtera buat ibu Irma…
    Mohon maaf saya mau tanya, bagaimana hukumnya jika pembeli rumah saya tanpa setahu saya balik nama sertifikat yg sudah atas nama ahli waris yaitu saya.dan menjamin kan sertifikat tersebut ke pihak Bank BRI cabang Bondowoso dgn pengajuan 300jt.yg hal tsb saya TDK tau…Krn sertifikat tsb ada di pihak notaris

    jawab :

    Bagaimana bisa dilakukan baliknama tanpa sepengetahuan bapak? Memangnya pada saat transaksi jual beli, anda tidak ikut tanda tangan pak? Ada berapa ahli warisnya, apakah hanya bapak saja? Apalagi ingin dijaminkan di Bank, harusnya Notaris meminta seluruh ahli waris yang ada di dalam sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, kecuali kalau memang nama bapak tidak ada di sertifikat. Setau saya, kalau masalah penjaminan kan memang hanya antara pembeli dan Bank yang tau, kalau penjual taunya nanti dibayar lunas, maka dari itu pembeli mensiasati dengan cara kredit ke Bank dengan jaminan rumah yang dia beli.

    demikian semoga dapat membantu.

  211. ningsih says

    Assalamualaikum Bu Irma yang terhormat,

    Mohon kiranya berkenan menjawab persoalan yang kami hadapi.

    Saya diberi kios/warung (5×5 ) bersertifikat SHM oleh ibu saya dan diminta segera balik nama.
    Lokasi di daerah radio dalam jaksel.

    Bagaimana pengurusan balik nama yg sesuai?apakah pakai ajb atau dgn skema hibah? bgmn prosedurnya
    Boleh dibantu gambaran biayanya termasuk notaris /PPAT nya?

    Terimakasih atas kesediaan ibu menjawabnya.

    Wassalamualaikum

    jawab :

    Waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Menurut saya dengan skema hibah lebih bisa berhemat bu, terutama masalah pajak. Karena dengan skema hibah, untuk pemberi hibah bisa mengajukan permohonan bebas PPh ke kantor pajak. Namun untuk prosedurnya, pada saat melakukan hibah harus disetujui oleh saudara kandung lainnya. Apakah ibu adalah anak tunggal atau memiliki saudara kandung? Untuk biaya silahkan email ke finance@irmadevita.com untuk mengetahui gambaran biaya yang akan ibu tanyakan.

    Terima kasih, semoga dapat membantu.

  212. Dawi Suhatta says

    Assalamualaikum bu saya punya sebidang tanah didaerah Ciganjur jagakarsa jakarta selatan dg LT 480 M
    Dg LB 200m.
    Tdk Ada Akte Jual beli dan SHGB atas nama pemilik yg lama.
    Dan pemilik yg lama sdh pindah entah kemana dan orang tua saya sdh meninggal dan tdk memberitahukan atas jual beli tersebut.
    Bagaimana prosedur yg harus saya lakukan agar saya bisa balik nama kepada Ahli waris yg sekarang.trimakasih mohon penjelasannya.

    jawab :

    Waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Saran saya, anda coba melacak ke BPN atau kelurahan mengenai riwayat warkah sertifikat tersebut. Mungkin akan ketemu petunjuk misalnya data-data pemilik sebelumnya ataupun ada yang mengenali keluarga ataupun turunannya pemilik sertifikat yang pertama, karena kalau tidak ada pemilik pertama ataupun keluarganya, maka tidak bisa membuat AJB untuk membaliknama sertifikat tersebut. Kalau sudah ketemu, anda bersama-sama dengan mereka untuk membuat AJB untuk proses baliknama sertifikat ke atas nama anda dan ahli waris yang lain.

    Demikian semoga dapat membantu.

