Pemilikan Tanah Secara Warisan.
Dalam kolom comment pada blog ini, sering sekali timbul pertanyaan mengenai bagaimana proses pemilikan ataupun peralihan hak yang diperoleh secara warisan. Oleh karena itu, saya merasa perlu untuk menuliskannya secara khusus melalui artikel ini.
Secara umum, pertanyaan mengenai pemilikan tanah secara warisan ini dapat kelompokkan berdasarkan kondisi perolehannya, yaitu:
1. Sertifikat masih terdaftar atas nama Pewaris dan akan dibalik nama ke seluruh ahli waris
2. Sertifikat masih terdaftar atas nama pasangan pewaris (suami/isteri pewaris)
3. Sertifikat sudah terdaftar atas seluruh ahli waris dari pewaris (sudah dibalik nama),namun akan di lepaskan ke salah seorang ahli waris saja.
Sedangkan kelompok berikutnya adalah mengenai cara peralihan atau cara memperoleh tanah berdasarkan warisan tersebut, yang meliputi:
1. Bagaimana cara peralihan hak atas tanah warisan yang diperoleh dari kakek/nenek mereka atau
2. Bagaimana jika ahli waris ada beberapa orang dan sertifikat akan dibalik nama ke atas nama salah satu ahli waris saja atau
3. Bagaimana jika tanah warisan atas nama bapak/ibu akan dijual apakah seluruh ahli waris harus hadir, dan bagaimana jika ada salah seorang ahli waris yang tidak dapat hadir pada saat penandatanganan akta jual belinya di hadapan PPAT
4. Pajak-pajak apa saja yang harus dibayarkan oleh ahli waris?
Oleh karena itu, mari kita bahas satu satu ya..
1. Sertifikat masih terdaftar atas nama pewaris.
Dalam hal ini, contohnya: seorang bernama Amir misalnya memiliki sebidang tanah.
Amir memiliki isteri (Betty) dengan 4 orang anak (Cici, Didi, Edi, Fifi). Kemudian
Amir meninggal pada th 2007 dan tak lama kemudian Fifi meninggal th 2008. Dimana
Fifi memiliki 1 orang anak yang masih hidup bernama Gugun.
Dengan meninggalnya Amir, tanah tersebut mau di balik nama ke atas nama seluruh ahli waris dari Amir, yaitu: Betty, Cici, Didi, Edi dan Gugun (sebagai pengganti dari Fifi). Setiap terjadinya kematian, maka yang harus dilakukan adalah pembuatan surat kematian dari kelurahan (untuk pribumi) dan dengan akta Notaris (untuk WNI keturunan). Oleh karena pewarisnya ada 2 orang, yaitu Amir dan Fifi, maka keterangan waris tersebut harus dibuat 2 buah, yaitu atas nama Amir dan atas nama Fifi.
Setelah dimiliki surat kematian dan surat keterangan waris tersebut, maka proses yang harus di lakukan adalah:
1. Pembayaran BPHTB waris sebesar
{(NJOP – nilai tidak kena pajak untuk waris) X 5%} x 50%
Catatan: nilai tidak kena pajak untuk waris di tiap daerah berbeda. Untuk Jakarta
misalnya sebesar Rp. 300jt.
2. balik nama ke seluruh ahli waris (Betty, Cici, Didi, Edi dan Gugun).
Jika tanah tersebut akan dijual, setelah dibuatkan proses tersebut di atas, bisa langsung di jual ke pembeli dengan menggunakan cara dan syarat jual beli sebagaimana pernah saya uraikan dalam artikel mengenai jual beli.
Proses di atas juga bisa langsung dilakukan sekaligus dengan jual beli. Misalnya, tanah tersebut masih terdaftar atas nama Amir, kemudian tanah tersebut akan dijual langsung oleh ahli waris Amin tersebut, maka proses yang dilakukan adalah proses jual beli tanah warisan. Jadi bisa dilakukan sekaligus, walaupun pada proses di BPN nantinya, balik nama nya tetap dilakukan 2 kali.
(BERSAMBUNG)
kalau WNI keturunan arab, Surat Kematian yang membuatnya siapa, bu Irma, trus apakah apabila Sertifikat belum dibalik nama waris, Sertifikat bisa dibebani Hak Tanggungan, tanpa dibalik nama ke ahli waris terlebih dahulu?
ibu irma, gimana kalo kita buka chatting channel pbun jam 3.00 sore, karena saya membutuhkan jawaban dr ibu as soon as possible,maaf lho bu kalo jd mrepotkan, krn urgent..sblmnya trims bgt bu
Bu Irma Yth, mana sambungannya pembahasan tentang pemilikan tanah secara warisan, saya tunggu2 kok ga ada sambungannya.katanya bersambung??saya jadi penasaran nih……….
Trims.
