Permasalahan Seputar HT Elektronik, Roya, Take Over Dan Pengikatan Jaminan Atas Project Pembangunan Real Estate
Dalam pelaksanaan HT Elektronik yang menjadi permasalahan yaitu hasil dari pendaftaran itu apakah sertifikat HT Elektronik itu mempunyai kekuatan eksekutorial atau tidak untuk itu apa yang ditentukan oleh Undang-Undang HT dalam Pasal 13 dan Pasal 14 jadi prosesnya manual hasilnya kita lihat bahwa sebagai tanda bukti adanya HT, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat HT sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat HT memuat irah-irah dengan kata- kata “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” .
Sertifikat HT mempunyai kekuatan eksekutorial selanjutnya kita lihat di HT elektronik nanti sertifikat itu akan berupa dokumen elektronik dan tidak tercantum di dalam nya adalah irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” ini menjadi pertanyaan apakah dengan demikian pendaftaran yang dilakukan secara elektronik ini akan menghasilkan sertifikat HT yang mempunyai kekuatan eksekutrorial. Berkaitan dengan ini ada yang menyatakan perbedaan pendapat ada yang menyatakan eksekutorial karena HT elektroniknya pelaksanaan dari undang-undang ada yang menyatakan tidak mana yang benar akan diuji di Pengadilan atau adanya gugatan mengenai hal itu.
Berkaitan dengan kewajiban kita untuk membuat surat pernyataan jadi kita tahu dengan HT elektronik ini sistem pendaftarannya PPAT memasukkan berkas APHT dan semua dokumen di upload kemudian aslinya disimpan oleh PPAT kemudian pihak perbankan mengajukan permohonan. Dari segi prosedur tidak ada permaslahan sesuai kententuan Pasal 40 PP No.24 Tahun 1997 maupun sesui dengan ketentuan Undang-Undang HT. Kita sebagai PPAT setelah membuat akta PPAT mengajukan menyampaikan akta itu berikut semua warkah dokumen kepada BPN untuk keperluan pendaftaran, jadi kewajiban Jabatan PPAT hanya menyampaikan akta sementara permohonan itu tetap diajukan oleh kreditur itulah yang displit secara tegas sampai keluarnya sertifikat HT elektronik.
Permasalahannya adalah masalah pertanggung jawaban terkait dokumen yang diupload jadi disini apabila kita baca di permohonan pernyataan “Dengan ini menyatakan bahwa dokumen dan data yang saya unggah ke sistem elektronik adalah benar dan sesuai dengan dokumen fisik, dan saya bertanggung jawab sesuai dengan tugas jabatan saya selaku PPAT”. Dalam hal ini tidak ada persoalan karena kita hanya menjamin bahwa apa yang kita upload itu sesuai dengan fisik yang memang kita terima jadi tidak tercermin bahwa kita bertanggung jawab secara materil terhadap isi dari dokumen-dokumen itu dan tidak tercermin apabila dikemudian hari terjadi permsalahan apakah kita bertanggung jawab atau tidak.
Namun dalam praktek apabila tidak dinyatakan secara tegas maka bisa ditafsirkan secara luas sehingga bisa berdampak kepada kebenaran materil. Untuk itu dalam kalimat ini bisa ditambahkan kata-kata misalnya “ dengan ini dokumen-dokumen yang saya upload adalah benar sesuai dengan fisik yang saya terima dari … atau yang diserahkan dari… kepada saya” sehingga harus ditegaskan bahwa kita hanya menerima dokumen tersebut secara formil kita meneliti kebenarannya tetapi materilnya tidak bisa dan bukan tanggung jawab PPAT.
Permasalahannya BPN mengeluarkan surat untuk memperingatkan kepada para PPAT yang mengoperasionalkan keduanya PPAT dan PPAT juga mengoperasionalkan sebagai pihak yang mewakili kreditur jadi artinya mewakili bank akun banknya mereka pegang ini menjadi peringatan karena HT elektronik nya bisa dibubarkan karena mudah untuk ditraking.
Tercantum di dalam Pasal 22 memberikan username dan/atau password kepada pihak lain yang menyebabkan terbukanya akses informasi sehingga bank tidak boleh memberikan kepada PPA dan biasanya dari PPAT ke karyawan kita bertanggung jawab penuh apa yang dilakukan oleh karyawan. Sanksi Pemegang Hak Tanggungan dan/atau Pengguna Terdaftar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 dan Pasal 22 dapat dikenakan penutupan hak akses sementara atau permanen, pembatalan Sertipikat HT-el dan/atau dilaporkan kepada aparat penegak hukum.
Permasalahn Roya itu secara yuridis merupakan tindakan administrative karena hutang hapus karena sudah berakhirnya perjanjian hutang piutang atau perjanjian kredit dengan lunasnya hutang atau karena HT nya dilepaskan atau karena penetapan Pengadilan atau karena objeknya musnah. Didalam UU HT Pasal 18 sudah jelas ditentukan kapan HT itu hapus pertama HT itu hapus karena hapusnya hutang jadi dengan hapus nya hutang maka hapuslah HT karena HT accessoir dari perjanjian hutang piutang. Kemudian hapus karena dilepaskan oleh kreditur. Kemudian Penetapan Pengadilan apabila ada sengketa. Kmudian HT itu hapus apabila objeknya hapus jadi kalo hak miliknya hapus hapuslah apa yang membebaninya.
Disamping itu juga terdapat roya parsial biasnya kaitannya dengan proyek perumahan, sertifikat induk, hgb induk atau sarusun atau apartement karena untuk pelaksanaan proyek itu awalnnya pengembang sudah memperoleh kredit dari bank disaat kredit untuk pembebasan lahan bisa kredit konstruksi kredit untuk membangun jadi proyek itu tadi nantinya setelah hgb induknya jadi baik perumahan maupun apartement akan dibebani atas kredit yang telah diperoleh oleh pengembang kemudian karena penjualan rumah-rumah atau karena penjualan rumah susun atau karena penjualan apartement itu pada umumnya juga pendanaan bersumber dari kredit kpr bank maka tentunya unit-unit itu tadi perlu dijadikan jaminan hutang oleh bank yang mmeberikan kpr. Bank yang memberikan kredit bisa bank yang sama dengan bank yang memberikan kredit konstruksi bisa juga ternyata terjadi bank nya berbeda.
Take over kredit berarti yang berasal dari bank awal diambil alih oleh bank yang baru dilakukan melalui cessie atau subrogasi semua jaminan yang lama tetap berlangsung. Cessie dapat dilakukan oleh bank untuk mengalihkan kredit yang telah diberikan untuk pembangunan suatu proyek dan ternyata kemudian proyek tersebut mangkarak jadi bank mengalihkan kreditnya kepada pihak ketiga yang biasanya.
Jaminan terhadap kredit yang diperoleh oleh pengembang untuk membangun dapat berupa : hak tanggungan atas hgb induk dan apabila sertifikat tanah hgb induknya belum terbit maka dapat diberikan jaminan lain, misalnya gadai saham dan borghtocht.
Jaminan terhadap kpr/ kpa yang diperoleh oleh pembeli : jika tanahnya telah dipecah ( roya ht dan skmht/ apht), jika tanahnya belum dipecah (pjdk), jika tanahnya masih ppjb (buy back guarantee).
Dilengkapi perjanjian Kerjasama pengembang dengan bank, dimana pengembang berjanji untuk melakukan pembangunan sesuai dengan rencana yang telah disepakati dan memberikan jaminan berupa buy back guarantee kepada bank terhadap para debitur/ pembeli.