  213. Iwan says

    Assalamualaikum, mhn maaf mau tanya:
    Pada tahun 1999 sy membeli rumah dan tanah yg bersertifikat HGB dari si A, proses jual beli yg dilakukan hanya sampai pembuatan AJB dari lurah dan camat setempat, dan belum sempat dilakukan balik nama pada sertifikat itu.
    Pertanyaannya: jika sy ingin melakukan balik nama pada sertifikat tsb, bagaimana caranya?
    Sedangkan si A sebagai pemilik pertama yang namanya tercantum dalam sertifikat itu, beserta seluruh ahli warisnya sudah diketahui lagi keberadaannya.
    Terimakasih atas jawabannya, semoga ibu sekeluarga selalu sehat dan dimudahkan dalam segala urusan.

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Maksudnya si A beserta ahli warisnya sudah tidak diketahui lagi keberadaannya? AJB nya kan sudah ada pak, yang belum hanya pembayaran pajak-pajaknya. Berarti bapak akan menanggung pajak pembeli sekaligus pajak penjual, serta tunggakan PBB apabila ada. Bapak bisa minta tolong dengan kantor notaris untuk mengurus baliknama sertifikat tersebut atau bapak tinggal datang sendiri ke BPN untuk mengurus permohonan baliknama sertifikat tersebut.

    demikian semoga dapat membantu.

  214. iwan says

    Assalamualaikum, mhn maaf mau tanya (Pertanyaan sy yang diatas ada ada satu kata yang tertinggal, maaf):
    Pada tahun 1999 saya membeli rumah dan tanah yang bersertifikat HGB dari si A, proses jual beli yang dilakukan hanya sampai pada pembuatan AJB dari lurah dan camat setempat, dan belum sempat dilakukan balik nama pada sertifikat itu.
    Pertanyaannya:
    Jika saya ingin melakukan balik nama pada sertifikat tsb. bagaimana caranya?
    Sedangkan si A yang namanya tercantum dalam sertifikat itu, beserta seluruh ahli warisnya sudah TIDAK diketahui lagi keberadaannya.
    Terimakasih atas jawabannya, semoga ibu/bapak sekeluarga dan seluruh staf selalu sehat dan dimudahkan dalam segala urusan.

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Karena AJB nya sudah ada, bapak tinggal menyelesaikan masalah pajak dari PBB sampai dengan pajak pembeli dan pajak penjual, jangan lupa menyiapkan data-data penjual dan pembeli seperti: copy ktp, copy kk, copy akta nikah, copy NPWP, copy PBB. Bapak bisa minta tolong dengan kantor notaris untuk mengurus baliknama sertifikat tersebut atau bapak tinggal datang sendiri ke BPN untuk mengurus permohonan baliknama sertifikat tersebut.

    demikian semoga dapat membantu.

  215. Iwan says

    Alhamdulillah, terimakasih atas jawabannya.
    Sungguh ini menjadi pencerahan bagi sy sekeluarga, dan mungkin juga bagi pembaca yang lain.
    Oh iya mhn maaf, kalo mengurus balik nama sertifikat HGB itu melalui kantor notaris irmadevita.com bisa kah?
    Jika bisa, dimana kah alamat kantornya?
    Terimakasih yaa.
    Semoga sehat dan sukses selalu.

    jawab :

    Bisa saja pak, terutama untuk wilayah jabodetabek. Boleh tau bapak tinggal di daerah mana? Kantor kami ada di daerah Jakarta utara. Namun untuk sementara, mengikuti anjuran dari Gubernur Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, selama kasus wabah corona virus (Covid-19), kantor kami diliburkan untuk sementara waktu. Mungkin bapak bisa mengirim email ke finance@irmadevita.com untuk mengetahui alamat kantor serta permohonan/rincian biaya apabila bapak berminat untuk mengurus baliknama sertifikat bapak di kantor kami.

    demikian, terima kasih.

  216. Rido Achmad says

    Assalamualaikum, mau tanya bu, istri saya membeli rumah dengan over credit dan sudah dilunasi, tetapi belum balik nama ke istri, namun rumah tersebut berniat ingin di jual, apakah bisa dijual, dengan pengurusan dan proses untuk balik nama ke pihak yang akan membeli, atau haruskah istri saya melakukan proses balik nama dulu ya bu, baru di jual.

    terimakasih bu.

    jawab :

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    saran saya, lebih baik di baliknama terlebih dahulu pak, supaya jelas nanti untuk proses jual beli selanjutnya. Jadi setelah sudah dibaliknama ke atas nama istri bapak, baru dilakukan proses jual belinya.

    demikian semoga dapat membantu.

