Hak Tanggungan di atas Hak Pengelolaan
Apakah tanah di atas Hak Pengelolaan (HPL) bisa diberikan Hak Tanggungan?
Hak tanggungan (HT) merupakan jaminan kebendaan atas tanah, untuk melunasi utang tertentu. Di mana sebuah objek tanah akan diberikan hak tanggungan, apabila objek tanah tersebut dijadikan jaminan oleh pemiliknya. Nantinya apabila sang pemilik ternyata melakukan wanprestasi atau gagal bayar sesuai perjanjian. Maka sang pemberi pinjaman memiliki kewenangan untuk melakukan lelang atas objek tanah tersebut.
Akan tatapi, apabila pada objek tanah tersebut berasal dari tanah dengan hak pengelolaan. Apakah bisa diberikan hak tanggungan atau dijaminkan? Untuk teman-teman yang penasaran, yuk simak artikel berikut ini.
Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan merupakan hak menguasai dari negara, yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Di sini berarti, hak pengelolaan bukanlah hak seseorang terhadap sebuah objek tanah, seperti hak milik, hak guna bangungan, hak guna usaha, hak sewa ataupun hak pakai. Di mana hak ini diberikan oleh negara kepada perseorangan atau lembaga, untuk dapat menguasai sebidang tanah agar dapat dikelola dan dimanfaatkan. Dan berdasarkan PP RI No 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, tanah yang diberikan Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat.
Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara merupakan tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan Tanah wakaf, bukan Tanah Ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/ barang milik daerah. Untuk itu, beberaa kategori tanah yang disebut sebagai tanah negara ini meliputi:
- Tanah yang ditetapkan Undang-Undang ata Penetapan Pemerintah;
- Tanah reklamasi;
- Tanah timbul;
- Tanah yang berasal dari pelepasan/penyerahan hak;
- Tanah yang berasal dari pelepasan kawasan hutan;
- Tanah Telantar;
- Tanah hak yang berakhir jangka waktunya serta tidak dimohon Perpanjangan dan/atau Pembaruan
- Tanah hak yang jangka waktunya berakhir dan karena kebijakan Pemerintah Pusat tidak dapat diperpanjang; dan
- Tanah yang sejak semula berstatus Tanah Negara
Berbeda dengan Tanah Ulayat yang merupakan Tanah yang berada di wilayah penguasaan masyarakat hukum adat, yang menurut kenyataannya masih ada dan tidak dilekati dengan sesuatu Hak Atas Tanah.
Lalu, siapa sajakah yang bisa mendapatkan hak pengelolaan?
Bila merujuk pada PP RI No 18 Tahun 2021, apabila tanah itu berasal dari tanah negara, maka yang bisa mendapatkan hak pengeloaan adalah instansi Pemerintah Pusat; Pemerintah Daerah; badan usaha milik negara; badan usaha milik daerah; badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah; Badan Bank Tanah; atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat. Akan tetapi, bila tanah tersebut berasal dari tanah ulayat, maka yang bisa mendapatkan hak pengelolaan adalah masyarakat hukum adat setempat.
Dikarenakan tanah yang diberikan hak pengelolaan ini berasal dari tanah negara dan tanah ulayat, tentu seseorang atau lembaga yang mendapatkan HPL tidak bisa menjaminkan tanah tersebut. Karena hak yang melekat atas tanah tersebut hanya untuk pengelolaan sementara. Selain itu, telah disebutkan dalam Pasal 12 ayat (1) PP RI No 18 Tahun 2021 sebagai berikut.
Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Tidak hanya itu, berdasarkan UU No 4 tahun 1996 mengenai Hak Tanggungan, dijelaskan apabila tidak semua objek tanah dapat diberikan Hak Tanggungan. Di mana dalam Pasal 4 UU No 4 tahun 1996, disebutkan apabila:
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan
(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
Walaupun telah dijelaskan apabila tanah dengan HPL tidak dapat diberikan Hak Tanggungan, namun ternyata masih banyak tanah yang awalnya berasal dari Hak Pengelolaan dijadikan jaminan utang atau diberikan Hak Tanggungan. Mengapa seperti itu? Apakah itu merupakan perbuatan melawan hukum? Maka akan dijelaskan berikut ini.
Bagaimana Agar Tanah dengan Hak Pengelolaan Bisa Dijadikan Jaminan?
Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. HPL bukan hak atas tanah, melainkan hak menguasai di atas sebuah tanah dengan status tanah negara dan tanah ulayat. Untuk itu atas tanah HPL ini dapat dibebani atau ditumpangi hak atas tanah, berupa Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. Tentunya dengan kerjasama antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak yang akan memegang HGU, HGB atau Hak Pakai atas tanah tersebut. Dasarnya adalah perjanjian dari pemengang Hak Pengelolaan dengan calon pemegang HGB, HGU atau Hak pakai atas tanah tersebut, dengan jangka waktu yang telah disepakati oleh kedua pihak.
Contohnya seperti ketika sebuah badan hukum yang mendapatkan HPL, mendirikan rumah susun atau apartemen di atas tanah negara. Maka atas unit apartemen tersebut akan dibuatkan Hak Guna Bangunan untuk masing-masing pemilik unit apartemen. Contoh lainnya ketika BUMN atau instansi pemerintah daerah yang menjadi pemegang HPL bekerjasama dengan perusahaan sawit. Tentu di atas tanah tersebut harus dibuat HGU atas nama perusahaan sawit tersebut. Hak di atas tanah hak pengelolaan seperti HGU, HGB dan Hak pakai itu baru bisa diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang, berdasarkan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Setelah memiliki hak atas tanah di atas HPL itulah, maka pihak pemilik hak di atas HPL dapat menjadikan tanah tersebut sebagai jaminan utang atau diberikan hak tanggungan. Di mana berdasarkan UU No 4 tahun 1996, tanah dengan Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai dapat diberikan Hak Tanggungan. Hal ini juga diperkuat dengan aturan dalam PP RI No 18 Tahun 2021 Pasal 13 ayat (1) yang berbunyi:
Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat dibebani hak tanggungan, dialihkan, atau dilepaskan.
Jadi Hak Tanggungan ini bukan diberikan kepada Hak Pengelolaan, akan tetapi terhadap pemegang Hak di atas HPL tersebut. Untuk itulah, persetujuan dari pemilik hak pengelolaan harus diberikan terlebih dahulu, barulah tanah tersebut dapat diberikan Hak Tanggungan.
Sumber:
