Apakah Tanah Sengketa Bisa Diberi Hak Tanggungan?

Irma Devita Last updated Jul 10, 2025

Jangan coba-coba menjadikan tanah sengketa sebagai jaminan. Karena tanah sengketa tidak bisa menjadi jaminan atau diberikan hak tanggungan. Ingin tahu alasannya? Untuk itu, simak artikel berikut ini.

Objek yang Menjadi Hak Tanggungan

Sebelum membahas mengenai hak tanggungan untuk tanah sengketa, sebelumnya mari kita pahami mengenai hak tanggungan.

Hak tanggungan (HT) merupakan jaminan kebendaan atas tanah untuk melunasi utang tertentu. Berdasarkan UU No 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Beserta Benda-benda yang bekaitan dengan Tanah, pada pasal 1 ayat 1 (satu), disebutkan sebagai berikut.

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain

Berdasarkan UU No 4 tahun 1996, pemberi HT di sini adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan. Sedangkan pemegang HT adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang atau penjamin. Secara hukum, pemilik hak atas objek tanah yang diberikan HT tersebut, tentunya harus pemegang HT atau pihak penjamin. Di mana pemberian HT ini harus memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Pemenuhan asas spesialitas ini dengan pembuatan Akta Hak Tanggungan yang memuat :

1. Identitas Pemegang dan Pemberi Hak Tanggungan;

2. Domisili Pemegang dan Pemberi Hak Tanggungan;

3. Jumlah berapa yang dapat dijamin;

4. Benda mana yang dapat dijamin.

Sedangkan pemenuhan asas publisitas adalah dengan cara mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut di kantor pertanahan wilayah objek tanah tersebut. Akan tetapi, tidak semua objek tanah bisa diberikan HT. Berdasarkan Pasal 4 UU No 4 tahun 1996 disebutkan apabila:

(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :

a. Hak Milik;

Apakah Pinjol tanpa HT atau Jaminan Fidusia Sah Secara Hukum?

Hak Tanggungan di atas Hak Pengelolaan

Apakah Tanah Wakaf Bisa Diberi Hak Tanggungan?

b. Hak Guna Usaha;

c. Hak Guna Bangunan

(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

Tanah Sengketa Tak Bisa Menjadi HT

Mengapa hak tanggungan tidak dapat diberikan kepada objek tanah yang menjadi objek sengketa?

Berdasarkan Permen ATR/ Kepala BPN No 21/2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, sengketa pertanahan adalah perselisihan tanah antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Kasus yang merupakan sengketa dan konflik tanah ini digolongkan menjadi 3 (tiga) klasifikasi:

Kasus Berat merupakan kasus yang melibatkan banyak pihak, mempunyai dimensi hukum yang kompleks, dan/atau berpotensi menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik dan keamanan. Contohnya adalah kasus sengketa tanah yang melibatkan klaim kepemilikan yang tumpang tindih seperti sengketa lahan antara warga dan perusahaan. Ada juga kasus-kasus yang melibatkan mafia tanah; sengketa yang terkait penggunaan dan pengelolaan sumber daya alam di suatu wilayah; atau sengketa lain yang mengakibatkan penggusuran paksa.
Kasus Sedang merupakan kasus antarpihak yang dimensi hukum dan/atau administrasinya cukup jelas. Apabila diselesaikan dengan pendekatan hukum dan administrasi, maka tidak akan menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik dan keamanan. Contohnya adalah sengketa waris; sengketa karena tanah menjadi jaminan kepada pihak lain; atau sengketa karena masalah perjanjian jual beli tanah yang tidak jelas.
Kasus Ringan merupakan kasus pengaduan atau permohonan petunjuk yang sifatnya teknis administratif. Di mana penyelesaiannya cukup dengan surat petunjuk penyelesaian kepada pengadu atau pemohon. Contoh misalnya mengenai sengketa batas-batas lahan; atau lahan yang diambil menjadi jalan.

Dikarenakan sengketa tanah ini melibatkan proses penyelesaian secara hukum, maka ada beberapa hal yang harus diperhatikan.

Apabila dalam sengketa tersebut terdapat pihak lain yang mengajukan gugatan hukum. Pengadilan bisa saja melakukan sita jaminan, dan membuat objek tanah tersebut tidak bisa dialihkan kepemilikannya hingga terdapat putusan pengadilan. Sehingga apabila setelah tenggat waktu, debitor yang menjadi tergugat gagal bayar, maka kreditor tidak dapat melakukan lelang.
Kemungkinan pembatalan produk hukum atau pembatalan sertifikat dari objek tanah. Disebutkan dalam Permen ATR/ Kepala BPN No 21/2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan, Produk hukum dapat dibatalkan apabila :
Produk hukum terbukti cacat administrasi dan/atau cacat yuridis. Baik produk hukum yang diterbitkan baik oleh Kementerian, Kepala Kantor Wilayah ataupun Kepala kantor Pertanahan
Adanya pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, yang membatalkan Produk Hukum yang diterbitkan baik oleh Kementerian, Kepala Kantor Wilayah dan atau Kepala Kantor Pertanahan.

Dengan batalnya produk hukum tersebut, maka akan menghilangkan hak atas tanah dari debitor yang menjadi tergugat. Hilangnya hak atas tanah tersebut, secara otomatis akan membatalkan hak tanggungan dari objek tanah tersebut.

Jadi jelas, bila tanah yang masih sengketa tidak bisa diberikan hak tanggungan. Untuk itu, jika teman-teman ingin menjaminkan tanah atau properti. Pastikan dahulu bila objek tanah yang akan diberikan hak tanggungan tersebut bukanlah objek sengketa.

Sumber: