Musnahnya Barang Yang Disewakan

Tia dan Ami, dua orang sahabat yang merantau di Jakarta. Keduanya baru saja bekerja setelah lulus dari Perguruan Tinggi. “Daripada kost, lebih baik kita rumah aja Tia. Gimana?”, Tanya Ami. “Gue liat ada pavilliun rumah di deket-deket kantor kita yang . Letaknya juga di pinggir jalan strategis.” Setelah sepulang kerja, mereka berdua mampir ke rumah tersebut.“Wah,….lumayan, Mi. Tempatnya cukuplah buat kita berdua. Kalau ada saudara mau nginep masih ada kamarnya,” ujar Tia senang. Pavilliun yang mungil bergaya kuno tersebut merupakan bangunan baru yang dibangun di sebelah rumah milik keluarga Ibu Marni. Dahulu orang tua Ibu Marni adalah pejabat pemerintahan dan menempati rumah tersebut dan sekarang setelah meninggal dunia, Ibu Marni ingin mengelola usaha kos-kosan dengan menyewakan pavilliun rumah tersebut.

Tia dan Ami akhirnya sepakat untuk rumah Ibu Marni selama 2 tahun dengan perjanjian secara tertulis. Di bulan kedua, Ami menerima surat dari Kelurahan yang ditujukan kepada Pemilik Rumah yang memerintahkan agar pavilliun rumah tersebut dibongkar karena tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan dan masuk jalur hijau.

Ketika surat itu dikonfirmasi ke Ibu Marni, ia hanya berkata,”Sudah,.. mbak tenang saja. Nanti saya yang urus. Pemberitahuan ini sudah sering kami terima kok”.Ternyata beberapa hari kemudian ketika Ami dan Tia di kantor, mereka mendapat kabar dari tetangga sebelah kalau pavilliun yang mereka dirobohkan oleh aparat dengan menggunakan mesin buldoser.

”Aduuuhh, Bu Marni bagaimana inii…?? Barang-barang saya ada di luar rumah dan banyak yang hilang. Ibukan sudah janji tidak akan terjadi hal seperti ini. Saya minta Ibu mengembalikan uang yang sewa kami dan ganti rugi atas barang-barang kami yang hilang!!”, teriak Tia marah. Bisakah demikian?

Berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata, yang dimaksud dengan sewa menyewa adalah

“suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu”.

Apa kewajiban dari Pemberi Sewa?

Dalam perjanjian sewa menyewa, oleh pasal 1550 KUHPerdata ditegaskan bahwa Ibu Marni selaku pemilik pavilliun wajib untuk:

1. Menyerahkan barang yang disewanya
2. Memelihara barang sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan dimaksud
3. Memberikan hak kepada Ami dan Tia selaku penyewa untuk menikmati barang yang itu dengan tentram selama masing berlangsung.

Ibu Marni selaku pihak yang menyewakan juga harus bersikap fair atau terbuka kepada Ami dan Tia tentang tidak adanya IMB atas pavilliun dimaksud, dan adanya teguran-teguran sebelumnya dari instansi yang berwenang pada saat akan dimulainya masa sewa. Karena pemilik barang yang disewakan harus menanggung penyewa dari kemungkinan terburuk seperti itu (pasal 1552 KUHPerdata).

Dalam hal ini Ibu Marni belum sepenuhnya melakukan kewajibannya, karena tidak memberikan ketenteraman atas pada penyewanya yaitu menyebabkan Ami dan Tia sebagai penyewa tidak dapat menempati rumah sewa karena dirobohkan oleh pihak aparat sedangkan sebelumnya Ibu Marni sudah berjanji akan mengurus hal tersebut dan tidak pernah memberitahukan adanya cacat tersembunyi dari pavilliun yang disewakan.

Dengan dihancurkannya pavilliun oleh aparat, apakah Perjanjian Sewa Menyewa tersebut masih berlangsung?

Secara umum, berdasarkan pasal 1338 KUHPerdata, suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan dari kedua belah pihak. Dalam hal perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis, perjanjian sewa menyewa berakhir bila jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian sewa telah lampau (Pasal 1570 KUHPerdata).

Namun, berdasarkan pasal 1553 KUHPerdata,

1. Apabila barang yang disewakan musnah sama sekali dalam masa sewa karena suatu kejadian yang tidak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum

2. Jika hanya musnah sebagian, maka penyewa dapat memilih

a. menuntut pengurangan harga

b. membatalkan sewa

Namun apapun yang dipilih dari dua opsi tersebut, penyewa tidak berhak atas ganti rugi.

Dalam konteks kasus tersebut, karena kondisi pavilliun sudah rusak berat dan tidak mungkin ditempati lagi, maka tentunya perjanjian sewa menyewa tersebut menjadi batal.

Nah bagaimana bila perjanjian tersebut belum berakhir namun objek perjanjiannya musnah? Dapatkah Ami dan Tia menuntut ganti rugi?

Menurut pasal 1552 KUHPerdata, pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa terhadap semua cacat barang yang disewakan yang merintangi pemakaian barang itu, meskipun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat persetujuan sewa. Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa, maka pihak yang menyewakan wajib memberikan ganti rugi.

Merujuk pada pasal tersebut Ami dan Tia dapat membatalkan sewa menyewa dan menuntut ganti rugi padaIbu Marni yaitu berupa pengembalian sisa uang sewa dan juga barang-barang yang hilang pada saat pengosongan rumah. Karena pada saat kesepakatan dibuat Ami dan Tia tidak tahu bahwa rumah sewa tersebut akan bermasalah.

Sumber referensi:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Hukum Perjanjian karangan Prof Subekti.

Sumber gambar:  1 2 3 Royalti Free

Baca juga artikel ini:

1. Klausula Baku VS Perlindungan Konsumen

2. Sewa Ulangkan Rumah Kontrakan

3. Jual Beli dan Levering

4. Terminology Affidavit dalam hukum Indonesia

5. Prosedur Pengajuan Legalisasi Dokumen Indonesia di Kemenhukham RI

6. Pemberlakukan Dokumen Asing menurut Hukum Indonesia http://bit.ly/WXX86t

7. Prosedur Jual Beli melalui internet, telephone dan media online http://bit.ly/HepNZZ

8. Aspek Hukum dalam kontrak jual beli batubara http://bit.ly/ph82am

9. Point-point krusial dalam kontrak jual beli batubara http://bit.ly/nDJXhq

10.  Pro Kontra Kewajiban Divestasi Perusahaan Tambang dengan terbitnya PP No. 24/2012
http://bit.ly/KGcQPH

11. Batas usia dewasa http://bit.ly/pDVmpu

12. Legalisasi atau warmerking? http://bit.ly/HlX7jG

13. Jenis-Jenis Kontrak Pengadaan Barang dan Jasa Sesuai Perpres 54/2010 http://bit.ly/nZW47l

14. Ketentuan Pokok & Larangan Dalam Kontrak Pengadaan Barang Jasa http://bit.ly/mGOnuv

15. Karakteristik Masing-Masing Kontrak Pengadaan Barang dan Larangannya http://bit.ly/iJ0UM6

16. Praktik Monopoli dan Persaingan Usaha tidak sehat http://bit.ly/VJnI4C

17. Oligopoli Dalam Praktik http://bit.ly/14P0BG6