  217. Irva says

    Salam sejahtera bu,,
    Bu saya mau tanya, kan ortu saya ada beli tanah kira2 thn 2000an tapi cuman ada sertifikat asli sama copy KTP penjualnya dan kwitansi jual beli di ortu sya, dan sekarang penjual tanahnya sdh hilang entah kemana. Padahal belum buat Akte nya. Apakah bisa buat AJB dan balik nama sertifikatnya sekarang? Dan ortu saya gak mau urus hal tersebut, apakah saya selaku anaknya bisa mengurus hal itu?

    jawab :

    Saran saya anda coba mencari kembali keluarganya untuk bisa membantu mencari penjual agar bisa dibuatkan nantinya akta jual belinya. Atau anda coba konsultasikan ke BPN wilayah setempat apakah dengan berkas yang anda punya bisa untuk dimohonkan bailiknamanya atau mungkin ada solusi lain. Dan yang terakhir adalah penetapan pengadilan agar anda nantinya bisa membuatkan AJB di PPAT.

    demikian semoga dapat membantu.

  218. Juan says

    Slamat siang sy butuh pncerahan trima kasih sy mnjual tanah kepada pembeli tapi pembeli baru kasih sy dp 15 jt sedangkan surat” sudah dlm proses balik nama ke pihak pembeli. Sya mau menanyakan apa kah saya berhak meminta uang 50 % trlebih dahulu kepada pihak pembeli…karna sy butuh dana makanya sy kmrin minta uang pembayaran 50 % tapi pihak pembeli tidak mau memberikan…

    jawab :

    Pertanyaan saya, apakah sudah dilakukan penandatanganan akta jual beli? Kalau sudah, jangankan 50 %, 100 % pembeli wajib memberikan kepada bapak, karena salah satu prinsip jual beli itu kan tunai, yaitu pembayaran lunas untuk transaksi. Kalau tidak PPAT tidak akan memberikan nomor untuk AJB yang menyebabkan proses baliknama tidak akan bisa dilaksanakan. Kecuali kalau prosesnya belum sampai kepada transaksi jual beli misalnya baliknama waris atau pensertifikatan, itu tergantung perjanjian antara bapak dengan pembeli.

    demikian semoga dapat membantu.

  219. PRIMAWAN ASTIKA says

    Bapak A adalah pemilik tanah seluas 500 m2 berdasarkan sertipikat hak milik no. 33/Jakarta. PT. B adalah perusahaan swasta yang membeli tanah milik Bapak A berdasarkan Akta Jual Beli No.77/jkt/2019, setelah dibeli oleh PT. B tanah tersebut akan di balik nama ke atas nama PT. B di Kantor BPN

    Soal :

    1. Apakah status tanah yang sudah dibeli oleh PT B? jelaskan dan sebutkan alasan anda !
    2. Apa yang terjadi atas proses balik nama sertipikat dari kasus diatas ? Jelaskan !

    jawab :

    1. Untuk status tanah yang diberikan kepada PT B adalah Hak Guna Bangunan. Sebab PT bisa memiliki semua hak tanah kecuali hak milik. Terkait dengan tanah milik bapak A yang terletak di Jakarta, maka kemungkinan besar status hak yang diberikan adalah hak guna bangunan, karena biasanya PT membeli tanah untuk tujuan perluasan usaha. Terkait letak tanah yang berada di Jakarta, kita ketahui jarang PT membeli tanah di Jakarta untuk usaha perkebunan, dan luasnyapun tidak termasuk kategori untuk usaha di bidang perkebunan.
    2. Proses yang dilakukan untuk melakukan proses jual beli antara bapak A dengan PT B yaitu sebelum dilaksanakan proses jual beli, bapak A selaku penjual harus mengajukan permohonan ke kantor BPN setempat untuk melakukan penurunan hak sertifikatnya karena PT tidak bisa memiliki tanah dengan status hak milik. Barulah setelah sertifikat sudah diturunkan haknya menjadi HGB, mereka dapat melakukan transaksi jual beli setelah sebelumnya telah melengkapi persyaratan untuk jual beli.

    demikian semoga bermanfaat.

