JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

Selamat malam bu,
saya punya tanah warisan dari almarhum ayah saya. Kami bersaudara 3 orang, namun salah seorang adik saya sudah menjadi warga negara Australia. Bagaimana caranya saya untuk balik nama sertifikat ke atas nama kami selaku ahli waris? O ya bu, status tanahnya Hak Milik. terima kasih jawabannya

JAWAB:
Untuk tanah warisan yang akan dibalik nama ke ahli waris, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah ahli waris haruslah merupakan subjek hak atas tanah yang bersangkutan. Berdasarkan pasal 26 ayat 3 UUPA, maka kalau ahli waris adalah WNA, maka ahli waris tersebut dalam waktu 1 th harus mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak ketiga atau tanah tersebut jatuh ke negara. Dasarnya adalah asas “grond verponding verbod” (larangan pengasingan tanah). Dalam kasus anda, karena salah seorang adik anda sudah menjadi WNA, maka ada 2 pilihan untuk adik anda yang WNA:
1. melepaskan hak warisnya atas tanah tersebut atau
2. bersama2 mewaris dengan saudara2 lainnya, tapi dalam jangka waktu 1 tahun dia harus melepaskan bagiannya kepada pihak lainnya.
Saya sarankan sejak awal saja dia melepaskan bagiannya, dengan menggunakan akta pelepasan hak secara notariil yang dibuat di Indonesia, atau dengan surat Pernyataan Pelepasan Hak Waris yang dibuat di bawah tangan, namun dilegalisir di Australia oleh pejabat yang berwenang.

slamat malam bu Irma. saya mau tanya, saya membeli tanah kapling dengan cara kredit tanpa bunga. uang muka 20%. karena belum lunas yang saya dapatkan hanya sebuah akta ‘perjanjian jual beli dengan pembayaran dimuka (turunan)’. akta tersebut tidak ada tulisan PPATnya. hanya ada tulisan KANTOR NOTARIS (nama notaris) dengan SK MENKEH DAN HAM. apa tidak apa2 jika akte jual beli tanah tidak dibuat di PPAT? trimakasih sebelumnya

terima kasih bu Irma informasinya. tidak, saya tidak membelinya dari developer. saya membelinya dari cv. jaya mulya. keliatannya itu perusahaan pengkavlingan tanah di sidoarjo jawa timur. dalam akta pra jual belinya nama CV tidak dicantumkan. apakah itu berarti CV itu tidak didaftarkan di notaris? trimakasih

Dear Ibu Notaris,

Mau bertanya. Sudi menjawab kiranya. Saya mau membeli sebidang tanah. Namun tanah itu adalah tanah warisan si penjual. Apakah cukup hanya surat keterangan waris bertanda tangan Lurah dan Camat ? apakah kuat hukumnya ? atau harus dibuatkan fatwa waris ? membuat fatwa waris itu dimana ? pengadilan agama ? Biayanya kira kira lebih dari 2 juta gak bu notaris untuk buat fatwa waris ?
Sekian dan mohon dijawab, karena saya buta sekali tentang hukum terima kasih.

Jawab:
Tanah yang diperoleh karena warisan, sebagaimana saya jelaskan di artikel saya di atas, harus dilengkapi dengan keterangan waris. Dimana untuk pribumi, keterangan waris tersebut cukup dibuat di bawah tangan dengan disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat pak. Untuk WNI keturunan (Chinese) baru membuat keterangan waris di hadapan Notaris dalam bentuk akta Notaris.
Ada edaran dari Mahkamah Agung pada th 1990-an, bahwa Pengadilan Agama sudah dilarang untuk membuat Fatwa Waris, kecuali terjadi sengketa warisan. Mungkin masih saja dijumpai orang yang membuat Fatwa Waris pada pengadilan agama, tapi apabila anda perhatikan, pasti judulnya “Pertolongan Pembuatan Fatwa Waris”.
Kesimpulannya: penjual (jika pribumi) cukup membuat keterangan waris di hadapan Lurah dan dikuatkan oleh Camat. Lebih bagus lagi jika ada kesaksian dari RT/RW setempat.
Semoga bermanfaat

Dear Bu Irma,

saya baru membeli sebidang tanah dari seorang kerabat di daerah Tambun, Bekasi. Sampai saat ini saya belum melihat fisik tanah tsb, namun di AJB yang ada tertulis luas 250m2. AJB tsb atas nama kerabat yg menjual dan masih bertuliskan Mentri Dalam Negeri (thn 1985).
Sekarang saya ingin melakukan proses balik nama. Menurut penjelasan Ibu, ada bbrp dokumen yg diperlukan yaitu :
1. asli PBB 5 tahun terakhir berikut SuratTanda Terima Setoran. bagaimana jika dokumen tsb tidak berurutan namun tetap ada 5? Apakah diperbolehkan?
2. Asli sertifikat tanah. Apakah yg dimaksud AJB atas nama kerabat tsb?
3. Copy KTP suami istri, surat nikah. Saya masih single, apakah bisa dengan KTP saya saja & copy kartu Keluarga?

selain itu, karena AJB masih bertuliskan
“Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” menurut Ibu memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang.
Yang dimaksud dengan ganti buku itu apa?
Siapa yang harus mengukur ulang?
Jika saat diukur ulang ternyata luas tanah tsb kurang dari 250m2, apa yg dapat saya lakukan? Apakah bisa saya meminta kembali kelebihan uang yg telah saya bayarkan?
Bagaimana saya bisa memeriksa status tanah, SGHB atau SHM? apakah tertulis di AJB?
Apakah diperlukan kuitansi dr kerabat tsb?

Terakhir, berapa lama proses dan biayanya utk semua proses balik nama tsb termasuk utk pajak jual-belinya.

Mohon pencerahannya, terima kasih.

Nina

JAWAB:
Mbak Nina, penjelasannya saya berikan secara garis besarnya ya … karena akan panjang sekali.

1. Saya kurang jelas, mengenai AJB yang ada kata2 “Menteri dalam negeri” nya. Karena yang ada tulisan seperti itu hanyalah pada asli sertifikat. Kalau di AJB, tidak ada tulisan itu (juga tidak ada gambar burung garuda). Kalau baru AJB (belum ada sertifikat) artinya masih girik/verponding/tanah adat lainnya. Pada dasarnya kalau sertifikat lama harus ganti buku (ganti sertifikat baru) dan ukur ulang (yang mengukur dari kantor Pertanahan pada waktu proses ganti sertifikat).

2. Hasil pengukuran bisa berkurang karena tanah bisa saja kena abrasi, pelebaran jalan, dll Mengenai biaya yang sudah mbak bayarkan, tergantung kesepakatan dengan saudara mbak.

3. Copy PBB+STTS harus lengkap, kalau ada yang kurang dan ada tagihan dari kantor pajak, harus disepakati siapa yang menanggung

4. Kalau belum menikah, copy KTP dan KK saja cukup.

5. Kwitansi terserah ibu, sebaiknya ada. tapi pada waktu jual beli saudara ibu (suami isteri) harus hadir untuk tanda-tangan akta jual beli di hadapan PPAT.

6. Mengenai biaya, mbak bisa kirim e-mail di notaris@irmadevita.com

Semoga penjelasan saya cukup jelas.
Salam hangat dari saya 🙂

Yth Ibu Notaris,

Saya mempunyai sertifikat rumah atas nama saya. Karena satu dan lain hal, saya ingin membalik nama sertifikat tersebut menjadi nama suami saya. Apakah hal ini bisa dilakukan?
Terima kasih sebelumnya.
Aisah

JAWAB:
Ibu Aisah yth,
Itu sama saja seolah2 ada jual beli antar suami isteri. Padahal jual beli antar suami isteri dilarang. Kesimpulannya, hal itu tidak bisa dilakukan Kecuali ada perjanjian pisah harta (sebelum perkawinan).
Salam,

asslmualaikum…..

saya mo tanya, saudara saya berhutang kepada orang lain dengan jaminan sertifikat rumah saya,dan sampai sekarang sertifikat rumah saya tersebut masih di pegang oleh orang yang memeinjamkan hutang tersebut..

pertanyaan saya???
1. apakah aman saya tinggal di rumah dengan tidak memegang sertifikat rumah saya?
2. bisakah orang tersebut menganggap bahwa sertifikat tersebut adalah miliknya? sedangkan dari pihak saya tidak memberikan bukti2 atau tanda tangan ke padanya?
3. apakah bank mau memeinjamkan uang dengan jaminan sertifikat rumah tanpa izin dari pemiliknya sendiri?
4. jika bisa, apakah suatu saat tanah saya bisa menjadi milik bank sedangkan saya sendiri tidak tahu dimana surat tanah saya sekarang?

terimakasih…

JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wr . Wb pak ahmed.
1. Apabila ditanya aman atau tidak, jawabannya relatif sekali. Karena tergantung dari itikad baik orang yang memegang sertifikat ybs.
2. Sertifikat sebenarnya hanya bisa dialihkan/dijaminkan ke orang lain dengan persetujuan dari pemilik/orang yang namanya ada dalam sertifikat tersebut. Artinya orang tersebut tidak bisa begitu saja menjaminkan sertifikat tersebut ke Bank tanpa tanda-tangan anda. Kecuali jika identitas dan tanda-tangan anda dipalsukan.
3.Jika anda ragu, lebih baik sertifikat tersebut di tebus dari orang yang bersangkutan pak. Karena terus terang resikonya cukup tinggi untuk meminjamkan asli sertifikat kepada orang lain. Semoga tidak ada masalah ya pak.
wassalam,

Selamat siang bu…
Kami akan menjual rumah warisan orang tua. Surat-surat rumah yg ada hanya akte jual beli atas nama ayah saya. Yang jadi pertanyaan saya, untuk pembuatan fatwa waris apa cukup dgn akte jual beli saja,sedangkan kami tidak mempunyai sertifikat tanah tersebut karena menurut informasi di lokasi kami sdh tidak bisa dibuatkan sertifikat. Terima kasih atas bantuannya.

Bu Irma,

Bu..saya berniat membeli sebidang tanah+rumah. Sebelum terjadi akad jual beli, saya bermaksud melakukan verifikasi atas validitas surat2 yang penjual (Bpk-A) tunjukkan kepada saya. Adapun surat2 yang Bpk-A tunjukkan adalah: akta jual beli dengan pemilik pertama (almarhum) dan sertifikat tanah atas nama Bpk-A.Yang menjadi ganjalan adalah, Bpk-A menunjukkan kepada saya bahwa pihak kantor pajak menerbitkan tagihan PBB ganda. Satu atas nama Bpk-A dan satu lagi atas nama pemilik pertama, bpk-A juga menunjukkan tagihan ganda tsb pajak kpd saya. Bpk-A juga menunjukkan kepada saya tanda terima permohonan dari bpk-A untuk pengecekan status kepemilikan tanah tsb dari BPN dan tanah tsb memang atas nama bpk-A.Saya kawatir keluarga pemilik pertama masih terus memanfaatkan tagihan ganda tersebut untuk mempermasalahkan kepemilikan tanah tsb.Untuk kasus seperti ini, bagaimana dan kemana bu saya harus melakukan verifikasi. Mohon pencerahannya. TErima kasih

JAWAB:
Pak Yayat, saya kurang jelas apakah tanah yang bapak maksud sudah bersertifikat atau masih berupa tanah girik? Kalau menurut keterangan bapak, seperti masih berupa tanah girik. Untuk amannya, sebaiknya bapak menghubungi PPAT atau minimal camat sesuai dengan lokasi tanah bapak, sebelum bapak melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. Karena untuk tanah2 girik tersebut harus dilakukan verifikasi data yang lebih detil dan membutuhkan pengetahuan yang mendalam atas surat2 tanah yang dimaksud, karena girik sering sekali tumpang tindih (seperti yang bapak ceritakan ada SPPT PBB ganda). Atau kalau yang paling amannya, bapak buat pengikatan jual beli dulu, kemudian mensertifikatkan tanah dimaksud, baru setelah selesai dilakukan transaksi jual belinya. terima kasih

Assalamu’alaikum,

Terima kasih bu, semoga akan lebih banyak orang yang mendapat manfaat dari website ibu ini. Sebagai praktisi IT saya salut pada terobosan dan good will ibu. Ibu memanfaatkan teknologi dan ilmu pengetahuan yang ibu miliki untuk kebaikan semua orang. Ini baru namanya muslim yang rahmatan lil ‘alamin. Semoga berbalas barokah dari Allah SWT.
Maaf nglantur bu.

Wassalamu’alaikum.

JAWAB:
Amien, terima kasih apresiasinya yang baik pak. Mohon bantu doa biar manfaatnya semakin banyak

Bu Notaris Saya Mau Tanya Lagi.

Nama disurat girik adalah nama orangtua perempuan dari si penjual yang sudah almarhum. Di PBB tertulis anak pertama ahli waris. Apabila dilakukan proses jual beli apakah kuat hukumnya ? keterangan tambahan surat ahli waris dari anak anak sudah lengkap kecuali yang sudah meninggal mengetahui rt,rw,kelurahan,kecamatan.

JAWAB:
Untuk menjual, harus dilakukan oleh seluruh ahli waris dilengkapi dengan keterangan waris yang dibuat di hadapan lurah-camat, dan dilengkapi dengan akta kelahiran (atau kenal lahir) dari seluruh anak2nya.

selamat malam bu…
saya mau tanya kalau mau mengurus hak milik hak guna bangunan,dan sebagainya itu sehingga hak atas rumah saya itu jadi kuat…
1.Apa perlu waktu yang lama??soalnya ibu saya mengurus sendiri tanpa notaris dan itu sudah berlangsung hampir 2 bulan..
2.waktu beli rumah harganya 84 juta..kalau dihitung kira-kira habis biaya berapa ya Bu???
3.yang tidak lengakap dari surat-surat rumah saya adalah IMB-nya Bu…
4.Kalau mau minta biaya dari penjualnya,apa harus dilakukan??soalnya transaksi penjualannya sudah berlangsung kurang lebih 3 tahun yang lalu(selama saya tinggal)…
trimakasih banyak ya Bu..atas jawabannya…oya fitunggu jawabannya bu…selamat malam…

JAWAB:
Maaf Saya kurang jelas pengurusan apa yang Bpk maksud. Apakah jual belinya atau pensertifikatan tanah nya ataukah peningkatan status tanah dari HGB menjadi HM. Sepertinya pensertifikatan tanah ya pak? Kalau pensertifikatan tanah memang waktunya lama (antara 6 bulan sampai 1 th). Kalau jual beli, harus lewat PPAT setempat pak. Untuk Peningkatan status hak atas tanah yang sudah bersertifikat (dari HGB ke HM) biasanya memakan waktu 1 bulan.

