Sewa Beli Unit Apartemen

Bukti kepemilikan tertinggi atas unit apartemen adalah Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, SHMSRS. Ia memiliki derajat yang sama dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) pada hunian horizontal atau rumah tapak. Pemilik unit apartemen dengan SHMSRS sepatutnya lebih mudah bertransaksi jual beli.

Di sisi lain, ada pula apartemen dengan dokumen kepemilikan tertinggi hanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB. Sekian masalah menghadang, sehingga walaupun sudah lunas, developer tetap tidak dapat mengurus sertifikatnya, pada akhirnya pemilik hanya mendapatkan PPJB Lunas sebagai bukti kepemilikan. Ketika pemilik berkeinginan menjual kembali, lantas bertemu pembeli yang tidak mampu membayar lunas, mustahil mendekat ke lembaga pembiayaan.

Perjanjian Sewa Beli, dapat dipertimbangkan

Pembeli yang tidak mampu membayar lunas, lazim menggunakan fasilitas kredit pemilikan apartemen dari lembaga pembiayaan, bank. Pembeli cukup membayar uang muka kepada developer, lalu sisanya dilunasi oleh bank. Ketika pembayaran sudah dilunasi, maka hak kepemilikan beralih saat itu juga, sertifikat diproses menjadi atas nama pembeli, hanya saja dibubuhi nama bank sebagai jaminan pelunasan hutang, dikenal dengan Hak Tanggungan. Kredit konvensional semacam ini, mensyaratkan sertifikat sebagai bukti kepemilikan hak. Kebuntuan pembiayaan bagi PPJB Lunas.

Perjanjian Sewa Beli lahir sebagai alternatif solusi. Ciri khasnya ada pada status pembeli, cara bayar, titel uang pembayaran, serta saat beralihnya hak kepemilikan. Pada masa cicilan berlangsung, pembeli disebut sebagai penyewa, saat pembayaran terakhir, menjadi pembeli a.k.a pemilik.

Dari sisi pembayaran, para pihak menyepakati sejumlah nominal, dengan komponen harga pokok, bunga, serta biaya lain yang mungkin ada, lalu di bagi sesuai dengan tenor yang disepakati. Pembayaran dapat dilakukan setiap bulan atau persekian bulan, dengan titel uang sewa. Uang sewa ini sesungguhnya adalah uang pembayaran pembelian unit apartemen yang dibayar bertahap sesuai kesepakatan, laiknya cicilan kredit pemilikan apartemen pada bank.

Dari sisi hak kepemilikan, baru beralih ketika penyewa a.k.a pembeli membayar uang sewa terakhir, yang sama artinya dengan cicilan pembayaran jual beli telah lunas. Status penyewa berganti menjadi pembeli a.k.a pemilik. Ketika masa sewa, yang beralih hanya hak untuk menikmati atau menggunakan unit apartemen sebagai tempat tinggal. Sedangkan hak kepemilikan, tetap berada pada pemilik unit. Selama masa cicilan, unit apartemen sudah di tempati, ketika lunas, tidak diperlukan lagi prosesi serah terima kunci, sebagaimana pembelian unit apartemen pada umumnya.

Perjanjian Sewa Beli membawa adat kebiasaan Sewa Menyewa dan Jual Beli, dengan demikian terdapat potensi perjanjian ini diakhiri kapan pun oleh salah satu pihak, di sisi lain, ada kesadaran-ikatan akan janji untuk menjual dan membeli. Itulah mengapa, penting mengatur rinci dan jelas klausula dalam Perjanjian Sewa Beli. Misalnya, bagaimana kesepakatan ini dapat berakhir, bagaimana jika salah satu pihak meninggal dunia ketika dalam masa cicilan, bagaimana penyelesaian uang yang telah dibayarkan, mengingat terdapat sekian komponen didalamnya, dan aturan lain yang dianggap penting oleh para pihak.

Para pihak wajib membuat Perjanjian Sewa Beli dalam bentuk tertulis, baik di bawah tangan atau dengan akta notaris, sesuaikan saja dengan harga transaksi. Apapun bentuk yang dipilih, konsiderans terperinci. Karena tujuan akhir adalah melepaskan harta, maka pasangan kawin penjual (jika ada) harus ikut menandatangani perjanjian tersebut, sebagai bentuk persetujuannya, sertakan dua orang saksi yang paham betul akan apa yang terjadi.

