Perlindungan Hukum Bagi Penyewa yang Mendirikan Usaha Di Atas Tanah Sengketa

Ibu Sandra adalah seorang wirausahawan yang memiliki usaha ayam goreng di sekitar tempat tinggalnya. Karena usahanya semakin maju, ia berniat untuk membuka cabang di beberapa wilayah yang ada di Jakarta. Akhirnya ia menyewa sebuah ruko milik kenalannya yang bernama Bapak Widodo. Ruko itu telah ia sewa untuk jangka waktu 1 tahun dan telah ia bayar lunas di muka. Letaknya yang sangat strategis berada di pinggir jalan membuat warung ayam goreng miliknya tidak pernah sepi pelanggan. Setiap hari ia hampir kewalahan melayani para penikmat ayam goreng buatannya itu.

Namun setelah beberapa bulan menjalankan usahanya, tiba-tiba ada seorang anggota keluarga Pak Widodo yang ingin mengambil alih ruko milik Pak Widodo tersebut. Ia mengklaim kalau tanah tersebut adalah tanah miliknya yang telah diwariskan oleh orang tuanya untuk dirinya. Ternyata setelah ditunjukkan, bukti sertifikat tanahnya masih atas nama Ayah dari Pak Widodo, dan ruko tersebut ternyata masih menjadi sengketa waris antara Pak Widodo dan saudara kandungnya. Karena merasa telah membayarnya, Bu Sandra tak mau pindah dari tempat itu sebelum masa sewanya habis.

Baca Juga ;

Menurut , sudah menjadi hak seorang penyewa untuk dapat menikmati barang yang disewanya dengan tentram selama masa sewa itu berlangsung. Untuk itu Bu Sandra berhak untuk menggunakannya sampai masa sewanya habis berdasarkan perjanjian sewa menyewa yang telah disepakati dahulu,tanpa ada gangguan.

Ada dua cara yang dapat Bu Sandra lakukan apabila ruko yang ia sewa itu ternyata di atas tanahh sengketa, yaitu:

• Pertama Bu Sandra bisa meminta kembali uang sewa yang telah ia bayarkan, dipotong dengan jumlah waktu yang telah ia jalankan. Misalnya Bu Sandra telah membayar Rp 120 juta untuk setahun dan saat ini ia telah menggunakannya selama 3 bulan, maka Bu Sandra hanya berkewajiban untuk membayar harga sewa selama 3 bulan saja. Pak Widodo harus mengembalikan uang milik Bu Sandra sebesar Rp 90 juta atau sebesar jumlah harga sewa selama 9 bulan. Hal ini telah diatur di dalam yang menyebutkan bahwa apabila penyewa dalam masa sewanya diganggu kenikmatannya karena adanya tuntutan hukum atas hak milik dari barang yang disewanya tersebut, maka penyewa berhak menuntut pengurangan harga sewa. Dengan adanya ganti rugi tersebut, maka perjanjian sewa menyewa yang Bu Sandra lakukan menjadi batal demi hukum dan sudah tidak berlaku lagi.
• Kedua:
  • apabila di dalam perjanjian sewa menyewa tersebut terdapat klausul yang menyatakan bahwa apabila terjadi jual beli atas objek yang disewa tersebut kepada pihak lain maka hubungan sewa menyewa akan berakhir, maka Bu Sandra wajib mengakhiri masa sewanya.
  • Namun apabila terbukti bahwa pemilik sah dari ruko yang Bu Sandra sewa adalah saudara kandung Pak Widodo dan tanah itu menjadi milik saudara kandung Pak Widodo dan juga di dalam perjanjian sewa menyewa tidak ada klausul yang menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa berakhir apabila ruko tersebut berpindah tangan, maka Bu Sandra masih berhak menggunakan ruko yang telah disewanya tersebut setelah mendapat izin dari pemilik sah atas tanah atau bangunan yang disewakan tersebut.

Dari kasus Bu Sandra ini, dapat menjadi pelajaran untuk siapa saja yang ingin melakukan perjanjian sewa menyewa tanah atau bangunan, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum akhirnya menyepakati dan menandatangani perjanjian sewa menyewa  tanah atau bangunan yaitu:

1. Periksa terlebih dahulu status kepemilikan tanah dan bangunan, apakah pemberi sewa merupakan pemilik asli dari tanah atau bangunan yang disewa tersebut, yang dibuktikan dari sertifikat tanah atau bangunan adalah benar atas nama pemberi sewa;
2. Apabila pemberi sewa bukan pemilik asli tanah atau bangunan tersebut, pastikan pemberi sewa memiliki surat kuasa dari pemilik asli tanah atau bangunan tersebut untuk melakukan transaksi sewa menyewa tanah atau bangunan;
3. Apabila pemberi sewa adalah ahli waris dari tanah atau bangunan yang akan disewakan, maka pastikan:
   1. untuk mengecek adanya surat keterangan kematian dari si pewaris dan surat keterangan ahli waris yang menyatakan bahwa pewaris telah memberikan persetujuan kepada ahli waris terkait tanah dan bangunan miliknya; dan
   1. dalam hal terdapat lebih dari 1 ahli waris, untuk mengecek adanya surat persetujuan dan pemberian kuasa dari seluruh ahli waris lainnya kepada si penyewa untuk dapat menyewakan tanah dan bangunan tersebut.
4. Apabila pemberi sewa ternyata memang benar pemilik tanah atau bangunan tersebut, namun di dalam sertifikat masih tertulis nama pemilik yang lama karena belum melakukan balik nama sertifikat, maka pastikan pemberi sewa menunjukan Akta Jual Beli yang di dalamnya tertulis bahwa benar pemberi sewa adalah pembeli tanah atau bangunan tersebut dan telah melunasi tanah atau bangunan tersebut sehingga pemberi sewa telah dinyatakan sah sebagai pemilik tanah atau bangunan tersebut.

Selain memperhatikan hal di atas, untuk menghindari adanya hal-hal yang tidak diinginkan selama masa sewa, dapat juga dicantumkan di dalam perjanjian sewa menyewa mengenai jaminan hukum. Jaminan hukum ini menjadi dasar apabila suatu hari terjadi sengketa atas tanah atau bangunan yang disewakan. Jaminan tersebut bisa dimasukan dalam perjanjian sewa menyewa yang menyatakan bahwa pemberi sewa menjamin bahwa tanah atau bangunan yang disewakan tidak sedang dalam sengketa dan membebaskan penyewa dari segala tuntutan hukum apabila terjadi sengketa atas tanah dan bangunan tersebut di kemudian hari.

Referensi :
1. Pasal 1550 KUHPerdata
2. Pasal 1557 KUHPerdata
3. Hukum Online