Bu Irma yang baik,
Saya melakukan jual-beli tanah dengan Arpan, terdiri dari kapling A dan kapling B. Kapling A sudah disertifikasi atas nama saya sendiri. Status tanah Kapling B masih berupa akta jual beli antara developer dan Mardi, di mana Mardi adalah paman Arpan dan sudah almarhum; sedangkan Arpan bertindak sebagai kuasa atas nama ahli waris Mardi.
Jadi, apa saja proses yang harus saya jalani supaya kapling B bisa segera disertifikasi atas nama saya?
Apakah sertifikat Mardi harus dipisah dulu dari sertifikat developer?
Bagaimana supaya saya bisa melakukan AJB dg Arpan (yang bertindak sebagai kuasa dari ahli waris Mardi)?

Normalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga saya dapat sertifikat atas nama saya sendiri? Berapa biaya yang dibutuhkan?
Terimakasih banyak atas kesediaan Bu Irma

JAWAB:
Untuk menjawab pertanyaan bapak, masih banyak data yang kurang jelas. Jadi saya menjawab secara global saja ya pak.
Pertama2, ada ketentuan yang melarang developer menjual tanah kaveling. Sehingga, saya pikir kalau masih atas nama developer, pasti harus dibuatkan bangunan dulu baru bisa dilaksanakan jual beli. Untuk tanah yang masih atas nama alm. P. Mardi, harus dibuatkan surat keterangan waris dulu, baru dibuatkan kuasa dari seluruh ahli waris kepada Arpan.
Mhn maaf saya kurang mengerti maksud anda untuk “dipisahkan dari developer”. Jika yang anda maksud “pemecahan dari sertifikat induk”, dan sertifikat masih atas nama developer, sebaiknya Arpan (selaku kuasa alm. P.Mardi) mengajukan pembatalan pengikatan jual belinya di developer, dan kemudian developer langsung membuat AJB dengan anda. Dari sana baru diajukan pemecahan dan permohonan balik namanya ke atas nama bapak.
Wassalam,

salam sejahtera ibu irma..
Ibu saya mohon masukannya perihal resiko resiko yang mungkin timbul apabila:
1. Debitur seorang WNA.
2. Pasangan Hidup Debitur seorang WNA
atas perhatiannya saya sampaikan terima kasih

JAWAB:
Pak, setahu saya memang ada ketentuan dari Bank Indonesia yang melarang DEBITUR adalah WNA. Secara hukumnya, salah satu resikonya adalah WNA tidak bisa punya asset tanah di Indonesia. Sedangkan salah satu jaminan kredit yang paling mantap (kokoh) di Indonesia adalah tanah. Jadi hal tersebut menyulitkan bagi kreditur. Kalau cuma pasangan hidupnya yang WNA, selama tidak terkait dengan perkawinan, saya pikir tidak masalah.

Assalamu’alaikum Wr Wb,
Bu irma yang saya hormati, mohon maaf apabila pertanyaan ini terasa berulang-ulang.
Begini bu, Saya menempati rumah peninggalan almarhumah Ibu saya (AJB masih atas nama ibu) sedangkan PBB masih atas nama pemilik yang lama dan lokasinya ada di jakarta timur. Kami dua orang bersaudara sementara ayah menikah lagi. Saya khawatir apabila ada sengketa di kemudian hari yang melibatkan pihak keluarga dari Ibu tiri.

Supaya tidak ada sengketa apa yang harus saya lakukan bu? Saya ada niat untuk hak kepemilikan rumah itu atas nama saya sendiri (kakak sudah memiliki rumah sendiri), apa langkah langkah yang harus saya lakukan atas AJB yang sudah saya pegang ini bu? Kira-kira berapa besar biaya yang harus saya keluarkan untuk merubah AJB menjadi HGB/SHM supaya menjadi patokan apabila saya mengurus ke PPAT.
Mohon maaf dan terima kasih sebelumnya. Wassalam.

JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wb pak Parmin, untuk kasus bapak, sebaiknya bapak membuat Keterangan waris dulu di kelurahan. setelah itu, yang terbaik bapak membuatkan sertifikat atas tanah girik tersebut. Setelah sertifikat terbit, bpk bisa membuat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, yang mana Bapaknya dan kakak anda melepaskan bagiannya atas tanah tersebut kepada anda. Semoga cukup jelas ya pak… Wassalam

Dear Ibu Irma,
Ibu, teman saya memiliki seorang bibi (dari pihak ayah) yg sdh janda. Si bibi ini tdk memiliki anak namun sdh menganggap teman saya dari kecil hingga dewasa sebagai anaknya. Saat ini si Bibi ingin mengubah sertifikat tanah dan bangunan yg atas nama almarhum suaminya tsb menjadi a/n. teman saya tersebut.
Yang menjadi pertanyaan saya :
a. Apakah mungkin membuat sertifikat atas 2 nama ?
b. Jika memungkinkan bagaimanakah caranya ?
c. Tahapan apa sajakah yg harus dilakukan oleh si Bibi tsb untuk mengubah sertifikat tanah dan bangunannya atas nama teman saya tsb ?
Demikian ibu, atas perhatian dan jawaban yg akan ibu berikan saya ucapkan terimakasih…

Salam,
Andri

JAWAB:
Dear pak andri,
untuk kasus teman bapak: maka sertifikat tersebut harus di balik nama dulu ke atas nama ahli waris dari almarhum, baru dibuatkan akta hibah ke atas nama teman bpk. Untuk hal tersebut kena pajak ahli waris (BPHTB waris), kemudian pada saat hibah, pajaknya sama dengan pajak jual beli (kena Pph dan BPHTB). Proses hibah tersebut harus dengan persetujuan ahli waris yang lain (jika ada). Salam,

Dear Ibu Irma,
Saya ingin tanya, apakah perjanjian jual beli (tanah) antara orang tua dan anak atau antara suami-istri itu sah menurut hukum?
Terima kasih.

JAWAB:
Jual beli antara orang tua dan anak tentu saja boleh (anak sudah dewasa). Tapi kalau antar suami isteri tidak boleh, kecuali ada pisah harta. salam,

Salam
bu irma mau nanya lagi neh, untuk tanah yang belum bersertifikat atau tanah garapan bagaimana proses jual belinya?

lebih detilnya begini, tanah tersebut tidak pernah dibayar PBB nya? tapi secara fisik dikuasi oleh pemilik secara turun temurun. menurut BPN setempat kondisi tidak pernah dibayarnya PBB karena beberapa sebab (BPN memaklumi)

pertanyaan saya:
1. kelengkapan apa saja yang harus disiapkan agar proses jual beli sah?

salam, dan terima kasih
damy
(save The local right of land)

JAWAB:
Untuk tanah belum bersertifikat biasanya jarang PPAT yang mau melangsungkan jual belinya, karena kemungkinan bermasalahnya sangat tinggi. Saya sarankan agar disertifikatkan dulu (lihat artikel Proses Pensertifikatan Tanah Girik). Namun apabila tetap akan dijual beli dalam kondisi tidak ada sertifikatnya, bpk bisa melakukannya lewat Lurah setempat. karena mereka memiliki riwayat tanah, data tanah dan keterangan pemilikan tanah berdasarkan peta desa. salam,

Dear Ibu Irma,
Saya akan membeli rumah dari penjual, namun penjual tersebut namanya tidak sama dengan yang tercantum di Sertifikat (SHM). Penjual memiliki surat kuasa dari pemilik lamanya (yang tercantum di SHM).Dengan alasan supaya tidak terkena pajak dahulu saat membeli rumah tersebut maka tidak dilakukan Balik Nama.
Yang ingin saya tanyakan disini:
1. Benarkah pembelian si penjual dengan pemilik lama tersebut bisa dianggap sah, dengan adanya Surat Kuasa tersebut ( yang berisi mengenai kuasa untuk melakukan pembelian sekaligus penjualan atas rumah tersebut)?
2. Apakah beresiko membeli jika beresiko rumah tersebut?
3. Apabila saya membelinya secara kredit/KPR ke Bank, apakah resikonya lebih kecil karena pihak Bank tentunya akan lebih teliti dalam menilai keabsahan surat kuasa tsb?
4. Saat melakukan akad kredit dengan pihak bank, apakah Sertifikat tersebut sudah di balik nama dengan nama saya? atau tercantum di dalam sertifikat tersebut masih nama bank?
Mohon bantuannya. Terima kasih

JAWAB:
sebenarnya bisa saja menjual dengan menggunakan akta kuasa menjual (yang harus dibuat di hadapan Notaris) bu. Namun, ibu harus perhatikan tanggal akta kuasa tersebut. Jika lebih dari 1 tahun yang lalu, biasanya kantor pertanahan akan meminta agar kuasa tersebut di perbaharui karena dikhawatirkan pemberi kuasa sudah meninggal dan kuasa tersebut menjadi gugur.
salam

Dear Bu Irma,
Terima kasih atas tanggapannya yang baik.
Mengenai Akta pembagian hak bersama, apakah cukup kalau kami (ahli waris) membuat pernyataan bersama diatas materai dan ditanda tangani semua ahli waris, yang isinya menyatakan bahwa hak waris utk obyek yg dimaksud dialihkan kepada kami. Ataukah kami (semua ahli waris)harus menghadap notaris/PPAT untuk pembuatan akta ini? berapa biaya yang menjadi kewajiban masing-masing penjual dan pembeli? harga obyek dibawah 100jt bu.
Terima kasih atas tanggapannya, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan perlindungan dan rezeki buat ibu sekeluarga.
Salam,
Ari

JAWAB:
Untuk pembuatan akta pembagian bersama sama saja dengan proses pembuatan akta jual beli. Jadi semua pemberi dan penerima bagian harus hadir di hadapan PPAT setempat. Kalau tidak bisa hadir, harus dikuasakan kepada saudara yang lain, dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris setempat. Mengenai biaya relatif pak, bpk bisa kontak PPAT/notaris ybs. salam,

assalamu alaikum.wr.wb

bu, saya sih tidak mengajukan pertanyaan apapun (untuk sekarang ini) kepada ibu. cuma saya ingin menghaturkan BANYAK BANYAK TERIMA KASIH dan APRESIASI kepada ibu,dengan disediakan nya situs ini telah banyak membantu orang awam seperti saya tentang pertanahan dsb,
semoga Allah senantiasa melimpah kan rahmat kepaga Ibu dan keluarga..Amin

ilham

JAWAB:
Amien,.. Alhamdulillah… terima kasih atas dukungan dan apresiasinya ya pak. salam hangat dari saya,

Dear bu Irma

SAYA DI BERIKAN SEBIDANG TANAH ( 102 MTR )OLEH ORANG TUA SAYA ( SAMPAI DENGAN SAAT INI KEDUA ORANG TUA MASIH HIDUP ) DI WILAYAH DEPOK ( BOGOR ), YANG INGIN SAYA TANYAKAN , BAGAIMANA CARA BALIK NAMA DARI ORANG TUA KE SAYA ATAS SEBIDANG TANAH TERSEBUT YANG KEBETULAN SURAT SURATNYA MASIH GIRIK , DAN BERAPA BIAYANYA APABILA DI RUBAH KE SERTIFIKAT DENGAN STATUS HAK MILIK.DAN APA SAJA SYARAT SYARATNYA.

ATAS PERHATIAN DAN BANTUANNYA SAYA UCAPKAN TERIMA KASIH

DIDI

JAWAB:
SARAN SAYA, SEBAIKNYA DISERTIFIKATKAN DULU PAK. LIHAT ARTIKEL https://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/ SETELAH BERSERTIFIKAT DAPAT DIBUATKAN AKTA HIBAH. salam

assalamualaikum bu Irma
ibu, saya mahasiswa kenotariatan mau menyusun tesis, dan kebetulan tesisnya tentang jual beli tanah bekas hak milik adat, yang sedikit banyaknya berhubungan dengan artikel ibu “jual beli dan balik nama sertifikat” tgl 27 nov 07. dalam pengajuan tesis saya, saya terbentur pada data-data kasusnya. kalau boleh saya mau minta tolong kepada ibu notaris untuk memberikan masukan, kemana saya harus mencari kasus2nya yang berhubungan denganjual beli tanah bekas hak milik adat. terima kasih atas bantuannya bu

JAWAB:
Wa’alaikum salam wr.wb mbak mega, untuk jual beli tanah bekas hak milik adat mungkin mbak bisa cari dari kecamatan setempat. Karena kalau PPAT biasanya menghendaki agar di sertifikatkan dulu baru dilaksanakan jual belinya. Semoga sukses dengan tesisnya ya mbak. salam hangat,

Selamat pagi ibu irma,

tgl 15 Mei kemaren saya baru aja akad kredit dan tandatangan AJB disaksikan notaris dan pihak bank serta pengembang perumahannya. Saya bnyk tanya ke notaris mslh sertifikat saya yg msh berstatus HGB. saya minta status tsb ditingkatkan ke SHM segera. Tp berdasarkan peratran kerjasama Bank dan pengembang katanya penurusan peningkatan HGB ke SHM kalo sudah lunas. yg ingin saya tanyakan apakah emank peraturan pemerintah mengenai pembelian akad kredit dr thn 2000 keatas kembali lg ke zaman orde baru dimana yg diberikan oleh negara itu hanya berupa HGB karna hampir semua pemgembang cuma memberi konsumen sebatas HGB?Trus saya merasa keberatan kalo bayar 10thn ke dpn tp setelah lunas cuma dpt HGB? gimana caranya supaya sya dpt SHM saat masa proses cicilan ini? Karna saya mau langsung SHM rumah yg saya kredit tsb.Trus brp biaya yg hrs saya keluarkan utk proses HGB ke SHM? sya tahu meskipun SHM nya nanti akan dipegang oleh pihak Bank tp saya sejahtera aja kalo sudah SHM. Terimakasih,

Salam,

Rinto

Bu Irma Yth.,
Mohon kiranya bantuan ibu tentang informasi detail seputar pengurusan balik nama sertifikat tanah, berikut biayanya.

Terima kasih terlebih dahulu.

Yth. Ibu Irma,
Mohon bantuannya. Saya mau membeli rumah tapi ternyata sertifikat bukan atas nama penjual. Tapi penjual memiliki PPJB dan Surat Kuasa menjual dari pihak yang namanya tertera di sertifikat. Ibu pernah menjawab bahwa proses ini dimungkinkan. Pertanyaannya:
1. Apakah saya bisa melakukan transaksi jual beli langsung dengan penjual tanpa melibatkan pihak yang namanya tertera di sertifikat ?
2. Apakah adanya PPJB bisa mempengaruhi proses jual beli ini. Karena ada notaris yang menyatakan bahwa PPJB harus dibatalkan terlebih dahulu agar si Penjual tidak terbebani Pajak Penjualan atas transaksi sebelumnya dengan pihak yang namanya tertera di sertifikat. Jadi BBN tetap dibayar 1 kali saat transaksi jual beli dengan saya.
Mohon informasinya, terima kasih banyak.

