Apakah Bentuk Jaminan Untuk Bangunan Di atas Tanah Hak Orang Lain?
FIDUSIA BANGUNAN YANG DIDIRIKAN DI ATAS TANAH YANG TIDAK DAPAT DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN
Dalam pemberian jaminan atas suatu benda, terkadang kita dihadapkan pada keadaan dimana benda tersebut tidak dapat dibebani dengan salah satu bentuk jaminan. Padahal nilai ekonomis dari benda tersebut cukup tinggi. Misalnya: bangunan pabrik baja milik PT. ABC yang didirikan di atas tanah Hak Guna Bangunan Milik PT. XYZ yang terletak di kawasan Industri. Kalau PT. XYZ tidak keberatan agar tanah tersebut dibebani dengan hak tanggungan, hal ini tidak masalah. Karena dalam Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996, dinyatakan bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanah dan benda-benda yang melekat di atasnya. Sehingga PT. XYZ bersama-sama dengan PT. ABC bertindak selaku Pemberi Jaminan atas Bangunan Pabrik dan Tanah tersebut.
Namun permasalahan baru timbul apabila PT. XYZ sudah menjaminkan tanahnya kepada Bank lain untuk kepentingan pelunasan hutang atas namanya sendiri, dan PT. ABC akan menjaminkan bangunan miliknya kepada bank yang berbeda untuk menjamin pelunasan hutang PT.ABC tersebut sendiri. Dalam praktek hal tersebut dapat dijembatani dengan menggunakan bentuk Pemberian Fidusia Atas Bangunan.
Fidusia atas bangunan tersebut dapat terjadi karena hukum tanah di Indonesia menganut prinsip asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding). Adanya azas tersebut memungkinkan untuk terjadinya pemisahan kepemilikan antara pemilik tanah dengan pemilik bangunan. Dalam hal terjadi demikian, maka atas bangunan yang terpisah kepemilikannya tersebut dan didirikan di atas tanah hak yang tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan (seperti: tanah hak pakai milik instansi pemerintah), dapat dibebani dengan Jaminan Fidusia. Jadi fidusianya hanya atas bangunannya saja; sedangkan tanahnya tetap bebas.
Pemberian jaminan berupa fidusia bangunan tersebut harus memperhatikan beberapa kondisi penting:
1. harus ada persetujuan dari pemilik/pemegang hak atas tanah yang di bawahnya didirikan bangunan tersebut, yang menyatakan:
a. menyetujui pemberian jaminan fidusia atas bangunan dimaksud
b. dalam hal terjadi eksekusi jaminan, maka pemilik tanah tidak akan menghalang-halangi proses eksekusi atas bangunan dimaksud.
2. Harus dilengkapi dengan Ijin Mendirikan Bangunan atas nama pemberi fidusia yang kepemilikannya terpisah dengan kepemilikan atas tanahnya.
3. Dilengkapi dengan perjanjian dan/atau kesepakatan bersama antara pemilik lahan dengan pemilik bangunan, bahwa kepemilikan bangunan memang berada di tangan pemberi fidusia selaku pemilik bangunan yang sah.
Khusus untuk bangunan yang didirikan di atas tanah dengan sertifikat hak pengelolaan, dalam Surat Edaran Dirjen AHU No. C.HT.01.10-22 tersebut di tegaskan bahwa atas bangunan tersebut hanya dapat dibebani dengan jaminan fidusia dengan syarat:
1. Adanya bukti kepemilikan berupa akta jual beli bangunan
2. Ada izin dari pihak yang memegang hak pengelolaan
3. Ada pernyataan dari kreditur selaku penerima fidusia bahwa: “dalam hal status tanah ditingkatkan dari hak pengelolaan menjadi hak milik atau hak guna usaha atau hak guna bangunan, maka penerima fidusia harus mengajukan permohonan penghapusan sertifikat jaminan fidusia.
Fidusia bangunan tersebut agak jarang dilakukan dalam praktik, oleh karena dalam pemberian jaminan fidusia atas bangunan tersebut berpotensi terhadap suatu resiko, yaitu:
1. Dalam hal tanahnya berstatus tanah hak primer biasa, seperti hak milik, hak guna bangunan, dan lain sebagainya, maka ada kemungkinan tanah tersebut dijaminkan kepada kreditur yang berbeda oleh pemilik tanah yang berkenaan. Sehingga, dalam hal terjadi eksekusi atas tanah tersebut dapat terjadi tumpang tindih antara eksekusi atas tanah dengan eksekusi atas bangunannya.
2. Kedudukan dari kreditur pemegang jaminan fidusia atas bangunannya pada waktu terjadinya eksekusi akan lebih lemah dari kedudukan kreditur pemegang hak tanggungannya. Karena, walaupun keduanya memiliki konsep hak preference, namun dalam praktiknya, lebih kuat hak tanggungan dibandingkan dengan jaminan fidusia.
Mengingat adanya resiko-resiko tersebut, ada baiknya diantisipasi dengan cara:
1. Ditambahkan pula surat pernyataan dari pemilik tanah, bahwa yang bersangkutan tidak akan menjaminkan tanah dimaksud kepada kreditur lain selain penerima jaminan fidusia yang menerima jaminan berupa fidusia bangunan di atas tanah dimaksud. Dalam hal terjadi demikian, maka disarankan jaminan tersebut bersifat paripasu (cross collateral) antara fasilitas kredit yang dijamin dengan fidusia bangunan dengan fasilitas kredit yang dijamin dengan Hak tanggungan atas tanah yang berada di bawahnya.
2. Dalam hal tidak diperolehnya surat kesanggupan atau alternative sebagaimana disebutkan pada point 1 di atas, ada baiknya jika langsung tanah dan bangunannya secara bersamaan dibebani dengan hak tanggungan.
******
