Hak Tanggungan Dalam Praktek

“Pak, nanti atas tanah bapak akan dibebani dengan Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan fasilitas kredit yang bapak terima ya..” Suatu hari seorang Notaris sedang melaksanakan proses penanda-tanganan akad kredit dan saat itu sedang menjelaskan mengenai pemberian fasilitas kredit dari sebuah Bank kepada Pak Shaleh (51 tahun) salah seorang kliennya. “Hak Tanggungan itu apa ya bu? Apakah kalau rumah saya dibebani dengan Hak Tanggungan seperti yang ibu sampaikan, saya masih bisa tinggal di rumah tersebut?”

Baiklah pak, saya jelaskan ya mengenai Hak Tanggungan itu apa. Jadi begini pak, Hak Tanggungan itu adalah bentuk hak jaminan atas tanah berikut benda benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, yang digunakan oleh kreditur (biasanya Bank) untuk memperoleh jaminan atas pelunasan hutang dari debitur nya. Hak Tanggungan ini memberikan hak preference kepada kreditur tersebut. Sebelum adanya UU No. 4 tahun 1996 dalam KUHPerdata disebut “Hipotik”.

Contohnya:

bapak menerima fasilitas kredit dari Bank BRI sebesar Rp. 100jt. Nah, untuk supaya Bank merasa yakin bapak akan melunasi fasilitas kredit yang bapak terima dari BRI, maka sekarang bapak harus menyerahkan sebagai jaminan berupa rumah yang didirikan di atas tanah Hak Milik atas nama bapak sendiri. Kemudian, sekarang bapak menanda-tangani akta Pemberian Hak Tanggungan. Selanjutnya di dalam sertifikat bapak, selain asli sertifikat tersebut di simpan oleh Bank, maka pemberian Hak Tanggungan tersebut juga akan di daftarkan pada Kantor Pertanahan setempat dan ditulis juga di dalam asli sertifikat bapak. Dengan demikian, apabila suatu saat kredit yang bapak terima macet, maka Bank tinggal melakukan penjualan secara lelang atas tanah dan bangunan dimaksud dan mengambil sebagian pelunasan atas sisa hutang bapak yang masih ada pada Bank; kalau ada sisanya, maka sisanya akan dikembalikan kepada bapak sebagai pemiliki sertifikat. Jadi, Kalau misalnya rumah dan tanah bapak dilelang laku dengan harga Rp. 500jt sedangkan sisa hutang bapak hanyalah Rp. 100jt, maka bank hanya akan mengambil sebesar Rp. 100jt sedangkan sisanya di kembalikan kepada bapak lagi.

Oya pak… jangan lupa ya, dengan dibebaninya rumah dan tanah bapak dengan jaminan berupa hak tanggungan, walaupun bapak masih bisa menempati rumah dan tanah bapak, namun bapak sekarang tidak sendirian lagi memiliki rumah dan tanah bapak tersebut; melainkan bersama-sama dengan bank. Artinya, kalau suatu saat bapak akan menyewakan tanah tersebut, merubah struktur bangunan yang intinya mengurangi nilai dari rumah tersebut, atau bahkan hendak menjual rumah dan tanah tersebut, maka bapak harus mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari bank ya pak. Jangan lupa juga, kalau selama hutang bapak belum lunas, bapak harus mengasuransikan rumah dan tanah bapak tersebut dari bahaya kebakaran. Bahkan kalau perlu dari bahaya gempa bumi, banjir ataupun longsor.

“Mengapa harus saya asuransikan bu?” tukas bapak tersebut sambil melemparkan pandangannya kepada pejabat Bank yang ikut hadir dalam proses penanda-tanganan pemberian fasilitas kredit dimaksud.

“Sekarang kan rumah dan tanah bapak sudah dijadikan sebagai jaminan hutang kepada Bank, jadi kalau suatu saat nanti misalnya terjadi kebakaran atas rumah dan tanah tersebut, atau tiba-tiba ada gempa bumi yang mengakibatkan rumah dan tanah tersebut tertimbun longsor atau hancur, maka pihak asuransilah yang akan mengganti kerugian atas kejadian tersebut. Dimana uang klaim asuransi tersebut akan diberikan kepada Bank, untuk melunasi fasilitas kredit yang bapak terima. Kalau tidak diasuransikan, berarti kalau misalnya terjadi bahaya kebakaran, gempa bumi atau bencana alam lainnya, di satu sisi rumah bapak hancur, dan di sisi lain Bank juga tidak bisa mendapatkan jaminan pelunasan hutang bapak kepada Bank tersebut.

