Batasan/ Kewajiban Baru Yang Timbul Sehubungan Dengan Adanya UU No. 1/2011 tentang Perumahan dan Pemukiman
” Luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter persegi”. –UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman-
Peraturan baru dari pemerintah tersebut memunculkan pertanyaan di kalangan notaris dan PPAT maupun di kalangan pengembang. Pasalnya, saat ini banyak terdapat rumah deret dan rumah tunggal yang luasnya kurang dari 36m2 karena pada peraturan tentang perumahan dan permukiman yang didirikan berdasarkan UU sebelumnya, , yaitu Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Dalam UU tersebut, tidak terdapat pengaturan yang spesifik mengenai luas minimum atas perumahan yang dibangun oleh developer. 
Dengan adanya pengaturan mengenai luas minimum lantai rumah, deret dan rumah tunggal tersebut, menimbulkan beberapa pertanyaan di kalangan praktisi maupun masyarakat umum.
Berbagai pertanyaan yang muncul, antara lain:
-bagaimana jika rumah saya sekarang kurang dari 36m2?
-bagaimana jika kelak saya hendak menjual rumah saya yang kurang dari 36m2?
-apakah yang harus saya lakukan jika diminta untuk melakukan peralihan hak atas rumah dengan luas kurang dari 36m2?
Sebelum menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut, terlebih dahulu kita harus paham mengenai pengertian rumah deret dan rumah tunggal itu sendiri.
– Bangunan Tunggal adalah bangunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping dan belakang.
– Bangunan Deret/Rapat adalah bangunan yang diperbolehkan rapat dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping.
Menanggapi pertanyaan-pertanyaan diatas, maka mengacu kembali pada dasar hukum kita yaitu, asas tidak berlaku surut dimana dalam menjalankan peraturan perundang-undangan, tidak dapat diberlakukan terhadap perbuatan yang telah dilakukan sebelum peratuan perundang-undangan tersebut ada. 
Demikian juga hal tersebut tercantum dalam UUD ’45 :
“…hak untuk tidak dituntut atas dasar hukum yang berlaku surut adalah hak asasi manusia yang tidak dapat dikurangi dalam keadaan apa pun.”
Oleh karena itu, undang-undang tersebut diberlakukan terhadap rumah runggal dan rumah deret yang baru akan ada setelah undang-undang tersebut diberlakukan. Terhadap rumah deret dan rumah ukur yang telah ada, tidak dapat diberlakukan karena rumah-rumah tersebut telah ada sebelum peraturan perundang-undangan tersebut diberlakukan. Pemilik rumah deret dan rumah tunggal dibawah 36-m2 tetap dapat melakukan peralihan hak atas rumah tersebut. 
Dilihat dari sisi lainnya, dapat juga diartikan peraturan tersebut adalah bentuk larangan bagi developer perumahan, untuk membangun lagi rumah dengan luas kurang dari 36-m2. Selain itu juga hal ini tidak berlaku terhadap rumah dengan kategori rumah lainnya, misalnya rumah umum yang didirikan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah. Karena hanya disebutkan bahwa rumah deret dan rumah tunggal yang diharuskan untuk memiliki luas paling sedikit 36-m2. Menurut saya, peraturan tersebut diatas masih dapat menimbulkan interpretasi yang berbeda-beda. Tidak terdapat penjelasan yang lebih lanjut mengenai penerapannya dalam masyarakat.
Selain itu disebutkan luas lantai minimum 36-m2. Bagaimana dengan luas tanah, pekarangan, dan lain-lain? Dalam melakukan peralihan hak atas tanah, kita dapat mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai landasan untuk melakukan tindakan hukum tersebut. Dalam Pasal 9 PP tersebut, disebutkan bahwa yang dapat menjadi objek pendaftaran tanah adalah :
a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
b. tanah hak pengelolaan;
c. tanah wakaf;
d. hak milik atas satuan rumah susun;
e. hak tanggungan;
f. tanah Negara.
Berdasarkan pada landasan tersebut, maka dapat kita lihat dan teliti, jika syarat-syarat sebagai objek pendaftaran tanah, maka dapat ditindak lanjuti ke tahap berikutnya dimana kita dapat menelaah apakah kita dapat melakukan proses peralihan hak atas tanah. Sebagai PPAT, berdasarkan pada Pasal 39 PP 24 tahun 1997 tersebut, kita harus menolak untuk membuat akta peralihan tanah apabila :
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
1) surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Kemudian muncul lagi kerancuan pada penerapan poin g pasal 39 PP nomor 24 tahun 1997 tersebut.
Apakah mengalihkan rumah yang sertifikatnya diterbitkan sebelum waktu berlakunya undang-undang barudengan luas kurang dari 36-m2 melanggar ketentuan Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tersebut?
Maka menurut pendapat saya, untuk saat ini kita dapat mengacu kembali pada asas yang menjadi dasar dari penerapan undang-undang, yaitu pemberlakuan UU tidak berlaku surut.
Oleh karena itu terhadap rumah deret dan rumah tunggal yang sertifikatnya diterbitkan sebelum waktu berlakunya undang-undang baru tidak dapat diberlakukan peraturan perundang-undangan baru.
Peraturan tersebut hanya berlaku pada rumah deret dan rumah tunggal yang sertifikatnya baru akan diterbitkan setelah berlakunya peraturan perundang-undangan baru. Oleh karena itu, peralihan haknya tetap dapat dilakukan. Numun untuk lebih lanjutnya, dapat disarankan agar dibuat pengaturan yang lebih jelas mengenai pelaksanaan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tersebut.
*******
Ditulis dan disusun oleh Glenna Martin, SH