Alhamdulillah … akhirnya ada (kutemukan) website ttg kenotariatan yang informatif dan menambah wawasan hukumku. Terima kasih.
jadi di sertifikat akan tertulis atas nama pemiliknya yang baru dan itu lebih dari satu ya???
salam kenal bu irma, saya mau bertanya tentang syarat balik nama waris yang diikuti pembutan APHB. Apakah diwajibkan memiliki akta kelahiran, karena mereka tidak memiliki akta kelahiran yang mereka miliki hanyalah surat pernyataan waris atau keterangan waris dari kelurahan yang menyatakan bahwa mereka benar ahliwaris dari almarhum orangtuanya tersebut.Apakah dalam proses balik waris selanjutnya APHB tersebut hal seperti ini diperbolehkan. Trimakasih atas penjelasannya bu. Wassalam
apakah seorang ayah yang telah berumur 65 tahun kemudian ketika akan menjual tanah miliknya sendiri masih membutuhkan persetujuan dari anak-anaknya yang telah dewasa?
apakah seorang anak mempunyai hak untuk melarang atau membatalkan jual beli atas tanah milik ayahnya sendiri ? (tanah tersebut dijual oleh ayahnya tanpa sepengetahuan anak-anaknya)?
Jawab:
Tergantung dari perolehan tanah tersebut dan apakah isteri bpk tsb masih hidup atau tidak. klu isterinya masih hidup, cukup persetujuan isteri saja. kalau diperoleh sebelum isteri meninggal dan sekarang kondisinya isteri sudah meninggal, harus ada persetujuan anak2 karena masuk dalam harta warisan.
Sang bapak sdh meninggal, kemudian seorang anak perempuan (dgn 2 sdr laki2) menjual satu2nya peninggalan orangtua (berupa tanah dan bangunan) dgn sepengetahuan sang ibu. Anak2 yg lain baru mengetahui bahwa menurut sang ibu kepemilikan tanah/bangunan tsb sdh diatasnamakan ke anak perempuan tsb sewaktu anak perempuan tsb masih belum dewasa. Uang utk membeli tanah dan bangunan yg terakhir tsb diperkirakan dari hasil penjualan tanah/bangunan sebelumnya, yang kepemilikannya a/n salah satu dari orang tua. Pihak kelurahan pernah memberitahu anak perempuan tsb agar sebelumnya meminta surat izin dari ke 2 anak laki2. Hal tsb baru diketahui setelah pegawai kelurahan memberitahukan ke salah satu anak laki2 bahwa dia dijanjikan uang oleh anak perempuan tsb agar diperbolehkan utk tdk meminta izin kepada kedua sdr laki2nya. Ternyata janji uang tsb tdk dipenuhi oleh anak perempuan tsb.
Mohon bantuan Ibu Irma, apakah modus di atas secara hukum diperbolehkan? Terima kasi sebelumnya
ibu irma,
mau tanya, adakah peraturan perpajakan khusus yang mengatur bahwa pajak atas pembagian hak bersama bebas ssp (pajak penghasilan). terima kasih.
JAWAB:
Sepanjang yang saya tahu untuk pembagian hak bersama harus membayar Pph utk yang melepaskan dan BPHTB untuk yang menerima. Namun besarnya hanya sepersekian persen dari yang seharusnya. (proporsional antara jumlah yang melepaskan dan yg menerima).
selamat sore bu,
saya mempunyai sepetak rumah dikawasan jakarta timur,yang sertifikatnya belum dipecah atas nama saya,tapi sertifikat tersebut (sekarang) dijaminkan oleh pemiliknya pada sebuah bank,yang saya takutkan seandainya orang tersebut tidak dapat melunasi kewajibannya terhadap bank,otomatis bank akan menyita rumahnya yang sekaligus separuhnya adalah rumah saya.
pertanyaan saya:
“apakah bank tersebut juga menyita rumah saya juga,sedangkan yang saya punya hanya AJB notaris saja”
saya benar-benar menunggu jawaban ibu,sebelum dan sesudahnya saya ucapkan banyak terima kasih.
Jawab :
bisa saja bank ikut menyita rumah bapak karena sertifikat belum di pecah.