“Begitu ya bu“ pak shaleh mengangguk-angguk sambil tersenyum.

Demikianlah sekelumit pengertian dari Hak Tanggungan yang dijelaskan secara awam kepada nasabah/debitur yang akan memperoleh fasilitas kredit dari Bank atau Lembaga Keuangan lainnya.

Sejak diberlakukannya Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 , terjadi perubahan besar-besaran terhadap system dan metode penjaminan atas suatu hutang. Dimana sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tersebut, dengan berdasarkan pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat, Bank yang memberikan fasilitas kredit  hanyalah memberikan kewajiban kepada nasabah/debiturnya untuk menanda-tangani akta Surat Kuasa Memasang Hipotik yang dibuat secara Notariil, untuk menjamin pelunasan hutang dan/atau kewajiban dari debitur tersebut. Jadi, dalam hal si debitur mulai “batuk-batuk” atau dengan kata lain Bank sudah melihat bahwa debitur tersebut mulai macet atau kondisi keuangannya sudah tidak memungkinkan untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka Bank akan “memasang” atau dengan kata lain mendaftarkan Hipotik tersebut ke Kantor Pertanahan setempat. Setelah terdaftar, maka Bank dapat menjual lelang rumah dan/atau tanah tersebut untuk melunasi kewajiban dari debitur yang bersangkutan.

Sejak berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan pada tahun 1996 tentang Tanah beserta benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (Selanjutnya untuk memudahkan akan disebut juga: “UUHT”) , Hipotik diganti istilahnya menjadi Hak Tanggungan. Pada saat itu, seluruh akta surat kuasa memasang hipotik yang sudah ada, harus di tindak lanjuti menjadi Hak Tanggungan dan didaftarkan langsung ke Kantor Pertanahan, walaupun debitur yang bersangkutan masih dalam kondisi baik dan melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian kreditnya.

Setelah diberlakukannya UUHT tersebut, maka setiap debitur yang menjaminkan tanah dan/atau bangunannya kepada kreditur (baik bank maupun bukan bank) untuk menjamin pelunasan fasilitas kredit yang diterimanya, maka diwajibkan untuk menanda-tangani akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), yang akan dilanjutkan dengan pendaftaran Hak Tanggungannya pada Kantor Pertanahan dimana tanah tersebut di daftarkan.

Dalam UUHT tersebut diuraikan bahwa tidak semua hak  atas tanah dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Hak-Hak Atas Tanah yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan hanyalah hak-hak primer saja (mengenai jenis-jenis hak atas tanah ini sudah saya bahas dalam buku: “Kiat Cerdas Mudah dan Bijak Dalam Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan”). Hak atas tanah yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan hanyalah tanah-tanah yang berstatus:

1.   Hak Milik

2. Hak Guna Bangunan

3. Hak Guna Usaha

4.   Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftarkan dan dapat dipindah tangankan. Hak pakai yang dimaksud di sini adalah jenis Hak Pakai yang dimiliki oleh masyarakat umum dan dapat diperjual belikan. Biasanya Hak Pakai yang demikian memililiki jangka waktu hak tertentu. Jadi tentunya berbeda dengan Hak Pakai atas tanah-tanah yang digunakan oleh instansi pemerintahan, kedutaan besar atau konsulat asing, lembaga-lembaga asing lainnya. Hak Pakai yang demikian, jangka waktunya tidak ditetapkan dan dapat berlaku sepanjang masih diperlukan, serta tidak dapat dipindah tangankan kepada orang/pihak lain.

Disamping ke empat jenis hak atas tanah tersebut,  Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang didirikan di atas tanah suatu hak tertentu (Hak Milik atau Hak Guna Bangunan), dapat juga dibebani dengan Hak Tanggungan.

(Bersambung: “Sifat dan Ciri Khas dari Hak Tanggungan”)