Sewa Beli mendapat perlindungan hukum

Dalam sistem Hukum Perdata di Indonesia, terdapat Perjanjian Bernama dan Perjanjian Tidak Bernama. Sederhananya, untuk Perjanjian Bernama, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) sudah memberikan nama atau titel, termasuk aturan rinci, misal Sewa Menyewa, Jual beli, Hibah, dan seterusnya. Perjanjian Tidak Bernama, disediakan untuk merespon dengan luwes pergerakan dinamis masyarakat, aturan-aturan dibuat bersifat umum, dapat diterapkan dalam perjanjian-perjanjian apapun.

Ketiadaan titel dan aturan khusus mengenai Perjanjian Sewa Beli dalam KUHPerdata, membuatnya masuk dalam Perjanjian Tidak Bernama. Keberadaannya tetap dilindungi oleh hukum, sepanjang pembuatannya memenuhi aturan-aturan dasar Perjanjian Tidak Bernama dalam KUHPerdata.

Aturan dasar terdapat pada Pasal 1329 KUHPerdata yang mengatakan, “Setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan-perikatan, jika ia oleh undang-undang tidak dinyatakan tidak cakap”. Perikatan atau perjanjian yang dibuat oleh pemilik dan penyewa, dijamin oleh Pasal 1338 KUHPerdata, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Sahnya perjanjian harus memenuhi  Pasal 1320 KUHPerdata, “Perjanjian dikatakan sah apabila memenuhi unsur sepakat, cakap, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang diperbolehkan”. ”Tiada sepakat yang sah, apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan, atau penipuan” (Pasal 1321 KUHPerdata).

Sebelum berkata sepakat, pelajari dan pahami dengan baik semua hal terkait unit apartemen yang menjadi objek perjanjian, termasuk keyakinan diri, kelegaan hati, hanya akan mendapatkan bukti kepemilikan berupa PPJB Lunas, bukan sertifikat.

Pada akhir masa pembayaran, pemilik dan penyewa a.k.a pembeli, dapat menghubungi developer untuk membuat PPJB Lunas yang baru, di Notaris. PPJB lama dibatalkan. Terdapat pajak-pajak yang harus dibayarkan atas transaksi tersebut. Hasil akhir, PPJB Lunas antara penyewa a.k.a pembeli dengan developer, sampai pada masanya developer dapat memproses balik nama sertifikat.

Anomali, pada developer yang tidak diketahui lagi keberadaannya. Walaupun sudah terjadi jual beli antara pemilik dengan penyewa, tetap saja tidak dapat melakukan pembaharuan PPJB Lunas, tersebab, harus ada tanda tangan seseorang yang dalam jabatannya, mewakili, bertindak, untuk dan atas nama developer. Hal semacam ini mengakibatkan bukti kepemilikan yang diterima oleh penyewa a.k.a pembeli adalah PPJB Lunas dengan nama pemilik pertama sebagai pembeli dan pihak developer sebagai penjual, selamanya akan seperti itu.

Kondisi yang demikian, amankan dengan membuat Pernyataan tertulis, bahwa telah terjadi jual beli. Pernyataan sangat harus menceritakan dengan detail kisah atau riwayat transaksi. Pemilik, penyewa a.k.a pembeli, dengan pasangan kawin masing-masing (jika ada), dan minimal dua orang saksi yang benar-benar mengetahui perjalanan transaksi ini, menandatangani Pernyataan tersebut. Pemilik dan penyewa a.k.a pembeli, bersama membawa Pernyataan ke Notaris, terdapat instrumen Didaftarkan Dalam Buku Khusus Untuk Itu (Waarmerking). Pada akhirnya penyewa a.k.a pembeli akan memegang PPJB Lunas yang para pihaknya adalah pemilik pertama dengan developer, serta Pernyataan di bawah tangan yang sudah di Waarmerking oleh Notaris, sebagai bukti kepemilikan unit apartemen. Selamanya akan seperti itu. Dikerjakan dengan rapi dan rinci, akan membawa kebaikan.

Jaga itikad baik, keterbukaan dan komunikasi antara kedua belah pihak. Sebagaimana disampaikan Pasal 1339 KUHPerdata, “Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”. Pelajari dengan seksama semua aspek, sebelum mengatakan, iya, saya terima lamarannya. Eh…sepakat, sepakat bertransaksi jual beli unit apartemen dengan skema Sewa Beli!

 

Bahan bacaan:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Pokok-Pokok Hukum Perikatan, MR. J.H. Nieuwenhuis, terjemahan Djasadin Saragih

Artikel terkait