jika hal tersebut terjadi maka bapak bisa mengajukan blokir da segera mengurus pemecahan sertifikat melalui PPAT setempat
ibu saya perkenalkan dulu saya notaris samarinda ibu saya bingung saya lagi menangani kasus balik nama dan turun waris begini bu ahli waris itu salah satunya ada umur 18th kemarin saya ajukan berkas tapi bukan ajb, bpn bilang batas usia mengikuti uu bw 21 tahun terus bu saya datang ke pengadilan negeri 18 tahun bisa untuk bertindak hukum dan tidak butuh penetapan pengadilan negeri jd saya binggung mana yang harus di pakai penetapan atau tidak usah saya minta penjelasan hukum nya bu
JAWAB:
Salam rekan sejawat ya bu…
Mengenai hal tersebut memang banyak terjadi dualisme. untuk jelasnya ibu bisa lihat tentang hal itu di artikel saya https://irmadevita.com/2008/batas-usia-dewasa
semoga sukses ya bu…
bu irma yang terhoramat, keluarga saya memiliki sebidang tanah waris yang rencananya akan dijual tetapi kendalanya tanah tersebut belum memiliki surat keterangan tanah/ sertifikat, saya mau tanya dimana cara atau prosedur pembuatan sertifikat / surat keterangan tanah tersebut. dan tolong di dirim format atau contoh surat keterangan tanah yang dibuat oleh pejabat desa / notaris
Jawab :
untuk pengurusan anda bisa dating ke kantor petanahan setempat dan mengenai format maupun form bapak bisa minta ke kantor kelurahan setempat
Ibu Irma yang terhormat, orang tua saya mempunyai rumah. Kemudian rumah tersebut di jual kepada menantu/ipar sy untuk diagunkan ke bank atas nama ipar sy. Penjualan ini tidak diketahui oleh sy sebagai salah satu anak dari orang tua sy. Apakah sy bisa menuntut bagian sy ? Uang kemudian diberikan kepada orang tua dengan harga lebih rendah dari harga rumah. Sisanya diambil oleh ipar sy dalam bentuk working capital dari bank.
jawab :
Kalau menurut saya anda tidak bisa menuntut bu karena orangtua anda belum meninggal, jadi rumah tersebut masih berhak untuk ibu anda agunkan atau mungkin dijual atau hal lain. Pertanyaan saya, apakah ibu anda sudah mewasiatkan rumah tersebut kepada ahli waris termasuk anda? Secara lisan atau dibuatkan akta wasiat di Notaris? Kalau hanya dengan lisan, secara hukum belum kuat, berbeda kalau ibu anda sudah membuat wasiat mengenai rumah tersebut untuk anak-anaknya, anda berhak untuk menuntut karena ada sebagian hak anda, namun ibu anda juga bisa merubah wasiat tersebut selama ibu anda masih hidup.
demikian.
Mikum .bu misalkan kake sy orang tua punya tanah tapi udh meninggal .tanah tersebut .d gadaykan lah oleh orang tua kake nya sy sebelum meninggal .setelah lama kelamaan nama c orang tua kake sy timbul nama nya ..setelah mau d urus kake sy juga meninggal .c kake sy punya anak ya itu bpk sy …..hal tersebut itu gmn bu ….
jawab :
Saya kurang jelas dengan pertanyaannya ibu? Maksudnya lama-kelamaan nama orangtua kakek anda timbul namanya, maksudnya apa yah ibu? tolong diperjelas.
terima kasih.
Maaf bu .. dalam pengurusan surat hak milik (surat hak waris) sebagai pelengkap dalam pengurusan surat tanah berapa biayanya bu……? Kami mau mensertifikasi surat tanah warisan menjadi seluruh nama ahli waris
jawab :
Maksud bapak itu surat keterangan waris? sebelumnya saya ingin bertanya, apakah keluarga bapak adalah keturunan pribumi atau keturunan timur asing? kalau keluarga bapak adalah keturunan pribumi, untuk membuat surat pernyataan ahli waris, bapak bisa membuatnya di kelurahan yang sebelumnya dilengkapi dengan membuat surat pengantar dari RT dan RW.
demikian.
Siang bu, mau tanya
Jika ada sebidang tanah milik seorang suami yang telah meninggal dan meninggalkan istri serta 5 orang anak, namun anak yng pertama menjual tanah tanpa sepengetahuan anak yang lain, hanya pamit secara lisan, dan saudara yang lain tidak terima, apakah jual beli itu sah?
jawab :
Jual beli itu sah apabila ada penjual dan pembeli serta prinsipnya terang dan tunai dalam arti jelas dan tidak ada yang ditutup-tutupi serta pembayarannya harus lunas. Pertanyaan saya sertifikat atas nama siapa yah? Menurut saya tidak sah, dalam hal ini sertifikat harusnya dibaliknama waris terlebih dahulu kecuali kalau sertifikat atas nama istri, bisa langsung dijual dengan persetujuan anak-anak . Berarti kalau anak pertama menjual sendiri, ada kemungkinan terjadi pemalsuan dokumen baik surat maupun tanda tangan, atau dia hanya menjual secara bawah tangan.
demikian.
Ibu Irma Yth,
Ibu, sy mau bertanya kalau ada ahli waris yg tinggal di luar negeri sampai tidak punya KTP El dan keberatan utk pulang ke Indonesia utk urus surat2, apakah bisa balik nama warisnya menggunakan Kartu Masyarakat Indonesia Di Luar Negeri?
jawab :
Boleh tau, tujuan ia tinggal di luar negeri apakah hubungan kerja atau ikut suami/istri? Alasan ia tidak mau balik ke Indonesia karena apa yah? tapi ia masih warga Negara Indonesia kan? Setau saya, apabila ingin membuat balik nama waris berarti ada surat-surat yang harus ditandatangani oleh seluruh ahli waris. Kecuali memang ia bukan warga Negara Indonesia lagi, karena setelah lewat 1 tahun, ia sudah kehilangan hak warisnya.
demikian.