JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT
By Irma Devita on Sep 27, 2007 in Jual beli, pertanahan
PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt.
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
Popularity: 55% [?]
saya punya tanah warisan dari almarhum ayah saya. Kami bersaudara 3 orang, namun salah seorang adik saya sudah menjadi warga negara Australia. Bagaimana caranya saya untuk balik nama sertifikat ke atas nama kami selaku ahli waris? O ya bu, status tanahnya Hak Milik. terima kasih jawabannya
JAWAB:
Untuk tanah warisan yang akan dibalik nama ke ahli waris, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah ahli waris haruslah merupakan subjek hak atas tanah yang bersangkutan. Berdasarkan pasal 26 ayat 3 UUPA, maka kalau ahli waris adalah WNA, maka ahli waris tersebut dalam waktu 1 th harus mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak ketiga atau tanah tersebut jatuh ke negara. Dasarnya adalah asas “grond verponding verbod” (larangan pengasingan tanah). Dalam kasus anda, karena salah seorang adik anda sudah menjadi WNA, maka ada 2 pilihan untuk adik anda yang WNA:
1. melepaskan hak warisnya atas tanah tersebut atau
2. bersama2 mewaris dengan saudara2 lainnya, tapi dalam jangka waktu 1 tahun dia harus melepaskan bagiannya kepada pihak lainnya.
Saya sarankan sejak awal saja dia melepaskan bagiannya, dengan menggunakan akta pelepasan hak secara notariil yang dibuat di Indonesia, atau dengan surat Pernyataan Pelepasan Hak Waris yang dibuat di bawah tangan, namun dilegalisir di Australia oleh pejabat yang berwenang.
christine | Oct 4, 2007 | Reply
Saya ingin menanyakan bagaimana jika sertifikat tanah hilang dan terbakar? apa yang harus saya lakukan ?
JAWAB:
Untuk sertifikat tanah yang hilang atau terbakar, anda dapat segera mengurusnya dengan mengajukan penerbitan sertifikat pengganti di Kantor Pertanahan setempat sesuai lokasi tanah anda. Prosesnya pertama2 dengan membuat 1. surat keterangan lurah setempat yang menerangkan perihal lokasi tanah (apabila terbakar, ada baiknya dilengkapi dengan surat keterangan RT/RW perihal kejadian tersebut)
2. surat laporan polisi bahwa sertifikat tanah tersebut hilang dengan melampirkan surat keterangan lurah dan foto copy sertifikat yang hilang/terbakar tersebut.
DOkumen2 tersebut yang nantinya dapat anda sampaikan pada Kantor Pertanahan untuk dapat menerbitkan sertifikat pengganti. Untuk prosedur lengkapnya, silahkan membaca artikel saya di subjek Pertanahan dengan judul “Serifikat tanah hilang”. Terima kasih atas perhatian dan partisipasi anda.
wyne | Oct 6, 2007 | Reply
Resa | Oct 19, 2007 | Reply
Ada satu hal yang tidak anda jelaskan, apakah anda membeli tanah tersebut dari developer? Apabila iya, maka ada aturan bahwa developer tidak boleh menjual tanah kavling (harus ada bangunannya). Oleh karena itu, biasanya akta jual beli tersebut baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut didirikan sebuah bangunan (minimal sudah ada fondasinya). Semoga cukup jelas.
Irma Devita | Oct 20, 2007 | Reply
Resa | Oct 20, 2007 | Reply
Toddy | Oct 29, 2007 | Reply
Irma Devita | Oct 29, 2007 | Reply
Saya tidak tahu apakah ini ada hubungannya dengan jual beli atau tidak, tapi saya yakin pasti Ibu bisa menjawab pertanyaan saya. Jika ada jual beli loan/kredit, dan loan itu mempunyai sebidang tanah yang telah di bebani Hak Tanggungan,bagaimana penyelesaiannya? apakah tanah tersebut harus di balik nama krediturnya? Jika iya apa saja persyaratannya dan berapa biayanya? Terima Kasih
JAWAB:
Dear Ibu Meggy,
tentu saja ini ada hubungannya dengan jual beli, namun bisa juga dikategorikan dalam Perjanjian Jaminan. Dalam UU Hak Tanggungan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 th. 1996), dinyatakan bahwa Jual Beli tidak menggugurkan Hak Tanggungan. Jadi bisa saja dilaksanakan jual beli dengan catatan HT masih melekat. Tapi pada proses peralihannya harus mendapat persetujuan dari Kreditur terlebih dahulu. Biasanya hal ini bisa dilakukan dengan kesepakatan antara Penujual dan Pembeli bahwa pembeli yang akan menanggung hutang dari penjual. Biasanya ini juga dilakukan antar grup perusahaan.
Anyway, dapat juga dilakukan dengan cara “penebusan” sertifikat dari bank. Artinya, pembeli dengan membayar sejumlah uang tertentu dapat melepaskan sertifikat tersebut dari agunan bank. Bank akan memberikan surat lunas dan surat roya. Jadi pada saat dilakukan balik nama bisa sekaligus dilakukan roya.
Salam hangat dari saya,
Meggy Primasari | Oct 31, 2007 | Reply
Mau bertanya. Sudi menjawab kiranya. Saya mau membeli sebidang tanah. Namun tanah itu adalah tanah warisan si penjual. Apakah cukup hanya surat keterangan waris bertanda tangan Lurah dan Camat ? apakah kuat hukumnya ? atau harus dibuatkan fatwa waris ? membuat fatwa waris itu dimana ? pengadilan agama ? Biayanya kira kira lebih dari 2 juta gak bu notaris untuk buat fatwa waris ?
Sekian dan mohon dijawab, karena saya buta sekali tentang hukum terima kasih.
Jawab:
Tanah yang diperoleh karena warisan, sebagaimana saya jelaskan di artikel saya di atas, harus dilengkapi dengan keterangan waris. Dimana untuk pribumi, keterangan waris tersebut cukup dibuat di bawah tangan dengan disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat pak. Untuk WNI keturunan (Chinese) baru membuat keterangan waris di hadapan Notaris dalam bentuk akta Notaris.
Ada edaran dari Mahkamah Agung pada th 1990-an, bahwa Pengadilan Agama sudah dilarang untuk membuat Fatwa Waris, kecuali terjadi sengketa warisan. Mungkin masih saja dijumpai orang yang membuat Fatwa Waris pada pengadilan agama, tapi apabila anda perhatikan, pasti judulnya “Pertolongan Pembuatan Fatwa Waris”.
Kesimpulannya: penjual (jika pribumi) cukup membuat keterangan waris di hadapan Lurah dan dikuatkan oleh Camat. Lebih bagus lagi jika ada kesaksian dari RT/RW setempat.