Bu Irma, saya mau tanya kalo tanah atas nama si A digunakan sebagai jaminan hutang piutang antara B dan C, trus ternyata pihak yang berhutang tidak memenuhi janjinya dan tidak membayar hutang sesuai perjanjian. akan tetapi dalam perjanjian hutang piutang tidak ada tanda tangan si A (pemilik tanah), bagaimananya status tanah tersebut secara hukum yah ? terima kasih

assalamualaikum bu Irma

Saya Aldi, saya ingin menanyakan perihal proses balik nama Hibah Tanah Sertifikat atas nama Ayah. Yang ingin saya tanyakan adalah :
1. Apakah proses hibah ini sama seperti dengan hibah waris.
2. Kemudian kira-kira berapa hitungan biaya BPHTB atas tanah tersebut.
3. Dan Apa syarat yang dibutuhkan untuk melakukan balik nama.

Terima Kasih

1. assalamualakum….
maaf bu Erma saya ingin menanyakan sesutu,
begini bu saya telah membeli tanah dengan luas 84 m2 (tanah kavling),tanah tersebut mempunyai sertifikat induk atas nama mis A.saya memesan untuk pengurusan AJB dan sertifikat pecah atas nama saya. saya sudah mendapatkan AJB yang sudah ditandatangagi si A beserta istrinya,notaris dan dua orang saksi notaris,tapi ternyata si A tersebut sudah meninggal dan bertanda tangan adlah anak laki-lakinya dengan memalsu tanda tanda tangan bapaknya.
yang saya tanyakan :
1. apakah hal tersebut boleh menurt undang2 pertanahan yang berlaku?
2. saya sudah mendapat bukti bahwa pengurusan sertifikat pecah sudah dalam proses BPN dengan tanda buktinya atas nama saya.cuman ditanda bukti tersebut tertera luas tanah saya adalah 250 m2 (gabungan 3 pemilik tanah kavling),ketika saya tanyakan ke yang mengurus katanya BPN nya salah ketik seharusnya 336 m2,dan hal tersebut untuk menghemat biaya serta menghindari site plan,tapi ketika nanti sudah jadi sertifikatnya akan atas nama masing2 pemilik kavling sesuai luas tanahnya..betulkah pernyataan tersebut bu..? dan apakah dikemudian hari tdk terjadi maslah dan saya tidak perlu mengurus sertifkat pecah lagi..?? terima kasih atas jawabannya bu…
jazakumulloh..
hadi purnomo
cipayung jaktim

hallo bu,

saya telah melakukan pembelian tanah. dari developer, tapi sertifikat-nya udah atas nama seseorang.
nah pas di notaris udah di bikin AJB-nya yang sudah ditanda tangani oleh yang punya sertifikat. dan dia gak hadir dalam proses akad.
apakah itu sah?

terima kasih.

Selamat siang bu,
Ada beberapa hal yang cukup membingungkan saya, waktu saya mencari rumah di jakarta. Rumah tersebut berada di Jakarta Timur.Surat yang ada pada pemiliknya berupa fotokopian (ada denah, tulisan tidak terlalu jelas),PBB ada,dari pembeli pertama,surat bercap pemerintah, pembeli kedua hanya berupa surat dgn meterai 6000 saja diketahui oleh lurah. Bgm itu bu? Mohon bantuannya. Apakah itu bisa nantinya dijadikan SHM?

Selamat Malam bu..
salam kenal dari surabaya. Saya ini awam masalah jual beli. Yang Mau saya tanyakan saya sudah melakukan jual beli sebidang tanah 4 tahun lalu tapi belum ke notaris hanya surat biasa bermeterai.Tanah sudah saya bangun ukuran luas total 400 m2 (shm) yang saya beli hanya 60m2. saat ini saya ingin memecahkan sertifikat tanahnya. langkah apa yang harus saya lakukan)syarat-syaratnya . apa saya harus pecah pbb dulu atau bagaimana. Mungkinkah diurus sendiri karena kalau ke notaris ada yang minta 7-8 juta sedangkan semua biaya mesti saya tanggung sendiri karena penjual tidak mau bantu. mohon bantuan ibu terima kasih.kira kira biayanya berapa. info dulu belinya 300rb per m2 saat itu njopnya 400rb
saat ini di pbb njopnya 500rb. kata tetangga saya disurabaya tidak kena pajak bila dibawah 45 juta bph apa gitu saya juga gak ngerti tolong dibantu hitung bu terima kasih

ibu saya pernah kirim email menanyakan tentang balik nama atas sertfikat hak milik rumah ko tidak di reply .terima kasih

dear, ibu notaris
y punya tanah seluas 200 m2 dengan alas hukum girik.
x membeli sebagian tanah y seluas 50 m2 hanya dengan kuitansi. sedangkan girik atas tanah y masih dipegang y dan belum disertifikasi.
saya akan menukar sebagian tanah x yang dibeli oleh x dari y, dengan tanah saya.. apa yg harus dilakukan agar tukar menukar tanah ini memliki kepastian hukum yg cukup sehinga peralihan hak atas tanah sah, dan punya kekuatan hukum, sedangkan girik atas tanah x masih dipegang y dan belum dipecah (masih jadi satu dengan tanah y)? mohon bantuannya ibu…

Dear Bu Irma,

Sebelumnya salam kenal dari saya Bu… Saya bermaksud membeli sebuah rumah second. Sertifikat rumah tersebut saat ini masih dijaminkan di Bank Niaga. Rencananya, saya dan Penjual akan bersama-sama datang ke Bank Niaga untuk menebus sertifikat tersebut menggunakan uang DP dari saya.
1. Menurut Ibu, dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga?
2. Apakah mungkin seluruh proses jual-beli dapat dilaksanakan dalam 1 hari, mulai dari penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga hingga pengurusan Jual Beli di Notaris?
3. Kapan sebuah proses Jual Beli dikatakan benar-benar selesai?
4. Mengingat Penjual akan segera pindah ke luar kota (dan mungkin akan sulit untuk dihubungi), dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah proses jual-beli selesai?

Ibu Irma yang baik,

Mohon bantuannya ya ibu. Menurut hukum, apakah dalam suatu kontrak/akta, seseorang dapat bertindak/berperan ganda selaku pihak pertama (mewakili diri sendiri) dan juga selaku pihak kedua (mis. mewakili suatu yayasan dalam perannya sebagai pengurus) ?
Terima kasih banyak ya.

Bu Irma Yth,

Kami 3 bersaudara memiliki tanah bersertifikat atas nama ayah kami yang sudah almarhum. Saat ini kami berniat menjual tanah tersebut. Mohon petunjuk ibu prosedur apa sajakah yang harus ditempuh? Apakah kami harus melakukan proses BBN sebelum melakukan transaksi jual beli? Terimakasih sebelumnya atas penjelasan ibu.

Dear bu Irma..
Mohon bantuannya bu karena saya masih awam..
saya mau jual rumah tapi suratnya hanya ada Akte Jual Beli tapi surat2 PBB lengkap..yang mau saya tanyakan,apakah saya harus meningkatkan surat2 (menjadi SHGB atau SHM)dulu baru dijual? terus terang,saya inginnya menjual dengan surat Akte Jual Beli itu saja tapi saya bersedia menurunkan harga jual rumah saya?bisa tidak bu?lalu bila hanya punya surat AJB itu saja apakah bisa mengurus IMB? oya,untuk Mengurus SHGB dari AJB biayanya kira2 berapa?
Terima kasih banyak ya bu..

Siang bu Irma. Saya ingin membeli sebidang tanah, luasnya 112m2 dengan harga 290.000/m2 di daerah Cinangka, Sawangan. Untuk pertanyaan dari saya adalah :
1 Untuk AJB saya sudah keluarkan uang sebesar 2.000.000, apa benar sebesar itu?
2. Untuk mengurus SHM saya dikenakan 5.000.000, sekali lagi apa benar uang sebesar itu yang harus saya keluarkan?
3. Waktu tandatangan AJB cuma ada saya sama yang dulu jadi pemilik tanahnya (pak M), mengingat pemilik tanah yang baru (pak P) menyerahkan kembali ke pemilik yang lama (Pak M) untuk menjualnya. Tapi si pemilik tanah lama (Pak M) berjanji akan menghadirkan pemilik baru (Pak P) beserta istrinya kelak jika saya akan membayar lunas tanahnya. Diperbolehkankah cara seperti itu bu Irma?
4. Tanah itu bersertifikat tapi masih atas nama bapaknya yang punya tanah lama (Pak M), itu tanah warisan bu. Bagaimana caranya kalo saya buat SHM sendiri, amankah kedepannya?
Terimakasih bu Irma.
Tabik,
Airlangit

JAWAB;
Terus terang pertanyaan bpk kurang jelas. Kalau memang bersertifikat (point 4), mengapa ada pengurusan SHM (point2)? apkh mmg disertifikatkan atau dipecah dari induk menjadi sebagian yg lebih kecil? Intinya: jika tanah warisan, maka yang menjual harus seluruh ahli waris, dan apabila sempat dialihkan ke org lain (pak P), maka harus dibuat pembatalan dulu antara pak P dengan pak M tsb baru bisa jual beli antara seluruh ahli waris alm ayah pak M (tmsk ybs) dengan Bpk. Semoga cukup jelas ya pak…

Saya mau bertanya alamat kantor BPN Kota Depok dimana ya?

salam kenal pak,
pak sinaga yth. saya mohon pecerahannya dari masalah yg saya alami. saat ini ibu mertua saya ingin ngejual rumah warisan alm. suami yang dulu menikah secara siri. dari musyawarah keluarga baik istri tua (yg sah secara aturan negara) dan istri muda (red: nikah siri) berhasil menerbitkan surat kuasa dari sebidang tanah dan bangunan untuk ibu mertua saya. yang jadi pertanyaan saya:
1. apakah ibu mertua saya dapat menjual tanah tsb dg bermodal selembar surat kuasa yang ditanda tangani istri tua beserta anak2 dan saksi2.
2. pungutan apa saja yang dikenakan pd si penjual. berapa persen dari transaksi sebesar Rp. 60jt
sekian terima kasih.

Gunawan

selamat siang mbak..saya ingin tahu apakh seandainya saya memberikan pinjaman uang kepada seseorang dengan dia memberikan jaminan berupa sertifikat tanah, seandainya kemudian orang tersebut tidak bisa membayar hingga tempo yg telah disepakati, apakah saya bisa melakukan balik nama atas sertifikat tersebut?
apakah dengan adanya perjanjian hutang yg menyebutkan bahwa seandainya dia tidak bisa membayar hingga jatuh tempo maka akan menyetujui untuk balik nama tanah tersebut adalah sah dimata hukum??
terimakasih mbak…

ddear Bu Irma,

Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.ear Bu Irma,

Salam Hormat,
mohon dijelaskan adakah perbedaan antara Surat keterangan waris dengan fatwa waris. Terma kasih atas tanggapannya.

assalamualaikum wr.wb.
saya mau jual rumah, apa saja tanggungan atau pajak yang harus di keluarkan oleh penjual, dan bagaimana cara perhitungannya, terima kasih.

Dear Bu Irma,

Ibu, saya baru aja membeli tanah dengan bukti kepemilikan berupa girik. Dalam akta jual beli yang dibuat oleh PPAT disebutkan bahwa status tanah tersebut adalah tanah adat. Pertanyaan saya adalah:
1. Apakah saya bisa mengajukan permohonan pembuatan sertipikat atas tanah tersebut, mengingat tanah tersebut statusnya adalah tanah adat?
2. Apabila bisa, syarat apalagi yang harus saya penuhi untuk proses pembuatan sertipikat tersebut?

Terima kasih atas tanggapannya.

Dear Ibu Irma,

Mohon pencerahannya :
Saya berencana membeli sebidang tanah seluas 100m2 (tanah induk luasnya sebesar 300m2).
Yang ingin saya tanyakan berapakah biaya wajar yg harus saya siapkan jika saya mengurusnya melalui notaris sampai dengan selesai ( sampai saya memiliki sertifikat sendiri ( pemecahan dr sertifikat induk )

Yth. Bu Irma,
Orangtua kami (keduanya sdh almarhum) meninggalkan warisan sebuah rumah yang sdh lengkap surat2-nya (SHM, IMB, PBB, dll).
Rumah tsb rencananya akan dibeli oleh adik kami (perempuan).
Pertanyaan kami, bagaimana cara pengurusan/ prosedurnya agar hal tsb dapat dilaksanakan? Apa saja dan berapa besar biaya yg harus dikeluarkan utk mengurus hal tsb?
Demikian Bu Irma, besar harapan kami pertanyaan2 tsb dapat dijawab. Semoga Bu Irma diberikan perlindungan dan balasan kebaikan yang berlipat dari TUHAN…amiin

Sandy
Cilangkap

Yth Ibu Irma,

1 minggu yg lalu saya melakukan transaksi jual beli tanah SHM di notaris sekaligus PPAT. setelah saya transfer uang (100%), pihak notaris membuatkan kwitansi dengan ketikan yang ditandatangi oleh penjual. kemudian notaris memberikan catatan telah terima uang tunai x juta utk membayar pajak + akta jual beli + balik nama (tanpa menulis utk sertifikat HM no brp) yg ditandatangani oleh notaris. SHM asli dipegang oleh notaris sampai sekarang, dan saya belum mendapatkan kabar apapun juga. jd saya hanya diberi nota tanda terima tanpa copy AJB atau SHM asli.

JAWAB:
Memang seperti itu pak. Setelah 2 minggu bpk bisa minta salinan AJB. sertifikat asli untuk proses balik nama dan biasanya selesai dalam waktu 1,5bln. Kecuali ada peningkatan status hak atas tanah atau pemecahan (bisa sampai 4 bulan).

apa prosesnya memang spt ini? seharusnya yg benar bagaimana?

normalnya kapan SHM yg asli yg sudah balik nama selesai?

terimakasih untuk bantuannya

Dear bu irma,
salam kenal.

saya mau konsultasi, boleh ya bu..

saya baru membeli sebidang tanah daerah deli serdang. Tanah yang saya beli ini, dulunya adalah perumahan bank BTN. Namun oleh karena pemilik rumah tidak sanggung membayar dan juga seiring berjalannya waktu rumah tersebutpun sudah tidak ada lagi oleh bencana maka rumah yang sudah tinggal tanah tersebut dilelang oleh bank BTN.