  220. Misna says

    Selamat malam bu,, saya mau beli tanah dari pihak kedua , namun si pihak kedua ini belum mengurus surat surat tanah dri pihak pertama. Nah, saat ini si pemilik pertama sudah meninggal sedangkan tanah yg akan saya beli harus dipecah surat dulu . Lalu bagaimana yaa prosedur nya? Apa saja syaratnya? Terimakasih bu

    jawab :

    Pertanyaan saya, ahli waris dari pihak pertama masih ada kah bu? Kalau masih ada, diurus terlebih dahulu sertifikat ke atas nama pihak kedua. Setelah selesai baru dilakukan pemecahan sekaligus jual beli antara pihak kedua dengan ibu. Apakah AJB pembelian sebelumnya ada bu? kalau ada tinggal dilakukan proses baliknama ke pihak kedua, namun kalau belum berarti dibuatkan terlebih dahulu akta jual beli dengan ahli waris pihak pertama sebagai penjual. Untuk syarat-syaratnya seperti jual beli pada umumnya ktp, kk, akta nikah, npwp, pph dan bphtb yang sudah divalidasi.

    demikian semoga dapat membantu.

  221. Umi says

    Assalamualaikum bu Irma, kebetulan saya membeli sebidang tanah melalui perantra cv dengan cara mencicil, alhamdulillah sudah lunas dan sudah tanda tangan AJB.. kebetulan seluruh biaya balik nama, pengurusan sertifikat semua ditanggung oleh CV tersebut.. saat saya meminta kopian AJB tidak diperkenankan oleh notaris, dan ketika saya tanya mengenai sertifikat info dari notaris tersebut akan jadi dalam kurun waktu 5 bulan.. apakah hal tersebut wajar bu?
    Apakah setelah penandatanganan AJB tanah tersebut secara hak sudah dapat saya kelola?

    Terimakasih sebelumnya bu

    jawab

    waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

    Pertanyaan saya mengapa notaris tidak mau memberikan kopian AJB yah bu? Jangankan kopiannya, harusnya ibu sudah mendapatkan asli AJBnya. Terkait dengan jangka waktu untuk baliknama sertfikat, untuk sekarang ini memang tidak bisa diprediksi mengingat wabah virus covid-19. Saran saya coba anda berkonsultasi ke bpn setempat melalui media online atau whatsup apakah proses baliknama masih tetap bisa dilaksanakan atau tidak. Untuk pengelolaan sebagai tempat kerja, tentu saja tanah tersebut bisa saja anda kelola, tapi pertanyaan saya untuk usaha apa dulu bu? Kalau usaha yang tidak memerlukan izin tentu bisa, kalau tidak berarti ibu harus mengurus izinnya terlebih dahulu, baru tanah tersebut bisa dikelola sebagai tempat usaha.

    demikian semoga dapat membantu.

  222. Ridha says

    Dear ibu irma. Semoga ibu selalu dilindungi dan diberkahi oleh allah.

    Bu, orang tua saya 21thun lalu mengambil rumah KPR dengan cara pembelian dibawah tangan kepada temannya dengan saksi beberapa orang tampa ada surat2. Nah setelah 21 tahun berlalu rumah tersbut lunas. Namun yang memiliki rumah (penjual) ternyata telah meninggal. Dan ahliwaris (suaminya) tidak tau keberadaannya dimana. Orang tua saya membeli rumah dengan kondisi rumah sederhana yang kemudia sudah dibangun hingga sekarang dengan bentuk 100% berubah. Bagaimana ya bu prosesnya, apa yang harus saya lakukan?
    Namun PBB rumah sudah a/n orangtua saya.
    Apakah memungkinkan ada keuntungan bagi pihak saya jika menyelesaikannya dengan keterangan saksi saja bu?