Semoga bermanfaat
andre | Nov 8, 2007 | Reply
Saya diwariskan rumah yang saya tempati dari alm. ibu saya dan ingin melakukan proses balik nama. Menurut notaris prosesnya adalah:
I. - SSB = 5% x (NJOP sebagai dasar pengenaan PBB x 50%)
- Validasi SSB = Rp250.000,-
- Pengurusan balik nama = Rp 2.000.000,-
Pertanyaan saya, apakah rumusnya benar begitu dan biaya validasi dan biaya pengurusan balik nama memang umumnya seperti itu?
Kalau yang saya baca-baca bukankah seharusnya rumusnya
5% x (NJOP - NJOPTKP) x 50% ?
Kedua saya ingin meningkatkan SHGB ke SHM
dikatakan biayanya sbb:
- 2% x NJOP bumi
- Pengukuran + Ganti buku = 5.000.000
- Peningkatan HGB ke HM = 2.500.000
- PM1 Kelurahan = 1.000.000
Pertanyaannya apakah memang harus ada pengukuran? Dan apakah biayanya sesuai?
Terima kasih.
JAWAB:
Dear Bu Wulan,
penghitungan SSB untuk waris seperti yang saya tulis di uraian saya di atas adalah:
5% x (NJOP - NPTKP) = Rp. X,- x 1/2
Contoh NJOP Rp. 300jt. NPTKP = Rp. 250jt. Maka penghitungannya (5%x Rp.50jt) x 50%
Untuk sertifikat tanah yang masih bertuliskan “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang. Apalagi ibu akan meningkatkan status tanah ibu menjadi Hak Milik. Memang diwajibkan untuk membayar Uang Pemasukan ke negara, yang rumusnya adalah 2% x luas tanah x harga dasar tanah (artinya sama juga dengan 2% x NJOP). Harga tersebut tentu saja di luar biaya2 pengurusan dan biaya di Kantor Pertanahan setempat.
Semoga cukup jelas.
Wulan | Nov 9, 2007 | Reply
saya baru membeli sebidang tanah dari seorang kerabat di daerah Tambun, Bekasi. Sampai saat ini saya belum melihat fisik tanah tsb, namun di AJB yang ada tertulis luas 250m2. AJB tsb atas nama kerabat yg menjual dan masih bertuliskan Mentri Dalam Negeri (thn 1985).
Sekarang saya ingin melakukan proses balik nama. Menurut penjelasan Ibu, ada bbrp dokumen yg diperlukan yaitu :
1. asli PBB 5 tahun terakhir berikut SuratTanda Terima Setoran. bagaimana jika dokumen tsb tidak berurutan namun tetap ada 5? Apakah diperbolehkan?
2. Asli sertifikat tanah. Apakah yg dimaksud AJB atas nama kerabat tsb?
3. Copy KTP suami istri, surat nikah. Saya masih single, apakah bisa dengan KTP saya saja & copy kartu Keluarga?
selain itu, karena AJB masih bertuliskan
“Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” menurut Ibu memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang.
Yang dimaksud dengan ganti buku itu apa?
Siapa yang harus mengukur ulang?
Jika saat diukur ulang ternyata luas tanah tsb kurang dari 250m2, apa yg dapat saya lakukan? Apakah bisa saya meminta kembali kelebihan uang yg telah saya bayarkan?
Bagaimana saya bisa memeriksa status tanah, SGHB atau SHM? apakah tertulis di AJB?
Apakah diperlukan kuitansi dr kerabat tsb?
Terakhir, berapa lama proses dan biayanya utk semua proses balik nama tsb termasuk utk pajak jual-belinya.
Mohon pencerahannya, terima kasih.
Nina
JAWAB:
Mbak Nina, penjelasannya saya berikan secara garis besarnya ya … karena akan panjang sekali.
1. Saya kurang jelas, mengenai AJB yang ada kata2 “Menteri dalam negeri” nya. Karena yang ada tulisan seperti itu hanyalah pada asli sertifikat. Kalau di AJB, tidak ada tulisan itu (juga tidak ada gambar burung garuda). Kalau baru AJB (belum ada sertifikat) artinya masih girik/verponding/tanah adat lainnya. Pada dasarnya kalau sertifikat lama harus ganti buku (ganti sertifikat baru) dan ukur ulang (yang mengukur dari kantor Pertanahan pada waktu proses ganti sertifikat).
2. Hasil pengukuran bisa berkurang karena tanah bisa saja kena abrasi, pelebaran jalan, dll Mengenai biaya yang sudah mbak bayarkan, tergantung kesepakatan dengan saudara mbak.
3. Copy PBB+STTS harus lengkap, kalau ada yang kurang dan ada tagihan dari kantor pajak, harus disepakati siapa yang menanggung
4. Kalau belum menikah, copy KTP dan KK saja cukup.
5. Kwitansi terserah ibu, sebaiknya ada. tapi pada waktu jual beli saudara ibu (suami isteri) harus hadir untuk tanda-tangan akta jual beli di hadapan PPAT.
6. Mengenai biaya, mbak bisa kirim e-mail di notaris@irmadevita.com
Semoga penjelasan saya cukup jelas.
Salam hangat dari saya
Nina | Nov 15, 2007 | Reply
bu, saya mau tanya apa saja yang mesti dilampirkan untuk proses ganti nama di sertifikat tanah yang sebelumnya atas nama ayah saya ( sekarang sudah meninggal dunia ). rencananya mau diganti nama ke ibu saya. bisa tolong dirincikan juga rumus perhitungan biaya-nya?
atas jawabannya saya ucapkan terima kasih
JAWAB:
Mas Doni, untuk balik nama sertifikat karena pewarisan, harus dilakukan kepada seluruh ahli waris dulu, baru dipisahkan kepada salah satu ahli waris dengan akta pemisahan pembagian. Menurut saya, lebih murah biayanya apabila dilakukan ke seluruh ahli waris saja (tidak hanya ke ibu anda).
Sebagai perbandingan:
Kalau ke seluruh ahli waris: hanya bayar BPHTB waris (sesuai perincian dalam artikel saya “JUAL BELI” dan balik nama.
kalau ke salah satu ahli waris:
1. Dibuatkan akta pembagian hak bersama (ahli waris lain melepaskan kepada ibu anda saja)
2. Dibayarkan BPHTB waris
3. di bayarkan BPHTB atas penerimaan bagian yang dilepaskan kepada ibu anda (oleh ahli waris lain)
4. dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris
5. dilanjutkan balik nama ke salah satu ahli waris (ibu anda)
Semoga cukup jelas dan bermanfaat ya pak
doni | Nov 22, 2007 | Reply
Saya mempunyai sertifikat rumah atas nama saya. Karena satu dan lain hal, saya ingin membalik nama sertifikat tersebut menjadi nama suami saya. Apakah hal ini bisa dilakukan?
Terima kasih sebelumnya.
Aisah
JAWAB:
Ibu Aisah yth,
Itu sama saja seolah2 ada jual beli antar suami isteri. Padahal jual beli antar suami isteri dilarang. Kesimpulannya, hal itu tidak bisa dilakukan Kecuali ada perjanjian pisah harta (sebelum perkawinan).
