Rancangan Undang-Undang Baru Untuk Rumah Susun (Apartemen, Kondominum, Kondotel)

Semakin mahalnya harga tanah, menyebabkan pembangunan hunian secara vertikal yang secara awam disebut sebagai Apartemen, Kondominium, maupun Kondotel semakin marak. Para konsumen terutama keluarga muda yang ingin tinggal di perkotaan dengan pertimbangan jarak yang lebih dekat ke kantor dan quality time dengan keluarga, banyak yang lebih memilih untuk tinggal di apartemen dibandingkan tinggal di lokasi yang sangat jauh dari tempat kerjanya. Hal ini menyebabkan maraknya pertumbuhan dan perkembangan pembangunan apartemen, dari type yang sederhana seperti Rumah Susun Hunian Milik (Rusunami) untuk menjangkau kalangan menengah ke bawah sampai dengan Apartemen yang super mewah dengan fasilitas hotel bintang lima.

Pesatnya pertumbuhan pembangunan Apartemen, tersebut menyebabkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU No.16/1985) dianggap sudah tidak dapat mengakomodasi kepentingan penegakan hukum di lapangan, perkembangan hukum, kebutuhan masyarakat dan kebutuhan setiap orang dan partisipasi masyarakat. Oleh karena itu, saat ini sedang digodok RUU rumah susun yang baru, yang diharapkan dapat lebih mengantisipasi tentang pengaturan dan penegakan hukum dimasyarakat.

Apa sih yang dibahas di dalam RUU ini?

Sebagaimana hal nya dengan UU Rumah Susun No. 16/1985, di dalam RUU ini dibahas tentang criteria Rumah Susun. Namun lebih rinci lagi mengenai jenis rumah susun, dimana yang termasuk dalam Rumah Susun adalah:

(1) Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pembangunannya mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah;

(2) Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial;

(3) Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian;

(4) Rumah susun dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri beserta keluarganya;

(5) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjualbelikan sesuai dengan mekanisme pasar.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

Lalu, bagaimana dengan pembangunan rumah susun komersial?

Pembangunan rumah susun komersial sebagaimana disebut pada pasal 12 ayat (1) dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib menyediakan sarusun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari jumlah sarusun komersial yang dibangun. Kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama.

Di mana pembangunan rumah susun bisa dilakukan?

Pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Bangunan;
c. Hak Pakai;
d. Hak Pengelolaan; atau
e. Hak Sewa

Pembangunan rumah susun di atas tanah dapat dilakukan melalui peralihan hak dan/atau konsolidasi tanah.
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Bagaimana ketentuan pembangunan rumah susun yang dilakukan di atas tanah hak sewa?
Pembangunan rumah susun di atas tanah hak sewa harus dilakukan dengan perjanjian sewa secara tertulis yang dibuat dengan akta otentik dihadapan pejabat yang berwenang.
Perjanjian tertulis itu harus memenuhi persyaratan:

a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
b) jangka waktu sewa paling singkat 1 (satu) kali umur teknis bangunan rumah susun;
c) akibat-akibat hukum dari perjanjian sewa terhadap rumah susun.

Perjanjian tertulis tersebut didaftarkan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional sebagai dasar penerbitan sertifikat sewa tanah untuk bangunan rumah susun.

Tanah hak sewa tersebut meliputi:

(a) tanah milik negara;
(b) tanah milik daerah, ketentuannya diatur di dalam peraturan pemerintah.

Bersambung: “Rumah Susun Sebagai Jaminan Hutang”