    jawab :

    Bagaimana caranya PBB sudah atas nama orangtua ibu, sedangkan belum ada kepemilikan hak terhadap orangtua ibu? Setau saya, PBB itu bisa dibaliknama atas dasar tertentu, misalnya jual beli. Sekarang, apakah ibu berserta orangtua sudah berkonsultasi kepada pihak yang memberi KPR misalnya Bank atas perihal tersebut? karena seharusnya setelah KPR lunas, pihak penjual seharusnnya tanda tangan akta jual beli untuk baliknama sertifikat rumah? Mungkin ibu bisa minta bantuan dari pihak Bank untuk mencari keberadaan dari ahli waris penjual.

    demikian semoga dapat membantu.

  223. arif says

    Selamat pagi bu irma, saya mau tanya, SHM a.n bapak saya, beliau sudah meninggal,, prosesnya BN waris dulu kan? turun waris ke anak-anaknya (Ibu saya, saya dan ketiga adik saya) nah setelah turun waris, tanah tersebut mau kami hibahkan ke saudara saya yang masih dibawah umur, apakah bisa hibah ke anak yang masih dibawah umur? persyaratannya apa saja? terima kasih. sukses selalu bu irma

    jawab :

    Benar pak, kalau ingin melakukan hibah atas sertifikat tanah warisan, baiknya dibaliknama waris terlebih dahulu. Setau saya bisa saja pak untuk hibah kepada ahli waris yang dibawah umur, asalkan ada wali yang sementara menggantikannya untuk menerima hibah atas waris tersebut. Syaratnya seperti hibah biasa, namun sebelumnya bapak mengurus surat penetapan dari pengadilan terlebih dahulu, yaitu perihal wali sebagai penerima hibah waris untuk anak dibawah umur. Nanti surat tersebut yang menjadi dasar untuk membuat akta hibah dihadapan PPAT.

    demikian semoga dapat membantu.

  224. Rachman says

    Ibu… ijin bertanya
    Saya punya teman pada awalnya, pada saat itu teman sy berencana mengambil hutang di bank dg cara menggadaikan sertifikat rumah kepada bank, namun sarat nya sertifikat sy harus di balik nama.. namun saat sekarang teman sy ingin menguasai rumah saya atas dasar tanah sy sdh di balik nama atas nama teman saya, pertanyaan saya bagaimana saya harus mengambil hak saya kembali dr teman saya..?

    jawab :

    Pertanyaan saya, waktu itu proses yang dilakukan antara bapak dengan teman bapak bersama bank apakah transaksi jual beli atau hanya pinjaman kredit? Setau saya, apabila sampai sertifikat dibaliknama, berarti bapak melakukan transaksi jual beli dengan teman bapak. Apakah waktu itu bapak membuat perjanjian dengan teman bapak perihal penjaminan sertifikat untuk kredit di bank? Saran saya, bapak coba lakukan mediasi kembali dengan teman bapak, tapi kalau teman bapak tetap kepada keputusannya, maka mau tidak mau bapak harus mengambil upaya hukum, namun bapak harus mempunyai bukti yang kuat. Kalau tidak percuma bapak melakukan upaya hukum, karena disamping biaya yang tidak sedikit, waktu yang cukup panjang, dan kemungkinan untuk memenangkan gugatan atau tidak.

    demikian semoga dapat membantu.

  225. Una says

    Mohon maaf bu saya mau tanya..
    Saya membeli tanah kavling ukuran 6×11 udah lunas..pengembang tanah kavling janjinya 1 tahun sertifikat udah keluar..
    Tpi sampai saat ini udah satu tahun sertifikat belum keluar keluar juga bu…
    ApA yang harus saya lakukan bu..

    jawab :

    Apakah anda sudah tanda tangan AJB? Sudah ditanyakan belum ke pengembangnya mengapa belum jadi juga sertifikatnya? Mungkin terkendala karena virus corona sehingga proses pengerjaan di BPN terhambat.

    demikian.

Leave A Reply

Your email address will not be published.