Pelelangan tersebut diserahkan oleh pihak BTN kepada developer PT Paduan Agung. Dan saya membelinya dari developer tersebut.

Saya membelinya bulan desember 2008 senilai Rp 61.500.000,-. Dan kesepakatan pada saat itu, saya akan bayarkan 50 juta dulu (artinya ditahan 11.500.000 dulu dan akan saya bayarkan sisa tersebut saat sertifikat hak milik saya terima. Saat ini kami sudah menandatangani surat ikatan jual beli tanah.

Dan saat saya tanya kapan dibuat AJB nya, pihak developer tersebut menyebutkan bahwa tidak perlu lagi AJB dengan alasan surat ikatan jual beli tersebut sudah cukup unutk mengurus SHM.

yang mau saya tanyakan, apakah memang benar bisa demikian bu?
kalau tidak, apa sebaiknya langkah yang harus saya lakukan?

terima kasih ibu,
BR// Halomoan T

Selamat pagi bu,
Bu, saya mohon bantuannya, saat ini saya akan membeli rumah secara cash yang masih dalam proses kredit di BTN, saya bingung untuk proses check sertifikatnya, karena yang ada cuma fotocopy dari bank aja?gimana cara terbaik buat ngecheck sertifikatnya?terus cara terbaik buat pembayarannya gimana?karena saya harus nglunasi dulu sisa kredit rumah tersebut di bank BTN?apakah perlu perjanjian ikatan jual beli dibawah tangan selama proses tersebut?kalo iya, formatnya seperti apa?terima kasih banyak atas bantuan dan infonya

Jawab:
Hal ini pernah saya bahas detil di artikel https://irmadevita.com/2007/10/27/sebelum-beli-rumah-secara-oper-kredit-pelajari-dulu-untung-ruginya/
Salam hangat,

Selamat pagi bu,
Saya ada beli tanah di Jakarta tahun 2000 dgn NJOP 400jt, pajak telah dibayar oleh sipenjual.
Tahun 2009 ini saya mau balik nama, NJOP thn 2009 adalah 900jt, dan saya disuruh membayar pajaknya 5% dari 900jt. Yang saya tanyakan mengapa pajak yg harus dibayar dgn perhit NJOP sekarang dan bukan NJOP pada saat tanah itu dibeli? Dimana dasar hukumnya? Trimakasih bu.

Yth Ibu Irma,

Saya baru saja membeli rumah seseorang yang hanya memiliki akta hak bersama dengan bukti pembayaran pajak (PBB), tahapan secara terperinci apa saja yang harus saya lakukan agar rumah tersebut memiliki SHM atas namanya saya sendiri. apakah akta hak bersama kuat secara hukum apabila di perjual belikan.

Mohon saran dan nasehatnya, senang bisa menghubungi Ibu Irma

Terima Kasih
Susanto

Ibu Irma,
Saya berencana membeli sebuah rumah lt/lb 115/80 di wilayah Jagakarsa-Jaksel, dimana sertifikat HGB tsb masih belum dipecah, dan total luas keseluruhan adalah lt/lb 168/120. Berdasarkan data 2008, NJOP tanah adalah 702.000 dan NJOP bangunan 596.000.
Dari informasi tsb, yg ingin saya tanyakan :
1. Berapakah total pajak yg dikenakan baik terhadap penjual maupun pembeli ?
2. Berapa total biaya untuk memecah sertifikat tsb sekaligus balik nama masing-2 penjual dan pembeli dan butuh waktu berapa lama?
Terima kasih atas pencerahannya.

sore bu…

saya mau menanyakan, misalnya seorang pewaris mempunyai 5 orang anak dan meninggalkan warisan berupa tanah seluas 6 hektar. apakah ahli waris tersebut harus membayar pajak, jikalau terjadi balik nama terhadap perseorangn (masing2 ahli waris), apakah harus dilakukan pembayaran pajak lagi gak? seandainya memang terjadi pembayaran pajak lagi, berarti kemungkinan terjadi pembayaran pajak berganda ya bu?apakah hal tsb menyalahi aturan gak bu?…terima kasih…

Bu Irma yang Baik,

Bu, saya mau beli rumah di bekasi,,
rupanya penjual rumah tidak membuat IMB baru waktu merenovasi rumahnya dari : (dulu LB/LT : 45/95 m2) , menjadi (130/95 m2)–> 1 1./2 tingkat soalnya.

Sementara akad Kredit sebentar lagi akan saya tandatangani.

Apakah mending IMB saya perbaharui sekarang bersamaan dengan akad kredit ?
Bagaimana dengan perhitungan pajak penjual dan pajak pembeli? Apakah ada kenaikan atau tetap mengikuti perhitungan yang lama ?

Saran Ibu , apakah mending IMB barunya saya apply setelah semuanya beres (PK, AJB, BN selesai) ?

Terimakasih banyak sebelumnya,

Wito

Bu Irma yang Baik
saya mau tanya

Saya baru diterima kerja di sebuah Perseroan Terbatas sebagai tenaga Legal dan Baru sebulan saya kerja, saya mendapat tugas untuk melaksanakan Jual Beli Tanah salah seorang warga untuk Perusahaan, yg jadi permasalahan yaitu tanah tersebut adalah tanah untuk pertanian dan itu telah saya konsulkan sama PPAT, dan PPAT tersebut memberikan masukan untuk Pengeringan dan Penurunan Hak status dari SHM ke HGB untuk PT. Inti masalahnya Direktur tidak mau melaksakan Pengeringan, kalau memang harus dikeringkan beliau Minta dasar Hukumnya apa? tolong Penjelasan yang sejelas jelasnya ya bu Irma jika perlu tolong dikasih info Praturannya. Terimaksih…wassalam

malam bu irma,

ada tambahannya : notaris tsb ditunjuk oleh bank DSP (danamon simpan pinjam)krn sertifikat tsb sbg agunan pinjaman saya. Apakah dg permasalahan diatas jk ternyata notaris yg salah sy dpt meminta bank utk mengganti notaris? apakah saya dpt menuntut pihak bank?(krn ketika perjanjian awal credit pihak bank yg menawarkan diri mengurus sertifikat rumah sy menjadi SHM dg biaya 3,5jt dg jaminan biaya tersebut sdh fix dan klaupun ada penambahan biaya tdk banyak). krn pihak bank dan notaris seperti sengaja mengulur-ulur waktu, karena rencana sy menjual rumah tersebut utk menutup pinjaman di bank tsb. Lembaga hukum seperti apa yg dapat membantu saya, karena permasalahannya sdh berjalan hampir 6 bulan dr rencana outstanding saya, saya jadi merugi krn hrus terus membayar angsuran sementara ada pihak yg ingin membeli rumah tsb 6 bulan lalu mundur (tdk jadi beli) krn org tsb melihat rumitnya masalah sertifikat tsb. trimakasih sekali lg sy ucapkan

Bu Irma yang baik..
Saya mau tanya

Bagaimana prosedur balik nama pada PBB dari nama pemilik yang lama ke pemilik yang sekarang. Ke dinas mana saya harus mengurusnya dan surat2 apa saja yang perlu saya persiapkan serta berapa kira2 berapa biayanya..?

bu… saya mau tanya.kami diwariskan tanah oleh almarhum ayah.saya 2 bersaudara… rencananya tanah bagian saudara saya,mau saya beli sesuai dng harga jualnya.rencananya saya mau balik nama,apakah surat perjanjian jual beli harus saya buat lagi??.yang mau saya tanyakan berapa biayanya untk mengurus itu semua? dng luas tanah 150 m2,harga 105 juta/are.
“saya tunggu jawabannya bu…”

terima kasih
komang

Dear Ibu Irma,

bu ada yang saya ingin tanyakan mengenai kekuatan hukum Surat Keterangan / Penetapan Ahli Waris, yaitu :
1. Apakah surat keterangan ahli waris yang diketahui hanya sampai lurah mempunyai kekuatan hukum ? dan apa dasar hukumnya ?
2. Apakah BPN dapat menerima Surat Keterangan Ahli Waris yg hanya sampai Lurah dalam proses pembuatan sertifikat, baik peningkatan dari girik ke SHM atau balik nama dari SHM atas nama pewaris ke para ahli waris?

terimakasih banyak bu sebelumnya atas informasi dan bantuannya.
hormat saya,
Ray

dear Ibu Irma..
kami 6 bersaudara yg mendapatkan harta warisan berupa rumah dari almarhumah ibu kami. salah satu saudara kami berencana untuk membeli rumah tersebut dan nantinya hasil penjualan dibagi rata untuk kelima saudara yg lain. yang saya ingin tanyakan, surat2 apa saja yg harus kami buat? apakah kami harus membuat surat pernyataan pembagian waris terlebih dahulu, setelah itu surat pernyataan bahwa salah satu dr kami akan membeli rumah tersebut, atau bisa dijadikan satu ( dlm satu surat) saja? apakah juga diperlukan surat jual beli antara kami dengan salah satu saudara kami yg akan membeli? maaf ya Bu kl pertanyaannya tdk bs singkat. terima kasih sekali atas bantuan Ibu

Yth. Ibu Irma,

Kami berdomisili di Jakarta.
Saya mau jual rumah di Bali, untuk persyaratan tanda tangan jual beli suami istri (penjual), apabila istri saya berhalangan hadir apakah dapat di lampirkan surat kuasa saja ??
Mohon penjelasan dari Ibu. Terima kasih banyak Bu Irma.GBU

Salam,
Budi S

Jawab :

apabila memang istri bapak sangat mendesak tidak bisa hadir cukup melalui surat persetujuan isteri. Akan tetapi persetujuan tersebut wajib di dilegalisir di hadapan notaris setempat. Jangan lupa untuk menuliskan secara lengkap dan terinci peruntukkannya ya pak.

Salam hangat dari saya,

maaf bu mau nanya, apa betul sertifikat tanah lebih dari 25 tahun lalu harus diganti? bagaimana dengan biayanya? terimakasih

jawab:
Memang ada peraturan yg menyatakan bahwa Blanko yang di atas tahun 1998 harus di ganti. terutama yang tulisannya masih “Departemen Dalam Negeri” diganti menjadi “Badan Pertanahan Nasional”

Penjelasan yang sangat membantu dan bermanfaat. Terima kasih Bu Irma.

dear ibu irma

saya mempunyai tanah dari org tua,krn yg urus sertifikatnya istri saya jadi tanah tersebut pake nama istri saya, masalahnya skrg dia nuntut cerai dari saya, bagai mana tanah saya itu bisa balik nama saya, mohon penjelasannya trims.

Jawab:
Dear pak zaki,
Jika bapak menikah tanpa membuat pisah harta, maka peralihan hak dari suami ke istri atau sebaliknya tidak dapat dilakukan sepanjang perkawinan masih berlangsung. Jika sudah terjadi perceraian, maka tanah tersebut bisa beralih ke bapak jika dibuatkan akta Kesepakatan Bersama secara notariil atau melalui putusan cera dari pengadilan sekaligus menetapkan ttg pembagian harta benda dalam perkawinan.

Yth. Ibu Irma

Mohon untuk dapat di bantu , betul tidak rincian biaya yang dikirimkan oleh seorang pembeli , krn kami memakai notaris dari pembeli.dan kami ingin mengecek biaya untuk balik nama sertifikat, krn sertifikat tsb masih atas nama Alm. Ayah

1. Proses Pengecekan Sertipikat di BPN Kotamadya Jakarta Timur (jangka waktu kurang lebih 1 minggu)
2. Proses Balik Nama ke atas nama para ahli waris.
luas tanah berpatokan pada luas di sertipikat yang sah,
yaitu 476 m2, sehingga perhitungan NJOP berubah menjadi sbb :
luas tanah : 476 m2 x 702.000 = 334.152.000
luas bangunan : 80 m2 x 700.000 = 56.000.000
sehingga NJOP menjadi : 390.152.000
(menjadi dasar untuk perhitungan pajak waris)
Pajak Waris ke negara : 5% x (390.152.000 – 300.000.000) = Rp. 4.507.600
Biaya pengurusan Balik Nama ke Ahli Waris di BPN = Rp. 3.000.000
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk proses balik nama waris :
(1 permil x 334.152.000) + 100.000 = Rp. 434.152
Biaya Validasi Pajak Waris dan SKB (Surat Keterangan Pajak Waris) di Kantor Pajak : Rp. 300.000
Jangka waktu penyelesaian Balik Nama ke Ahli Waris (termasuk validasi pajak, SKB dan laporan Kanwil),
kurang lebih 1,5 bulan.

3. Proses Pemecahan sertipikat.
Setelah sertipikat sudah dibalik nama waris, maka dilanjutkan dengan proses pemecahannya.
Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya standar sebesar 10 juta, jangka waktu penyelesaiannya 3 bulan.
Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya percepatan sebesar 14juta, jangka waktu penyelesaian 2 bulan.

4. Proses Jual Beli di depan PPAT.
Setelah sertipikat dipecah, dilanjutkan dengan pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli di Bank,
baru kemudian penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli didepan PPAT.
Perhitungan Pajak Penjual dan Pembeli, dihitung berdasarkan Surat Ukur tanah yang sah dikeluarkan oleh BPN, pada saat pemecahan.

Terima kasih

Tolong untuk di balas segera

JAWAB:
Dear Ibu Sulisti,
Untuk pengurusan yang ibu sebutkan, memang harus mengeluarkan biaya-biaya sebagaimana ibu rincikan di atas.

Mengenai standard harga, tiap notaris memiliki policy (kebijakan) yang berbeda2. Sehingga untuk itu, mohon maaf saya tidak bisa menanggapi.
Semoga lancar ya bu urusannya 🙂

Salam ibu irma,

saya telah membeli 1 kios seharga 200 jt tunai & telah lunas, saya melakukan transaksi di notaris nah tetapi Surat AJB nya kok lama tdk dikasih kasih ke saya ya, sudah hampir 2 minggu lebih

kalau untuk proses balik nama, saya maklum agak lama, tapi kok untuk AJB nya lama juga, bukannya ajb itu langsung bisa di bawa oleh pembeli ?

oiya, saya ingin menaikkan status sertifikat dari hgb ke shm kata nya tidak bisa, tapi saya konsultasi ke notaris yg lain bisa di konversi ke SHM bagaimana ya BU
terima kasih banyak BU irma

Jawab:
Saya kurang tahu kondisi pada Notaris yang bersangkutan, jadi menurut saya, ada baiknya ditanyakan langsung dengan Notaris tersebut. Mungkin saja akta jual beli nya akan disampaikan sekalian dengan sertifikat yang telah selesai di balik nama.
Sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.9/1999, Peningkatan status dari HGB ke SHM hanya bisa dilakukan terhadap tanah yang peruntukkannya untuk rumah tinggal. Jadi tergantung pada IMB nya tertera apa. Kalau memang IMB dan kondisinya adalah Kios maupun ruko, maka tidak bisa menjadi SHM.

ibu irma yang terhormat

kalau bbn tanah lamanya brapa bulan ya ibu,makasih

JAWAB:
Normalnya 1 bulan – 1,5 bulan.

