Status Kepemilikan Apartemen

Irma Devita Last updated Aug 29, 2024

Saat ini di kota-kota besar, seperti di Jakarta, pembangunan gedung-gedung apartemen tidak berhenti dilakukan. Selalu ada lahan yang dikosongkan untuk pembangunan apartemen. Seperti yang dilansir dari propertiindonsia.id, jika proyek apartemen di Jakarta diperkirakan akan memiliki sebanyak 9.743 unit, yang akan selesai dalam tiga tahun ke depan. Bahkan, konsultan properti Coliers Indonesia dalam laporannya menyebutkan, jika hampir setengah dari unit-unit apartemen ini berlokasi di wilayah Jakarta Selatan, sementara 27 persen lainnya berada di wilayah Jakarta Timur.

Seperti yang kita ketahui apabila apartemen merupakan satuan tempat tinggal yang terdiri dari beberapa unit hunian, dan menjadi sebuah bangunan bertingkat, serta berdiri di atas bidang tanah. Bisa dikatakan bila apartemen merupakan rumah susun dengan jenis komersial. Kalau menilik pada UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, dalam Pasal 1 ayat (1) dan (10), disebutkan bila:

Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan:

(1) Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional. Baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

(10) Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

Apartemen memang bisa menjadi sumber pendapatan pasif yang menjanjikan. Namun, bagaimanakah dengan status kepemilikan dari apartemen? Tentu hal ini menjadi pertanyaan sebelum membeli sebuah unit apartemen.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Sebenarnya, ada dua jenis sertifikat yang diterbitkan untuk hak atas rumah susun atau apartemen. Pertama adalah hak atas tanah, dan kedua adalah hak atas bangunan. Untuk hak atas tanah sendiri merujuk pada UU No 20 tahun 2011, pada Pasal 17 disebutkan bila:

Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:

a. hak milik

b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan

c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

Di Indonesia sendiri, kebanyakan apartemen atau rumah susun, dibangun di atas tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB). Baik di atas tanah negara atau di atas hak pengelolaan. HGB sendiri tidak sama dengan hak milik. Jika hak milik berarti kita memiliki hak yang permanen dan turun temurun atas sebidang tanah. Maka, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Bedanya Bowheer dengan Developer

PEMBACAAN WASIAT

Posting Foto dan Bukti Perselingkuhan di Sosmed Bisa Kena Pidana

Walaupun tanah dengan HGB bisa diwariskan dan dijual, seperti Hak Milik. Akan tetapi, HGB memiliki jangka waktu, yang diatur dalam PP RI No 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, pada pasal 37 sebagai berikut.

Hak Guna bangunan di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Hak Guna bangunan di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.
Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, tanah hak guna bangunan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

Dalam hal ini, HGB memiliki jangka waktu selama 30 tahun. Namun, HGB dapat diperpanjang selama 20 tahun, sebelum jangka waktunya habis. Dan setelah masa perpanjangan tersebut habis, maka dapat diajukan pembaruan HGB atas unit apartemen tersebut.

SHM Sarusun

Untuk kepemilikan atas tiap unit rumah susun atau apartemen tersebut, masing-masing pemilik unit akan memiliki hak milik sarusun. Seperti yang dijelaskan dalam UU RI No 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun pasal 46 ayat (1), menyebutkan bila :

“Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”

Dan pada pasal 47 ayat (1), yaitu:

“Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengeloaan diterbitkan SHM sarusun.”

Sebenarnya, jangka waktu dari berlakunya SHM Sarusun adalah selamanya. Akan tetapi, legalitas sebuah SHM sarusun (unit apartemen) melekat pada hak atas tanah. Untuk itu, ketika HGB akan diperpanjang, maka pemilik unit apartemen juga harus ikut memperpanjang SHM Sarusun. Akan tetapi, apabila waktu perpanjangan berakhir, maka tanah tersebut akan dikembalikan kepada pemegang hak milik atas tanah. Dengan kata lain, SHM sarusun yang melekat pada HGB juga berakhir atau tidak berlaku.

Sebenarnya, jika dihitung untuk total waktu kepemilikan apartemen berdasarkan HGB adalah 80 tahun. Teman-teman masih bisa memanfaatkan apartemen itu sebagai lahan investasi. Tentunya, tergantung, bagaimana teman-teman bisa mengoptimalkan pemanfaatan investasi tersebut, hingga mendapatkan keuntungan yang diinginkan.

Jadi bagaimana? Apakah menurut teman-teman investasi apartemen masih menggiurkan?

Sumber :