Salam,
Aisah | Nov 23, 2007 | Reply
salam kenal.
boleh tanya? apakah rumah yang sertifikatnya atas nama suami bisa diganti menjadi atas nama istri??
kalau bisa, bagaimana prosedurnya dan berapa lama selesaianya..
terima kasih.
salam
megawati sri dewi
JAWAB:
Bu Mega, pertanyaan ibu sama dengan pertanyaan bu aisah. Jawabannya juga sama, yaitu tidak bisa. karena dianggap sebagai jual beli antara suami isteri. Padahal hal tersebut dilarang. terima kasih
mega | Nov 23, 2007 | Reply
saya mo tanya, saudara saya berhutang kepada orang lain dengan jaminan sertifikat rumah saya,dan sampai sekarang sertifikat rumah saya tersebut masih di pegang oleh orang yang memeinjamkan hutang tersebut..
pertanyaan saya???
1. apakah aman saya tinggal di rumah dengan tidak memegang sertifikat rumah saya?
2. bisakah orang tersebut menganggap bahwa sertifikat tersebut adalah miliknya? sedangkan dari pihak saya tidak memberikan bukti2 atau tanda tangan ke padanya?
3. apakah bank mau memeinjamkan uang dengan jaminan sertifikat rumah tanpa izin dari pemiliknya sendiri?
4. jika bisa, apakah suatu saat tanah saya bisa menjadi milik bank sedangkan saya sendiri tidak tahu dimana surat tanah saya sekarang?
terimakasih…
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wr . Wb pak ahmed.
1. Apabila ditanya aman atau tidak, jawabannya relatif sekali. Karena tergantung dari itikad baik orang yang memegang sertifikat ybs.
2. Sertifikat sebenarnya hanya bisa dialihkan/dijaminkan ke orang lain dengan persetujuan dari pemilik/orang yang namanya ada dalam sertifikat tersebut. Artinya orang tersebut tidak bisa begitu saja menjaminkan sertifikat tersebut ke Bank tanpa tanda-tangan anda. Kecuali jika identitas dan tanda-tangan anda dipalsukan.
3.Jika anda ragu, lebih baik sertifikat tersebut di tebus dari orang yang bersangkutan pak. Karena terus terang resikonya cukup tinggi untuk meminjamkan asli sertifikat kepada orang lain. Semoga tidak ada masalah ya pak.
wassalam,
ahmed | Nov 29, 2007 | Reply
Jawab:
sama-sama pak ahmed
ahmed | Dec 1, 2007 | Reply
Kami akan menjual rumah warisan orang tua. Surat-surat rumah yg ada hanya akte jual beli atas nama ayah saya. Yang jadi pertanyaan saya, untuk pembuatan fatwa waris apa cukup dgn akte jual beli saja,sedangkan kami tidak mempunyai sertifikat tanah tersebut karena menurut informasi di lokasi kami sdh tidak bisa dibuatkan sertifikat. Terima kasih atas bantuannya.
Andy | Dec 3, 2007 | Reply
Saya ingin berkonsultasi mengenai jual beli rumah dan balik nama. Setahun lalu ibu saya membeli rumah kpr dari kakaknya di daerah bantul seharga 30 juta. Rumah tersebut bertipe 29 dgn LT 90 m2. ibu membayar dengan cara mencicil dan tanpa ada perjanjian jual beli. Uang yang telah kami setor melalui transfer antar bank adalah 13.5 juta. Saat kesulitan dana akhirnya saya ambil alih rumah tersebut untuk dilunasi. Dengan tidak bermaksud berprasangka buruk, saat ini saya terpikir bahwa tidak ada dasar hukum kuat kami atas rumah tersebut karena kami hanya memiliki bukti transfer antar bank. Pertanyaan saya, apa yang harus kami lakukan supaya kami memiliki bukti hukum kuat atas rumah tersebut selama kami mencicil?. Bisakah surat perjanjian jual beli rumah tersebut dibuat setelah pembayaran berjalan?. Bila harus kami lunasi maka kami ingin segera balik nama, berapa besar biayanya sampai kami mendapatkan sertifikat yg dikeluarkan oleh bank?. Bude saya mengatakan biaya balik nama sebesar 2 juta, apakah wajar nilainya karena seorang teman yang membeli rumah kpr di daerah BSD seharga 45 juta hanya membayar 450 ribu?. Sekian ibu dan terima kasih atas perhatian dan penjelasannya.
Salam,
Cahya
JAWAB:
Perjanjian Pengikatan jual beli bisa dilakukan walaupun cicilan sudah berjalan, asalkan bisa menghadirkan penjualnya kembali. Sebaiknya memang melakukan alih debitur langsung di bank, atau melunasi cicilan pada bank dan langsung dibuatkan akta jual beli dan balik nama. Untuk biaya, setahu saya tidak ada jual beli PPAT berikut pengurusan balik nama di BPN seharga 450rb. Mungkin yang bapak maksud berbeda (bukan AJB-BN). Semoga bermanfaat.
cahya | Dec 3, 2007 | Reply
Bu..saya berniat membeli sebidang tanah+rumah. Sebelum terjadi akad jual beli, saya bermaksud melakukan verifikasi atas validitas surat2 yang penjual (Bpk-A) tunjukkan kepada saya. Adapun surat2 yang Bpk-A tunjukkan adalah: akta jual beli dengan pemilik pertama (almarhum) dan sertifikat tanah atas nama Bpk-A.Yang menjadi ganjalan adalah, Bpk-A menunjukkan kepada saya bahwa pihak kantor pajak menerbitkan tagihan PBB ganda. Satu atas nama Bpk-A dan satu lagi atas nama pemilik pertama, bpk-A juga menunjukkan tagihan ganda tsb pajak kpd saya. Bpk-A juga menunjukkan kepada saya tanda terima permohonan dari bpk-A untuk pengecekan status kepemilikan tanah tsb dari BPN dan tanah tsb memang atas nama bpk-A.Saya kawatir keluarga pemilik pertama masih terus memanfaatkan tagihan ganda tersebut untuk mempermasalahkan kepemilikan tanah tsb.Untuk kasus seperti ini, bagaimana dan kemana bu saya harus melakukan verifikasi. Mohon pencerahannya. TErima kasih
JAWAB:
Pak Yayat, saya kurang jelas apakah tanah yang bapak maksud sudah bersertifikat atau masih berupa tanah girik? Kalau menurut keterangan bapak, seperti masih berupa tanah girik. Untuk amannya, sebaiknya bapak menghubungi PPAT atau minimal camat sesuai dengan lokasi tanah bapak, sebelum bapak melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. Karena untuk tanah2 girik tersebut harus dilakukan verifikasi data yang lebih detil dan membutuhkan pengetahuan yang mendalam atas surat2 tanah yang dimaksud, karena girik sering sekali tumpang tindih (seperti yang bapak ceritakan ada SPPT PBB ganda). Atau kalau yang paling amannya, bapak buat pengikatan jual beli dulu, kemudian mensertifikatkan tanah dimaksud, baru setelah selesai dilakukan transaksi jual belinya. terima kasih
Yayat | Dec 4, 2007 | Reply
Terimakasih bu atas informasinya. Btw tanah tsb sudah SHM, karena bpk-A juga menunjukkan copy sertipikat hak milik atas tanah tsb kepada saya. Makanya saya juga heran dan was-was kenapa bisa ada dua tagihan PBB. Kalau memang sudah bersertifikat SHM atas nama bpk-A, seharunya sudah aman ya bu untuk diteruskan ke tahap jual beli ? Thanks.