Bu irma saya mau bertanya
Orang tua saya membeli sebidang tanah atas dasar skt,nah bgtu akan dibuat ajb,sang penjual kabur dan tidak ada kabarnya lagi tanah awal itu tidak ada sertifikatnya,dan pemilik awalnya berada dibelakang tanah orang tua saya,langkah apa yang orang tua saya lakukan untuk membuat ajb? Swdangkan orang tua saya sudah meningga,rimakasih bu,mohon bantuannya

jawab :

Yang mau saya tanyakan, si penjual kabur karena apa yah pak? untuk SKT nya atas nama siapa yah pak? Kalau atas nama penjual, berarti bapak tidak bisa untuk melanjutkan prosesnya dikarenakan dia bukan meninggal dunia tapi kabur. Langkah yang harus anda lakukan adalah mencari penjual sampai ketemu, baru anda bisa melakukan transaksi jual beli, kecuali kalau penjual sudah meninggal. Kalau SKT tersebut atas nama pewaris dari penjual, maka SKT tersebut harus dibuat sertifikat terlebih dahulu ke atas nama ahli waris, baru anda bisa melakukan proses jual beli. Kemudian, karena orangtua anda sudah meninggal, pertanyaan saya apakah keduanya yang meninggal atau salah satunya? kalau salah satunya masih hidup, berarti orang tua anda saja (ibu/bapak) yang mewakili untuk tanda tangan di AJB sebagai pembeli.

demikian.

Dear Ibu Rima,
bu saya mau beli tanah orang lain dan suratnya masih girik, dan saya mau bangun rumah diatas tanah tersebut, bangunan tersebut akan saya tingkat keatas, jika luas bangunan lantai 1 sama dengan luas tanah sebenarnya, tapi luas bangunan dilantai 2 akan saya besarkan melebihi luas bangunan lantai 1 dan luas tanah, apakah akan bermasalah jika saya mau merubah girik ke sertifikat ?
mohon bantuannya bu, karna saya blm mengerti .
Terimakasih .

jawab :

Tidak akan ada masalah kok bu, jadi sebelum anda melakukan transaksi jual beli atas tanah girik tersebut, anda juga menyiapkan permohonan untuk membuat IMB. Untuk luas bangunan tidak masalah di sertifikat, karena untuk sertifikat hanya mencatatkan luas tanahnya saja, dan untuk luas bangunan akan dicatatkan di IMB dan PBB.

demikian.

Selamat malam… Saya sebagai pembeli ke-1 membeli tanah&bangunan kpd pembeli ke-2
Namun pembeli ke-II belum balik nama dari pemilik Asli sedangkan AJB sudah terbit atas nama pembeli ke-1

Yang saya tanyakan bisakah balik nama dari pemilik Asli langsung ke pembeli ke-2 tanpa harus balik nama ke pembeli ke-1
Pemilik Asli (pihak I)
Pembeli ke-1 (pihak II)
Pembeli ke-2 (pihak III)
(Ketiga piihak ingin prosesnya langsung dari pihak I balik nama ke pihak III)

jawab :

Kalau sekarang, proses baliknama antara pihak I dan pihak II harus diselesaikan terlebih dahulu, barulah setelah sertifikat sudah menjadi atas nama pihak II, kemudian dilakukan proses jual beli dan balik nama antara pihak II dan pihak III. Mengenai proses antara pihak I langsung pihak III mungkin bisa saja dilakukan, yaitu AJB antara pihak I dan pihak II dibatalkan, dan langsung dilakukan proses jual beli pihak I dan pihak III, dan biasanya pihak II ditambahkan menjadi saksi di AJB, namun proses tersebut sangat riskan dikarenakan tujuannya ingin menghilangkan salah satu proses pajak, bisa saja nantinya dikenakan tuduhan penggelapan pajak oleh kantor pajak atau instansi lain.

demikian.

Ass…jika sertipikat itu ganda atau dua….yang satu nya sudah di balik nama ..itu gimana buk…kok bisa

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Kemungkinan ada saja pak, pasti yang menggandakan ingin mencari keuntungan dari hal tersebut. Coba bapak cek sertifikatnya di BPN setempat, biasanya mereka bisa mengetahui apakah sertifikat tersebut aspal (asli tapi palsu) atau bukan.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat sore ibu, saya baru beli tanah kaplingan melalui developer, dan buki transaksi adalah PPJB. Saat ini sertifikatnya sudah dipecah, dan sekarang mau dibalik nama, pihak developer melalui notaris yang ditunujuk developer meminta ppjb yang asli untuk diserahkan kenotaris sebagai syarat balik nama. Apakah seperti itu ya bu. Seterusnya bukti bahwa saya telah melakukan transaksi jual beli apa ya bu jika ppjb yang asli saya kasih ke notaris yang mengurus balik namanya.. Terima kasih.

jawab :

Memang seperti itu pak prosedurnya. Nantinya PPJB itu sebagai salah satu syarat untuk melakukan proses balik nama sertifikat disamping AJB, karena diriwayat akta jual beli bapak ada klausul dengan PPJB. Nanti bapak akan mendapatkan salinan AJB sebagai bukti jual beli.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat pagi,
Bu. Saya mau tanya. Saya mau beli rumah tapi sertifikatnya di bank dan si penjual sudah bercerai.pertanyaan saya, apa saja syarat yg harus di penuhi untuk proses ajb dan balik namanya nanti

jawab :

Tidak masalah kalau sertifikat tersebut ada di bank, yang penting sertifikat tersebut memang sudah terbit, kalau tidak berarti bapak hanya bisa melakukan proses ppjb terlebih dahulu, walaupun bapak sudah melunasi kekurangan dari penjual. Pertanyaan saya, sertifikat atas nama siapa yah pak? dan sertifikat tersebut diperoleh sebelum pernikahan atau setelah pernikahan? Kalau sertifikat tersebut diperoleh setelah pernikahan, berarti itu termasuk harta bersama. Jadi pada saat jual beli, keduanya harus hadir untuk tanda tangan akta jual beli walaupun keduanya telah bercerai. Untuk syarat jual beli seperti standar pada umumnya baik untuk penjual maupun pembeli yaitu ktp, kk, akta nikah, pbb, npwp, dan jangan lupa asli sertifikatnya.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat malam ibu Irma..
Sy mau bertanya nih..sy menjual rumah di daerah Cibubur,saat menjual sertifikat sdng diagunkan di bank dan yg melunasi pihak pembeli, proses nya agak lama Krn waktu KPR dulu via bank Bumiputera dan sekarang diambil alih bank MNC,saat ini Alhamdulillah sertifikat sdh diserahkan ke notaris pembeli dan sedang dlm proses cabut roya dan BPN (yg mana msh proses)yg sy tanyakan apakah sy selaku penjual sdh bisa menagih pelunasan pembelian rumah itu? Terimakasih

jawab :

berarti proses jual belinya belum dilaksanakan yah bu? karena prinsip jual beli salah satunya tunai yaitu membayar seluruhnya pada saat proses jual beli, namun karena saya lihat belum dilakukan proses jual beli, sebab masih sedang dilakukan proses roya sertifikat. Jadi baiknya anda meminta pelunasan bersamaan dengan dilakukannya penandatanganan akta jual beli dihadapan ppat, karena kalau pembeli tidak melunasi pembayarannya, ppat tidak akan mau memberikan nomor akta jual beli yang nantinya untuk dilakukan proses baliknama sertifikat ke atas nama pembeli

demikian semoga dapat membantu.

Maaf Bu saya mau tanya apakah pengurusan balik nama sertifikat harus diberi surat keterangan blm menikah dari desa padahal KK dan KTP saya memang blm menikah..saya sebagai penjual…

jawab :

Biasanya kebanyakan Notaris akan meminta kepada penjual atau pembeli yang belum menikah untuk membuat surat keterangan belum menikah (PM1) atau menawarkan diri untuk membantu mengurus surat tersebut, sebagai bukti penguat bahwa memang benar saat ini belum menikah, karena banyak kasus timbul di ktp/kk belum menikah namun kenyataannya sudah menikah.

demikian.

Yth Ibu Irma Devita

Saya mau jual tanah warisan dgn srt AJB dgn legalitas Girik di jaktim. Jd ada pembeli yg brmnt beli dgn pmbayarn bertahap. Dia minta Tdk hrs naik shm. Bgm saran ibu irma agar proses jual beli yg aman. Mksh.

jawab :

Sebenarnya kurang aman jika jual beli tidak dibalik nama menjadi sertifikat, karena girik itu bukan bukti kepemilikan hak. Saran saya sertifikatkan terlebih dahulu girik anda. Sambil menunggu sertifikat jadi, ikat dengan PPJB di kantor Notaris dengan klausul girik sedang di buat pensertifikatan dan pembayaran dengan bertahap. Kalau pembeli mempermasalahkan mengenai pajak lakukan saja transaksi sampai kepada AJB, tapi biasanya sebelum transaksi jual beli, pajak harus diselesaikan terlebih dahulu baik penjual dan pembeli.

demikian

yang terhormat ibu irma,
bu saya mau mengajukan kpr dengan menggunakan nama kakak kandung/kakak ipar saya. nanti setelah selesai kpr, untuk balik nama mjd atas nama saya, biaya apa saja yg keluar dari saya ataupun kakak kandung saya atau kakak ipar(jika menggunakan nama kakak ipar)

jawab :

Pertanyaan saya, untuk sertifikatnya nanti atas nama kakak bapak atau langsung ke bapak? biaya yang biasanya keluar adalah biaya pajak pembeli beserta validasi, biaya akta jual beli, biaya balik nama, dan biaya kpr. Mungkin sedikit perbedaan apabila sertifikat sebelumnya atas nama kakak kandung/kakak ipar bapak, berarti ada biaya tambahan seperti pengecekan sertifikat, biaya pajak penjual dan pajak pembeli serta validasi, biaya akta jual beli kedua dan baliknama kedua.

demikian semoga bermanfaat.

Selamat pagi Bu,
Saya mau tanya, sayakan beli rumah si A yang d beli dia dari developer dengan status rumah sudah lunas ke developer.tapi rumah tersebut sudah bertaun taun belum siap sertifikatnya yang ada cuma pecahan sertifikat yang masih atas nama developer ..apakah bisa bu kalo saya urus balik nama langsung k nama saya dari developer apakah harus balik nama dulu ke si A baru ke nama saya?
Terima kasih

jawab :

Tetap harus balik nama dulu ke si A, pak, karena sebenarnya tinggal menunggu sertifikat terbit. Mungkin ada kendala dari pihak developer yang menyebabkan developer belum bisa untuk mengurus atau menyelesaikan proses balik nama sertifikatnya. Saran saya, jika bapak tetap ingin membeli rumah tersebut, tunggu sampai sertifikatnya terbit atau diikat dulu dengan Pengikatan Jual Beli (PJB), baru setelah sertifikat terbit, dilanjutkan dengan jual beli.

demikian.

Sore Bu Irma
Saya menanyakan, apakah perlu NPWP bila mau balik nama sertifikat SHM bekas KPR . Terima kasih

jawab :

Pada saat melakukan baliknama sertifikat berarti sebelumnya dilakukan proses jual beli. Berarti sebelumnya harus membayar pajak penjual (PPh) dan pajak pembeli (BPHTB). Untuk membayar pajak tersebut dibutuhkan nomor NPWP baik penjual maupun pembeli. Jadi npwp sangat diperlukan apabila ingin melakukan transaksi jual beli. Jika pajak belum dibayarkan baik itu pajak penjual maupun pajak pembeli, ppat tidak akan mau membacakan akta jual beli dihadapan penjual dan pembeli.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat malam Bu
Saya ingin bertanya ayah mertua saya SDH meninggal dan tanahnya akan dijual oleh anak2nya…dan mempunyai sertifikat Atan nama ayahnya dan ajb beserta sjb
Namun ada seorang dari saksi dari pihak penjual mengatakan dia tidak pernah menandatangani saksi dalam ajb dan sjb
Sedangkan saksi yg lain SDH meninggal
Dan pihak penjual dan pembeli juga meninggal
Apakah sah sertifikat itu atas nama ayah mertua saya
Sedangkan si ahli waris dari penjual menuntut ke polisi bahwa dia merasa tidak menandatangani menjadi saksi dalam jual beli..

jawab :

Dahulu pada saat ayah mertua anda membeli tanah tersebut, sertifikat atas nama siapa yah? apakah atas nama almarhum penjual atau ahli waris? Kalau begitu coba ditanyakan kepada ppat yang mengeluarkan salinan ajb tersebut pak. Biasanya pada warkah ajb selain dilekatkan ktp dan akta nikah penjual pembeli juga ktp saksi, serta ada namanya lembar daftar hadir dan sidik jari. Apakah di dalam daftar hadir dan lembar sidik jari tersebut saksi dari penjual yang merasa tidak tanda tangan, tanda tangannya ada di dalam lembar daftar hadir dan sidik jari tersebut atau tidak? biasanya pada saat transaksi jual beli dihadapan ppat ada bukti foto para penghadap yang dilekatkan diwarkahnya, Jadi bisa dibuktikan apakah saksi yang merasa tidak menandatangani akta jual beli tersebut apakah dia benar-benar tidak tanda tangan atau tidak. Kalau di sertifikat jual beli/sjb memang saksi tidak ada yang menandatangani selain kepala kantor badan pertanahan nasional setempat tanah tersebut.

demikian.

Selamat Siang bu.

Saya mau tanya, ibu saya kan ada mau beli rumah. Dan yang mengurus surat AJBnya yaitu penjualnya. Waktu penjual ingin meminta tanda tangan ibu saya di surat PPAT sementara itu hanya ada alamat tanah dan luas tanahnya saja, tetapi tidak ada beserta bangunan tetap yang ada diatas tanah tersebut. Itu bagaimana menyikapinya bu?? Terima kasih
Salam
Arinda

jawab :

Apakah pada saat ibu anda tanda tangan berkas/akta itu di depan PPAT atau hanya dengan penjualnya saja? Mungkin data-datanya belum lengkap bu, jadi pada saat ibu anda tandatangan berkasnya, ada sebagian data-data yang belum diketik. Nanti pada saat anda menerima salinan AJB, pasti semua kelengkapan data sudah terisi, karena kalau tidak lengkap, sertifikat tidak bisa diproses baliknama di BPN. Dan kemungkinan berkas akan dikembalikan untuk dilengkapi terlebih dahulu.

demikian semoga membantu

Selamat pagi ibu.
Saya dessy.
Sebelumny maaf bu saya hanya orang awam yg tidak tahu menahu soal jual beli tanah bu.
Saya mau bertanya ibu.
Saya beli tanah dan sudah saya bangun rumah diatas bu.
Tapi saya mau menjual rumah tersebut.
Tapi suratnya masih surat tanah dan belum ada keterangan bahwa adanya bangunan rumah diatas nya.
Apakah bisa saya jual rumah nya bu karena saya belum mengubah surat nya.
Mohon infonya iya bu.
Terima kasih

jawab :

Menurut pengalaman saya tanah kosong yang sudah dibangun bangunan misalnya rumah diatasnya tidak bisa begitu saja surat tanahnya dalam hal ini sertifikat dirubah catatannya yang tadinya tanah kosong menjadi ada bangunannya. Namun nantinya pada saat ada proses pengalihan misalnya jual beli, maka akan dilakukan proses baliknama sertifikat sekaligus dilakukan proses pengukuran ulang baik tanah dan bangunan, serta juga mengubah PBB. Maka dari itu harusnya ada izin mendirikan bangunan (IMB) sebagai dasar pendirian bangunan tersebut.

demikian semoga bermanfaat

Sore bu saya mau tanya.ibu saya diberikan sebuah rumah dan bangunan oleh nenek buyut namun karena masih dibawah umur diatas namakan nenek (ibu dari ibu saya) alias ibu saya .namun tanpa disadari ibu saya menandatangi segel kosong yang diberikan oleh ayah tirinya pada tahun 1975 dan baru sekarang ini diketahui bahwa ternyata dari segel tersebut dijadikan dasar jual beli yang uangnya tidak pernah diterima. sebelum meninggal dunia nenek (ibu dari ibu saya berpesan bahwa rumah ini rumah ibumu ).Bangunan rumah tersebut telah berdiri sejak thn 1964 tetapi di segel hanya tercantum jual beli tanah dan pekarangan.Sekarang saksi yang mengetahui kejadian tersebut sudah meninggal dunia.ibu saya mencoba mengurus dan mendatangi kantor desa. ternyata disana untuk tahun 1975 no segel hanya 900 an sementara segel yang dijadikan dasar jual beli no 1088.data didesa tidak ada.sementara tanah telah disertifikat melalui pemutihan tahun 1990.bagaimana kita bisa melacak karena bukti surat petok di
desa sudah tidak ada dan ahli waris/anak tiri tidak mau memperlihatkan fotocopy sertifikat.masih adakah kemungkinan untuk bisa melacaknya?sementara ibu saya tidak mempunyai bukti tertulis.

jawab :

Apakah ada dasar tertulis bahwa nenek buyut anda memberikan sebuah rumah untuk ibu anda? Karena kalau tidak ada bukti tertulis, susah untuk melakukan pembuktian. Anda harus mencari bukti tertulis yang bisa dijadikan dasar untuk bukti kepemilikan rumah tersebut. Sekarang rumah tersebut siapa yang menempati yah bu? apakah saudara tiri ibu anda? Mungkin ibu bisa melakukan mediasi terlebih dahulu dengan saudara tiri ibu anda. Kalau anda punya copy segelnya, anda bisa coba untuk cek di bpn, kalau memang di kantor desa tidak ada warkahnya. Baru kalau anda sudah memiliki cukup bukti, dan dari mediasi tidak menemukan titik temu mengenai win win solution antara ibu anda dengan saudara tiri ibu anda. Kalau anda dan keluarga anda mau, selesaikan saja di jalur pengadilan.
Kalau ditelaah lebih dalam, berarti menurut saya apa yang dilakukan oleh ayah tiri ibu anda termasuk dalam kategori penipuan sekaligus pemalsuan data segel, sebab memang benar diatas surat segel itu tercantum tanda tangan ibu anda, namun isi dari surat segel tersebut ibu anda tidak mengetahuinya, karena ibu anda hanya tanda tangan diatas surat segel yang kosong. Menurut PP nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN nomor 3 tahun 1997 dan standar prosedur pelayanan sesuai peraturan kepala BPN nomor 1/2010. Ditegaskan, pemalsuan terhadap tanda tangan maupun dokumen dalam mengajukan sertifikat tanah dapat dipidanakan.Jadi jika bukti-bukti yang anda kumpulkan sudah kuat dan anda memang ada keinginan menempuh jalur hukum karena jalur mediasi sudah tidak ada titik temu, maka jalankan proses peradilan. Namun saran saya kunsultasikan terlebih dahulu kepada bidang yang berkompeten seperti pengacara. Supaya semua masalah bisa terselesaikan dan hak yang seharusnya ibu anda miliki bisa kembali dikuasai.

demikian semoga dapat membantu.

Dear Bu Irma,
Mohon Ibu berkenan memberikan informasi terkait dengan jual beli rumah. Katakan lah kesepakatan harga jual sebuah rumah 500jt, akan tetapi pihak penjual menginginkan harga yang dicantumkan dalam AJB hanya senilai 200jt. Yang ining saya tanyakan dari kasus di atas, apakah kerugian dari sisi pembeli terkait dengan perbedaan harga aktual dengan harga yang tercantum dalam AJB? Jawaban Ibu sangat saya harapkan, terima kasih sebelumnya.

jawab :

Sebenarnya untuk permintaan seperti itu dari pihak penjual, pihak pembeli tidak mendapatkan kerugian apa-apa. Malahan pihak penjual dan pembeli sama-sama diuntungkan, khususnya pada pengeluaran pajak penjual dan pembeli. Intinya agar pembayaran pajak tidak terlalu besar. Tapi sekarang orang-orang di kantor pajak sudah sangat hafal dengan sistem seperti itu. Maka mereka mengeluarkan aturan pembayaran pajak dihitung dari perhitungan Zona Nilai Tanah (ZNT) atau bisa dibilang setingkat dengan harga pasar. Dan juga sekarang untuk transaksi jual beli dengan nilai di bawah NIlai Jual Objek Pajak (NJOP) dari pihak ppat sangat tidak menyarankan. Biasanya ppat akan menyarankan nilai transaksi jual beli diatas nilai NJOP namun dibawah harga pasar. untuk nilai transaksi mungkin akan masuk oleh kantor pajak, tapi untuk biaya pajaknya kemungkinan bisa cukup atau kurang bayar, karena dari kantor pajak juga melakukan survei harga pasar. Jadi intinya walaupun nilai transaksi menggunakan nilai NJOP, untuk perhitungan pajak penjual dan pembelinya tetap menggunakan ZNT/harga pasar.

demikian semoga bermanfaat.

Kalo anak angkat tunggal yg mulai kecil diasuh dan didik
Kemudian dokumen2 mulai sekolah menikah dan bekerja telah di usahakan oleh orang tua angkat seluruh nya…
Apakah bisa membalikan nama rumah tempat tinggal nya yg sebelum nya atas nama ayah angkat nya menjadi miliknya???
Sedangkan yg dia tau anak tunggal satu2 nya..terima kasih

Jawab :

Sistem hukum waris apa yang anda gunakan? di Indonesia ada 3 (tiga) sistem hukum waris yang berlaku yaitu: hukum adat; peraturan perundang-undangan; dan hukum islam. Apabila anda menggunakan sistem hukum adat, contohnya apabila anda menganut sistem parental, pengangkatan anak tidak otomatis memutuskan tali keluarga anak dengan orangtua kandung. Jadi selain mendapatkan hak waris dari orangtua angkatnya, dia juga tetap berhak atas waris dari orangtua kandungnya. Kemudian apabila anak tersebut secara sah diangkat melalui penetapan pengadilan, maka anak tersebut secara hukum memperoleh nama dari orangtua angkatnya dalam arti dijadikan sebagai anak ahli waris, namun akibat hukumnya putuslah segala hubungan perdata dengan orangtua kandung yang telah melahirkannya. Dan yang terakhir apabila anda menggunakan sistem hukum islam, pengangkatan anak tidak membawa akibat hukum dalam hal hubungan darah, hubungan wali-mewali, dan hubungan waris mewaris dengan orangtua angkat. Dia boleh mendapatkan harta dari orangtua angkatnya melalui wasiat. Jadi mana yang anda gunakan? Anda bisa juga baca artikel saya tentang “Apakah Anak Angkat (Anak Adopsi) Berhak Mewaris?” https://irmadevita.com/2012/apakah-anak-angkat-anak-adopsi-berhak-mewaris/

demikian semoga bermanfaat.

Malam bu..sy mau bertanya kalau mau balik nama sertifikat..tapi saya hanya punya sertifikat,pengikatan jual beli,dan pbb ..apa bisa? Mohon penjelasan nya.terima kasih

jawab :

Bisa saja pak. sebelumnya dilakukan pengikatan jual belinya karena hal apa yah pak? Kalau di dalam akta pengikatan jual beli tersebut ada klausul kuasa khusus untuk menghadap mewakili penjual melakukan transaksi jual beli dihadapan ppat, maka kemungkinan besar bisa dilakukan proses balik nama. Nantinya anda tinggal membayarkan terlebih dahulu pajak pembeli/bphtb, karena untuk saat ini biasanya pada saat proses pengikatan jual beli lebih dahulu harus membayarkan pajak penjual/pph. Tapi apabila pajak penjual/pph belum dibayarkan, berarti anda akan sekaligus membayar pajak penjual/pph dan pajak pembeli/bphtb.

demikian semoga bermanfaat.

Selamat malam bu irma.
Bu kalau persoalannya ibu dapat warisan tanah dengan ukuran 66m2, kemudian ibu menjual ke om. Dan beberapa tahun kemudian om membutuhkn uang dan menjualnya ke saya, pertanyaan saya
1). Bagaimana surat suratnya untuk menyatakan keabsahan bahwa tanah tersebut sudah milik saya bu, sedangkan sertifikat belum pecah dan peraturan daerah menyatakan bahwa tanah bisa disertifikat minimal 120m2.

jawab :

Pada saat menjualnya berarti bawah tangan yah pak? Berarti ada 4 proses tahapannya pak. Pertama tanah warisan di baliknama waris terlebih dahulu, kemudian dipecah sempurna. ada berapa orang ahli warisnya pak? setelah itu di jual beli ke om bapak, baru setelah jadi atas nama om bapak kemudian dijual kembali ke bapak. Kalau boleh tau objek tanahnya ada dimana? dan peraturan daerahnya tentang apa? apakah peraturan daerahnya masih berlaku ataukah sudah dicabut? setau saya tidak ada larangan mensertifikatkan tanah berapapun luasnya, karena kebutuhan, penghasilan dan daya beli setiap orang itu berbeda-beda maksudnya dalam hal tingkatan ekonomi.

demikian

Bu mau tanya.sya beli tanah .trus sertifikat sudah sya pegang.ternyata ada anggunan dri bank.yg sya tanyakan..apakah sertifikat yg sudah keluar dri bank itu pasti sudah lunas apa belum.

jawab :

Pembeliannya apakah melalui jalur ppat yaitu dengan akta jual beli ataukah bawah tangan pak? Sebab setahu saya apabila sebelumnya pihak penjual melakukan transaksi jual beli dengan fasilitas krp di lembaga pembiayaan misalnya Bank, kemungkinan ada agunan, tapi kalau asli sertifikat sudah ditangan, pasti agunan sudah lunas, tapi kemungkinan belum dilakukan proses roya/penghapusan di bpn wilayah setempat. Jadi seharusnya bapak selain memegang sertifikat tanah, juga memegang surat keterangan lunas dari Bank. Nanti surat itu sebagai salah satu syarat untuk melakukan permohonan roya di bpn setempat. Kemudian apabila anda melakukan proses jual beli melalui kantor ppat, dari pihak ppat pasti akan melakukan pengecekan sertipikat terlebih dahulu, nanti akan ada keterangan dari kantor bpn kalau memang ada agunan atau hal lain misalnya sertifikat belum diroya. berarti sebelum melakukan proses jual beli harus dilakukan proses roya/penghapusan.

demikian semoga bermanfaat.

apa saja data yang diperlukan oleh pembeli untuk proses balik nama sertipikat jika pasangannya adalah warga negara asing.mohon penjelasannya.terima kasih.

jawab :

sebenarnya data yang diperlukan untuk proses balik nama sertifikat apabila pasangan anda WNI atau WNA tidak beda jauh. Yang membedakan nantinya adalah apabila kita merubah kewarganegaraan menjadi warga negara asing, maka untuk hak sertifikat hanya bisa kita peroleh untuk hak pakai saja. untuk syarat data-datanya standar yaitu copy ktp suami istri, copy akta nikah, copy kk.

demikian semoga bermanfaat.

Selamat siang ibu,
Saya ini kurang paham tentang jual beli tanah dan saya membeli tanah dengan sertifikat, dan ternyata sertifikat nya masih atas nama orng yg punya pertama blm balik nama, dan hanya dengan bukti Kwitansi sebagai bukti pembelian, dan saya tidak ad akte jual beli,
Bagamaina caranya saya akan balik nama, apakah bisa, karena yg punya pertama orngnya sdh meninggal, dan sudah pulang kampung,
Dan terimakasih sblmnya

jawab :

Solusi yang pertama, apabila pemilik sertifikat yang pertama sudah meninggal namun masih ada ahli warisnya, diusahakan untuk mencari ahli warisnya untuk menyelesaikan proses baliknama waris. Baru setelah itu dijual ke pihak kedua, apabila proses sudah beralih baru selanjutnya dilakukan proses jual beli dengan anda.

Solusi yang kedua, apabila para ahli waris ada, tetap dilakukan proses baliknama waris terlebih dahulu. Setelah sertifikat jadi, kemudian dilakukan jual beli antara pihak pertama/ahli waris langsung dengan anda, namun pihak kedua sebagai saksi di akta jual beli. Syaratnya pihak kedua dengan pihak pertama sepakat agar tidak ada sesuatu yang tidak diinginkan.

Solusi yang ketiga, apabila para ahli waris sudah tidak bisa diketemukan maka pihak kedua harus melakukan permohonan penetapan pengadilan terlebih dahulu sebagai dasar untuk melakukan proses baliknama sertifikat ke pihak kedua. Setelah penetapan pengadilannya keluar baru pihak kedua bisa melakukan proses baliknama. Setelah sertifikat selesai dibaliknama, baru selanjutnya dilakukan proses jual beli dengan anda.

demikian semoga bermanfaat.