Wassalamu ‘alaikum
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr. Wb pak yayat,
Kalau sudah bersertifikat, memang prosesnya lebih mudah pak. Cuma, sebaiknya yang melakukan pengecekan juga pihak PPAT setempat, agar dapat dipastikan ke absahan sertifikat ybs. Untuk pajak ganda, bapak tinggal datang ke kantor pelayanan PBB setempat untuk mengkoreksi SPPT PBB ybs. Semoga lancar ya pak.
Yayat | Dec 6, 2007 | Reply
Terima kasih bu, semoga akan lebih banyak orang yang mendapat manfaat dari website ibu ini. Sebagai praktisi IT saya salut pada terobosan dan good will ibu. Ibu memanfaatkan teknologi dan ilmu pengetahuan yang ibu miliki untuk kebaikan semua orang. Ini baru namanya muslim yang rahmatan lil ‘alamin. Semoga berbalas barokah dari Allah SWT.
Maaf nglantur bu.
Wassalamu’alaikum.
JAWAB:
Amien, terima kasih apresiasinya yang baik pak. Mohon bantu doa biar manfaatnya semakin banyak
Yayat | Dec 10, 2007 | Reply
begini bu,
1.warisan tanah dan rumah dari ayah mertua saya telah dijual oleh ibu mertua tampa diketahui oleh selurus anak/ahli waris. apakah perjanjian jual beli itu sdh dapat dikatakan syah menurut hukum?
2.Apakah jual-belinya bisa dibatalkan? mengingat
semasa hidupnya almarhum pernah berpesan untuk tidak boleh menjualnya.
terima kasih
Wassalamu ‘alaikum
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wb, langsung saja ya pak:
1. Apabila sertifikat tanah terdaftar atas nama ibu mertua, maka yang berhak menjual adalah ybs (dengan persetujuan tertulis dari anak2 nya) - tapi karena tidak mutlak, kadang hal tersebut diabaikan (biasanya tidak lewat PPAT, tp camat). Tapi kalau atas nama almarhum, mutlak harus ada keterangan waris, pembayaran pajak waris, dan penjualan dilakukan oleh seluruh ahli waris.
2. Apabila tidak dipenuhi syarat-syarat sah jual beli sebagaimana di atas, dapat saja jual belinya dibatalkan, tapi harus melalui prosedur berperkara di pengadilan.
Wassalam,
M. Aliajiri s | Dec 10, 2007 | Reply
Nama disurat girik adalah nama orangtua perempuan dari si penjual yang sudah almarhum. Di PBB tertulis anak pertama ahli waris. Apabila dilakukan proses jual beli apakah kuat hukumnya ? keterangan tambahan surat ahli waris dari anak anak sudah lengkap kecuali yang sudah meninggal mengetahui rt,rw,kelurahan,kecamatan.
JAWAB:
Untuk menjual, harus dilakukan oleh seluruh ahli waris dilengkapi dengan keterangan waris yang dibuat di hadapan lurah-camat, dan dilengkapi dengan akta kelahiran (atau kenal lahir) dari seluruh anak2nya.
andre | Dec 14, 2007 | Reply
JAWAB:
Bisa pak. Karena PBB hanya bukti pembayaran pajak dan bukan merupakan bukti pemilikan tanah. Makanya saya wkt itu sampaikan bhw yang menjual harus ahli waris dari alm ibu. salam,
andre | Dec 16, 2007 | Reply
saya mau tanya kalau mau mengurus hak milik hak guna bangunan,dan sebagainya itu sehingga hak atas rumah saya itu jadi kuat…
1.Apa perlu waktu yang lama??soalnya ibu saya mengurus sendiri tanpa notaris dan itu sudah berlangsung hampir 2 bulan..
2.waktu beli rumah harganya 84 juta..kalau dihitung kira-kira habis biaya berapa ya Bu???
3.yang tidak lengakap dari surat-surat rumah saya adalah IMB-nya Bu…
4.Kalau mau minta biaya dari penjualnya,apa harus dilakukan??soalnya transaksi penjualannya sudah berlangsung kurang lebih 3 tahun yang lalu(selama saya tinggal)…
trimakasih banyak ya Bu..atas jawabannya…oya fitunggu jawabannya bu…selamat malam…
JAWAB:
Maaf Saya kurang jelas pengurusan apa yang Bpk maksud. Apakah jual belinya atau pensertifikatan tanah nya ataukah peningkatan status tanah dari HGB menjadi HM. Sepertinya pensertifikatan tanah ya pak? Kalau pensertifikatan tanah memang waktunya lama (antara 6 bulan sampai 1 th). Kalau jual beli, harus lewat PPAT setempat pak. Untuk Peningkatan status hak atas tanah yang sudah bersertifikat (dari HGB ke HM) biasanya memakan waktu 1 bulan.
james | Dec 17, 2007 | Reply
Ibu, orang tua saya menjual tanah sekalian mengurus balik nama sertifikat atas nama pembeli, tetapi setelah selesai balik nama sertifikat tersebut, akte jual beli yang aslinya di tahan di BPN, apakah memang harus seperti itu (akte jual beli asli di simpan di BPN). Terima kasih banyak atas jawabannya
JAWAB:
Pada waktu proses jual beli, semua asli data kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut memang diserahkan kepada pembeli pak. terima kasih kembali, salam,
ADE NS | Dec 19, 2007 | Reply
Saya melakukan jual-beli tanah dengan Arpan, terdiri dari kapling A dan kapling B. Kapling A sudah disertifikasi atas nama saya sendiri. Status tanah Kapling B masih berupa akta jual beli antara developer dan Mardi, di mana Mardi adalah paman Arpan dan sudah almarhum; sedangkan Arpan bertindak sebagai kuasa atas nama ahli waris Mardi.
Jadi, apa saja proses yang harus saya jalani supaya kapling B bisa segera disertifikasi atas nama saya?
Apakah sertifikat Mardi harus dipisah dulu dari sertifikat developer?
Bagaimana supaya saya bisa melakukan AJB dg Arpan (yang bertindak sebagai kuasa dari ahli waris Mardi)?
Normalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga saya dapat sertifikat atas nama saya sendiri? Berapa biaya yang dibutuhkan?
Terimakasih banyak atas kesediaan Bu Irma
JAWAB:
Untuk menjawab pertanyaan bapak, masih banyak data yang kurang jelas. Jadi saya menjawab secara global saja ya pak.