Assalamualaikum Bu,saya lg ada masalah jual beli tanah warisan pny keluarga,apakah boleh seorang notaris tidak mempertemukan antara penjual dan pembeli dan apakah boleh sebelum pembayar sisa uang pelunasan ,pihak dari pembeli meminta kepada notaris untuk menyuruh pihak pemilik ahli waris tanah untuk melakukan penandatangan surat balik nama kepihak pembeli dan sisa uang yg harus dibayar kepemilik tidak jelas kapan akan dibayar, mohon info dan sarannya bu

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Maksud notaris tidak mempertemukan penjual dan pembeli dalam hal apa yah kalo boleh tau? Bukannya antara penjual dan pembeli pasti selalu melakukan komunikasi? dan kalau memang ingin bertemu antara penjual dan pembeli ya silahkan saja tidak ada yang melarang kok. Terkait dengan penandatangan akta jual beli, ppat akan membuatkan jadwal untuk penandatangan akta setelah semua persyaratan jual beli dilaksanakan baik oleh penjual maupun pembeli, misalnya pengecekan sertifikat, pembayaran pajak penjual dan pembeli sekaligus validasi, setelah semuanya lengkap maka ppat siap untuk memanggil penjual dan pembeli untuk menghadap melakukan penandatanganan akta jual beli. Namun apabila tanpa melunasi sisa pelunasan dan tidak tau kapan akan dilunasi, itu adalah salah. Jual beli itu terang dan tunai, berarti jelas kepada kedua belah pihak dan dilunasi pada saat hari penandatanganan akta itu, sebab pasti dari pihak ppat akan mengingatkan kepada pembeli, apakah hari ini bisa untuk melunasi semua pembayarannya? jika tidak, maka penandatanganan akan dibatalkan dan nomor akta jual beli juga tidak diambil. Mungkin surat-surat bapak tidak ditahan, melainkan dibantu untuk diselesaikan permasalahannya. Saran saya coba bapak bertemu dengan pihak ppat dan minta dipertemukan bersama-sama dengan pihak pembeli. Lakukanlah musyawarah agar mendapatkan win win solution antara pihak penjual dan pembeli, karena kalau tidak dipertemukan maka permasalahan tidak akan pernah selesai.

demikian semoga dapat membantu

Saya dulu beli sawah kurang lebihnya 90 ubin, tapi sm saya blm d balik nama suratnya, tapi terus saya jual sama seseorang , waktu saya jual sawah itu d ukur bertambah jadi kurang lebih nya 95an ubin , terus sama yang mau belinya d setujui dan d tanda tanganin /d setujui itupun ada 3 saksi sudah sekitar 7 th sawah itu saya jual , terus sekarang sawah itu d jual lagi pihak ke pihak ke 3ternyata tanah itu jadi berkurang mejadi
89 ubin, terus sekarang saya d tuntut atas dasar penipuan dengan udah sekian lama , untuk mengembalikan kekurangan sawah itu, mohon solusinya

jawab :

Pada saat anda jual sawah tersebut kepada orang lain, apakah dengan proses jual beli dan balik nama sertifikat? Pada waktu itu siapa yang melakukan pengukuran? Dasar anda menjual kepada orang lain itu dengan apa yah? Apakah kwitansi saja, surat perjanjian dibawah tangan, atau akta jual beli? Apabila anda waktu itu menjual dengan akta jual beli, pasti ada klausul di Pasal 4 yang berbunyi “ Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek Jual Beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan”. Solusi saya, mungkin anda bisa mencari tukang ukur dan/atau saksi yang pada saat itu anda menjual sawah tersebut kepada pembeli, untuk sebagai saksi bahwa memang benar pada waktu itu hasil pengukurannya seluas 95 ubin.

demikian.

Assalamualaikum bu,
Keadaan saya sekarang saya akan membeli rumah dari yang saat ini masih KPR, dan saya berniat untuk membeli dan langsung melunasi KPR rumah tersebut, tanggungan KPR nya tersisa 50 juta, dan harga rumah dari penjual 135 juta, kemudian penjual menginginkan saya melunasi dl sisa KPR dan baru membuat akad jual beli, dengan maksud harga 135 juta agar pajak untuk penjual lebih murah, apakah prinsip tersebut sesua, dimana sebenarnya saya harus mengeluarkan membeli rumah itu 185 juta.

jawab :

waalaikumussalam warohmatullohi wabarokatuh

sekarang harga rumah yang ditawarkan oleh penjual kepada anda berapa yah bu? setau saya rumah KPR yang sudah tahap terakhir ke pelunasan, tidak bisa langsung dibaliknama ke atas nama pihak ketiga. Jadi harus dilunasi terlebih dahulu, baru selanjutnya bisa untuk dilakukan proses jual beli setelah syarat-syaratnya terpenuhi. Menurut saya hal tersebut sah-sah saja, asal anda setuju dengan hal tersebut, sebab apabila anda langsung membayar 185 juta pun kepada penjual, rumah tersebut belum bisa dijual beli dan baliknama ke atas nama anda, karena ada prosesnya bu. Namun untuk sekarang ini, harga jual tidak bisa mempengaruhi nilai pajak, mengingat ada yang namanya Zona Nilai Tanah (ZNT) atau nilai harga pasar, karena kantor pajak mengambil perhitungan pajaknya dari ZNT tersebut.

demikian semoga bermanfaat.

Assalamualaikum,.mhon penjelasanya penulisan tanggal lahir di sertifikat tanah saya tidak sesuai dengan yg di Ktp,Ijazah maupun Akta kelahiran .pertanyaannya apakah harus diperbaiki penulisan tanggal di sertifikat tanah itu dan berapakah biaya untuk perbaikan tersebut.terimakasih..

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Penulisan tanggal lahir di sertifikat apabila berbeda dengan di ktp atau ijazah atau akta kelahiran sebenarnya tidak masalah. Yang jadi masalah apabila penulisan tanggal, bulan, dan tahun dalam bentuk angka dan/atau penulisan dalam bentuk penjabaran kata-kata berbeda dengan tanggal kelahiran anda, maka itu harus diperbaiki.

demikian.

Assalamualaikum buk Irma
Saya ingin bertanya buk, kan tanah ayah saya itu masih SKT dan itu salah buk, salah nya nama orang yg samping dan belakang rumah saya itu masih nama kepemilik yg lama bukan yg sekarang sedangkan pemilik nya sudah yang baru, dan ukuran nya juga melenceng buk, kami dan itu berdampak ke pembayaran PBB yg besar, sedangkan ukuran tanah tidak sebesar itu, dan saat mengurus PBB kami di suruh mengurus dulu surat tanah dan ukuran tanah, saat ingin memperbaiki SKT ternyata orang menjual tanah kepada ayah saya sudah tidak tau lagi dimana buk, itu gimana buk solusi nya?? Saya mohon Agar ibuk jelasin ke saya sedetail nya buk ??????
Saya mohon penjelasannya buk

jawab :

Surat Kepemilikan Tanah (SKT) itu memang merupakan salah satu alat bukti tertulis untuk menunjukkan kepemilikan tanah, namun untuk sekarang ini SKT tidak diperlukan lagi sebagai salah satu syarat dalam pendaftran tanah, jadi memang SKT tidak perlu untuk diperbaharui lagi. Saran saya, anda mohonkan SKT tersebut menjadi sertifikat, karena nantinya pada saat proses pensertifikatan akan dilakukan pengukuran ulang yang bisa dijadikan dasar untuk mengurus PBB. Anda bisa mensertifikatkan tanah anda melalui Program PTSL atau anda melakukannya dengan cara mandiri yaitu anda bisa mengurusnya sendiri atau minta tolong bantuan dari kantor Notaris.

demikian.

Selamat malam Bu Irma
Mohon bantuan dan solusinya
Kami tahun 2014 membeli tanah kapling dari developer. Saat itu telah dilakukan AJB melalui PPAT notaris. Namun sampai saat ini sertifikat dari developer yang dijanjikan belum kami terima. Padahal beberapa pembeli telah membangun rumah di lokasi kapling tersebut. Info yang kami peroleh tanah tersebut berstatus Petok D dan telah dibeli developer. Tetapi entah mengapa developer enggan mengurus balik nama tanah kapling tersebut ke para pembeli. Mohon masukkannya

jawab :

Pertanyaan saya, apakah sertifikat induknya sudah jadi? Mungkin developer menunggu sampai seluruh tanah kavlingannya laku semua baru dilakukan proses pemecahan untuk mengurangi pengeluaran biaya. Setau saya untuk status tanah petok d tetap bisa disertifikatkan dengan muncul nanti status haknya adalah Hak Guna Bangunan. Coba ditanyakan kembali kepada developer mengapa sampai sekarang belum dilakukan pengurusan untuk balik nama kavling tersebut.

demikian.

Yth ibu irma
Selamat malam bu saya beli tanah kavling dari CV dengan cara mencicil cuma d kasih ppjb terus sudah lunas mau d suruh ngurus ijb tanah yang saya beli berupa sawah rencana mau d dirikan bangunan yang ngurus ijb d kenakan biaya 4 juta 5ratus.apa harga emang segitu terus. Klo meningkatkan ke shm syarat2 apa aja y bu irma mohon penjelasannya trimakasih.

jawab :

Kalau pembeliannya dengan cara mencicil memang aturannya seperti itu bu, namun kalau ibu membeli rumahnya dengan jalan kredit dari Bank atau pembayaran secara lunas, pasti langsung diikat dengan ajb (akta jual beli) karena jual beli itu prinsipnya terang dan tunai. Kalau untuk harga, relatif bu, memang luas tanahnya berapa? Untuk persyaratan peningkatan hak dari HGB menjadi HM biasanya disiapkan berkas-berkas diantaranya: asli dan fotocopy sertifikat, fotocopy IMB, fotocopy identitas diri (ktp, kk, akta nikah), fotocopy PBB terakhir, asli surat permohonan peningkatan status hak, asli surat pernyataan 5 bidang, kurang lebih seperti itu.

demikian.

Selamat malam bu. Saya mau bertanya, semoga berkenan menjawabnya.

Saya mau beli rumah dg si A (pemilik rumah), cuma SHM nya belum balik nama, masih nama Si B pemilik tanah asal, nah si B ini sudah susah ditemui. Itu bagaimana ya bu?

Apa bisa langsung balik nama atas nama saya? Kalau PBB malah sdh nama pemilik rumah(si A).

jawab :

PBB itu kan bukan bukti kepemilikan pak, namun lebih tepatnya bukti penguasaan fisik tanah. Pertanyaan saya, sesusah apa ditemuinya pak? Kalau masih ada keluarganya yang bisa membantu untuk mencari lebih baik dicoba untuk cari dulu pak, kecuali kalau memang sudah tidak bisa untuk dicari atau sudah meninggal. Kemudian, apakah si A punya akta jual beli antara B dengan A? Kalau punya, berarti dijalankan saja terlebih dahulu proses balik nama sertifikatnya ke si A. Baru setelah sertifikat jadi, anda bisa melakukan proses transaksi jual beli dengan si A, pak.

demikian.

Selamat siang ibu, saya membeli rumah tapi sudah tangan ke 2 dan tangan ke 2 ini belum balik nama dan hal2 apa saja yg harus saya lakukan, dan seperti apa disurat perjanjian jual beli nya, mohon bantuannya

jawab :

Pertanyaan saya, apakah ada AJB antara tangan ke 1 dengan tangan ke 2? Kalau ada, sebaiknya dilakukan proses baliknama terlebih dahulu, dan setelah baliknama selesai, baru anda melakukan transaksi jual beli dengan penjual tersebut (orang tangan ke 2). Kalau untuk surat perjanjian jual belinya/akta jual beli, yah seperti biasa, antara 2 (dua) pihak yaitu penjual dan pembeli, maka dari itu saran saya, selesaikan terlebih dahulu proses baliknama yang pertama, karena jual beli selanjutnya tidak bisa dilaksanakan apabila sertifikat belum dibaliknama.

demikian.

Assalamualaikum Bu, saya mau bertanya di daerah saya ada program PTSL dan saya mau mengikutinya untuk penerbitan sertifikat tanah sawah. Tanah tersebut merupakan warisan dari nenek ke orang tua saya. Saya mau bertanya apakah bisa mengikuti program tersebut tapi saya sudah pindah dan bukan e ktp di daerah tersebut?
Apabila bisa persyaratan apan yg harus saya penuhi?

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh
Bisa bu, karena program PTSL itu biasanya perwilayah, jadi, objek tanah yang disyaratkan bukannya subjek pemilik tanah. Tadi ibu bilang warisan dari nenek ke orangtua, pertanyaan saya, pemohon sertifikatnya apakah ibu atau orangtua ibu? memang orangtua anda masih hidup atau sudah meninggal? Kalau masalah ktp belum e-ktp, baiknya tanyakan langsung ke petugas PTSL, tapi menurut saya tidak masalah bu. Untuk persyaratan permohonan pensertifikatan, seperti biasa diantaranya : copy KTP pemohon yang telah dilegalisir pejabat berwenang, copy bukti pembayaran PBB tahun terakhir, copy KK dari pemohon, copy NPWP, Leter C atau girik, surat riwayat tanah, surat pernyataan tidak sengketa.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat sore b irma
Klo tanahnya emang ada tapi belum d bagi per kavling nya klo ijb ikatan jual beli bu irma kemarin suruh itu yang saya bingungkan kok sampe sekarang belum d bagi perkavlinnya y bu setiap saya konfirmasi banyak alasan trs saya harus bagai mana y bu irma apakah hrs menempuh jalur hukum atau langkah apa yg hrs saya minta ke CV tintutan apa aja yg hrs saya minta k CV nya mohon saran dan bimbingannya trimakasih.

jawab :

Boleh tau untuk isi perjanjiannya seperti apa di PPJB tersebut, terutama untuk klausul proses pelaksanaan jual beli? karena setau saya, IJB dengan PPJB itu hampir sama, baru pra perjanjian jual beli. Sebenarnya, kendala apa yang didapat oleh CV tersebut sampai sekarang belum bisa melakukan tanda tangan AJB dengan ibu, padahal ibu sudah melunasi pembayarannya? Saran saya jangan dulu menempuh jalur hukum, coba musyawarahkan secara baik-baik dengan pemilik CV untuk mencari solusi yang terbaik.

demikian.