Pertama2, ada ketentuan yang melarang developer menjual tanah kaveling. Sehingga, saya pikir kalau masih atas nama developer, pasti harus dibuatkan bangunan dulu baru bisa dilaksanakan jual beli. Untuk tanah yang masih atas nama alm. P. Mardi, harus dibuatkan surat keterangan waris dulu, baru dibuatkan kuasa dari seluruh ahli waris kepada Arpan.
Mhn maaf saya kurang mengerti maksud anda untuk “dipisahkan dari developer”. Jika yang anda maksud “pemecahan dari sertifikat induk”, dan sertifikat masih atas nama developer, sebaiknya Arpan (selaku kuasa alm. P.Mardi) mengajukan pembatalan pengikatan jual belinya di developer, dan kemudian developer langsung membuat AJB dengan anda. Dari sana baru diajukan pemecahan dan permohonan balik namanya ke atas nama bapak.
Wassalam,
baiquni | Dec 19, 2007 | Reply
selamat siang ibu irma, saya seorang ibu rumah tangga sekaligus pekerja swasta. beberapa waktu yang lalu saya dan suami membeli sebidang tanah seluas 70m milik kakek saya. kebetulan yang mengurus proses jual beli tersebut adalah paman saya. untuk mengurus sertifikat berdasarkan informasi dari paman saya, kami harus membuat akta jual beli tanah dulu baru selanjutnya mengajukan permohonan pemecahan tanah untuk dibuat sertifikatnya, dan untuk membuat akta sampai dengan jadi sertifikat membutuhkan biaya 4 jt. tetapi ketika kami bicara dengan orang tua dari suami saya, menurut beliau akta itu tidak penting, yang penting sertifikatnya saja, langsung saja buat sertifikat tidak perlu membuat akta. saya jadi bingung, sebetulnya yang betul yang mana? mohon penjelasannya ya bu irma, terima kasih.
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wb bu Lusy,
Untuk kasus ibu, sepertinya tanah yang akan ibu beli masih berupa girik. Jika demikian, maka saran saya girik tersebut disertifikatkan secara induk dulu atas nama kakek, baru dipecah menjadi beberapa sertifikat (jika perlu). Setelah itu dilanjutkan dengan akta jual beli. Akta tetap penting, untuk membuktikan telah terjadi peralihan hak kepada suami bu lusy. Jika tidak, sertifikat masih tetap atas nama kakek, dan bisa di klaim oleh ahli waris yang lain. Wassalam,
wassalamu’alaikum wr.wb
Lusy | Dec 21, 2007 | Reply
Ibu saya mohon masukannya perihal resiko resiko yang mungkin timbul apabila:
1. Debitur seorang WNA.
2. Pasangan Hidup Debitur seorang WNA
atas perhatiannya saya sampaikan terima kasih
JAWAB:
Pak, setahu saya memang ada ketentuan dari Bank Indonesia yang melarang DEBITUR adalah WNA. Secara hukumnya, salah satu resikonya adalah WNA tidak bisa punya asset tanah di Indonesia. Sedangkan salah satu jaminan kredit yang paling mantap (kokoh) di Indonesia adalah tanah. Jadi hal tersebut menyulitkan bagi kreditur. Kalau cuma pasangan hidupnya yang WNA, selama tidak terkait dengan perkawinan, saya pikir tidak masalah.
radix | Dec 24, 2007 | Reply
melanjutkan pertanyaan yang lalu. maaf bu saya masih bingung. yang saya tahu, tanah kakek saya tersebut sudah memiliki sertifikat atas nama kakek saya, karena pada saat transaksi kakek saya menunjukkan sertifikat asli tanah tersebut. kalau seperti itu bagaimana bu, apa harus dibuat juga akta jual belinya bu, atau bisa langsung buat sertifikat. terima kasih bu.
wassalamu’alaikum wr.wb
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wb bu lusy,
Kalau sudah bersertifikat (berbeda dengan masih berupa AJB ya bu), ibu tinggal melaksanakan jual beli di hadapan PPAT di lingkungan letak tanah saja, kemudian proses balik nama ke atas nama ibu/suami. Tidak usah disertifikatkan lagi bu. Wass,
Lusy | Dec 26, 2007 | Reply
Bu irma yang saya hormati, mohon maaf apabila pertanyaan ini terasa berulang-ulang.
Begini bu, Saya menempati rumah peninggalan almarhumah Ibu saya (AJB masih atas nama ibu) sedangkan PBB masih atas nama pemilik yang lama dan lokasinya ada di jakarta timur. Kami dua orang bersaudara sementara ayah menikah lagi. Saya khawatir apabila ada sengketa di kemudian hari yang melibatkan pihak keluarga dari Ibu tiri.
Supaya tidak ada sengketa apa yang harus saya lakukan bu? Saya ada niat untuk hak kepemilikan rumah itu atas nama saya sendiri (kakak sudah memiliki rumah sendiri), apa langkah langkah yang harus saya lakukan atas AJB yang sudah saya pegang ini bu? Kira-kira berapa besar biaya yang harus saya keluarkan untuk merubah AJB menjadi HGB/SHM supaya menjadi patokan apabila saya mengurus ke PPAT.
Mohon maaf dan terima kasih sebelumnya. Wassalam.
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.Wb pak Parmin, untuk kasus bapak, sebaiknya bapak membuat Keterangan waris dulu di kelurahan. setelah itu, yang terbaik bapak membuatkan sertifikat atas tanah girik tersebut. Setelah sertifikat terbit, bpk bisa membuat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, yang mana Bapaknya dan kakak anda melepaskan bagiannya atas tanah tersebut kepada anda. Semoga cukup jelas ya pak… Wassalam
Parmin | Dec 28, 2007 | Reply
Bpk saya punya sebidang tanah dan bangunan dengan status girik dan peralihan karena pewarisan. Rencananya ingin dibuatkan sertipikat dengan status hak milik. Menurut info yang ibu berikan harus ada PBB 5 th terakhir. Setelah dicek ternyata masih ada tunggakan PBB. Kami ingin melunasinya tetapi luas tanah yang tertera di PBB tidak sesuai dengan aslinya. Dulu saat pihak pajak mengukur ternyata luas tanahnya digabung dengan luas tanah kakak2 bpk saya. Hasilnya kita harus membayar PBB yang sangat besar. Hal ini yang membuat bapak saya keberatan untuk melunasinya.
Pertanyaan:
1. Menurut ibu apa yang harus kami lakukan? Apakah kami harus melakukan pemisahan PBB dulu? Jika iya prosesnya bagaimana?
2. Pihak yang mengurus bilang kalo ingin melakukan pemisahan, harus melunasi tunggakan2 nya dulu, apakah tidak bisa kl kita melakukan pemisahan dulu baru melunasi PBBnya?
3. Setelah masalah diatas selesai tahapan apa yang harus saya lakukan untuk membuat sertipikat hak milik atas tanah bapak saya tersebut?
Mohon informasinya ya bu, karena kami sudah urus masalah ini selama hampir 2 tahun tapi sampai sekarang belum selesai.Terima kasih sebelumnya.
Wassalam.
JAWAB:
1. Jika masih berupa PBB global, bisa dilakukan pemecahan PBB dengan membawa bukti akta jual beli atau akta hibah atau bukti kepemilikan lainnya ke kantor PBB setempat. tapi memang syaratnya, PBB yang tertunggak harus dilunasi dulu.
2. Untuk persertifikatan tanah dari warisan, sebaiknya disertifikatkan bersama2 dulu, baru di pecah ke masing-masing bagiannya. (untuk menghemat biaya secara keseluruhan).
Wass,
Itha | Dec 29, 2007 | Reply
Ibu, teman saya memiliki seorang bibi (dari pihak ayah) yg sdh janda. Si bibi ini tdk memiliki anak namun sdh menganggap teman saya dari kecil hingga dewasa sebagai anaknya. Saat ini si Bibi ingin mengubah sertifikat tanah dan bangunan yg atas nama almarhum suaminya tsb menjadi a/n. teman saya tersebut.
Yang menjadi pertanyaan saya :
a. Apakah mungkin membuat sertifikat atas 2 nama ?
b. Jika memungkinkan bagaimanakah caranya ?
c. Tahapan apa sajakah yg harus dilakukan oleh si Bibi tsb untuk mengubah sertifikat tanah dan bangunannya atas nama teman saya tsb ?
Demikian ibu, atas perhatian dan jawaban yg akan ibu berikan saya ucapkan terimakasih…
Salam,
Andri
JAWAB:
Dear pak andri,
untuk kasus teman bapak: maka sertifikat tersebut harus di balik nama dulu ke atas nama ahli waris dari almarhum, baru dibuatkan akta hibah ke atas nama teman bpk. Untuk hal tersebut kena pajak ahli waris (BPHTB waris), kemudian pada saat hibah, pajaknya sama dengan pajak jual beli (kena Pph dan BPHTB). Proses hibah tersebut harus dengan persetujuan ahli waris yang lain (jika ada). Salam,
Andriyono | Dec 29, 2007 | Reply
saya disini mo minta bantuan ibu, sekarang ini saya lagi nyelesain tesis yang berhubungan dengan PPAT sementara, ibu bisa bantu saya ga, untuk memberikan sedikit pengetahuan ibu tentang PPAT sementara ini pada zaman sekarang n bagaimana keberadaan PPAT ini pada saat sekarang, saya betul-betul kekurangan bahan atau pengetahuan dalam hal yang menyangkut PPAT sementara, sebelumnya terimakasih atas bantuan ibu, wasalam
JAWAB:
Mengenai PPAT sementara memang bahannya baru sedikit. kalau mau diskusi, silahkan contact saya japri. sukses ya
cha-cha | Jan 8, 2008 | Reply
Saya ingin tanya, apakah perjanjian jual beli (tanah) antara orang tua dan anak atau antara suami-istri itu sah menurut hukum?
Terima kasih.
JAWAB:
Jual beli antara orang tua dan anak tentu saja boleh (anak sudah dewasa). Tapi kalau antar suami isteri tidak boleh, kecuali ada pisah harta. salam,
Lin | Jan 9, 2008 | Reply
seorang teman saya sedang mengalami masalah sbb : istrinya tanpa sepengetahuan dirinya telah membalik nama sertifikat rumahnya utk PIL-nya tanpa sepengetahuan dia. Apa yg harus teman saya lakukan ?
mohon bantuannya. Terima kasih
JAWAB:
sepanjang pengetahuan saya, seseorang yang sudah menikah tidak bisa menjual harta bersama mereka tanpa persetujuan dari pasangannya. Jadi, kecil kemungkinan isteri tersebut dapat mengoperkan tanahnya tanpa sepengetahuan suaminya, kecuali jika tanda-tangannya dipalsukan. untuk itu, mungkin lebih cocok anda menghubungi pengacara terdekat. salam,
Property To Invest | Jan 13, 2008 | Reply
bu irma mau nanya lagi neh, untuk tanah yang belum bersertifikat atau tanah garapan bagaimana proses jual belinya?
lebih detilnya begini, tanah tersebut tidak pernah dibayar PBB nya? tapi secara fisik dikuasi oleh pemilik secara turun temurun. menurut BPN setempat kondisi tidak pernah dibayarnya PBB karena beberapa sebab (BPN memaklumi)
pertanyaan saya:
1. kelengkapan apa saja yang harus disiapkan agar proses jual beli sah?
salam, dan terima kasih
damy
(save The local right of land)
JAWAB:
Untuk tanah belum bersertifikat biasanya jarang PPAT yang mau melangsungkan jual belinya, karena kemungkinan bermasalahnya sangat tinggi. Saya sarankan agar disertifikatkan dulu (lihat artikel Proses Pensertifikatan Tanah Girik). Namun apabila tetap akan dijual beli dalam kondisi tidak ada sertifikatnya, bpk bisa melakukannya lewat Lurah setempat. karena mereka memiliki riwayat tanah, data tanah dan keterangan pemilikan tanah berdasarkan peta desa. salam,
Damy | Jan 16, 2008 | Reply
Saya bermaksud membeli rumah di daerah asal. Rumah tersebut kebetulan adalah rumah warisan keluarga. Dalam pembagian warisan, rumah tsb menjadi hak saudara kandung saya.Karena sesuatu hal, maka saudara saya berniat menjualnya kepada saya. Tetapi sertifikat hak milik rumah tersebut masih atas nama almarhumah ibu kami. Apa yang harus kami siapkan agar proses jual beli ini tidak bermasalah di kemudian hari?
JAWAB:
Proses yang harus dilakukan adalah: pembuatan akta pembagian hak bersama (antara para ahli waris), pembayaran pajak waris dan pajak peralihan berdasarkan akta pembagian hak bersam tersebut, yang di ikuti dengan balik nama waris dan balik nama ke atas nama penerima hak (anda). salam
Asyari | Jan 18, 2008 | Reply
Saya akan membeli rumah dari penjual, namun penjual tersebut namanya tidak sama dengan yang tercantum di Sertifikat (SHM). Penjual memiliki surat kuasa dari pemilik lamanya (yang tercantum di SHM).Dengan alasan supaya tidak terkena pajak dahulu saat membeli rumah tersebut maka tidak dilakukan Balik Nama.
Yang ingin saya tanyakan disini:
1. Benarkah pembelian si penjual dengan pemilik lama tersebut bisa dianggap sah, dengan adanya Surat Kuasa tersebut ( yang berisi mengenai kuasa untuk melakukan pembelian sekaligus penjualan atas rumah tersebut)?
2. Apakah beresiko membeli jika beresiko rumah tersebut?
3. Apabila saya membelinya secara kredit/KPR ke Bank, apakah resikonya lebih kecil karena pihak Bank tentunya akan lebih teliti dalam menilai keabsahan surat kuasa tsb?
4. Saat melakukan akad kredit dengan pihak bank, apakah Sertifikat tersebut sudah di balik nama dengan nama saya? atau tercantum di dalam sertifikat tersebut masih nama bank?