Selamat sore b irma
Saya kon firmasi ke CV soal letter c klo mau sertifikasi induk suruh ngurus sendiri gmn apakah ini masuk kasus penipuan trs langkah apa yg hrs saya tempuh utk meminta hak saya ke CV tersebut mohon saran dan bimbingan nya trimakasih

jawab :

Mohon maaf ibu, saya tidak bisa bilang apakah ini termasuk kasus penipuan atau bukan, karena saya sendiri tidak melihat dan membaca isi dari PPJB tersebut, dan setau saya sertifikat induk adalah tanggung jawab dari CV/penjual untuk pengurusannya.

Salam sejahtera buat ibu Irma…
Mohon maaf saya mau tanya, bagaimana hukumnya jika pembeli rumah saya tanpa setahu saya balik nama sertifikat yg sudah atas nama ahli waris yaitu saya.dan menjamin kan sertifikat tersebut ke pihak Bank BRI cabang Bondowoso dgn pengajuan 300jt.yg hal tsb saya TDK tau…Krn sertifikat tsb ada di pihak notaris

jawab :

Bagaimana bisa dilakukan baliknama tanpa sepengetahuan bapak? Memangnya pada saat transaksi jual beli, anda tidak ikut tanda tangan pak? Ada berapa ahli warisnya, apakah hanya bapak saja? Apalagi ingin dijaminkan di Bank, harusnya Notaris meminta seluruh ahli waris yang ada di dalam sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, kecuali kalau memang nama bapak tidak ada di sertifikat. Setau saya, kalau masalah penjaminan kan memang hanya antara pembeli dan Bank yang tau, kalau penjual taunya nanti dibayar lunas, maka dari itu pembeli mensiasati dengan cara kredit ke Bank dengan jaminan rumah yang dia beli.

demikian semoga dapat membantu.

Assalamualaikum bu saya punya sebidang tanah didaerah Ciganjur jagakarsa jakarta selatan dg LT 480 M
Dg LB 200m.
Tdk Ada Akte Jual beli dan SHGB atas nama pemilik yg lama.
Dan pemilik yg lama sdh pindah entah kemana dan orang tua saya sdh meninggal dan tdk memberitahukan atas jual beli tersebut.
Bagaimana prosedur yg harus saya lakukan agar saya bisa balik nama kepada Ahli waris yg sekarang.trimakasih mohon penjelasannya.

jawab :

Waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Saran saya, anda coba melacak ke BPN atau kelurahan mengenai riwayat warkah sertifikat tersebut. Mungkin akan ketemu petunjuk misalnya data-data pemilik sebelumnya ataupun ada yang mengenali keluarga ataupun turunannya pemilik sertifikat yang pertama, karena kalau tidak ada pemilik pertama ataupun keluarganya, maka tidak bisa membuat AJB untuk membaliknama sertifikat tersebut. Kalau sudah ketemu, anda bersama-sama dengan mereka untuk membuat AJB untuk proses baliknama sertifikat ke atas nama anda dan ahli waris yang lain.

Demikian semoga dapat membantu.

Assalamualaikum, mhn maaf mau tanya (Pertanyaan sy yang diatas ada ada satu kata yang tertinggal, maaf):
Pada tahun 1999 saya membeli rumah dan tanah yang bersertifikat HGB dari si A, proses jual beli yang dilakukan hanya sampai pada pembuatan AJB dari lurah dan camat setempat, dan belum sempat dilakukan balik nama pada sertifikat itu.
Pertanyaannya:
Jika saya ingin melakukan balik nama pada sertifikat tsb. bagaimana caranya?
Sedangkan si A yang namanya tercantum dalam sertifikat itu, beserta seluruh ahli warisnya sudah TIDAK diketahui lagi keberadaannya.
Terimakasih atas jawabannya, semoga ibu/bapak sekeluarga dan seluruh staf selalu sehat dan dimudahkan dalam segala urusan.

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Karena AJB nya sudah ada, bapak tinggal menyelesaikan masalah pajak dari PBB sampai dengan pajak pembeli dan pajak penjual, jangan lupa menyiapkan data-data penjual dan pembeli seperti: copy ktp, copy kk, copy akta nikah, copy NPWP, copy PBB. Bapak bisa minta tolong dengan kantor notaris untuk mengurus baliknama sertifikat tersebut atau bapak tinggal datang sendiri ke BPN untuk mengurus permohonan baliknama sertifikat tersebut.

demikian semoga dapat membantu.

Assalamualaikum, mau tanya bu, istri saya membeli rumah dengan over credit dan sudah dilunasi, tetapi belum balik nama ke istri, namun rumah tersebut berniat ingin di jual, apakah bisa dijual, dengan pengurusan dan proses untuk balik nama ke pihak yang akan membeli, atau haruskah istri saya melakukan proses balik nama dulu ya bu, baru di jual.

terimakasih bu.

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

saran saya, lebih baik di baliknama terlebih dahulu pak, supaya jelas nanti untuk proses jual beli selanjutnya. Jadi setelah sudah dibaliknama ke atas nama istri bapak, baru dilakukan proses jual belinya.

demikian semoga dapat membantu.

Slamat siang sy butuh pncerahan trima kasih sy mnjual tanah kepada pembeli tapi pembeli baru kasih sy dp 15 jt sedangkan surat” sudah dlm proses balik nama ke pihak pembeli. Sya mau menanyakan apa kah saya berhak meminta uang 50 % trlebih dahulu kepada pihak pembeli…karna sy butuh dana makanya sy kmrin minta uang pembayaran 50 % tapi pihak pembeli tidak mau memberikan…

jawab :

Pertanyaan saya, apakah sudah dilakukan penandatanganan akta jual beli? Kalau sudah, jangankan 50 %, 100 % pembeli wajib memberikan kepada bapak, karena salah satu prinsip jual beli itu kan tunai, yaitu pembayaran lunas untuk transaksi. Kalau tidak PPAT tidak akan memberikan nomor untuk AJB yang menyebabkan proses baliknama tidak akan bisa dilaksanakan. Kecuali kalau prosesnya belum sampai kepada transaksi jual beli misalnya baliknama waris atau pensertifikatan, itu tergantung perjanjian antara bapak dengan pembeli.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat malam bu,, saya mau beli tanah dari pihak kedua , namun si pihak kedua ini belum mengurus surat surat tanah dri pihak pertama. Nah, saat ini si pemilik pertama sudah meninggal sedangkan tanah yg akan saya beli harus dipecah surat dulu . Lalu bagaimana yaa prosedur nya? Apa saja syaratnya? Terimakasih bu

jawab :

Pertanyaan saya, ahli waris dari pihak pertama masih ada kah bu? Kalau masih ada, diurus terlebih dahulu sertifikat ke atas nama pihak kedua. Setelah selesai baru dilakukan pemecahan sekaligus jual beli antara pihak kedua dengan ibu. Apakah AJB pembelian sebelumnya ada bu? kalau ada tinggal dilakukan proses baliknama ke pihak kedua, namun kalau belum berarti dibuatkan terlebih dahulu akta jual beli dengan ahli waris pihak pertama sebagai penjual. Untuk syarat-syaratnya seperti jual beli pada umumnya ktp, kk, akta nikah, npwp, pph dan bphtb yang sudah divalidasi.

demikian semoga dapat membantu.

Dear ibu irma. Semoga ibu selalu dilindungi dan diberkahi oleh allah.

Bu, orang tua saya 21thun lalu mengambil rumah KPR dengan cara pembelian dibawah tangan kepada temannya dengan saksi beberapa orang tampa ada surat2. Nah setelah 21 tahun berlalu rumah tersbut lunas. Namun yang memiliki rumah (penjual) ternyata telah meninggal. Dan ahliwaris (suaminya) tidak tau keberadaannya dimana. Orang tua saya membeli rumah dengan kondisi rumah sederhana yang kemudia sudah dibangun hingga sekarang dengan bentuk 100% berubah. Bagaimana ya bu prosesnya, apa yang harus saya lakukan?
Namun PBB rumah sudah a/n orangtua saya.
Apakah memungkinkan ada keuntungan bagi pihak saya jika menyelesaikannya dengan keterangan saksi saja bu?

jawab :

Bagaimana caranya PBB sudah atas nama orangtua ibu, sedangkan belum ada kepemilikan hak terhadap orangtua ibu? Setau saya, PBB itu bisa dibaliknama atas dasar tertentu, misalnya jual beli. Sekarang, apakah ibu berserta orangtua sudah berkonsultasi kepada pihak yang memberi KPR misalnya Bank atas perihal tersebut? karena seharusnya setelah KPR lunas, pihak penjual seharusnnya tanda tangan akta jual beli untuk baliknama sertifikat rumah? Mungkin ibu bisa minta bantuan dari pihak Bank untuk mencari keberadaan dari ahli waris penjual.

demikian semoga dapat membantu.

Ibu… ijin bertanya
Saya punya teman pada awalnya, pada saat itu teman sy berencana mengambil hutang di bank dg cara menggadaikan sertifikat rumah kepada bank, namun sarat nya sertifikat sy harus di balik nama.. namun saat sekarang teman sy ingin menguasai rumah saya atas dasar tanah sy sdh di balik nama atas nama teman saya, pertanyaan saya bagaimana saya harus mengambil hak saya kembali dr teman saya..?

jawab :

Pertanyaan saya, waktu itu proses yang dilakukan antara bapak dengan teman bapak bersama bank apakah transaksi jual beli atau hanya pinjaman kredit? Setau saya, apabila sampai sertifikat dibaliknama, berarti bapak melakukan transaksi jual beli dengan teman bapak. Apakah waktu itu bapak membuat perjanjian dengan teman bapak perihal penjaminan sertifikat untuk kredit di bank? Saran saya, bapak coba lakukan mediasi kembali dengan teman bapak, tapi kalau teman bapak tetap kepada keputusannya, maka mau tidak mau bapak harus mengambil upaya hukum, namun bapak harus mempunyai bukti yang kuat. Kalau tidak percuma bapak melakukan upaya hukum, karena disamping biaya yang tidak sedikit, waktu yang cukup panjang, dan kemungkinan untuk memenangkan gugatan atau tidak.

demikian semoga dapat membantu.

Apakah seluruh karyawan BPN dibolehkan membawa data penting atau surat surat tanah milik orang ke dalam rumah nya? Jika boleh dan bagaimana jika ia karyawan BPN akan pensiun, bagaimana dengan surat surat tanah yg sangat penting itu?

jawab :

Menurut saya, kemungkinan karena masa pandemi covid-19 ini menyebabkan ia membawa berkas kerjaannya untuk dikerjakan di rumahnya. Selama tidak ada penyimpangan, ya tidak masalah, karena mengingat pandemi covid-19 yang masih belum bisa berakhir, ia juga tetap harus menyelesaikan pekerjaan tersebut. Menurut saya, kantor BPN pasti mempunyai SOP (Standar Operasional Prosedur), jadi ada pendataan mengenai karyawan-karyawan yang membawa pekerjaannya ke rumah.

demikian semoga dapat membantu.

Assalamualaikum wr.wb.

Ibu Irma, izin bertanya. Saya sedikit membaca mengenai syarat pembelian tanah yang statusnya sawah, yang salah satunya adalah pembeli sawah harus berdomisili di daerah yang sama dengan sawah tersebut. “Domisili” di sini tingkatnya apakah kecamatan, kelurahan, atau kabupaten? Dan jika KTP saya adalah Kota A, dan ingin membeli tanah di Kabupaten A, apakah tidak bisa membeli sawah tersebut? Jika memang tidak bisa, apakah solusi?
Terima kasih sebelumnya. Semoga Ibu Irma dan keluarga selalu diberikan kesehatan.

Wassalamualaikum wr.wb.

jawab :

waalaikumussalam warohmatullahi wabarokatuh

Menurut PerMen ATR/BPN No. 18 Tahun 2016 tentang Pengendalian Penguasaan Tanah Pertanian yaitu pada Pasal 4 ayat (1) huruf a disebutkan bahwa tanah pertanian milik perorangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2) huruf a dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ketentuan: a. pihak lain harus berdomisili dalam 1 (satu) kecamatan letak tanah. Jadi kemungkinan kecil bapak bisa membeli tanah sawah yang domisilinya berbeda dengan KTP bapak. Solusinya mungkin bapak pindah alamat ke domisili tanah sawah tersebut atau bapak mendirikan usaha pertanian khususnya yang berhubungan dengan beras, karena di dalam Pasal 4 ayat (1) huruf b menjelaskan bahwa tanahnya harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk pertanian. Kemungkinan besar pemerintah ingin mencegah untuk pengalihan usaha.

demikian semoga dapat membantu.

Selamat siang ibu notaris… almarhum ibu saya membeli tanah kapling.. tp belum balik nama… dan saya adalah anak ke 5 dr 6 bersaudara.. saya tidak tahu menahu ttg sertifikat tanah tersebut… tp entah tahun berapa tanah itu sdh balik nama atas nama adik saya .. tanpa meminta persetujuan yg lain.. jadi cuman 2 kakak saya dan adik saya saja yg mengurus.. itupun bukan sbg warisan.. tapi seolah2 adik sayalah yg membeli… kata kakak saya yg punya ide agar aman kata dia.. aman gimana toh yg pegang dia… melihat.sertifikatnyapun aku belum.pernah apalagi memegangnya…

Saat balik nama itu.. adik saya belum menikah.. nah beberapa.tahun kemudian dia menikah… kemudian dlm jangka waktu lama dr itu semua.. bagi waris.. dan semua di bagi… akhirnya saya membeli tanah kapling itu … aku bayar ke tiap saudara kandung saya..
Permasalahannya adalah.. saat pandemi covid 19. Ini usaha aku mengalami kerugian.. aq bermaksud utk menjadikan tanah kapling yg sdh saya beli itu sbg agunan ke Bank.. dg catatan.. aku balik nama dulu… semua di urus oleh notaris.. notaris meminta persyaratan pada penjual(adik saya).. KTP , KK, Surat Nikah dan KTP suaminya…
Adik saya cuman memberikan ktp dan KK saja.. krn saat dia balik nama rumah dia, dia cmn memakai KTP penjual saja…

Akhirnya sertifikat saya di cancle…tdk bisa balik nama.. karena adik saya tdk mau kasih copy surat nikah dan.KTP suaminya…

jawab :

Menurut pendapat saya, harusnya bisa saja adik ibu hanya menggunakan ktp dan tidak dengan akta nikah, karena adik ibu menganggap rumah tersebut adalah harta bawaan. Jadi saran saya, agar proses balik nama bisa dijalankan, maka adik ibu harus membuat surat keterangan bahwa harta tersebut adalah harta bawaan atau membuat perjanjian pisah harta dengan suaminya. Harusnya baik pihak Bank dan/atau pihak Notaris mengerti tentang hal ini.

demikian semoga dapat membantu.