Mohon bantuannya. Terima kasih
JAWAB:
sebenarnya bisa saja menjual dengan menggunakan akta kuasa menjual (yang harus dibuat di hadapan Notaris) bu. Namun, ibu harus perhatikan tanggal akta kuasa tersebut. Jika lebih dari 1 tahun yang lalu, biasanya kantor pertanahan akan meminta agar kuasa tersebut di perbaharui karena dikhawatirkan pemberi kuasa sudah meninggal dan kuasa tersebut menjadi gugur.
salam
Maria | Jan 21, 2008 | Reply
Saya bermaksud untuk menjual rumah di daerah Cengkareng, Jakarta Barat. Saat ini sertifikat rumah tersebut masih dalam KPR salah satu Bank Swasta. Saya bermaksud melunasi sisa KPR saya tersebut.
Karena saya KPR, maka di sertifikat tanah masih ada tercantum Hak Tanggungan Bank tersebut. Saya mendapatkan informasi dari Customer Service Bank tersebut bahwa setelah pelunasan nanti, saya akan diberikan surat roya (selain sertifikat asli & bukti pelunasan) untuk keperluan penghapusan Hak Tanggungan tersebut supaya rumah+tanah tersebut dapat diperjual belikan.
Yang menjadi pertanyaan saya :
1.Apabila saya mengurus Surat Roya tersebut, kira-kira berapa hari kerja yang dibutuhkan? Kira-kira ada catatan apa di sertifikat tanah kita kalau Hak Tanggungan tersebut telah di cabut?
2. Apabila saya meminta bantuan Notaris untuk mengurusnya, saya mesti menyerahkan sertifikat asli saya ke Notaris tersebut, apa yang harus saya pegang dari Notaris tersebut setelah saya serahkan sertifikat aslinya?
3. Apabila ada pembeli yang membeli secara cash, apakah dilakukan penandatanganan AJB terlebih dahulu baru uang pelunasannya disetor atau kah sebaliknya?
4. Biaya AJB dan Balik Nama, menjadi tanggungan siapa, Penjual atau Pembeli?
Terima kasih banyak.
JAWAB:
Pak Johnny, untuk pembelian jaminan dari bank, prosesnya adalah pelunasan di bank ybs. Dari situ bpk akan dapat surat lunas dan surat roya, untuk kemudian diproses di BPN setempat dengan cara melakukan pencoretan di sertifikat dan dinyatakan bahwa hak tanggungan tersebut sudah di roya. Jika notaris yang melaksanakannya, bpk akan mendapat tanda terima resmi dari mereka. Untuk pelaksanaan jual beli, dapat dilakukan di bank tempat jaminan berada, agar uang pembayaran bisa langsung masuk dan pada hari yang sama bisa dikeluarkan jaminannya. Mengenai biaya AJB dan balik nama, itu kesepakatan dari kedua belah pihak pak. semoga cukup jelas
Johny Irawan | Jan 21, 2008 | Reply
Terima kasih atas tanggapannya yang baik.
Mengenai Akta pembagian hak bersama, apakah cukup kalau kami (ahli waris) membuat pernyataan bersama diatas materai dan ditanda tangani semua ahli waris, yang isinya menyatakan bahwa hak waris utk obyek yg dimaksud dialihkan kepada kami. Ataukah kami (semua ahli waris)harus menghadap notaris/PPAT untuk pembuatan akta ini? berapa biaya yang menjadi kewajiban masing-masing penjual dan pembeli? harga obyek dibawah 100jt bu.
Terima kasih atas tanggapannya, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan perlindungan dan rezeki buat ibu sekeluarga.
Salam,
Ari
JAWAB:
Untuk pembuatan akta pembagian bersama sama saja dengan proses pembuatan akta jual beli. Jadi semua pemberi dan penerima bagian harus hadir di hadapan PPAT setempat. Kalau tidak bisa hadir, harus dikuasakan kepada saudara yang lain, dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris setempat. Mengenai biaya relatif pak, bpk bisa kontak PPAT/notaris ybs. salam,
Asyari | Jan 24, 2008 | Reply
JAWAB:
mbak janette, maaf ya kalau lama menjawabnya. Mhn dimaklumi, karena surat yang masuk sangat banyak. sebaiknya memang lewat alamat e-mail notaris.irma@yahoo.co.id. Tapi nggak papa, kembali ke masalah mbak, di sini mbak tidak menjelaskan apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum? kalau belum, maka memang agak mudah dalam memindah tangankan girik dimaksud. tapi kalau sudah, saya rasa jual beli tersebut tidak akan dapat dilakukan, karena pada umumnya camat atau PPAT pasti minta surat keterangan waris, dan kemudian seluruh ahli waris harus ttd. Kalau menurut saya, jika mau, ibu anda dapat menuntut kembali haknya atas tanah dan bangunan yang dimaksud. karena pembeli memiliki tanah tersebut tanpa dasar yang kuat (dan menurut anda memang belum dilakukan jual beli secara resmi kan?). Jika ibu anda diminta uang lagi, ya kembali kepada keluarga mbak. apakah mau memberikan ke adik ibu atau tidak. kalau menurut saya, tidak perlu. semoga cukup jelas ya… salam
janette | Jan 28, 2008 | Reply
bu, saya sih tidak mengajukan pertanyaan apapun (untuk sekarang ini) kepada ibu. cuma saya ingin menghaturkan BANYAK BANYAK TERIMA KASIH dan APRESIASI kepada ibu,dengan disediakan nya situs ini telah banyak membantu orang awam seperti saya tentang pertanahan dsb,
semoga Allah senantiasa melimpah kan rahmat kepaga Ibu dan keluarga..Amin
ilham
JAWAB:
Amien,.. Alhamdulillah… terima kasih atas dukungan dan apresiasinya ya pak. salam hangat dari saya,
ilham | Jan 28, 2008 | Reply
Salam Sejahtera
Bu Irma kami ingin bertanya, bgm tata cara pemecahan sertifikat sebidang tanah luas 665 m3 yang ingin kami jual. Tanah yang ingin kami jual luasnya 324m3. Apakah kami langsung urus pengurusan ke kantor BPN atau langsung bisa ke notaris untuk segala pengurusannya. Perlu Ibu Irma ketahui bahwa pembeli sudah setuju untuk membeli tanah kami.
Kami perlu bertanya juga biaya-biaya yang harus dikeluarkan kami sebagai penjual dalam seluruh proses transaksi jual beli sampai pengurusan di notaris. Apakah nanti sertifikat induknya kami tetap pegang atau diganti baru oleh notaris.
Terimakasih banyak atas bantuanya Ibu Irma.
Salam,
M. David
JAWAB;
Pak david, untuk kasus bapak, tergantung dari sertifikatnya. Jika sertifikat lama (kepalanya masih tertulis Departemen Dalam Negeri dan di bawah/sebelum tahun 1993), biasanya langsung diterbitkan dua sertifikat baru. Untuk itu ada proses ukur ulang, dan ganti buku, masing-masing dengan luas yang baru. Jika sertifikatnya sudah baru, biasanya di pisahkan saja bagian yang akan dikeluarkan, jadi sertifikat asal kembali ke pemilik, setelah di bagian luas dikurangi luas yang dipisahkan. Pengurusannya biasanya sekaligus AJB sebagian di PPAT, bersamaan dengan proses balik nama. Untuk biaya, itu relatif, tergantung lokasinya. salam,
M. David | Jan 31, 2008 | Reply
SAYA DI BERIKAN SEBIDANG TANAH ( 102 MTR )OLEH ORANG TUA SAYA ( SAMPAI DENGAN SAAT INI KEDUA ORANG TUA MASIH HIDUP ) DI WILAYAH DEPOK ( BOGOR ), YANG INGIN SAYA TANYAKAN , BAGAIMANA CARA BALIK NAMA DARI ORANG TUA KE SAYA ATAS SEBIDANG TANAH TERSEBUT YANG KEBETULAN SURAT SURATNYA MASIH GIRIK , DAN BERAPA BIAYANYA APABILA DI RUBAH KE SERTIFIKAT DENGAN STATUS HAK MILIK.DAN APA SAJA SYARAT SYARATNYA.
ATAS PERHATIAN DAN BANTUANNYA SAYA UCAPKAN TERIMA KASIH
DIDI
JAWAB:
SARAN SAYA, SEBAIKNYA DISERTIFIKATKAN DULU PAK. LIHAT ARTIKEL http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/ SETELAH BERSERTIFIKAT DAPAT DIBUATKAN AKTA HIBAH. salam
Didi | Feb 6, 2008 | Reply
saya asiyah seorang pegawai swasta. saat ini perusahaan kami ingin membeli tanah girik dan akan di sertifikasi HGB melalui tahapan AJB yang dikuasakan kepada saya juga melalui proses pelepasan hak.
Mohon pencerahannya tentang prosedur dan aspek pajak yang harus saya siapkan.Maturnuwun sanged
JAWAB:
Sungeng enjang bu,
Untuk proses pensertifikatannya ibu bisa membaca artikel saya di http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik. Untuk perpajakannya, nanti setelah ada pengukuran dan hasil penetapan dari Panitia A, akan diberikan penetapan mengenai berapa jumlah uang pemasukan (SPS) yang harus dibayar bu. salam,
asiyah | Feb 8, 2008 | Reply
ibu, saya mahasiswa kenotariatan mau menyusun tesis, dan kebetulan tesisnya tentang jual beli tanah bekas hak milik adat, yang sedikit banyaknya berhubungan dengan artikel ibu “jual beli dan balik nama sertifikat” tgl 27 nov 07. dalam pengajuan tesis saya, saya terbentur pada data-data kasusnya. kalau boleh saya mau minta tolong kepada ibu notaris untuk memberikan masukan, kemana saya harus mencari kasus2nya yang berhubungan denganjual beli tanah bekas hak milik adat. terima kasih atas bantuannya bu
JAWAB:
Wa’alaikum salam wr.wb mbak mega, untuk jual beli tanah bekas hak milik adat mungkin mbak bisa cari dari kecamatan setempat. Karena kalau PPAT biasanya menghendaki agar di sertifikatkan dulu baru dilaksanakan jual belinya. Semoga sukses dengan tesisnya ya mbak. salam hangat,
mega | Feb 11, 2008 | Reply
1. Ayah saya memiliki sebidang tanah yang dokumennya hanya berupa AJB tahun 1988, belum ada sertifikatnya. Bagaimana proses pengurusan mensertifikatkannya? biasanya berapa lama prosesnya?
2. Apabila antar perorangan membuat perjanjian hutang dengan jaminan tanah, apakah si kreditur bisa memasang APHT atas jaminannya tsb?
Terima kasih sebelumnya bu Irma, situs ibu ini amat sangat bermanfaat bagi kami semua.
JAWAB:
Wa’alaikum salam Wr.wb mbak yaya,
1. Untuk pensertifikatan tanah girik, jangka waktu dan syaratnya bisa di cek di http://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/
2. Walaupun untuk perorangan, tetap bisa dipasang hak tanggungannya (APHT) seperti dalam perbankan mbak (lihat di http://irmadevita.com/wp-content/uploads/2007/11/uu4-1996.pdf).
Alhamdulillah jika mbak senang. semoga semakin bermanfaat ya. salam hangat dari saya,
yaya | Feb 12, 2008 | Reply
tgl 15 Mei kemaren saya baru aja akad kredit dan tandatangan AJB disaksikan notaris dan pihak bank serta pengembang perumahannya. Saya bnyk tanya ke notaris mslh sertifikat saya yg msh berstatus HGB. saya minta status tsb ditingkatkan ke SHM segera. Tp berdasarkan peratran kerjasama Bank dan pengembang katanya penurusan peningkatan HGB ke SHM kalo sudah lunas. yg ingin saya tanyakan apakah emank peraturan pemerintah mengenai pembelian akad kredit dr thn 2000 keatas kembali lg ke zaman orde baru dimana yg diberikan oleh negara itu hanya berupa HGB karna hampir semua pemgembang cuma memberi konsumen sebatas HGB?Trus saya merasa keberatan kalo bayar 10thn ke dpn tp setelah lunas cuma dpt HGB? gimana caranya supaya sya dpt SHM saat masa proses cicilan ini? Karna saya mau langsung SHM rumah yg saya kredit tsb.Trus brp biaya yg hrs saya keluarkan utk proses HGB ke SHM? sya tahu meskipun SHM nya nanti akan dipegang oleh pihak Bank tp saya sejahtera aja kalo sudah SHM. Terimakasih,
Salam,
Rinto
Rinto | May 19, 2008 | Reply
Kami 7 bersaudara dan ibu masih ada, yang ingin saya tanyakan apakah proses penjualan tanah waris, kami berdelapan mutlak harus hadir di depan notaris?
JAWAB:
Selamat pagi mbak.. memang untuk itu harus semua hadir di hadapan notaris, Alternatifnya: memberikan kuasa secara notariil atau kuasa yang dilegalisir notaris setempat kepada salah seorang ahli waris yang lain.
Manik | May 19, 2008 | Reply
Mohon kiranya bantuan ibu tentang informasi detail seputar pengurusan balik nama sertifikat tanah, berikut biayanya.
Terima kasih terlebih dahulu.
Heri Patrianto | May 19, 2008 | Reply
apakah CV bisa melakukan perbuatan jual-beli atas tanah?
makasih.
JAWAB:
Tidak pak, karena CV bukan badan hukum sedangkan subjek hak atas tanah adalah Orang dan Badan Hukum. salam
Ilham | May 25, 2008 | Reply
Saya usul, blog ini menampilkan tentang tata cara pengurusan Sertifikat Hak Milik Tanah dengan detil..mengingat banayk pertanyaan mengenai hal ini di masyarakat
sonny | May 28, 2008 | Reply